Главная О компании Контакты Обзоры Рейтинги Публикации Охрана труда

Предложение на рынке жилья Киева стремительно растет – НБУ


22.12.2017 – Предложение на рынке жилья стремительно растет, прежде всего, в столице. Спрос остается ограниченным, поэтому на рынке накапливается избыток. Если так будет продолжаться дальше, то будут возникать риски для отдельных застройщиков. Об этом говорится в Отчете о финансовой стабильности, который подготовил Национальный банк Украины.

Ипотечное кредитование растет быстрым темпом, но из-за ряда препятствий для развития его объемы незначительны, и не оказывают значительного влияния на спрос.

Для стимулирования спроса с помощью ипотеки, прежде всего, нужно снять юридические препятствия, в частности облегчить взыскание залогового имущества.

К слову, регистрация в онлайн казино Azino777 занимает не более 1 минуты (см. здесь http://azino777s.info/registraciya). В частности, зарегистрироваться в игровом клубе можно с помощью мобильного телефона либо электронной почты. Сразу после прохождения регистрации игроку станут доступны такие популярные азартные игры и игровые автоматы, как Satoshis Secret, American Roulette, Twerk, Blackjack, The Emirate, Casino Hold`em, Caribbean Poker, Baccarat, Keno и др.

Предложение нового жилья растет высокими темпами

За девять месяцев 2017 года в Украине в многоквартирных домах введено в эксплуатацию 4 млн. кв. м жилья, что на 35% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Количество разрешений на строительство многоквартирных домов, выданных в Украине за полгода, выросло на 34% г/г. Поэтому высокие темпы роста жилищного строительства, вероятно, сохранятся.

Тенденции отрасли особенно четко проявляются в столице. В первом полугодии количество построенных квартир в Киеве выросло почти вчетверо. Частично это обусловлено тем, что 10 июня этого года начали действовать новые, более жесткие законодательные требования к сдаче в эксплуатацию многоквартирных домов, так много застройщиков пыталось оформить свои объекты до этой даты, чтобы сдать их по старым правилам. За девять месяцев 2017 года количество построенных квартир в Киеве выросло на 65% г/г.

Средняя площадь вновь построенных квартир в Киеве уменьшилась с 65.8 кв. м в январе – сентябре прошлого года до 62.7 кв. м за девять месяцев текущего года. В структуре предложения нового жилья в дальнейшем преобладают однокомнатные квартиры: их доля составляла 53%.

Высокие темпы прироста объема нового жилья в столице, вероятно, сохранятся и по результатам года. Отсутствие надлежащего контроля над законностью строительства и соблюдением градостроительных норм создают почву для того, чтобы эта тенденция сохранилась и в дальнейшем.

По данным консалтинговой компании City Development Solutions, за девять месяцев в столице в продажу поступило почти 40 тыс. новых квартир разной степени готовности в 36 новых жилых комплексах и 52 новых очередях имеющихся комплексов, на конец сентября бюджетный сегмент составлял 67% первичного рынка столичного жилья.

Цены на жилье продолжают снижаться, приближаясь к критическим уровням

Высокое предложение жилья определяет нисходящую динамику цен. В сентябре средняя цена квадратного метра киевского жилья на вторичном рынке снизилась на 11% г/г в долларовом выражении (на 16% г/г в эквиваленте евро). Большой выбор новых квартир приводит к тому, что среди покупателей падает интерес к подержанному жилью, его цена тоже заметно снижается. На первичном рынке столичного жилья в сентябре цены снизились только на 1% г/г. В Львове первичный рынок потерял в цене 4% г/г, в Одессе – 5% г/г. Нисходящее давление на цены на жилую недвижимость сохраняется не только в столице.

Вместе со снижением цен на жилье растет себестоимость строительства. По оценкам Минрегионстроя, на 1 апреля 2017 года средняя прогнозная себестоимость квадратного метра жилья в Киеве составила 12 128 грн., а в 2018 году она увеличится до 14 340 грн. По данным ГССУ, в сентябре цены на строительно-монтажные работы в жилых зданиях выросли на 15.0% г/г.

Снижение рыночной стоимости жилья и повышение затрат на его строительство привели к тому, что на сегодня цена практически достигла уровня себестоимости. По данным поискового сервиса lun.ua в сентябре минимальная цена квадратного метра жилой недвижимости на первичном рынке столицы составляла 14 500 грн. Снижая цены в процессе конкуренции за покупателя, застройщики дошли до той грани, после которой новое строительство станет убыточным, особенно в бюджетном сегменте.

В таких условиях строительные компании пытаются сократить расходы и себестоимость, экономя на материалах, проектных работах, обустройстве придомовых территорий. Это приводит к снижению качества жилья бюджетного сегмента.

Спрос остается ограниченным

Несмотря на то, что номинальные доходы украинцев растут, платежеспособный спрос остается ограниченным. Снижение цен на жилье в долларовом эквиваленте сделало его доступным лишь для отдельных категорий граждан, особенно тех, кто имеет существенные сбережения в иностранной валюте или получает доходы, привязанные к ней. Однако этого пока недостаточно, чтобы спрос начал существенно расти.

В августе средняя стоимость аренды квадратного метра жилья в Киеве в долларовом эквиваленте выросла на 15% г/г благодаря стабильно высокому спросу на арендованные помещения в столице. Инвестиционная привлекательность жилой недвижимости выросла не только для тех, кто готов вкладывать в него деньги, надеясь на рост цен в длительной перспективе, но и тех, кто инвестирует, чтобы сдавать в аренду.

Учитывая потребности этого сегмента покупателей, некоторые застройщики предлагают полностью оборудованные малогабаритные квартиры. Росту инвестиционной привлекательности недвижимости поспособствовало снижение доходности других инструментов, в том числе депозитов в иностранной валюте.

Ипотечное кредитование быстро растет, но его объемы незначительны

В январе – сентябре объем новых ипотечных кредитов физическим лицам составил 963 млн. грн. Хотя это на 54% больше, чем в аналогичном периоде прошлого года, но такие объемы не могут существенно повлиять на спрос.

Ипотечные ставки постепенно снижаются. Сейчас они составляют от 19% в гривне, если не брать во внимание партнерские программы банков с застройщиками. Вероятно, процент по ипотеке будет уменьшаться и в дальнейшем, но это не приведет к стремительному развитию ипотечного кредитования, поскольку основные препятствия для этого лежат в другой плоскости.

Проблема валютных кредитов, выданных до кризиса 2008 года, не решена, права кредиторов не защищены должным образом, права социально уязвимых заемщиков тоже. Поэтому в платежеспособных банках свыше 90% валютных ипотечных кредитов неработающие, более 30% гривневых ‒ также, несмотря на оживление нового кредитования, в основном гривневого. Следствие ‒ круг банков, заинтересованных в ипотеке, не расширяется.

Без внедрения законодательных изменений ипотечное кредитование останется неразвитым. Застройщики обязательно должны это учитывать во время планирования своих проектов. В такой ситуации банки должны в дальнейшем консервативно оценивать кредитоспособность покупателей жилья, не снижая требования к LTV (Loan-to-value ratio, отношение основной суммы кредита к рыночной стоимости обеспечения) и DSTI (Debt service-to-income ratio, отношение расходов на обслуживание кредита к подтвержденному доходу).

Также в случае принятие решений о кредитовании застройщиков финансовым учреждениям важно учитывать, что рынок столичного жилья крайне насыщенный.

Переизбыток предложения жилья порождает ряд рисков

Дисбаланс между спросом и предложением на рынке жилья пока не создает системных угроз для финансовой стабильности, поскольку строительство финансируется за счет средств инвесторов и застройщиков с незначительным привлечением кредитных средств. В то же время возрастают риски отдельных застройщиков и соответственно отдельных банков. Небольшое количество банков подвергается рискам рынка недвижимости, активно кредитуя застройщиков и/или их покупателей. Предоставленные финансовые отчетности крупнейших застройщиков свидетельствуют о запасе прочности.

“Пузырем” считается стремительный рост цен на недвижимость, вызванный ажиотажным спросом и доступностью ипотечных кредитов. На украинском рынке жилья сложилась противоположная ситуация – цены в долларовом и евровом эквиваленте снижаются несколько лет подряд из-за ограниченности спроса и малых объемов кредитования.

Чтобы избыток на рынке жилой недвижимости постепенно уменьшался, спрос должен активизироваться, а предложение – расти не так быстро. Не стоит прибегать к радикальным мерам по ограничению предложения вроде введения моратория на новое строительство.

Мораторий будет способствовать росту цен, а значит, пойдет на пользу слабым застройщикам и спекулянтам, которые охотятся за ростом цен. Нужно повышать требования к качеству вновь построенного жилья, усиливать защиту покупателей квартир в новостройках и ответственность за незаконную застройку, разрабатывать новую долгосрочную стратегию градостроительного развития с фокусом на развитие инфраструктуры и соблюдением ее всеми застройщиками.

Также важно развивать статистическую отчетность о рынке жилой недвижимости. В частности, по ценам и количеству сделок на первичном и вторичном рынках. Публикация статистических данных надлежащих количеству и качеству позволит принимать более взвешенные решения покупателями, застройщиками и банками, которые их кредитуют.

Домохозяйства и связанные риски

Темпы роста реальных доходов домохозяйств остаются низкими, однако пересмотр заработных плат и замедление инфляции должны обеспечить их повышение в 2018 году. В целом закредитованность населения имеет низкий уровень: менее 10% лиц имеют кредиты. Долговая нагрузка домохозяйств относительно имеющихся доходов снижалась в течение прошлых трех лет, однако по ожиданиям НБУ, начнет расти со следующего года. Банки активно возобновляют кредитование физических лиц, предоставляя преимущественно необеспеченные потребительские кредиты. Впрочем, они пока не стали весомым фактором потребления.

Реальный располагаемый доход населения растет, но медленно

В первом полугодии реальный располагаемый доход вырос на 2.1% г/г, ускорившись с 0.3% в 2016 году. Основной фактор – двукратное повышение минимальной зарплаты (МЗП), что обусловило индексацию оплаты труда в частном секторе и бюджетной сфере. Зарплаты остаются основным источником доходов: во II квартале их доля составила 47.1% (против 40.9% в I квартале 2015 года). Положительно повлиял на доходы и перерасчет уровня социальных пособий благодаря повышению прожиточного минимума.

Рост доходов населения сохранится благодаря дальнейшему пересмотру минимальных заработных плат и повышению социальных выплат. Зарплаты в частном секторе стремительно будут расти из-за жесткой конкуренции за работников. Если инфляция замедлится согласно прогнозам, темпы роста реальных доходов населения вырастут. В сочетании с лучшими потребительскими настроениями это будет способствовать росту спроса на новые кредиты. Вместе с этим индексация зарплат создает дополнительные инфляционные риски, прежде всего из-за каналов увеличения потребительского спроса и роста себестоимости производств.

Кредитование пока не стало весомым фактором потребительских расходов

В 2017 году начало восстанавливаться потребительское кредитование. Но на сегодня его влияние на уровень и динамику потребительских расходов домохозяйств незначительное. Во II квартале доля новых банковских кредитов (без учета погашений) в потребительских расходах составила 5.0%.

В то же время прирост остатков выданных потребительских кредитов (полученные кредиты минус погашенные), который непосредственно увеличивает у населения объем средств, отведенных на потребление, составил 0.9% от потребительских расходов. Это низкий показатель, который не может иметь значительного влияния на уровень и динамику потребления. Вероятно, это влияние в дальнейшем будет расти, но в ближайшее время не будет создавать рисков для финансовой системы.

В первом полугодии совокупные сбережения домохозяйств уменьшились на 72 млрд. грн. Более половины этой суммы приходится на продажу населением валюты: сальдо покупки-продажи составило -40 млрд. грн. Другой весомый фактор – рост долгов населения по жилищно-коммунальным услугам (+5.3 млрд. грн.).

Долговая нагрузка населения уменьшается

В первом полугодии задолженность домохозяйств по банковским кредитам уменьшилась на 2.4%. Это произошло в основном благодаря списанию банками старых проблемных кредитов. Объемы нового кредитования населения пока невелики. Совокупная долговая нагрузка сократилась с 7.3% ВВП (11.4% годового располагаемого дохода) на начало года до 6.4% ВВП (10.4%) на конец первого полугодия.

Отношение кредитов к депозитам населения (loan-to-deposit ratio, LtD) снижается в течение двух с половиной лет, значит, запас депозитов растет быстрее, чем портфель кредитов физическим лицам. Банки перераспределяют средства от состоятельных слоев населения, которые формируют приток депозитов, к группам с низкими доходами, которые нуждаются в кредитах на потребление.

Охват населения в представлении кредитов и депозитов остается самым низким

По результатам исследования, проведенного компанией GfK Ukraine, в конце 2016 года финансовое состояние домохозяйств Украины было самым слабым за последние годы. Половина группы лиц с ежемесячным доходом 8000 грн. на человека и выше, и две трети всех других не имели сбережений. Доля лиц, которые имели депозиты, в конце 2016 года составила 3.4% населения – в два раза меньше, чем в пиковом 2008 году. Вместе с тем результаты опроса свидетельствуют о том, что депозитная база имеет потенциал роста: более 30% граждан с ежемесячным доходом 8000 грн. и выше экономят в наличности, но не имеют депозитов.

В конце прошлого года доля лиц, которые пользуются банковскими и небанковскими кредитами, составила 8.8%. Это самое низкое значение за последние 8 лет: в 2008 году показатель достиг максимума 15.9%. Чтобы удовлетворить текущие потребности, домохозяйства с низкими доходами чаще используют займы от частных лиц, если имеют такую возможность.

По данным GfK Ukraine, лишь 1.2% опрошенных лиц имели возможность произвести выплаты по кредитам. Этот показатель должен увеличиться в 2017 году благодаря повышению доходов населения и снижению процентных ставок, но, вероятно, все равно остается очень низким.

Условия и риски банковского сектора

Фондирование

Во втором полугодии приток депозитов населения заметно замедлился. Однако ускорился приток валютных средств корпораций, в том числе госпредприятий. В структуре обязательств банков доминируют средства населения и бизнеса, которые постепенно замещают внешние заимствования. Такая структура фондирования повышает риск ликвидности, ведь внутренние ресурсы в основном имеют короткий срок. В 2018 году НБУ введет новый норматив ликвидности LCR, что создаст банкам необходимые стимулы продлевать сроки привлеченных депозитов.

Во втором полугодии приток депозитов населения замедлился

С начала года вклады населения в гривне выросли на 13.0% (в иностранной валюте – уменьшились на 0.7%). Самый высокий темп прироста зафиксирован во II квартале и составил +8.0% кв./кв. С тех пор приток средств замедлился: в течение июля – октября депозиты в гривне сократились на 0.02%, а депозиты в иностранной валюте выросли на 0.4%.

НБУ ожидает, что депозиты будут расти быстрее. За весь 2018 год общий прирост средств населения и бизнеса может составлять около 15%. Ключевые факторы, от которых зависит тенденция – рост доходов домохозяйств и реального сектора и состояние валютного рынка.

Населения до сих пор оказывает предпочтение государственным банкам

В III квартале фактор процентной ставки меньше влиял на привлечения срочных депозитов населения, чем в начале года. Нормализовав работу и стабилизировав клиентскую базу после национализации, в августе Приватбанк существенно снизил процент по депозитам физических лиц. Другие государственные банки также пересмотрели ставки в этом сегменте. Несмотря ни на что, именно Приватбанк был лидером в привлечении новых средств населения.

В течение июля – октября вклады физических лиц в банках иностранных групп снизились на 3%: эти финучреждения в дальнейшем предлагают самые низкие на рынке ставки по депозитам.

Банки под контролем РФ продолжали терять клиентов, несмотря на существенные более высокие процентные ставки.

Начиная с августа, процент по валютным депозитам практически перестал снижаться. Ставки находятся на исторически низком уровне (3.7% по 12-месячным депозитам в долларах), потенциал для дальнейшего снижения почти исчерпан. Гривневые ставки не снижаются с октября. После того, как НБУ впервые повысил учетную ставку на 1 п.п. до 13.5% в конце октября, банки увеличили процент по коротким депозитам, а ставки по длинным вкладам практически не меняли. Тенденция снижения депозитных ставок может восстановиться только после того, как уменьшатся инфляционные риски, которые угрожают повышением учетной ставки.

В течение III квартала ставки государственных банков по средствам госкомпаний и местных органов власти были не меньшие, чем проценты по вкладам физических лиц. Высокие ставки в этом сегменте – результат конкуренции исключительно между госбанками. Такая процентная политика создает значительные риски для их доходности.

Продолжает расти доля пассивов, привлеченных на внутреннем рынке

Доля средств населения и бизнеса в фондировании продолжает расти: на начало IV квартала она превышала три четверти всех обязательств банков. Удельный вес вкладов домохозяйств вернулся к докризисным значениям (40.5% на конец октября). Доля средств корпораций за последние 4 года выросла в полтора раза до 36.0%, в то же время остатки на счетах государственных компаний увеличились в 3.4 раза и сейчас составляют 9.2% всех обязательств банков.

В результате финансовой децентрализации значительно выросли средства местных бюджетов и на начало IV квартала составили 15 млрд. грн. Еще 29 млрд. грн. находилось на счетах центральных органов власти в госбанках (средства от спецконфискации). Доля средств НБУ в обязательствах сектора уменьшилась до 1.1%. Банки продолжили возвращать внешние заимствования или конвертировать их в капитал. В итоге на конец октября средства от нерезидентов составили 17.7% совокупных обязательств банковского сектора, что на 6.1 п.п. меньше, чем в начале года.

Таким образом, банки в дальнейшем переориентируются с внешних источников фондирования на внутренние.

С увеличением доли внутренних источников в фондировании повышается риск ликвидности, ведь составляющие внутренних ресурсов – средства населения, бизнеса, бюджетов, межбанк – в основном очень короткие. Более 70% своих обязательств банки привлекают на период до трех месяцев, денежные средства по требованию превышают 40%. На сегодня единственный источник долгосрочных ресурсов для банковской системы – это кредиты международных финансовых организаций, но на них приходится менее 10% обязательств банков.

Короткий срок банковских обязательств создает необходимость в том, чтобы банки лучше управляли ликвидностью и держали определенную часть активов в высококачественных ликвидных инструментах на случай оттока средств. Чтобы удовлетворить эту потребность, НБУ вводит LCR – новый норматив ликвидности, что обеспечит устойчивость банков к шокам ликвидности.

Тенденции кредитования

В этом разделе все оценки сделаны для банков, что были платежеспособными по состоянию на 01.10.17.

Банки начали восстанавливать кредитование розничного сегмента – потребительское кредитование стремительно растет. Темпы прироста кредитов населению высокие, но на сегодня абсолютные объемы кредитования не создают системных рисков. Влияние небанковского финансового сектора на розничное кредитование и потребление незначительное. Если текущие темпы роста потребительского кредитования сохранятся, вскоре риски могут заметно вырасти.

В таком случае НБУ будет жестче устанавливать стандарты оценки кредитных рисков и принимать макропруденциальные меры, чтобы ограничить темпы роста кредитов. НБУ рекомендует банкам уже сейчас консервативно подходить к оценке рисков по потребительским кредитам.

Корпоративное кредитование впервые оживилось в III квартале 2017 года после более чем трехлетнего перерыва. Ожидается, что в течение 2018 года оно будет набирать обороты благодаря восстановлению платежеспособности бизнеса.

Кредитование физических лиц стремительно растет

В 2017 году впервые с начала кризиса значительно увеличился портфель кредитов физическим лицам. На конец октября валовые кредиты в гривне выросли на 29.4% г/г, а чистые – на 37.5% г/р7. Росли все составляющие, кроме кредитов на приобретение и строительство недвижимости. Впрочем, учитывая сокращение валютных кредитов, суммарный прирост портфеля был значительно меньше и составил 5.1%.

В течение первых десяти месяцев валовые рублевые кредиты выросли на 20.0 млрд. грн., а валютные – уменьшились на 13.3 млрд. грн. в эквиваленте. Доля неработающих кредитов в гривне заметно сократилось, а вот качество валютных ухудшилась. На сегодня практически все кредиты домохозяйствам в валюте проблемные.

Отношение валовых кредитов населению к ВВП составляет менее 6%, а чистых – около 3%. По уровню проникновения розничного кредитования Украина на одном из последних мест в Европе. Между развитием кредитования населения и его доходами существует тесная связь, поэтому низкая степень проникновения кредитов в Украине вполне прогнозируемая. Неработающие ипотечные кредиты, выданные до кризиса 2007 – 2008 годов, составляют более половину текущего розничного портфеля. Они – наглядное доказательство того, что может произойти, когда кредитная активность не соответствует уровню доходов заемщиков.

В 2017 году рост гривневого кредитования населения начался с номинальной составляющей – переноса на баланс Приватбанка внебалансовых кредитов по схеме Р2Р-кредитования. В I квартале кредиты населению выросли на 5.8 млрд. грн., из них две трети – результат указанного переноса. В течение последних 12 месяцев банки массово выходили на рынок розничного кредитования. 12 банков начали наращивать кредитование, из них 4 относятся к первой 10-ке по размеру активов. В номинальном исчислении чистые рублевые кредиты населению платежеспособных банков превышают докризисный уровень.

Рост у банков заинтересованности кредитованием населения обусловлено восстановлением спроса и существенно более высокой доходностью розничных кредитов, чем корпоративных. В октябре средневзвешенная ставка по таким кредитам в гривне составила 29.1% годовых, эффективная ставками по коротким ссудам на текущие нужды порой превышает 40%.

По темпам роста среди составляющих розничных гривневых кредитов лидируют кредиты на бытовую технику8. В октябре их объем вырос на 108% г/г. Другие виды растут также очень быстро: +36% г/г на автомобильные и +32% г/г на другие нужды. Кредиты на недвижимость в дальнейшем сокращаются в валюте и гривне.

Динамику потребительского кредитования определяют Приватбанк и иностранные банки

Первыми начали восстанавливать розничное кредитование отечественные частные банки, у которых гривневый портфель за два года вырос на 59%, а в годовом исчислении – на 46% по состоянию на конец октября. Впрочем, их доля рынка незначительна, поэтому они не стали крупнейшими кредиторами населения, а обеспечили лишь пятую часть номинального прироста розничного портфеля в годовом исчислении.

В 2017 году Приватбанк был самым активным: +47% г/г, этому способствовало перенесение на баланс кредитов по схеме Р2Р. Приватбанк обеспечил более половины роста гривневых кредитов банковской системы, поскольку занимает значительную долю рынка и имеет высокие темпы роста. Главный канал – карточные кредиты. Позднее присоединились к кредитованию населения и другие государственные банки и учреждения с иностранным капиталом: +17% и +14% г/г соответственно. Но даже при относительно умеренных темпах роста иностранные банки обеспечили 22% номинального прироста гривневых кредитов.

Банкам следует консервативно оценивать риски потребительского кредитования

На сегодня банковское и небанковское потребительское кредитование не является существенным фактором частного потребления. Прирост портфеля банковских кредитов в гривне обеспечивает лишь около 1% общего частного потребления. Вклад небанковского кредитования гораздо менее существенный. Прирост выданных кредитов мизерный, хотя объемы выдачи значительные. Поэтому потребительское кредитование, сегодня практически не влияет на потребительскую инфляцию и текущий счет платежного баланса.

НБУ не видит оснований немедленно ограничивать потребительское кредитование. Но учитывая темпы его роста, в скором времени оно может начать создавать системные риски для финансового сектора. Потребительское кредитование будет оставаться в фокусе внимания НБУ, дважды в год регулятор будет оценивать состояние рынка и связанные риски. При необходимости НБУ сделает жестче правила оценки кредитного риска банков по таким займам или внедрит макропруденционные меры, чтобы ограничить рост потребительских кредитов. Банки узнают о соответствующих изменениях заблаговременно.

НБУ учитывает, что жесткие ограничения в банковском сегменте спровоцируют стремительное развитие слабо регулируемого небанковского потребительского кредитования (так называемого теневого банкинга).

НБУ предлагает банкам следующие рекомендации:

Консервативно оценивать кредитные риски по портфелям потребительских кредитов. Опрос банков (см. вставку “Результаты опроса банков о возможных убытках согласно требованиям МСФО 9”) показало, что разброс оценок вероятностей дефолтов (PD) и потерь в случае дефолтов (LGD) среди банков крайне высок. В 2018 году НБУ проведет анализ причин таких расхождений.

Регулярно тестировать эффективность внутренних скоринговых моделей, которые оценивают платежеспособность физических лиц.

Полностью исполнять закон Украины «О потребительском кредитовании», предоставлять полную информацию об условиях кредита и реальную процентную ставку.

Корректно отражать доходы от потребительского кредитования, обеспечить, чтобы начисленные и фактически полученные доходы максимально совпадали во времени.

Диверсифицировать портфель потребительских кредитов по продуктам, направлениям, регионам и прочее.

Объемы нового кредитования покупки и строительства недвижимости пока незначительные

Единственный сегмент, где кредиты сокращались – операции с недвижимостью и земельными участками (минус 2.4% г/г в гривне и минус 20.5% в иностранной валюте в долларовом эквиваленте). Кредитование покупателей жилья оживляется, банки сотрудничают с застройщиками, предлагают льготные ставки по партнерским программам, но списание, погашение и реструктуризация безнадежной задолженности до сих пор преобладает.

Основным препятствием для возобновления кредитования недвижимости, как считают опрошенные НБУ банки, является дефицит платежеспособных заемщиков с официально подтвержденными доходами. Также высокие процентные ставки и юридические риски, в частности недостатки законодательства и судебной практики, препятствующие своевременной реализации залога в случае, когда должник не выполняет обязательств.

Началось восстановление корпоративного кредитования

Нового корпоративного кредитования почти не было от начала кризиса до второго полугодия 2017 года. Банки выдавали новые кредиты в основном по ранее открытым кредитным линиям, потому сосредоточились на очистке балансов от проблемных долгов. Кредиты в основном краткосрочные, в том числе на несколько дней для покрытия кассовых разрывов.

В III квартале тенденция изменилась. Объемы новых кредитов начали превышать списание, продажу и погашение старой задолженности. Поэтому за три квартала отток валютных кредитов (-0.7 млрд. долл.) был компенсирован ростом гривневых (+32.1 млрд. грн). Это произошло впервые за последние три года.

Положительный момент в том, что увеличено кредитование частного отечественного бизнеса вне перечня топ-40 бизнес-групп. Именно оно составило более половины прироста гривневых кредитов бизнеса в III квартале. Пока речь идет преимущественно о коротких кредитах. С начала года банки расширяли кредитование в первую очередь клиентов, которые имеют устойчивое финансовое состояние и не допускали дефолтов. Тенденция усилилась в III квартале, поэтому портфель банков сейчас на 40% состоит из кредитов таким должникам (в разгар кризиса показатель составлял 31%).

Оживляется валютное кредитование бизнеса

С начала кризиса валовые, и чистые валютные кредиты сократились вдвое и втрое в соответствии с 15.3 и 8.5 млрд. долл. в эквиваленте. В 2017 году новое кредитование бизнеса в валюте оживилась. Из-за этого за 10 месяцев валовые и чистые кредиты в валюте сократились только на 4.1 % и 6.3%, хотя объемы продаж и списаний неработающих кредитов были высокими в течение года.

Причины оживления валютного кредитования подобные к докризисным временам: значительная разница между ставками в гривне и валюте с одной стороны и отсутствие значительных девальвационных ожиданий – с другой. Банки имеют дешевую валютную ликвидность и заинтересованы увеличивать валютное кредитование. Кроме этого, с 2017 года НБУ отменил норму, по которой недостаток или отсутствие валютной выручки у заемщика по валютному кредиту была признаком повышенного риска заемщика при расчете кредитного риска.

На сегодня при оценке класса заемщика и вероятности дефолта имеет значение в первую очередь реальное финансовое состояние должника.

Банкам следует более взвешенно относиться к рискам валютного кредитования

Качество валютных кредитов бизнеса ниже, чем гривневых даже после значительных списаний и конвертаций валютных долгов в гривну. На 1 ноября 2017 года доля неработающих корпоративных кредитов в валюте и гривне составляла 56% и 32% (без учета Приватбанка) соответственно.

Анализ валютных заемщиков свидетельствует, что вызывает высокий аппетит банков валютный риск до сих пор. С 1.2 млрд. долл. новых валютных кредитов частному бизнесу и государственным монополиям, которым их банки выдали за 9 месяцев 2017 года, только 30.9% было предоставлено компаниям, имеющим валютную выручку, и еще 13.9% – предприятиям альтернативной энергетики, тарифы которых привязаны к евро. Если экономические условия ухудшатся, остальные кредиты могут оказаться в зоне риска неуплаты из-за недостатка средств или трудностей с покупкой валюты.

Кредитные риски

Доля неработающих кредитов постепенно снижается после достижения исторического максимума в 58% в июле. Больше всего заметен прогресс по кредитам физическим лицам в национальной валюте благодаря развертыванию нового кредитования. Если экономика будет расти, качество кредитного портфеля будет умеренно улучшаться, однако обслуживание большинства неработающих кредитов уже никогда не восстановится.

Банки должны ускорить расчистку балансов путем продажи и списания неработающих кредитов. Процесс ускорится, если будет принят закон “О деятельности по управлению задолженностью”. В течение первого полугодия 2018 года НБУ обяжет банки представлять планы работы с проблемной задолженностью. С целью постоянного мониторинга качества активов и обеспечения устойчивости банковского сектора к макроэкономическим шокам, НБУ внедряет ежегодную оценку банков, среди прочего предусматривает стресс-тестирование.

Доля неработающих кредитов начала сокращаться

Введение Постановления №351 и переход банковской системы на международную практику определения non-performing exposures/loans (NPE/NPL) дали возможность оценить реальный уровень неработающих кредитов в Украине. Их доля оказалась величайшей в мировой практике за всю историю наблюдений.

За последние три месяца доля неработающих кредитов снизилась на 2.2 п.п. главным образом благодаря постепенному развертыванию нового кредитования. Наиболее существенно сократились доли по валютным кредитам бизнеса (на 3.4 п.п.) и гривневым кредитам населению (на 1.3 п.п.). Увеличение потребительского кредитования дало возможность повысить качество портфеля розничных кредитов, а продажа банками неработающих валютных кредитов бизнес – портфеля корпоративных кредитов.

Критерий неуплаты свыше 90 дней стал определяющим при признании дефолта

Первые месяцы после введения Постановления №351 банки определяли дефолтных заемщиков по признакам, в основном не связанным, с просрочкой оплаты долга. Поэтому банковское сообщество сетовало, что регулятор ввел, слишком жесткие критерии определения неспособности должника выполнять обязательства перед банком. Однако со временем большое количество заемщиков, признанное дефолтным с самого начала, действительно перестало обслуживать долги.

Поэтому доля кредитов, просроченных более 90 дней, росла, и на сегодня составляет почти 80% всех неработающих кредитов. Это доказывает, что другие признаки дефолта эффективные.

Хотя просрочка более 90 дней стала главным критерием для определения неработающих кредитов в целом по банковской системе, существуют отрасли, для которых дополнительные факторы дефолта преобладают. Речь идет о кредитах сельскому хозяйству (78% кредитов не работают из-за дополнительных критериев) и добыче (52%).

Для сельского хозяйства ключевой критерий дефолта – реструктуризация долга с прощением его части или капитализацией процентов, не уплаченных в течение 90 дней. Для добывающей промышленности – реструктуризация долга, которая стала следствием финансовых трудностей должника.

Рост экономики не может полностью решить проблему неработающих кредитов

Если базовый макроэкономический прогноз НБУ реализуется, качество кредитных портфелей банков будет повышаться. Но по расчетам НБУ, восстановление проблемных кредитов не станет массовым, даже если экономические условия значительно улучшатся. В то же время качество валютных кредитов физическим лицам и гривневых кредитов бизнесу практически не изменится. Если же экономика будет восстанавливаться медленно, а курс гривны будет снижаться, имеющийся портфель проблемных кредитов практически не будет восстанавливаться, оставаясь источником системных рисков.

По расчетам НБУ, доля неработающих валютных кредитов физическим лицам будет расти, и будет приближаться к 100%. В то же время качество гривневых кредитов будет расти. Качество авто- и прочих кредитов – будет восстанавливаться к докризисным показателям.

Принятие закона “О деятельности по управлению задолженностью” позволит существенно снизить долю неработающих кредитов

В 2017 году банки начали активнее работать с проблемными долгами, в основном списывая их и продавая с дисконтом. Реструктуризирована задолженность нескольких крупных бизнес-групп, которые уже способны обслуживать долги, хотя и по более низким ставкам, чем до кризиса. Однако из-за неэффективности судебной системы на сегодня взыскание обеспечения по проблемным кредитам невозможно или требует крайне много времени. Поэтому реструктуризация, продажа, списание пока останутся основными инструментами для расчистки балансов банков от неработающих кредитов.

В ноябре при поддержке ЕБРР НБУ разработал законопроект “О деятельности по управлению задолженностью”. Согласно его положениям, банки смогут продавать проблемные долги специализированным компаниям по управлению задолженностью, они должны отвечать жестким требованиям к размеру уставного капитала и источникам финансирования и будут иметь ограниченные возможности привлекать средства физических лиц.

Такие компании напрямую будут вести переговоры с должниками, чтобы урегулировать проблемные вопросы и условия уплаты долгов. Принятие закона позволит банкам быстрее расчищать балансы от проблемных кредитов и улучшит их финансовое состояние.

Улучшается качество работающих корпоративных и розничных кредитов

В III и IV кварталах 2017 года уменьшились доли кредитов, которые попадают в высокие (худшие) классы заемщиков. Это касается и корпоративных, и розничных портфелей. Для кредитов населения ключевой фактор – новые займы: почти все они на момент выдачи попадают в 1-й класс, самый лучший. Для кредитов бизнеса повышение качества – следствие улучшение финансового состояния заемщиков.

Существенно возросла доля 4-го класса, для которого вероятность дефолта составляет 4 – 6%. Постепенно снижается доля 8-го класса, к которому заемщики часто попадают из-за признаков высокого кредитного риска: одновременное превышение соотношения долга к чистому доходу (>2.5 x) и EBITDA (>7.0 x).

НБУ обновляет модель для оценки вероятности дефолта заемщиков

Согласно требованиям НБУ, банки должны оценивать кредитный риск субъектов хозяйствования, прежде всего на основе логистической модели. НБУ периодически должен обновлять модель и собственную оценку вероятностей дефолта, чтобы учесть изменения экономических условий. Первое обновление произойдет в течение первого полугодия 2018 года. В новой версии модели, которую НБУ вскоре предложит банкам для ознакомления, предусмотрены следующие принципиальные изменения:

- Компании будут разделены по видам экономической деятельности на 5 групп вместо текущих четырех. Группы “сельское хозяйство”, “промышленность”, “торговля” сохранятся. Из группы “другие” будет выделена группа “финансовая деятельность”;

- На основе новых данных отчетности заемщиков будет пересмотрен перечень финансовых коэффициентов, используемых в логистической модели для расчета интегрального показателя должника – юридического лица;

- Будет усовершенствован подход к определению вероятности дефолта (PD). Каждый вид деятельности будет иметь отдельную шкалу вероятностей дефолта. Это позволит точнее оценивать кредитные риски, ведь конкретные банки могут специализироваться на той или иной области.

Анализ НБУ показывает, что новая модель имеет высокую точность прогнозирования вероятности дефолта. Применение обновленного подхода может несколько уменьшить объем кредитного риска для отдельных банков, прежде всего тех, кто по достоинству оценивал его.

В течение 2017 года НБУ проводил анализ корректности оценки банками кредитного риска заемщиков. Целью было удостовериться, что банки правильно понимают принципы и требования нового положения и последовательно применяют их на практике. По результатам анализа будут внесены отдельные уточнения положений Постановления №351. В дальнейшем НБУ будет осуществлять ежегодную безвизную верификацию кредитного риска банков.

Также, начиная с 2018 года, НБУ вводит ежегодное стресс-тестирование с целью оценить устойчивость банков к экономическим шокам (подробнее во вставке “Введение ежегодного стресс-тестирования (оценка устойчивости) банков”).

Вставка: Оценка кредитного риска в соответствии с МСФО 9 и Постановления НБУ

В 2018 году начнет действовать Международный стандарт финансовой отчетности №9 “Финансовые инструменты” (МСФО 9). Он предусматривает расчет потерь по кредитам по принципу ожидаемых убытков. Украинские банки продолжат также оценивать кредитный риск (пруденциальные резервы) в соответствии с Постановлением №351.

Введение Постановления №351 с 2017 года побудило банки переоценить качество кредитного портфеля по принципу ожидаемых убытков, а потому переход на МСФО 9 в большинстве случаев не будет иметь значительного влияния на уровень регулятивного капитала финансовых учреждений.

С 1 января 2018 года заработает Международный стандарт финансовой отчетности №9 “Финансовые инструменты” (МСФО 9). При разработке настоящего стандарта учтены основные недостатки его предшественника – МСБУ 39, среди которых расчет резервов только по факту обесценения активов, что постоянно приводило к запоздалому и неполному признанию банками потерь по активам. После перехода к новому стандарту, объемы сформированных резервов по активам лучше будут соответствовать действительным кредитным рискам.

Основная новация МСФО 9 – переход к принципу определения объема резервов согласно концепции ожидаемых убытков. Это приведет к существенному одноразовому росту уровня резервов после внедрения стандарта. Для активов, по которым с момента возникновения не произошло значительного роста кредитного риска, резервы можно формировать с учетом ожидаемых убытков (expected credit loss – ECL) на горизонте 12 месяцев.

Это означает, что на момент выдачи кредитов, банки должны будут закладывать в расчет возможные (не нулевые) потери от ухудшения качества кредита на горизонте 12 месяцев. Кредиты, для которых кредитный риск существенно вырос, будет резерв, учитывая вероятность потерь в течение всего срока кредитования. Это сделает их оценку более консервативной.

Таким образом, МСФО 9 предусматривает три этапа оценки актива:

1) при первоначальном признании существенного роста кредитного риска (оцениваются ECL на горизонте 12 месяцев);

2) после факта существенного роста кредитного риска (ECL на срок действия актива);

3) обесценение (ECL на срок действия актива).

При этом ожидаемые потери по кредиту определяются с учетом прогнозируемых макроэкономических условий и фаз экономического цикла. Оценка проводится по принципу “момент времени” (point in time, PiT), это изменяется в зависимости от макроэкономических ожиданий: повышается в периоды экономического спада и снижается в фазе подъема.

Для того чтобы во время расчета ECL должным образом определить вероятность невозврата средств по принципу PiT, банк должен принимать во внимание всю доступную информацию. Ее можно собрать без чрезмерных усилий, в частности о макроэкономических условиях. Несмотря, на естественную неопределенность будущих макроэкономических условий, банк должен разрабатывать возможные сценарии развития событий и задавать вероятность наступления каждого из них. Этот подход называется сценарным.

МСФО 9 не предлагает четкого определения события существенного роста кредитного риска. Единственное четко указано условие – просрочка свыше 30 дней, но банк может ее опровергнуть, если обоснует, что качество кредита не изменилось. По аналогии, событие дефолта тоже имеет единый четкий признак, определенный стандартом, – просрочку более 90 дней, но ее можно опровергнуть. Полный перечень возможных критериев должен выбирать банк, учитывая внутренние стандарты риск-менеджмента.

МСФО 9 также определяет новые подходы к начислению процентных доходов. На действующие кредиты их начисляют на валовую стоимость актива по эффективной ставке, как к существенному росту кредитного риска, так и после него. Однако на обесцененные активы процентные доходы начисляются уже на чистую стоимость после вычета резервов.

С 2017 года в Украине действует “Положение об определении банками Украины размера кредитного риска по активным банковским операциям” (далее – Положение), утвержденное Постановлением №351. Этим Положением введены правила определения кредитного риска (пруденциальных резервов), в основе которых заложен принцип ожидаемых убытков. Несмотря на общность принципа оценки кредитных убытков, между Положением и МСФО 9 существует ряд различий:

положение устанавливает оценку вероятности дефолта по принципу “through the cycle” (TTC), в основу расчета положен усредненный показатель вероятности дефолта в течение экономического цикла, независимо от текущих макроэкономических условий и ожиданий. Однако согласно МСФО 9 вероятность будет рассчитываться по принципу PiT на основе имеющейся информации о фазе экономического цикла;

согласно Положению горизонтом прогнозирования события дефолта есть следующие 12 месяцев независимо от качества актива. В то же время МСФО 9 предусматривает применение двух различных горизонтов: для актива, по которому не было факта существенного роста кредитного риска, убытки определяются на горизонте 12 месяцев, а для актива, по которому такой факт имел место, – на весь период до окончания его срока действия;

стандарт определяет необходимость применения сценарного подхода. При оценке кредитного риска в соответствии с Положением подобные сценарии не разрабатываются и не оцениваются;

Положение устанавливает единую формулу расчета уровня кредитного риска. Значит, кредитный риск зависит от вероятности дефолта (PD) и потерь в случае дефолта (LGD). Взамен МСФО 9 предусматривает, что на основе имеющейся информации банк должен определить размер ожидаемых убытков путем соотнесения приведенной стоимости контрактных и ожидаемых платежей, при этом не обязательно раскладывать их величину на такие компоненты как вероятность дефолта и потери в случае дефолта;

в Положении определен ряд безусловных оснований для признания дефолта должника, к которым относится просрочка более 90 дней. Взамен МСФО 9 четко определяет лишь условие признания дефолта, но предусматривает возможность ее опровергнуть, если для этого имеются надлежащие основания. Поэтому банк должен принимать решение о наступлении дефолта на основе внутренних стандартов риск-менеджмента.

Внедрение МСФО 9 обеспечит меньшую чувствительность уровня резервов текущей фазы экономического цикла, чем при МСБУ 39. Впрочем, сохранится вероятность, что во время кризиса расчетные вероятности дефолта могут повышаться, а уровень резервирования – расти, в то же время в периоды экономического подъема все будет происходить наоборот. В противоположность этому, нормы Положения не чувствительны к стадии экономического цикла.

Опыт оценки кредитного риска (расчета пруденциальных резервов) на основе ожидаемых убытков по Положению поможет большинству украинских банков безболезненно внедрить стандарт МСФО 9. Переход на МСФО 9 приведет к единовременному снижению собственного капитала банков, однако не окажет существенного влияния на регулятивный капитал, который согласно Положению определяется на основе оценки кредитного риска (пруденциальных резервов) и уже учитывает ожидаемые убытки.

Вставка: Результаты опроса банков об ожидаемых убытках от перехода на МСФО 9

С начала 2018 года банковский сектор переходит на стандарт МСФО 9, которым предусмотрено формирование резервов по принципу ожидаемых убытков. Банки должны формировать резервы по всем кредитам, в том числе только что выданным, учитывая исторические уровни дефолтов и ожидаемые макроэкономические условия. Банки должны консистентно применять новый стандарт, а их оценки вероятных дефолтов из-за подобных групп кредитов не должны отличаться существенно.

НБУ провел опрос, чтобы выяснить, как банки оценивают возможные потери по новым кредитам на горизонте 12 месяцев. В опросе сфокусировано внимание на кредитах физическим лицам. За последний год розничное кредитование заметно оживилось, поэтому возникает закономерный вопрос, адекватно ли банки оценивают соответствующие кредитные риски. Опрос касался только кредитов, что, согласно МСФО 9, находятся на первом этапе оценивания, значит, по которым не произошло существенного роста кредитного риска.

Оценки банков не являются окончательными и могут меняться после доработки моделей. Результаты свидетельствуют о существенном разбросе оценок банками возможных дефолтов физических лиц. В I квартале 2018 года НБУ проанализирует, чем обусловлены расхождения.

Период опроса: с 29.11.2017 до 6.12.2017

Выборка: 30 крупнейших банков по объему кредитов физическим лицам.

Цель опроса: получить информацию о подходах к группировке кредитов и параметрах определения ожидаемых кредитных убытков по кредитам физическим лицам, оцениваемые на 1 этапе (stage 1).

Основные вопросы: банкам было ли предложено дать описание критериев, определяющих отдельные портфели, и соответствующие PD и LGD, или объемы ожидаемых убытков (EL).

Основные результаты: Ответили 28 банков. Из них 10 сообщило, что пока не имеют окончательной версии модели и не готовы предоставить информацию. 18 банков предоставили 125 характеристик кредитных портфелей, из них для 48 параметры ожидаемых убытков были оценены экспертно, а не статистически.

Основные критерии, по которым банки формируют портфели:

цель кредитования: карточные, потребительские нужды, покупка авто или недвижимости, малый бизнес, другие;

наличие обеспечения и уровень LTV;

наличие просрочки (до 30 дней) или реструктуризации;

рейтинг заемщика;

валюта кредита;

регион: Крым/АТО, другие регионы Украины.

Основные выводы:

У многих банков не хватает информации, чтобы определить ожидаемые убытки статистическими методами, прежде всего составляющую LGD;

в среднем банками определены PD и LGD низшими по сравнению с тем, что требует Постановление №351. Причина может быть в том, что НБУ оценивает вероятность дефолта по принципу усредненного в течение экономического цикла значения, согласно МСФО 9, оценивание происходит по принципу point-in-time (PiT);

в банках существует значительный разброс уровней PD и LGD для однородных кредитов;

значительное количество банков до сих пор не имеет подходов к определению параметров ожидаемых убытков или находится на этапе их формирования. Они должны ускорить работы в этом направлении.

Источник: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

 
Читайте по теме:
 Как научиться играть на автоматах?
 Пятничное чтиво. Стань сильнее
 Беларусь в январе-июле 2017 г. увеличила экспорт сырой нефти на 31,1% до 332,696 млн. долл.
 Криптовалютная лихорадка: мыльный пузырь или деньги будущего?
 Министр образования и науки Лилия Гриневич: Моя порука за Мартыненко? Должность министра в данном случае ни к чему