Александр Шкурла: Мы советуем премьеру ввести консервативный метод открытия рынка земли

24.12.2018 – Парламент в десятый раз на низком старте в вопросе продления земельного моратория. В этот четверг Рада рассмотрит 18 вариантов его отмены/продолжения. Они почти все как один дублируются и не решают 27-летний земельный вопрос. Почему?

Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и до сих пор нет, а без него ключевое условие введения свободного рынка, записанное в переходном положении Земельного кодекса, остается не выполненным. Поэтому снимут мораторий депутаты или нет – никакой разницы для владельцев паев нет.

При этом депутаты целый год (в худшем случае) будут таскать «на своих» флагах «тезис об отвоеванном для народа » моратории в стенах Рады. А что же с законом об обороте земель? Минагрополитики до сих пор его боится вытаскивать на свет божий, депутаты обещают показать сделанное уже в марте 2019-го.

Читайте также: Депутат Алексей Мушак – аграрный Франкенштейн

Виктор Шишкин: Конституционный суд не может снять земельный мораторий, потому что это политическое решение

Виталий Скоцик о базовых принципах корпоративного менеджмента

Виктор Вишнев: Электронные аукционы увеличат стоимость аренды сельскохозяйственных земель на 10-20%

Мишель Терещенко: Я – нетипичный кандидат в президенты, как Макрон во Франции, но с аграрными корнями

AgroPolit.com разыскал человека, который в Украине формирует земельную повестку дня Кабинета Министров и расспросил все о земельных вопросах. Больше об этом читайте в интервью эксперта по бизнес-среде и земельной реформе стратегической группы советников по поддержке украинских реформ Александра Шкурлы.

Над чем сегодня работает ваша группа при Кабинете Министров в части земельных вопросов?

Группа, в которую я вхожу, является стратегической и занимается многими вопросами. Я изучаю улучшение бизнес-среды и земельную реформу. В вопросе земли смотрим на самые важные моменты. На наш взгляд, критическим в вопросе земельной реформы сейчас является мораторий, который действует с 2001 года.

Интересует также вопрос защиты частной собственности в сельском хозяйстве. Это означает, что нужно улучшить процессы регистрации земельных участков и имущественных прав, потому что есть много споров, а на базе этого возникают рейдерские атаки.

Массово такие проблемы начались в 2015 году, когда Минюст озвучил 3000 рейдерских захватов (не только в АПК). Через год их было около 1000. Рада приняла нужные законы (маски-шоу — стоп №1 и №2), и посмотрим, как они заработают на практике.

Все эти проблемы связаны в основном с двумя реестрами: Госгеокадастр (регистрация земельных участков) и при Минюсте (регистрация вещных прав на недвижимое имущество, в том числе земельные участки). Сейчас их работа отдельно друг от друга создает почву для снятия проблем в части охраны прав собственности и прав аренды.

Занимаемся и вопросом наполнения Госгеокадастра, земельной инвентаризацией и тому подобное. Интересует охрана почв, ибо видим усиление деградации украинских земель. За последние 20 лет Украина потеряла примерно 0,22% гумуса в почве, а 3,14 – это среднее содержание! А когда мы знаем, что 0,1% гумуса создается примерно около 25 лет, то действительно это существенное снижение.

Значит, вы готовите «реформаторскую повестку дня» для Кабмина?

Да, но мы совещательный орган. Наши рекомендации не обязательны для исполнения. Мы работаем для Кабмина, чтобы дать более объективный анализ всего, что происходит в экономике и возможные пути ее реформирования.

Наша главная цель – это перенести опыт Евросоюза в Украину в различных сферах, в том числе и в земельную сферу.

Для Украины сегодня вопрос №1 – продление, сохранение или снятие земельного моратория. В этот четверг вопрос решится в парламенте – уже 15 законопроектов у нас никак не могут выбрать: мы к умным, к красивым, или посередине. Какой выход из этого земельного тупика видите Вы, чтобы не навредить украинцам (у большинства которых нет денег для покупки земли) и не тормозить развитие Украины (которое сдерживается из-за отсутствия свободного рынка)? 

Еще в прошлом году (летом) мы завершили совместно с Минагро и Госгеокадастром работу над проектом закона «Об обороте сельхозземель».

По нашему мнению, введение рынка земли в нынешних условиях не очень вовремя, потому что достаточно большая концентрация сельхозземель находится в одних руках. Это риск, как и то, что нужно решать вопрос удешевления кредитов.

Впрочем, даже в таких условиях открытие рынка возможно. Мы советовали и советуем премьеру просто ввести консервативный метод открытия рынка земли.

Это как?

Этот совет был учтен Минагро, потому что заложенная в проект закона модель рынка содержит достаточно консервативные меры, чтобы избежать злоупотреблений во время открытия. Если бы депутаты имели достаточно смелости принять закон, то это был бы большой инвестиционный плюс для Украины.

Понятно, что сегодня вопрос земли — политический, популистский, а в стране очень много чувствительных к нему людей. Такой период определенности длится давно. Аналогично эти процессы происходили и в Словакии: 10 лет длился запрет на продажу земель.

Но этот запрет была символический – только физические лица иностранцы не смогли приобретать и больше никаких ограничений для запуска свободного рынка земли. Сегодня доля сельскохозяйственной земли в руках иностранцев в Словакии, где-то до 7%.

Значит, договориться по финальному законопроекту помешала большая латифундизация в Украине и давление ее лобби? 

Было несколько влияний. То, о котором вы говорите, одно из них. В целом же достаточно того, что годами воплощается популистская идея, что отмена моратория автоматом принесет что-то плохое, придут иностранцы или латифундисты и скупят всю землю.

ШЕСТЬ «ПРЕДОХРАНИТЕЛЕЙ» ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНА 

Назовите ключевые пункты предложенной вами модели земельного рынка для Украины, которые легли в основу упомянутого законопроекта «Об обороте…». По оценкам депутатов, его покажут не раньше марта 2019-го.

Мы предложили ряд пунктов, которые бы запустили цивилизованный рынок.

Второй вопрос. В первой версии закона ограничения относительно объема владения в одни руки физическим лицам гражданам Украины (покупка) – не более 200 га. В других вариантах проекта предлагалось разрешить приобретать землю также и юридическим лицам – сначала говорили о максимуме в 500 га, позже – о 1000 га. Но при условии, что эти предприятия должны уже минимум 3 года работать в сельском хозяйстве и быть украинского происхождения.

Чтобы исключить в таком случае приход иностранцев различными формами в ряды владельцев, предлагали вообще, чтобы такое право получали только фермерские хозяйства, членами которых могут быть только граждане Украины.

Летом прошлого года законопроект был готов на 95%, но снятие моратория – это пока политический вопрос. Кроме того даже при действующей модели арендных земельных отношений в Украине одна из крупнейших в Европе земельных концентраций.

Третий – чтобы не было спекуляций во время перекупки земли, предлагалось пошлина за перепродажу в течение первых 3 лет: 50% от нормативной оценки этого участка.

Четвертый – государственные и земли коммунальной собственности продавать только через электронные земельные торги и вводить гарантийный взнос. В первой версии закона он составлял 50% стартовой цены на землю, а затем его снизили до 25%, чтобы привлечь к этому процессу фермеров.

Пятый – минимальная цена. Она бы определялась на уровне нормативной денежной оценки, пока рынок сам бы определил правильную цену.

Шестой – поддержка молодых фермеров. Когда молодой фермер выиграет на электронных торгах земельный государственной участок, то ему представляется рассрочка в оплате. Такая модель действует в Польше и в некоторых европейских странах.

Все эти предохранители сохранены в проекте и сейчас. Продолжаются дебаты относительно даты открытия рынка. Минагрополитики хотел открывать рынок земли поэтапно. На первом – государственные земли. На втором – все остальные. Мы же говорили, что нужно открывать рынок земли одновременно, в противном случае это нарушает человеческие права, что уже подтверждено Европейским судом по правам человека.

А как быть со стартовой ценой на приобретение земли, когда откроется рынок и выплеснется значительное предложение земель? 

Не будет значительного предложения земель, ибо каждый умный человек просто не согласится на первом этапе продавать свой участок земли, зная, что позже цена будет выше.

Я убежден, что снятие моратория не приведет к шквалу предложений земли на рынке. Около 5% владельцев паев могут продать землю в первый год. Как правило, это будут критические случаи (когда человек болен, или не имеет наследников). Мы просто вернемся к нормальным рыночным условиям. Уже пришло время отходить от социалистических «манер» и идти в реальные условия рыночной экономики.

Какая будет цена на входе в свободный рынок?

Цена будет определяться предложением и спросом. Точные цифры не скажу, но не рекомендуем продавать землю на первом этапе, чтобы занизить предложение и добиться хорошей цены даже в условиях ограниченного спроса (исключение иностранных покупателей).

В дальнейшем оптимальную цену определит рынок, и она будет расти. В Польше, например, 1 га стоит 10 тыс. евро, в Германии – до 30 тыс. евро.

Какой механизм стоит прописать в рамках закона, чтобы застраховать украинцев от искусственного занижения цены после открытия рынка земли?

Мы прописали только условия определения минимальной цены продажи и больше никаких шагов по цене, потому что ее установит рынок. Земельная «минималка» – это нормативная денежная оценка в конкретном регионе. Чтобы не было занижения цены, государство может ограничить предложение по продаже государственных и коммунальных земель и таким образом повысить спрос, как это, например, происходит уже несколько десятилетий в Германии.

ЗЕМЕЛЬНЫЙ БАНК И ГОСГЕОКАДАСТР 

Как быть с ролью и участием государства на рынке при условии недопущения на него юридических лиц?

Спрос будет и без государства. Не думаю, что привлечение государства к участию в покупке земли в свободном рынке – хорошая идея. Многие люди потеряли доверие к банкам: около 70-ти их ликвидировано. Земельное государственное агентство должно было действовать тогда, когда начинал действовать земельный мораторий, и решать эти земельные вопросы, решение которых запретил мораторий. Сейчас проще и более справедливо будет отменить мораторий.

Почему? Ведь это увеличит конкуренцию, само же государство может сначала выкупить эту землю, а далее сдавать ее в аренду, например, фермерам.

Государство пока не оптимально стравляется с управлением уже около 9 млн. га земель государственной собственности (около 1 млн. передано уже в ОТГ), поэтому покупать еще и новые земли не имеет большого смысла.

Плюс государство в 2019 году должно оплатить долги в сумме $14 млрд. Я не уверен, что оно имеет резервы для финансирования такого земельного рынка.

Как раз запуск земельного рынка и вхождение государства на рынок в качестве покупателя земли с последующей ее сдачей в аренду позволит ему ежегодно зарабатывать на этой земле 5-6% годовых, таким образом, оно будет погашать внешний долг!

Принимая во внимание сегодняшний опыт управления государственными землями, я в этом не уверен. Внешний долг государство может погашать также из налогов с экономической деятельности, которая разовьется на проданных государственных землях.

Это же плюс. И мы должны были с чего-то погашать эти внешние долги. Разве нет? То почему бы тогда не запустить это агентство? Может, оно как раз и нужно?

Агентство такое уже есть. Оно называется Госгеокадастр.

Нет, Госгеокадастр и, например, земельное агентство по образцу Германии или Франции – это разные вещи.

Вопрос не в названии. По своей сути эти все три агентства похожи. Но украинское должно реально работать, как и его аналоги в Европе, со всеми нужными к тому компетенциями и ответственностью.

Как относитесь к идее отдельного Земельного банка?

Я не думаю, что это актуальная идея, потому что государственных банков много. Они достигают суммарно сейчас более 50% банковского рынка. Кроме того, я изучал историю работы Земельного банка в Украине – эта история плохо закончилась. Там была коррупционная составляющая. Поэтому возвращаться к такому опыту я бы не советовал.

Сейчас государственные банки с большой долей на рынке банковских услуг, и они могут заниматься кредитованием аграриев под земельную ипотеку.

Значит, государство вообще не должно принимать никакого участия в рынке земли?

В первую очередь государство должно участвовать в рынке земли так, что отменит мораторий. Его роль останется и после отмены моратория: охрана почв, охрана прав собственности на землю, уплата налогов, поддержка фермеров, оптимизация земельных отношений, развитие сельских территорий.

Что делать с 9 млн. гектаров сельскохозяйственных земель?

Их уже где-то 9 млн. га государственных сельхозземель, потому что около 1 млн. га передано ОТГ. На первом этапе можно продавать эти земли небольшими наделами. Это просто опыт Германии. Украина может перенять этот опыт и продавать в год не более 100 тыс. га государственных земель. Небольшое предложение земли на рынке на первом этапе не позволит резко обвалиться минимальной цене в целом по рынку.

В Германии, имеющиеся 3 млн. га государственных земель и до сих пор продают: начинали с минимального лота в размере 50 га, а позже его снизили до 15 га, большой концентрации там нет, средний размер сельскохозяйственного предприятия там достигает 80 га.

По вашей логике, у украинского правительства на продажу есть земель на 100 лет?

Если государство намерено влиять на повышение цены сельхозземли в условиях запрета продажи земли иностранцам, и таким образом ограниченного спроса, государственные земли можно продавать постепенно: например, по 100 тыс. га в год.

А что делать с остальными государственными землями – сдавать в аренду? 

Да, сдавать в аренду через механизм электронных торгов, потому что это может приносить значительный доход государству. Такие пробные торги уже проведены 18 октября 2018 года Госгеокадастром, и средняя цена аренды 1 га выросла на 34% ее нормативной денежной оценки. Это было 10 участков общим объемом в 210 гектаров.

Самый дорогой участок (14 га) был продан даже по цене 70% от нормативной денежной оценки. Это значит, что сработал рынок, и неважно, по какой методологии была установлена нормативная денежная оценка. Важно другое – было соревнование покупателей, которые и решили цену. В итоге такие торги дали значительный рост цен аренды в местные бюджеты.

Такой пилотный проект следует ввести для всех земельных торгов на продажу прав аренды, но для того пришлось бы привлекать депутатов и изменять действующее земельное законодательство.

Вы озвучивали такое видение управления государственными землями премьеру, и поддерживает ли он его?

Мы озвучиваем наши предложения по земельным реформам в рамках рабочих групп, где работаем. Ведь Минагро предлагало на первом этапе продавать 4 земельных участка в каждом районе. Они различны по объемам и площади, но суммарно в пределах страны – это не более 100 тыс. га в год.

Суть законопроекта об обороте земель сельхозназначения, разработанного в рамках рабочей группы, где мы участвуем – снять мораторий и ввести предохранители, которые назвал выше.

Нужно ли Украине сегодня разрабатывать новую концепцию управления государственными сельхозземлями?

Я думаю, что такая бы стратегия не повредила. Ведь есть много новых вызовов, которые несколько лет назад не были актуальными. Это означает, что их следует решать. А снять мораторий стоило уже давно. Понятно, что это дало бы импульс развитию и привлечению инвестиций в агроиндустрию. Реальный владелец земли будет больше заботиться об охране почв, он будет в этом прямо заинтересован. Реальный владелец земли лучше справится с влиянием климатических изменений на сельское хозяйство.

В частности, следует внедрить инструмент экономического стимулирования земель и плодородия почв (есть законопроект, который определяет всеми соблюдение требований экологического хозяйства и требований принципов охраны почв). Соблюдение таких норм можно ставить как одно из требований участия аграриев в программах государственной поддержки.

Сейчас каждый четвертый гектар сельскохозяйственной земли в Украине является окисленным. Как с этим бороться? Взять известь и провести известкование почвы, или принять меры для профилактики, чтобы земля не окислилась. Есть и другая проблема. Сейчас в Украине 13 млн. га земель – под влиянием ветра и водной эрозии подверглись экологическому удару.

Как Вы относитесь к выпуску земельных облигаций под госземли, чтобы финансировать, например, развитие фермерства, приобретение сельскохозяйственных земель, и к другим госпрограммам развития малого и среднего бизнеса? 

Не чувствую в этом реальной потребности. В идеальных условиях эффект, о котором вы говорите, возможен, но сейчас это нереально. Сейчас я вижу больше рисков, чем плюсов.

Если бы стоял вопрос денег на госпрограммы, то их могли бы найти. Что сейчас мы видим с реализацией госпрограммы по поддержке АПК? Сейчас, по состоянию на 26 октября 2018, государство перечислило аграриям лишь 15,8% из заложенной суммы, хотя выделено 30%. Финансовые ресурсы программ государственной поддержки используются не в полном объеме. А обеспечить фермеров дешевыми кредитами для покупки земли можно и за счет 5,9 млрд. грн., которые выделены на господдержку в бюджете 2019 году.

Оставить только госпрограмму на землю, а остальные убрать? 

Это приложение должно было быть ключевым в случае открытия рынка земли, а модифицировать надо государственные программы, так, чтобы использовались в полном объеме.

Помочь с кредитами под покупку земли фермерам готовы международные кредиторы – Всемирный банк.

Да, думаю, что международные доноры также смогут принять участие в финансировании фермеров при покупке земли, когда Украина снимет мораторий. Найти деньги для покупки земель не должно быть проблемой. Тем более что покупка сельскохозяйственной земли может стать интересной инвестиционной возможностью для граждан Украины.

Я могу привести опыт Словакии: у нас во время действия моратория также была создана такая государственная программа по поддержке покупки земли для аграриев на несколько миллионов евро под 3-4% годовых на 15 лет под залог самой земли. Кредитовал государственный Словацкий банк гарантий и развития. Программа сработала очень хорошо: абсолютное большинство кредитов сработало по договорам, был очень маленький процент невозврата кредитов.

Значит, Украине все-таки нужен земельный банк?

Его роль может выполнять любой государственный или коммерческий банк. Создавать отдельный земельный банк не обязательно.

Мы обошли вниманием земли общин. Как быть с этим сегментом, несмотря на то, что значительная часть земель, которые расположены за пределами населенных пунктов, Кабмином передаются объединенным общинам, сданным в аренду на 10 лет, а в договоре закреплено право продлить его еще. 

Очень хорошо, что в этом году начался процесс передачи государственных земель в коммунальную собственность объединенных территориальных общин и в октябре он был закончен уже на 70%. Это с одной стороны, передача земли тому, кто получает от нее плату за аренду и налоги, поэтому прямо заинтересован в ее правильном использовании. С другой стороны, это мотивация для создания ОТГ и продолжения децентрализации. Если договор аренды уже заключен, то он должен выполняться. Это страховка, чтобы спокойно работать бизнесу.

Вы бы хотели, как председатель ОТГ, получить в наследство землю, которой не могли бы по факту распоряжаться, потому, что ее в обход вас сдали в аренду фактически на 20 лет? 

Я бы хотел. Правильная смена не всегда может принести сиюминутную выгоду, но важно, что она состоялась.

Серьезно? 

Да. Нельзя просто взять действующий договор и расторгнуть его. Когда договор заключен нечестно, то можно его обжаловать в суде. И только суд имеет право его расторгнуть. Иначе, взять и разорвать, потому что он мне не нравится, это был бы, не правильный сигнал для бизнес-среды. Договоры нужно выполнять, это знали еще во времена Римской империи: «pacta sunt servanda».

И, может, было бы логичнее передавать землю без заключенных договоров, чтобы общины сами решали, кто их арендатор, им лучше на месте виднее? 

Вы абсолютно правильно сказали, что надо было бы. Но уже сделано. И отмотать назад нельзя.

Можно. Например, прописать в законопроекте «Об обороте сельскохозяйственных земель» норму о ликвидации всех договоров эмфитевзиса (это просто скрытая приватизация) или права автоматического продления аренды для ОТГ с имеющимися арендаторами.

Эмфитевзис начал использоваться только потому, что нет рынка земли, и это можно понять. Когда аграрий хочет вкладывать деньги в землю и таким образом повысить свою эффективность и конкурентоспособность, то эмфитевзис дает ему больше гарантий как простая аренда земли. Как только будет отменен мораторий, исчезнет использование эмфитевзиса.

Трудно писать ОТГ новую историю со старой. Фактически, их просто закрепощают под «своих» арендаторов, которых определяет Кабмин — и все. И так на следующие 10-20 лет. 

Вы просто смотрите немного пессимистично.

У журналистов работа такая – смотреть объективно, хоть кому-то это может казаться и пессимистичным.

Но представьте себе, если бы это постановление (о передаче земель за пределами населенных пунктов ОТГ) не было принято. Это был бы худший вариант. Поэтому я вижу здесь прогресс.

Это спорный вопрос. Если и передавать, то нужно было всем. Но это тема для отдельного разговора. Давайте уточним еще один момент относительно земельного закона – какая доля в рамках свободного рынка агрохолдингов? 

Я вижу мотивационный элемент в передаче земель только ОТГ, но когда хочется передавать всю государственную землю в коммунальную собственность, тут только компетентны депутаты Верховной Рады, и они не приняли такие законопроекты, хотя они зарегистрированы уже давно.

Действие моратория создало условия для выращивания агрохолдингов. Ведь у владельца пая сейчас есть только две реальные опции обращения с землей: сдать в аренду или обрабатывать самому, иначе он оставит ее зарастать бурьяном. Снятие моратория на продажу земель станет естественным фактором сокращения высокой концентрации земель в обработке.

Модель земельного рынка, какой европейской страны подходит Украине сегодня больше всего?

Мне нравится польская модель, потому что она диверсифицирована, там акцент на семейном фермерстве. Польский фермер имеет в собственности около 10 га, и он является достаточно мобильным и конкурентным на еврорынке. Тем более что он способен выращивать нишевые культуры, которые дают больше прибыли ему, и налогов государству. Ее копировать в Украине невозможно, но взять из нее положительный пример – да.

В Украине уже сформированы крупные агрокомпании, средние и мелкие. Они все должны научиться сосуществовать параллельно и в условиях свободного рынка.

Какую же модель фермерства развивать тогда нам?

Количество фермерских хозяйств за последние 20 лет уменьшилось с 42 тыс. до 33 тыс. В Украине сейчас происходит стагнация фермерского движения. Поэтому первоочередная задача – стабилизировать фермерские хозяйства и поддержать создание семейных ферм используя потенциал личных крестьянских хозяйств. В рамках открытия рынка земли это можно сделать, предоставляя малым и средним фермерам дешевые кредиты под земельную ипотеку.

Государству следует поддержать тех мелких фермеров, которые после открытия рынка земли проявят желание увеличить свой земельный банк.

Какую земельную повестку дня сегодня сформировали для премьера?

Первое: мы советуем отменить земельный мораторий по консервативной модели. Сейчас мы видим, что количество сторонников моратория в парламенте снижается: в 2016 году их было 297, в 2017 – 236.

Второе задание: побороть рейдерские захваты в стране. Сейчас рейдерство приобретает «интеллигентные» формы: это в большинстве случаев не ружье, а изменения в реестры через подкупленных регистратороа, фальсифицированные документы и прочее.

Третье задание: восстановить плодородие почв украинских земель и обеспечить, таким образом, устойчивое развитие сельского хозяйства.

Автор: Наталья Белоусова

Источник: AgroPolit.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий