С 1 июля 2021 года отменяется мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения. Однако все равно, с июля 2021-го до 1 января 2024 года будут действовать ограничения на покупку земли – не более 100 га в одни руки. До 2024 года покупать землю смогут только физические лица. Юридическим лицам покупать землю запрещается.
До запуска земельного рынка остается около 4 месяцев. AgroPolit.com решил выяснить, какие подводные камни грозят кораблю земельной реформы, а также проанализировал динамику внедрения законотворческих инициатив, без которых запуск земельного рынка представляется проблематичным.
Стоит помнить, что отмена моратория не гарантирует цивилизованного запуска рынка земель сельскохозяйственного назначения. Сам закон №552–ІХ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» несет рамочный характер и лишь очерчивает общие черты земельной реформы. Поэтому…
Закон «О рынке земли» — что в имени твоем?
Финальный вариант принятого во втором чтении земельного закона выглядит так (учтены поправки президента Владимира Зеленского от 28 марта 2020 года):
- Запуск рынка земли с июля 2021 года (в сравнении с предыдущими вариантами откладывается на год);
- Право приобретения земли сразу после открытия рынка получают украинцы, а через два года – с 2024 года – юридические лица.
- Коммунальные и государственные земли продавать не разрешается. Государственные земли передадут в распоряжение общин, и они смогут лишь сдавать их в аренду, но не продавать. Аналогично будет с теми землями, которые останутся у государства.
- Предельные размеры владения землей для физических лиц – до 100 га, для юридических лиц (с 2024 года) – 10 тыс. га.
При этом общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать десяти тысяч гектаров. Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров.
При этом если гражданину принадлежит право собственности на долю в уставном (складочном) капитале, паевом фонде юридического лица или только на отдельные акции, паи, считается, что такому гражданину, кроме земельных участков, принадлежащих ему по праву собственности, также принадлежит право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения общей площадью, равной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица, участником (членом, акционером) которой он является, умноженной на размер доли такого гражданина, выраженной в процентах, в уставном (складочном) капитале, долевом фонде этого юридического лица.
5) Право собственности на земельные участки могут приобретать банки в порядке обращения взыскания на них как предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на торгах в течение 2 лет со дня приобретения права собственности.
6) Юридические лица, учредителями или конечными бенефициарами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, могут приобретать право собственности на землю сельхозназначения со дня и при условии одобрения этого на референдуме.
7) Вообще запрещается право собственности на земельные участки (даже в случае одобрения допуска иностранцев на референдуме):
Юридическим лицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранцы – на земли государственной и коммунальной собственности, а также земли, выделенные владельцам паев, и которые расположены ближе 50 км. от госграницы Украины, кроме госграницы, которая проходит морем;
Юрлицам, участниками или конечными бенефициарами, которых являются граждане РФ;
Лицам, принадлежавшим к террористическим организациям;
Юрлицам, участниками или бенефициарами, которых являются иностранные государства;
Юрлицам, где невозможно установить конечного бенефициара;
Юрлицам, бенефициары, которых зарегистрированы в оффшорных зонах;
Физическим и юридическим лицам, в отношении которых применены санкции;
Юрлицам, зарегистрированным в государствах, включенных в список тех, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
8) Расчеты, связанные с уплатой стоимости земельных участков, проводятся в безналичной форме.
9) Не будет допускаться приобретение права собственности по возмездным договорам в случае отсутствия документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.
Референдум и Конституционный суд — угроза рынку земли
Стоит заметить, что компромиссная редакция закона №552–ІХ «О рынке земли» устраивает далеко не всех: кому-то мало земли, которую можно продавать в одни руки; кому-то кажутся ненадежными меры, которые должны уберечь украинскую землю от иностранцев; а кого-то не устраивает сам принцип продажи земли частным лицам.
И хотя закон об открытии рынка земли сельхозназначения был принят, но ситуация может измениться коренным образом из-за вступления в силу еще одного закона — № 3612 «О народовластии через всеукраинский референдум».
За принятие этого закона в январе 2021 года проголосовали 255 нардепов.
Таким образом, Верховная рада дает «зеленый свет» для проведения референдума по открытию рынка земли.
Ключевые нормы законопроекта:
разблокирует ключевое право граждан решать важные вопросы в государстве через официальное выражение своей позиции на референдуме (не митингами едиными), решения референдума не требуют утверждения ни одним органом власти, и действуют с момента провозглашения его результатов;
процесс выглядит так: 300 + совершеннолетних проводят собрания граждан, где выбирают инициативную группу из 60 + человек, которые формулируют вопросы и собирают 3 миллиона подписей за проведение референдума в не менее чем в 2/3 областях Украины (ст. 72 Конституции);
детально установлены предохранители (угрозе территориальной целостности, государственному суверенитету, национальной безопасности, нарушениям прав человека, вопросам правосудия или прокуратуре, по налогам, бюджету и амнистии);
каждая партия может присоединиться к организации референдума, но она должна определиться, она «сторонник» или «оппонент» в вопросах референдума;
запрет проводить референдум одновременно с любыми выборами (как государственными так и местными); Конституционный суд может проверять вопросы референдума на конституционность.
Напомним, что требование проведения референдума по открытию рынка земли — это одна из ключевых позиций противников закона №552-ІХ. И их можно понять. Ведь, например, по результатам опроса социологической группы «Рейтинг», проведенного среди населения Украины от 18 лет и старше методом личного формализованного интервью (face-to-face) в период с 28 сентября по 1 октября 2020 года, категорически «против» открытия рынка земли выступает 73% опрошенных респондентов. Довольно символический показатель, учитывая результаты последних президентских выборов.
Как утверждают авторы опроса, отношение к этому важному для Украины вопросу не имеет региональных или электоральных разногласий. На юге нашей страны 74% выступает против рынка земли, на западе – 72%, в центре – 73% и на востоке – 76%.
Введение оборота земель не поддерживают во всех возрастных категориях. Так, среди аудитории 18-35 лет 65% опрошенных высказались против продажи черноземов (26% – за, 9% – не определились). Респонденты в возрасте 36-50 лет еще более категоричны – среди этой группы против рынка земли выступают 73%. А в возрастной категории 51 + противников введения оборота черноземов уже 80%.
Однако существуют и альтернативные показатели. Например, Киевский международный институт социологии (КМИС) провел собственный опрос в течение 30 ноября -14 декабря 2018 года. По их оценкам ситуация выглядит более оптимистично: 66,3% украинцев выступает за свободное распоряжение своим имуществом (в том числе, и правом продавать землю владельцами паев), 17,1% – против, а 16,6% – не определились.
Не осталась в стороне от этого вопроса и редакция AgroPolit.com совместно с общественным движением «Крипак». В 2019 году был проведен наш собственный опрос, и мы выяснили, что за снятие моратория выступает лишь 10 советов по всей Украине, было разослано 2166 запросов и получено 733 ответов. За снятие моратория отдали голоса 10 советов, против – 375, воздержались – 348. Подробнее эти результаты можно посмотреть в разрезе регионов на «Карте общин: земельный мораторий» и в материале «Fata Morgana – марево о земле. Результаты референдума среди общин о снятии моратория».
Поэтому, как мы видим, украинское общество не имеет единой позиции в вопросе введения свободного оборота земли сельскохозяйственного назначения. Представители высшего звена руководства страны это понимают. Например, первый заместитель председателя Верховной рады Руслан Стефанчук предполагает возможность отмены закона о продаже земель сельскохозяйственного назначения путем проведения Всеукраинского референдума.
Когда у нардепа спросили, будет ли решение обязательным для выполнения, если украинцы выскажутся против продажи земли, Стефанчук ответил утвердительно.
Решение референдума обязательно для каждого органа государственной власти. Точка, — подчеркнул первый заместитель спикера парламента.
Не стоит забывать, что кроме референдума мы имеем еще один спорный вопрос – с Конституционным судом.
Напомним, закон о рынке земли, да и в целом земельная реформа с подачи Конституционного суда Украины может стать на паузу практически не начавшись. Судьи воспользовались соответствующим основанием – представлением от представителей «Батькивщины» и ОПЗЖ о не конституционности закона об открытом рынке сельскохозяйственной земли № 552-IX.
По данным AgroPolit.com, решение суда по рынку земли является продолжением скандала с отменой е-декларирования.
Сегодня есть два варианта развития событий: первый – реформу никто не отменяет и она запускается по плану; второй – КСУ, все-таки, принимает решения (или о частичном изменении реформы, или об ее отмене в таком виде).
Пока что вопрос референдума и решение проблем с Конституционным судом находится в режиме «ружья на стене», которое пока что висит без движения, но в любой момент может выстрелить, хотя нардепы и законодатели высказываются оптимистично относительно сроков, и общего успеха воплощения в жизнь земельного рынка.
Как прокомментировал ситуацию для AgroPolit.com один из авторов закона о рынке земли, председатель аграрного комитета Николай Сольский, по его мнению, Верховная рада настроена на конструктивную работу в принятии всех необходимых для своевременного открытия рынка вопросов, а его личный прогноз относительно запланированного запуска рынка сейчас оптимистичный.
Мы в комитете проработали ряд важных законопроектов, которые в ближайшее время будут вынесены в зал Верховной рады.
Речь идет о законопроектах:
№2194 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и другие законодательные акты относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений»;
№ 2195 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты относительно продажи земельных участков государственной и коммунальной собственности или прав на них (аренды, суперфиций, эмфитевзиса) через электронные аукционы»; закон о реорганизации Госгеокадастра и ряд других важных законов.
Поэтому сегодня в работе комитета и ВР ничего специфического или тайного нет, что недоступно для широкой общественности. «Я положительно оцениваю динамику принятия важных законов и не вижу пока предосторожностей, которые бы угрожали своевременному запуску рынка сельскохозяйственных земель», – заявил Николай Сольский.
Законы для запуска рынка земли
Как уже было сказано ранее, сам закон 552 – ІХ — это лишь рамочный документ, который определяет общие границы и ряд положений земельной реформы. Ключевые позиции земельной реформы и, собственно, будущего земельного рынка содержат другие законы, часть из которых уже принята, а часть готовится к голосованию.
Как прокомментировал для AgroPolit.com ситуацию заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Мартын, для нормального запуска земельного рынка нужно принять еще ряд технических законов.
Нужно чтобы Министерство юстиции сделало функционал для нотариусов, с помощью которого они бы смогли сравнивать данные из разных реестров и отслеживать концентрацию земли в одних руках. Это нужно для того, чтобы иметь возможность быстро узнать, не преувеличит ли концентрация земель в руках будущего покупателя разрешенного законодательством лимита. Это техническое решение, которое нужно ввести до запуска рынка.
Также будем надеяться, что скоро будут приняты законопроекты №2194 и №2195. Если эти законопроекты, кроме уже принятых, заработают, то можно смело утверждать, что основная часть законодательных инициатив, которые необходимы для запуска рынка сельскохозяйственных земель, уже готовы. А в технической части – запуск ведется, времени до запуска вполне достаточно, – заявил Андрей Мартын.
Напомним, что в начале 2021 года Верховная рада уже приняла три важных законопроекты:
№0850 – «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» (относительно единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости);
№ 3318 — «О ветеринарной медицине и благополучии животных».
№ 3987 – «О внесении изменений в некоторые законы Украины относительно внесения в Государственный земельный кадастр сведений о государственной границе Украины»;
Осталось принять еще семь законов, пять из которых уже проголосованы в первом чтении.
Антирейдерские шаги
29 января 2021 года во время выступления на пресс-конференции «Дорожная карта земельной реформы в Украине. Развитие экономики», которую организовало Министерство аграрной политики и продовольствия Украины, руководитель этой структуры – министр аграрной политики Украины Роман Лещенко анонсировал принятие пакета земельных законов, антирейдерского закона и открытия данных Госгеокадастра, которые должны защитить украинских аграриев от рейдерских атак.
Он отметил, что в 2015-2018 годах довольно часто совершались противоправные действия в реестре имущественных прав, и рейдерство процветало на территории Украины.
«Мы на эти вещи среагировали антирейдерским законом. Мы так же провели очень серьезную работу в части производства современных электронных сервисов», – заявил Лещенко.
Он также отметил, что большую роль в противодействии рейдерству сыграло открытие данных Госгеокадастра. В последний период в публичной кадастровой карте Украины отображаются сведения об объектах Государственного земельного кадастра, очень большое количество сведений имеется относительно земельных участков.
«Госгеокадастр во исполнение антирейдерского закона активно проводит изменения. В том числе, что касается сведений до 2012 года, которые находились на бумажных носителях», – отметил министр.
Роман Лещенко отметил, что наибольшее количество правонарушений в сфере бесплатной приватизации земли осуществлялось в период функционирования именно бумажной формы, в то время когда был неконтролируемый процесс выделения земельных участков.
«Автоматизированный обмен данными между Государственным земельным кадастром и другими государственными реестрами практически отсутствовал. В процессе реализации и осуществления аудита в середине 2020 года мы были шокированы, потому что фактически не было нормального обмена данными по земельным участкам даже между Министерством юстиции и Госземкадастром.
В Украине создалась ситуация, когда по факту один и тот же гражданин мог несколько раз воспользоваться правом бесплатной приватизации, и система обмена данными не сигнализировала, что лицо злоупотребляет своим правом», – рассказал чиновник.
Лещенко сказал, что большие надежды возлагает на закон «О национальной инфраструктуре геопространственных данных», который позволяет сформировать большой портал данных о земельных, водных, лесных ресурсах, полезных ископаемых, о владельцах земли.
«Мы уже наработали соответствующий геопортал, и он будет представлен украинскому обществу в начале февраля. Это будет революция в системе земельных отношений», – заверил Лещенко.
Как сообщал AgroPolit.com, 5 декабря 2019 года Верховная рада приняла закон № 340–ІХ «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины и некоторые другие законодательные акты относительно противодействия рейдерству», закон № 554–IX «О национальной инфраструктуре геопространственных данных» – 13 апреля 2020 года.
Нормативная денежная оценка
В связи с приближением начала свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения, а точнее к уже существующему закону на открытый рынок попадут земельные участки для ведения товарного сельскохозяйственного производства в частной форме собственности (фактически – паи), логично приобретает актуальность вопрос рыночной (оборотной) стоимости таких наделов.
Как прокомментировал ситуацию в материале AgroPolit.com кандидат наук по государственному управлению в области регулирования земельных отношений Вадим Чувпило, однозначного ответа на этот вопрос не имеет ни один эксперт и прогнозировать, каким образом проявит себя механизм ценообразования на такой товар с учетом внутренних экономических факторов в Украине, чрезвычайно сложно.
По его словам, согласно данным государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, около 7 млн. украинцев (19%) имеют земельные паи со средним размером около 4,2 га, общей площадью около 30 млн. га, что составляет 73% всех земель сельскохозяйственного назначения в Украине.
«Рано или поздно каждый владелец такого надела, даже не имея намерения продать, задумается над тем, какова же реальная стоимость его участка, ведь капитализация собственного имущества необходима не только для продажи, но и для таких несложных бытовых ситуаций, как кредитование, займы или инвестиции. Законодательная основа для формирования реальной цены на землю в нашем государстве далека от совершенства, более того, это фактически никоим образом не предусматривает никаких гарантий роста стоимости или образования определенного «курса», – заявил Чувпило.
Вадим Чувпило отметил, что по состоянию на 01.01.2021 года в Украине средняя нормативно-денежная стоимость 1 га земель сельскохозяйственного назначения (пашни) составляет 27,5 тыс. грн. (менее $1 тыс.), несложно прийти к выводу, что этот показатель абсолютно «оторван» от теоретически возможной рыночной стоимости.
«Понятно, что цена продажи земель будет иметь все перспективы для роста, и никто не вынужден за бесценок продавать собственное имущество, но обеспечить честный и прозрачный рынок земель – однозначно первоочередная задача органов государственной власти.
Вариант с перерасчетом нормативно-денежной стоимости 1 га земель сельскохозяйственного назначения (фактически очередного проведения всеукраинской нормативно-денежной оценки) и приведение ее к реальному рыночному показателю, исправило бы ситуацию. Но даже если власть будет инициировать такой процесс сегодня, то до 1 июля 2021 года это ничего не изменит, ведь действовать такая оценка сможет лишь с 1 января 2022 года», – заявил Вадим Чувпило.
В свою очередь, председатель аграрного комитета Николай Сольский также обратил внимание на эту проблему, комментируя законодательные инициативы Верховной рады. Он отметил, что проектом №2195 предусматривается для земель государственной и коммунальной собственности, что стартовая цена будет не меньше нормативной денежной оценки земель (НДО), которая сейчас составляет около 30 тыс. грн.
По его мнению, эта цена будет расти, поскольку в Украине есть тенденция к ежегодному росту НДО. К тому же, некоторое увеличение цены повлечет и открытие рынка земли.
«Без рынка земли динамика роста стоимости была бы где-то 5-10% в год, с рынком – еще плюс 10%», — предположил Сольский. Также на стоимость земли будут влиять и другие факторы, такие, например, как динамика цен на пшеницу. Автор законопроектов утвердил, что цены на землю однозначно будут расти, поскольку сейчас украинская земля является недооцененной», – уверен глава аграрного комитета ВР Николай Сольский.
По мнению Вадима Чувпило, одним из механизмов, который бы стал залогом создания реальной рыночной стоимости земель, может быть установление на переходный период (например, до 1 января 2030 года или до проведения очередной нормативно-денежной оценки) норм. По данным нормам продажа земельного участка возможна только в случае, если ее стоимость за 1 га, согласно договору купли-продажи, является не более низкой, чем стоимость 1 га земли с соответствующими экономическими показателями и проведенной экспертной оценке, ранее проданных участков.
Для этого необходимо в реестре вещных прав создать функционал, с помощью которого нотариус будет иметь возможность видеть «самую большую цену, по которой была совершена сделка», и куплю-продажу осуществлять под наблюдением соответственно уполномоченного органа с первоочередным правом выкупа государством.
Для старта такого механизма государству, в том числе органам местного самоуправления, необходимо финансово обеспечить свое право выкупа и самому покупать участки у граждан, которые желают продать свои наделы. Или же вынести на рынок собственное предложение из земель государственной или коммунальной собственности и установить реальную их стоимость с учетом выводов экспертов и согласований отдельных ведомств, а также по результатам проведенных аукционов по продаже.
В обоих случаях необходимо сохранить право купли-продажи на определенный период исключительно для физических лиц – граждан Украины и органов государственной власти или местного самоуправления.
«В контексте выше предложенного подхода достаточно составляющих для формирования ряда комбинаций, которые могли бы образовать комфортный и практичный «мостик» для перехода рынка земли на очередную ступень эволюции. Но, к большому сожалению, пока что эти идеи продвигаются лишь на уровне публикаций и инициатив», – заявил Вадим Чувпило.
Стоит заметить, что популяризаторы свободного рынка земли неоднократно приводили аргументы в пользу этого процесса. Один из ключевых аргументов — это генерация дополнительных поступлений и развитие ресурсной базы для экономического роста фермерских хозяйств.
Также, по мнению экспертов, запуск рынка земли оживит финансирование агропромышленных предприятий в Украине со стороны кредитно-финансовых учреждений, хотя этот рост кредитной активности будет постепенным. Однако сегодня те фермеры, которые могли бы стать игроками на рынке земли, пытаются оправиться после потрясений, которые им принес 2020 год и не факт, что они успеют это сделать до 1 июля.
«Все эти риски провоцирует и социально-экономическое напряжение в обществе. Село без преувеличения находится на грани выживания. И даже если человек в силу обстоятельств вынужден будет продать свой надел, «стартовое ценовое предложение» будет неутешительным, и, по сути, продажа по заниженной цене земельного пая никоим образом не улучшит материальное положение такого продавца», – нелестно констатирует факты кандидат наук из государственного управления в области регулирования земельных отношений Вадим Чувпило.
Вышеуказанное свидетельствует лишь об одном, что нынешнее законодательство однозначно требует изменений и дополнений и делать это необходимо до 1 июля 2021 года, ведь путем несложных манипуляций ситуацией для себя воспользуются разного рода дельцы, которые сейчас имеют возможность скупать паи селян.
Как сообщил эксперт Аналитической платформы EasyBusiness Дмитрий Ливч, их расчеты указывают на существенное увеличение стоимости земли в будущем.
«Наши расчеты показывают, что в течение следующих 10 лет цена на землю может возрасти до $4-4,5 тыс. за 1 га в сравнении с показателем нормативной денежной оценки, который составляет в среднем $1-1,2 тыс. за 1 га», – сказал он.
Кроме того, Ливч отметил, что также будет расти стоимость аренды земельных участков и производительность агросектора в целом. При этом он считает, что запуск полностью либерализированного рынка земли в Украине мог бы принести около $50-85 млрд. совокупного прироста ВВП в течение следующих 10 лет после реформы.
Однако если в будущем что-то может и изменится в лучшую сторону, цены на старте земельной реформы останутся на уровне $1 тыс.
Кредиты под залог земельного участка
И напоследок, самый болезненный вопрос — кредитование под залог земельного участка.
Государство планирует заложить на компенсацию процентов по земельной ипотеке до 500 млн. грн. Об этом в ходе онлайн медиа бранча «Инсайд земельной реформы. Какие вопросы на повестке дня?» рассказывал заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины Тарас Высоцкий.
«На первом этапе внедрения рынка земли с 1 июля 2021 года его участниками будут исключительно физические лица. Соответственно, они смогут продавать землю и брать кредиты на ее покупку – то есть пользоваться земельной ипотекой», – отмечает Высоцкий.
Он добавил, что у министерства есть наработанная модель, которая предполагает компенсировать проценты при покупке земли исключительно в объеме до 20 га.
Мы поддерживаем семейные фермерские хозяйства, а согласно законодательству, их площадь должна не превышать именно 20 га. Соответственно по таким кредитам будет заложена компенсация кредитной ставки, — поясняет Высоцкий.
Однако уже заканчивается второй месяц нового года, а от представителей профильных министерств и финансовых организаций, которые могут присоединиться к процессу кредитования аграриев, что-то ничего не слышно. Конечно, кто-то из фермеров успел аккумулировать сумму, необходимую для выкупа желанных га, но подавляющее большинство только разводит руками, когда их спрашивают о деньгах на покупку земли.
Стоит заметить, что существует еще один вариант выхода из затруднительного положения, в котором оказались аграрии. Этот вариант продемонстрировал генеральный директор ООО «Земля и воля» Леонид Яковишин. Он поднял выплаты за аренду пая до 18% при условии, что в течение следующих 20 лет пайщик не вздумает продавать землю.
Автор: Виталий Хворостяный
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.