03.10.2019 – Насколько страна готова к отмене земельного моратория и открытию рынка земли? Каких изменений стоит ожидать в законодательстве и кто от этого выиграет или проиграет, страна или аграрии? Ответы на вопросы AgroPolit.com искал вместе с доктором экономических наук, старшим проектным менеджером по земельной реформе в офисе реформ Кабинета министров Украины Андреем Мартином.
В 2020 году президент обещает открытие рынка земли, а до первого декабря Верховная Рада должна принять закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Как вы оцениваете готовность государственных институтов к такому шагу?
Сейчас Украина вошла в новую политическую реальность, в которой есть высокая вероятность, что любое обещание президента будет выполнено. Сегодня исчезло главное препятствие, которое мешало либерализации земельных отношений в предыдущих политических периодах – неготовность парламента голосовать за соответствующие законопроекты.
Демагоги, которые годами эксплуатировали популистские лозунги, вроде «не дадим продать землю», уверенно проиграли как президентские, так и парламентские выборы, поэтому парламент имеет полное моральное право вернуть миллионам граждан Украины возможность распоряжаться их земельной собственностью, которой они были лишены в последние десятилетия.
Сегодня в парламенте присутствует однопартийное моно большинство пропрезидентской политической силы, что позволяет быстро и решительно реализовывать любые законодательные инициативы. Поэтому можно ожидать, что в октябре текущего года законопроект об обороте сельскохозяйственных земель будет зарегистрирован в парламенте, а до декабря страна получит принятый закон. Но это не означает, что рыночный оборот сельскохозяйственных земель заработает уже в этом году.
Скорее всего, закон вступит в силу позже – во второй половине 2020 года, ведь государству требуется определенное время для создания специальной институции и финансовой инфраструктуры, что позволит удешевить кредиты для мелких и средних предприятий. Речь идет о создании специального учреждения для частичного гарантирования кредитов, введения механизма частичной компенсации процентных ставок и тому подобное.
Какие первоочередные задачи должны быть выполнены в этом процессе?
На самом деле, главное сегодня – не так ликвидация многолетних запретов, как реальное выделение средств, которые пойдут на удешевление доступа к финансам для малых и средних сельскохозяйственных предприятий. В принципе, стоит ожидать, что значительная часть средств, которые раньше направлялись на государственную поддержку сельского хозяйства, будут переориентированы именно на облегчение приобретения земель фермерами и мелкими сельскохозяйственными предприятиями.
Также можно ожидать, что определенную поддержку Украине смогут предоставить международные финансовые учреждения – прежде всего речь идет о Всемирном банке, Международной финансовой корпорации и Европейском банке реконструкции и развития.
Со стороны аграрных ассоциаций и фермеров постоянно звучат призывы, что рынок земли должен быть предельно ограниченным, закрытым и т. д., ведь цель их очень проста — уменьшить конкуренцию и снизить стоимость украинских земель.
Какая, по вашему мнению, модель земельного рынка оптимальная для Украины в сегодняшних условиях и чем это обусловлено?
На мой взгляд, оптимальная модель рынка должна отвечать жизненным интересам наибольшей части стейкхолдеров (от англ. stakeholders – заинтересованных сторон), а именно – собственников земельных участков, которых всегда отодвигали на второй план. Владельцев паевых земельных участков сегодня в Украине насчитывается около 7 млн. Поэтому дизайн рынка должен быть сформирован таким образом, чтобы наибольшую выгоду от открытия получили именно эти люди.
Все хорошо понимают интересы агробизнеса – он стремится уйти от максимально зарегулированного, консервативного рынка с множеством запретов, ведь это позволит нынешним пользователям максимально дешево начать постепенный процесс приобретения в собственность земель, которые они сейчас обрабатывают на правах аренды.
И это вполне логично. Поэтому со стороны аграрных ассоциаций и фермеров постоянно звучат призывы, что рынок земли должен быть предельно ограниченным, закрытым и т.д., ведь цель их очень проста — уменьшить конкуренцию и снизить стоимость украинских земель. Менее зарегулированный рынок будет отвечать интересам крестьян – владельцев земельных участков, ведь их земля в условиях высокой конкуренции будет стоить гораздо дороже.
Кроме того, чем более зарегулированным будет рынок сельскохозяйственных земель, чем больше на нем будет различных ограничений, тем больше будет возникать различных махинаций и серых схем, с помощью которых участники рынка будут эти ограничения обходить.
Трезво мыслящие люди понимают, сколько бы государство не придумывало разнообразных запретов, например, по концентрации земли в одних руках, цене или контролю бенефициаров, все равно будут существовать различные юридические схемы, которые позволят желающим «зайти» на земельный рынок.
Вот только земля будет дешевле, потому что покупатель будет платить деньги не только владельцу, но и ловким дельцам, которые будут помогать обходить ограничения. Поэтому лучшая стратегия для государства – регулирование рынка земель должно быть предельно простым и честным. И, прежде всего, следует защищать интересы обычных граждан-владельцев земли.
Как бы там ни было, но должны быть действенные предохранители, которые предотвратят массовые злоупотребления?
Во-первых, я не ожидаю какого-то массового «взрыва» и ажиотажа вокруг открытия рынка. Для начала следует понять, что собственники земельных участков – это в абсолютном большинстве умеренные, разумные люди. Не надо верить политикам, которые любят рассказывать, что крестьяне дураки и продадут при первой возможности свою землю за бутылку водки – это не так.
Во-вторых, большинство владельцев земельных участков вообще не стремятся их продавать в первый же день после запуска рынка. Даже те, кто не обрабатывает паевые участки самостоятельно, хорошо понимают, что стоимость земли будет расти. А потому не стоит ее сразу продавать (даже если владельцу она не очень нужна), а лучше подождать год или два, когда рынок стабилизируется, и когда уже будут более-менее нормальные цены, а также постоянный тренд их роста.
В первые годы после снятия моратория мы увидим, что землю будут продавать те, кому она действительно не нужна – прежде всего, дети и внуки работников сельскохозяйственных предприятий, которые уже давно не живут в селах. Те, кто уже продал родительские дома, перебрались в города и вообще не собираются заниматься сельским хозяйством – им наследуемый земельный участок не требуется.
Как вы считаете, сколько таких владельцев в Украине?
Опрос владельцев земельных участков проводятся регулярно, а наибольшее число, которое называли – лишь до 15% от общего количества собственников земли рассматривают возможность продажи своих участков. Но мы должны помнить, что готовность человека к продаже участка еще не означает, что он будет продавать его немедленно. Прежде всего, у многих владельцев откровенно завышены ценовые ожидания (иногда уж слишком) относительно стоимости земли.
Кстати, этот стереотип сложился не без помощи политиков, которые утверждали, что украинская земля самая лучшая, поэтому ее стоимость должна быть даже выше стоимости земли в Европе. Люди этого наслушались и считают, что, продав пай, они смогут, условно говоря, купить квартиру в большом городе, ведь, по их мнению, земля будет стоить десятки тысяч долларов за гектар.
Но, немало сторонников свободного рынка сельхозземель считают, что сам факт снятия моратория и запуск рынка автоматически поднимут стоимость украинских земель до уровня соседних европейских стран. Согласны ли вы с таким утверждением и на что стоит рассчитывать будущим владельцам активов?
Надо понять, что логика ценообразования очень проста. Стоимость земли зависит от дохода, который она способна приносить своему владельцу. Много людей просто не понимают, что земля может приносить определенную прибыль в течение года. Кроме того, земли в Украине распаеваны – это мелкие клочки, которые составляют 20-30 участков на среднестатистическом поле.
Соответственно, если вы стали владельцем долевого участка, то едва ли не единственный вариант на этом заработать – продолжать сдавать ее в аренду, ведь всего поля у вас нет, вы купили одну ячейку внутри доски. Вы же не будете покупать трактор или комбайн для того, чтобы три гектара посреди чужого поля обрабатывать? Поэтому и в дальнейшем будет распространена аренда. А кому можно сдать в аренду участок? Очевидно, что тому, кто уже обрабатывает большую часть поля.
Поэтому предостережения о том, что после открытия свободного рынка придут какие-то мифические олигархи и все-все-все сразу скупят, откровенно преувеличены. Рынок аренды земель будет главным источником земельных ресурсов для агробизнеса еще много лет.
Если сейчас, условно говоря, средняя оплата по новым договорам аренды составляет, примерно, 3 тыс. грн. за гектар, то можно считать, что при таких условиях стоимость земли в годовом эквиваленте будет составлять около 20 тыс. грн. за гектар. Подумайте сами, если у предпринимателя есть деньги и он может либо купить землю, либо положить эти деньги в банк, то он посмотрит на годовой доход.
Если с вклада получит 10-15% годовых в банке, а купив землю, ожидаемая прибыль от аренды составит меньше, чем годовой банковский процент, то вероятнее, что предприниматель захочет разместить деньги где-нибудь еще, чем станет вкладываться в актив, который не принесет ожидаемой прибыли.
Про эту банальную экономическую логику частенько забывают, а зря, ведь она будет главным мотивом во время работы рынка. Всем, кто кричит или про дорогую землю, или об олигархах, которые все скупят, я рекомендую – просто поставить себя на место того, кто будет покупать землю.
Выдам «страшную тайну»: дьявольских сил, которые затаились, имея миллионы долларов, в ожидании открытого рынка, чтобы скупить все имеющиеся земли, банально нет. Это будет преимущественно наш внутренний украинский рынок земель, а главными покупателями станут те предприниматели и фермеры, которые уже сейчас обрабатывают эту землю.
Агрохолдингам, по большому счету, не нужно право собственности на землю. Крупные компании, которые всегда предпочитают иметь возможность быстро приходить в бизнес и быстро из него выходить. Приобретя землю, владелец «привязывает» себя к этой земле.
Если сейчас, условно говоря, средняя оплата по новым договорам аренды составляет, примерно, 3 тыс. грн. за гектар, то можно считать, что при таких условиях стоимость земли в годовом эквиваленте будет составлять около 20 тыс. грн. за гектар.
Решит ли либерализация украинского земельного законодательства вопрос с привлечением новых собственников, которые будут именно работать на земле, а не продолжать практику сдачи ее в аренду? Как заставить людей начать работать на земле?
Вот вы сейчас использовали очень опасный термин «заставить». На самом деле не надо заставлять людей. В Украине постепенно растет новый класс «единоличников» – людей, которые собственными силами обрабатывают свои паевые участки. Если пообщаться с представителями агробизнеса, они отмечают, что единоличники уже становятся проблемой для сельскохозяйственных предприятий, ведь в них могут быть участки посреди поля, а это мешает нормально применять широкозахватную технику.
Сегодня единоличники – это 6-7% от тех, кто получил земельные участки во время распаевания или в наследство. Они действительно начинают самостоятельно заниматься агробизнесом, и количество таких людей растет с каждым годом. Это очень важно для Украины, ведь они в основном выращивают не индустриальные культуры (например, пшеницу или кукурузу), а, как правило, пытаются заниматься производством с более высокой добавленной стоимостью (садоводство, выращивание овощей, ягод, нишевых культур).
Такие производства не интересны агрохолдингам: они сложные и трудоемкие. Но в то же время единоличник может прокормить свою семью. И именно таких товаропроизводителей должно поддерживать государство. Они не очень комфортные для крупного агробизнеса, что уже являются собственниками земельных участков. Это не арендаторы и вовсе по-другому относятся к земле.
На юге Украины мы имеем проблемы, связанные с климатическими изменениями. Очевидно, что в будущем там невозможно получить стабильные урожаи без орошения. Так скажите, кто будет инвестировать сотни тысяч в капельное орошение (я уже не говорю про магистральные каналы) на чужой арендованной земле? Очевидно, что предприниматель в здравом уме этого делать не будет. Поэтому я еще раз подчеркну, что рынок земли – это, прежде всего, возможность совместить долгосрочными интересами землю и того, кто на ней будет работать.
А сохранение status quo, которое мы имеем уже несколько десятков лет подряд – это путь в никуда. Это дальнейшее вымирание сел, ведь при данных условиях аренды, которые мы имеем сегодня в Украине, владельцы земельных участков, оказывается, никому не нужны. Это только человек, который раз в 8 лет подписывает договор аренды.
Больше всего, чего сегодня боится агробизнес, это фрагментации тех земель, которые они долго собирали и сегодня эксплуатируют на правах аренды.
Какие инструменты государство должно предусмотреть для обеспечения конкурентоспособности малых и средних фермеров с крупными холдингами и корпорациями?
Самый главный вопрос, который должен быть решен — маленькие и средние производители не должны пострадать при запуске рынка. Больше всего, чего сегодня боится агробизнес, это фрагментации тех земель, которые они долго собирали и сегодня эксплуатируют на правах аренды. Я хочу подчеркнуть, что государство не должно помогать крупным производителям, у них и так все хорошо.
Основная задача – помочь мелким и средним фермерам стать собственниками земли, которую они обрабатывают. Главная их проблема — это отсутствие нормального доступа к финансированию. Основной инструмент, по моему мнению, что может им помочь, компенсация процентной ставки по кредитам. Конечная цель – процент, который должен платить фермер за кредит на приобретение земли (в гривне), не должен превышать 5-10% в гривне. Мелкие фермеры должны получить лучшие условия кредитования, чем крупный агробизнес, который сегодня имеет доступ к международным финансовым рынкам.
Сейчас соответствующая нормативная база активно нарабатывается. Определенные ответы на поставленные вопросы должен дать и проект государственного бюджета на следующий год.
Следует помнить, что фермерам не нужно будет покупать всю землю, которая сейчас в аренде. У них есть договоры аренды. Если даже предположить, что условные 10% арендодателей захотят продать землю, при наличии сравнительно дешевого кредитования, фермеру будет несложно воспользоваться преимущественным правом на приобретение земли и изменить статус с арендатора на собственника.
Однако стоит обратить внимание на важный нюанс. При всем уважении к аграриям, операционная деятельность мелких товаропроизводителей в Украине – это почти полностью «черная наличность». Они не показывают свою настоящую бухгалтерскую отчетность. И если вы хотите сотрудничать с банком, у вас должна быть прозрачная отчетность, понимание денежных потоков, банк должен видеть, за счет чего фермер зарабатывает и, соответственно, как покрывать возможный кредит.
Государство может снизить процентную ставку, однако тело кредита все равно будет отдавать тот, кто этот кредит брал. Поэтому в перспективе открытие рынка должно стимулировать прозрачность агросектора. Сельскохозяйственное производство перестанет быть «черным ящиком», где неизвестно откуда «появляются» объемы сельскохозяйственной продукции, а государство может оценивать успехи отрасли разве что по экспортным показателям.
Максимум полномочий по регулированию земельных отношений должно быть передано на уровень сельских общин.
Большинство профессиональных специалистов постоянно отмечают, что перед открытием рынка земли нужно сделать ряд шагов, чтобы избежать проблем в будущем (решить вопрос с Госгеокадастром и инвентаризацией земель, обеспечить доступ к финансовым инструментам мелким землевладельцам и тому подобное). Какие риски Вы можете выделить как наиболее актуальные?
Обычно, когда мы говорим о земельной реформе в широком контексте, то сама по себе либерализация земельных отношений – это лишь часть задач, которые нужно выполнить. Для Украины сейчас очень важно провести так называемую институциональную реформу в земельных отношениях, убрать чрезмерную концентрацию и запредельную коррупцию вокруг земельных органов и служб.
Нужно решительно завершить процесс земельной децентрализации; предоставить органам местного самоуправления возможность самостоятельно вносить сведения в Земельный кадастр, осуществлять государственный контроль над использованием земель, а не ждать инспектора, который у государстве, один на район и не может оперативно реагировать на все нарушения.
Также необходимо упростить систему налогообложения. Хотя она сегодня и не такая уж сложная, но нужно сделать так, чтобы основное налоговое бремя, которое имеется в агробизнесе, возвращалось в виде земельного налога сельским общинам, где обрабатывается земля, а не туда, где зарегистрирован субъект предпринимательской деятельности.
Часто возникает ситуация, когда агробизнес оставляет в общине сравнительно мало налогов. В основном община получает поступления от арендной платы за государственные и коммунальные земли, налог на доходы физических лиц с выплаченной арендной платы. Земельный налог откровенно незначительный.
Поэтому, если предприятие арендует землю в селе, а офис у него в Киеве, основная часть налогов и заработанных денег останется в Киеве, а не там, где ведется деятельность предприятия. Поэтому налогообложение агробизнеса следует менять таким образом, чтобы от запуска рынка выиграла сельская община.
Земельный кадастр, на который часто любят сетовать, не такой ужасный. По сравнению со многими европейскими странами у нас довольно неплохая наполняемость электронной базы данных – подавляющее большинство паевых земельных участков (более 84%) которые присутствуют в кадастре, надлежащим образом зарегистрированы. Этот показатель намного лучше, чем по несельскохозяйственным участкам, которые, кстати, не ограничены в рыночном обращении.
А как насчет государственных земель?
Обычных граждан, как правило, волнует их личная, а не государственная земля. Однако государство, если оно хочет сделать что-то хорошее с остатками земель государственных предприятий Минагрополитики, по моему убеждению (я не сторонник бесплатной приватизации), имеет право распаивать эти земли среди работников этих предприятий, их пенсионеров и работников социальной сферы.
Ведь мы, действительно, имеем огромную социальную несправедливость: во время распаевания коллективных сельхозпредприятий крестьяне получили землю; а если у вас на территории села расположено госпредприятие, то вы ничего не получили. И хотя безвозмездная раздача земли – не лучшее, что с ней можно сделать, однако, в данном случае, должно быть восстановлено равенство граждан в доступе к земельным ресурсам.
Государственные предприятия Минагрополитики – первые в очереди на паи. Львиная доля земель должна быть распределена среди местного населения, люди должны получить свои паи, а остаток земель (примерно треть) нужно отдать местным общинам, при условии, что они будут передавать эту землю в аренду на торгах, чтобы она стала источником стабильного дохода для местного бюджета. Это лучшее, по моему мнению, что государство может сделать с землей – отдать ее людям и общинам, чтобы они получили от нее максимальную выгоду.
Стоит ожидать, что государственный сектор в сельскохозяйственном производстве в ближайшие годы исчезнет.
Ваша оценка решения ликвидации Минагрополитики? Насколько оправданным вам кажется такой шаг?
Стоит помнить, что конфигурация правительства – это исключительно политические решения. От того, что Минагрополитики стало частью более крупного Министерства экономического развития, политики и сельского хозяйства не означает, что в правительстве исчезнет внимание к сельскому хозяйству или государство перестанет влиять на эту отрасль экономики.
Действительно, есть определенные предостережения относительно уровня представительства Украины на международных переговорах (обычно, если с той стороны министр, то и у нас должен быть министр), но я считаю, что этот вопрос будет решаться в рабочем порядке.
Наше государство имеет сельское хозяйство, ориентированное на экспорт. Мы сегодня производим больше продовольствия, чем потребляем, а, в перспективе, Украина будет одним из главных глобальных поставщиков продовольствия. Поэтому правительство должно неуклонно работать над открытием внешних рынков, вести соответствующие переговоры. Стоит помнить, что в составе украинских торговых делегаций, как правило, присутствовали как представители Минагрополитики, так и представители МЭРТ.
Что касается приватизации, здесь позиция изменится. Если Минагрополитики десятилетиями не хотели «расставаться» со своими предприятиями, то после завершения объединения министерств, приватизация государственных предприятий будет происходить достаточно быстро. Стоит ожидать, что государственный сектор в сельскохозяйственном производстве в ближайшие годы исчезнет.
В целом, отмечу, большой трагедии в объединении министерств не вижу – это исключительно политическое решение. Мы привыкли, что в предыдущие периоды правительства формировались коалицией, а каждая из правящих политических сил старалась получить свое представительство в исполнительной власти, поэтому и нужно было много министерств.
Нынешнее политическое руководство страны, очевидно, хочет более компактное правительство, более управляемое, поэтому мы видим сокращение министерств, хотя в здании на Крещатике, где находилось Минагрополитики, очевидно и в дальнейшем будут расположены департаменты и директораты, которые занимаются сельским хозяйством. Регулирование агробизнеса никуда не денется, просто теперь соответствующие нормативно-правовые акты будет принимать министерство с другим названием.
Ну и, как говорится: никогда не говори никогда. Правительства меняются, министерства регулярно реорганизуются, поэтому, возможно, через некоторое время мы снова будем иметь отдельное аграрное министерство.
Снимать запрет на приобретение земли иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, насколько мне известно, никто не собирается.
Сегодня украинские земли на условиях аренды массово использует иностранный агробизнес, он без проблем покупает украинские агропредприятия и сам является арендатором. Какие изменения в правилах стоит ожидать после открытия рынка?
Я считаю, что мы не нуждаемся в каких-то изменениях в правилах. Если Украина будет иметь эффективное, высокорентабельное сельское хозяйство, всегда будут предприниматели, которые будут инвестировать в этот вид бизнеса. Снимать запрет на приобретение земли иностранными гражданами и иностранными юридическими лицами, насколько мне известно, никто не собирается. Мне трудно понять ажиотаж «защитников села», ведь иностранные инвесторы всегда имели возможность приходить в капитал юридических лиц.
В Украине огромное количество успешных сельскохозяйственных предприятий – это предприятия с иностранными инвестициями. Но это украинские предприятия – они действуют по украинским законам, платят налоги в Украине, создают рабочие места для украинцев. Ну, а для сдерживания инвесторов из России есть специальное законодательство о санкциях.
Как вы оцениваете предстоящее открытие рынка сельскохозяйственных земель с точки зрения влияния на аграрный бизнес в стране?
Украинскому агробизнесу придется постепенно учиться жить в новых реалиях, когда земля – это не только объект временной аренды, но и объект собственности. По моему убеждению, в первые годы после открытия рынка никаких кардинальных изменений в структуре агробизнеса не состоится. У нас еще много лет будут царить арендные отношения. Многие предприятия имеют долгосрочные договоры аренды, и их земельный банк не понесет существенных изменений.
Крестьяне же, наконец-то, станут владельцами реального земельного актива, который позволит, при необходимости, взять под залог имущества кредит для начала собственного бизнеса, или же распорядиться землей по собственному усмотрению. И для тех, кто действительно хочет заняться агробизнесом на собственной земле, это новая степень экономической свободы. Тот, кто не хочет работать в сельском хозяйстве, может и дальше сдавать свою землю в аренду. Это собственный выбор каждого человека.
Украина моей мечты – это страна свободных людей, лишенных имущественного крепостничества. Для европейца или американца запрет распоряжаться его имуществом – это недопустимое нарушение личной свободы. Украинцы еще только постепенно лишаются «колхозного мышления», ведь так называемые «защитники крестьян» фактически годами борются за приравнивание своих «подзащитных» в недееспособных лиц, которые не должны иметь права распоряжаться своей собственностью, но всю глубину этого абсурда пока поймут далеко не все.
Но стоит помнить, что свобода – это еще и большая ответственность. Фундаментальная задача земельной реформы – она, наконец, запустит процесс формирования сельского хозяйства, в котором землей будет владеть тот, кто ее будет обрабатывать.
Автор: Виталий Хворостяный
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.