С принятием Земельного кодекса почти 20 лет назад в Украине произошла существенная трансформация института права постоянного пользования земельным участком, что повлекло за собой большое количество споров по поводу определения надлежащих пользователей земельных участков.
Законодательные пробелы стали основанием для неодинаковости применения права, дискриминировали ряд юридических лиц, подтолкнув их к поиску альтернативных серых путей и коррупции.
Также много спорных вопросов существует относительно деятельности фермерских хозяйств, несмотря на то, что именно фермерство является одним из драйверов развития украинской экономики в целом.
Именно для рассмотрения особенностей земельных споров в Украине в апреле 2021 года Верховный суд вместе с экспертами провели круглый стол «Право постоянного пользования земельным участком. Особенности разрешения споров с участием фермерских хозяйств». В мероприятии приняли участие судьи Большой палаты и Кассационного хозяйственного суда Верховного суда, Национальной школы судей Украины, местных и апелляционных хозяйственных судов, адвокаты Совета адвокатов Украины и ученые.
Как отметила судья Верховного суда, секретарь судебной палаты для рассмотрения дел, касающихся земельных отношений и права собственности Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного суда, кандидат юридических наук Татьяна Дроботова, существенная трансформация института права постоянного пользования земельным участком состоялась с принятием 25 октября 2001 года Земельного кодекса Украины.
Это обстоятельство обусловило возникновение большого количества споров по поводу определения надлежащих пользователей земельных участков. Поскольку существующие законодательные пробелы стали основанием неодинаковости применения права, не менее актуальными остаются споры с участием фермерских хозяйств.
Учитывая это, Кассационный хозяйственный суд и инициировал проведение круглого стола для обсуждения вопросов, касающихся особенностей споров в отношении права постоянного пользования земельными участками и споров, связанных с созданием и деятельностью фермерских хозяйств, определения юрисдикции таких споров.
«Участники круглого стола уделили внимание проблемам теории, практики и перспективам законодательной трансформации права постоянного пользования в системе вещных прав на землю, спорным вопросам права постоянного пользования землей в деятельности фермерских хозяйств Украины, отдельным аспектам рассмотрения споров с участием фермерских хозяйств. Организуя это мероприятие, мы стремились привлечь заинтересованную аудиторию к обсуждению и конструктивному диалогу», – подчеркнула Татьяна Дроботова.
Как отметил преподаватель-координатор Национальной школы судей Украины, судья в отставке Верховного суда Украины Александр Потыльчак, право постоянного пользования земельным участком – разновидность пользования землей и состоит во владении, пользовании участком, находящимся в государственной или коммунальной собственности, без установления срока, но может приобретаться лишь ограниченным кругом лиц.
«Земельные споры, пожалуй, одни из самых распространенных среди дел, кассационный пересмотр решений в которых осуществляет Верховный суд. Учитывая несовершенство земельного законодательства и постоянные изменения, такие дела характеризуются значительной сложностью. Ведь они затрагивают существенные интересы сторон и во многих случаях являются социально значимыми», – пояснил Александр Потыльчак.
О категориях земельных споров
Впрочем, как уточнил судья-спикер Кассационного хозяйственного суда Верховного суда Юрий Чумак, нельзя считать, что такие дела просто многочисленные.
Он привел перечень только самых распространенных категорий споров, возникающих в контексте правоотношений относительно права постоянного пользования земельным участком:
когда местные советы прекращают право постоянного пользования юридических лиц и в дальнейшем распоряжаются участками;
споры, связанные с прекращением права постоянного пользования лиц, но уже в связи с нецелевым использованием участка, неуплатой земельного налога (в соответствии со ст. 141-143 Земельного кодекса Украины);
когда лица, которые считают, что они имеют право постоянного пользования, обращаются с иском о признании этого права за собой;
когда прокуроры или местные советы обращаются с иском о прекращении права постоянного пользования лицами, которые, по их мнению, этого права не имеют, поскольку не произошло правопреемства;
споры об изъятии земельных участков у постоянных пользователей (когда местный орган самоуправления решает, что права постоянного пользования нет);
споры о переходе права постоянного пользования в случае перехода права на здание, сооружение или жилой дом;
споры, связанные с фермерскими хозяйствами.
О переходе права постоянного пользования
Юрий Чумак пояснил, что действующий Земельный кодекс Украины определяет право постоянного пользования только за определенными физическими лицами. А вот юридические лица и лица частного права его иметь не могут.
Однако право пользования, приобретенное в установленном порядке до 1 января 2002 года (когда начал действовать Земельный кодекс), не теряется вследствие его не переоформления предприятием. Хотя по смыслу действующего Земельного кодекса юридическое лицо и не может приобретать это право, а сохраняется за ним на срок, который нужен для приведения прав и обязанностей в отношении земельного участка в соответствие с требованиями действующего законодательства, в том числе за правопреемником такого землепользователя.
В то же время за период, прошедший с момента вступления в силу Земельного кодекса, большинство сельскохозяйственных предприятий уже были каким-то образом реорганизованы, и спорные вопросы возникают из-за того, что произошло с правом постоянного пользования после реорганизации.
«В соответствии со статьями 104 и 108 Гражданского кодекса Украины установлено, что в случае преобразования (изменения организационно-правовой формы) юридического лица все его имущество, права и обязанности переходят к новому юридическому лицу. А при реорганизации (слиянии, разделении, присоединении) или ликвидации юридическое лицо прекращает свою деятельность, а все его имущество, права и обязанности переходят к правопреемникам», – отметил Юрий Чумак.
И если право постоянного пользования земельным участком перешло к правопреемнику, это делает невозможным взыскание средств за пользование земельным участком в соответствии с Гражданским кодексом Украины как безосновательно сохраненных за счет владельца участка.
Когда же к другому лицу переходят имущественные права на недвижимое имущество, переходят и права на часть земельного участка, на котором расположен объект, и части участка, необходимой для его обслуживания. Но таким образом могут быть нарушены права других лиц в отношении владения, пользования или распоряжения земельным участком, который ему принадлежит.
О прекращении права постоянного пользования
При этом, как добавил судья-спикер Кассационного хозяйственного суда, для прекращения права постоянного пользования земельным участком, признании недействительным и отмене соответствующего государственного акта должны быть приведены доказательства добровольного отказа ответчика от права постоянного пользования или основания, определены ст. 141-143 Земельного кодекса Украины (для принудительного прекращения права пользования землей).
«Иначе действия органов государственной власти и местного самоуправления, направленные на лишение субъекта права постоянного пользования земельным участком, будут считаться такими, что нарушают право субъекта на пользование земельным участком», – подчеркнул Юрий Чумак.
Кроме того, иск о признании права постоянного пользования участком считается безосновательным и не подлежит удовлетворению при отсутствии установленного судами факта нарушения права на постоянное пользование спорным земельным участком со стороны Главного управления Госгеокадастра, поселкового совета, даже если есть возражения, которые касаются процедуры оформления земли.
При этом существование права постоянного пользования участком у определенного субъекта не зависит от наличия или отсутствия у него соответствующего государственного акта. Поэтому даже отсутствие акта не является достаточным основанием для лишения права землепользования, поскольку документ лишь удостоверяет его наличие.
«Также следует учитывать, что удовлетворение искового требования о признании отсутствующим права постоянного пользования не приведет к восстановлению нарушенного права или защиты интересов государства и обеспечения выполнения юридических обязанностей обязанной стороной.
Заявленный иск к фермерскому хозяйству фактически содержит в себе требование об установлении судом факта, имеющего юридическое значение, и не касающегося защиты гражданского права. Удовлетворение такого требования не является эффективным способом защиты прав истца», — подчеркнул судья-спикер Кассационного хозяйственного суда.
А вот требование о признании права постоянного пользования земельным участком в пределах, определенных истцом, и с указанием координат является требованием не только о признании права, но и об установлении площади и границ земельного участка. Такие вопросы относятся к исключительной компетенции городского совета и выходят за пределы полномочий суда, что является основанием для отказа в удовлетворении иска.
Об особенности споров с участием ФХ
Создание фермерского хозяйства требует, чтобы сначала физическое лицо – гражданин Украины обращалось за получением земельного участка, а когда она приобретенная, уже учреждается ФХ. Важным моментом здесь является определение юрисдикции рассмотрения связанных с этим споров.
Доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент НАПрН Украины, судья Кассационного хозяйственного суда Верховного суда Виталий Уркевич напомнил, что в случае, когда на момент открытия производства по делу в отношении спора о пользовании земельными участками ФХ еще не зарегистрировано, стороной таких споров является гражданин, которому предоставлялся земельный участок. А спор подлежит рассмотрению в порядке гражданского судопроизводства.
Со дня государственной регистрации физическим лицом фермерского хозяйства происходит фактическая замена арендатора и обязанности землепользователя земельного участка переходят к ФХ, а на земельные споры начинает распространяться юрисдикция хозяйственных судов.
Если физическое лицо обратилось с иском в Главное управление Госгеокадастра о признании незаконным распоряжение и об отмене приказа о предоставлении разрешения на разработку проекта землеустройства, спор является административно-правовым. Так как само по себе разрешение на разработку проекта землеустройства не является правоустанавливающим актом, а до момента возникновения вещного права дело рассматривается в рамках административного судопроизводства.
Если же в иске говорится о правомерности приобретения фермерским хозяйством права аренды земельного участка по решению государственного органа, то вещное право на земельный участок уже существует и рассмотрение дела должно осуществляться в порядке гражданского или хозяйственного судопроизводства.
Ряд вопросов связан с государственной регистрацией права аренды земельного участка. Ранее суды очень часто рассматривали такие споры как административно-правовые, поскольку ответчиком является государственный регулятор. Сегодня в соответствии с правовыми позициями Большой палаты Верховного суда такие споры должны рассматриваться, как споры о праве и в зависимости от субъектного состава должны быть решены по правилам гражданского или хозяйственного судопроизводства.
Об особенностях споров по аренде
Интересными, по словам Виталия Уркевича, являются вопросы определения юрисдикции в спорах, связанных с договорами аренды. Ведь бывают ситуации, когда по разным причинам на один и тот же участок заключаются несколько договоров. Спор по иску одного арендатора о признании недействительным договора аренды второго арендатора является частноправовым и рассматривается по правилам гражданского судопроизводства.
Также интересно, что, когда земельный участок, предоставленный для ведения ФХ, находится в субаренде у фермерского хозяйства, он не является землей фермерского хозяйства в понимании ст. 12 закона Украины «О фермерском хозяйстве», и споры должны решаться как гражданско-правовые.
Если уже существуют договорные отношения, то индивидуальные акты, которыми реализовываются волеизъявления государства или территориальной общины как участника гражданско-правовых отношений и из которых возникают, изменяются. Прекращаются гражданские права и обязанности, не относящиеся к правовым актам управления, а споры по их обжалованию имеют частноправовой характер.
В делах, когда существующему фермерскому хозяйству незаконно, по мнению прокурора, передается следующий земельный участок, – рассмотрение происходит по правилам хозяйственного судопроизводства. Однако между Большой палатой и Кассационным хозяйственным судом еще не согласован момент, как должны рассматриваться дела по спорам, в которых без проведения земельных торгов лицу выделен второй и каждый следующий земельный участок для ведения фермерского хозяйства, которое уже было создано на земельном участке государственной/коммунальной формы собственности.
Правильное определение юрисдикции
В целом Виталий Уркевич назвал такие подходы к определению юрисдикции спора:
критерий определения юрисдикции должен быть максимально простым и понятным;
один спор должен решаться судами лишь один раз;
ответчиком по делу должно быть то лицо, с которым действительно существует юридический спор;
невозможным является обращение в суд с требованиями, не подлежащими судебному рассмотрению;
предотвращение искусственного создания преюдиции, потребности для решения одного спора инициировать другие процессы в судах разных юрисдикций.
«Сейчас в Верховной раде находится проект закона об изменении юрисдикции земельных споров. Каким образом он будет рассмотрен – мы увидим в ближайшее время», – добавил он.
О спорных вопросах практики постоянного пользования
Заведующий сектором проблем аграрного и земельного права Института государства и права имени В. М. Корецкого НАН Украины, доктор юридических наук, профессор, член-корреспондент НАПрН Украины Павел Кулинич дополнительно обращает внимание на ряд спорных вопросов в теории и практике в деятельности ФХ, возникающих в реализации права постоянного пользования землей.
Как он отмечает, при регистрации фермерского хозяйства на одном имущественном комплексе образуются две группы субъектов: субъект права пользования землей и субъект права собственности и других прав (ФХ как юридическое лицо). И это, как кажется, чисто теоретическое несоответствие правового положения ФХ на практике имеет весьма существенные негативные последствия.
С момента регистрации ФХ как юридического лица оно на основе норм права приобретает как правомочия владения и пользования, так и юридических обязанностей по использованию земельного участка. Однако нигде не указано, по какому праву ФХ использует земельный участок, предоставленный в постоянное пользование физическому лицу — учредителю, и как защищаться от земельных правонарушений и рейдеров.
Отдельная проблема возникает и с налогами. Согласно Налоговому кодексу субъектом уплаты земельного налога является гражданин, но хозяйственную и предпринимательскую деятельность при этом ведет фермерское хозяйство, и именно оно по логике должно было бы платить налоги.
Часто возникают проблемы, когда гражданин Украины получает в постоянное пользование земельный участок для создания ФХ, но не создает его, или через некоторое время ликвидирует его как юридическое лицо.
По словам Павла Кулинича, здесь имеет место земельное правонарушение в виде нецелевого использования земельного участка. Правомерным использованием участка будет ликвидация фермерского хозяйства как юридического лица с последующим оформлением семейного ФХ и приобретением статуса предпринимателя.
Об отчуждении имущественного комплекса ФХ
Еще один сложный вопрос, по мнению Павла Кулинича, касается отчуждения фермерского хозяйства как имущественного комплекса. В соответствии с законодательством оно может быть отчуждено на основании гражданско-правовых соглашений гражданам Украины, которые имеют право на создание ФХ, или юридическим лицам Украины для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Однако в состав имущества ФХ входят и имущественные права, которые не могут быть отчуждены.
Также по законодательству очень сомнительный земельно-правовой статус фермерского хозяйства: ч. 3 ст. 22 Земельного кодекса Украины не предусматривает предоставление государственных и коммунальных участков в собственность или пользование юридическим лицам для ведения фермерского хозяйства.
В то же время согласно ст. 31 Земельного кодекса Украины земли фермерского хозяйства могут складываться:
с земельных участков, находящихся в частной собственности ФХ как юридического лица;
из земельных участков, находящихся в частной собственности граждан – членов ФХ;
с земельных участков, арендуемых ФХ.
При этом о землях в постоянном пользовании в упомянутой статье ничего нет.
Кроме того, ФХ имеет право в установленном законом порядке заниматься строительством на принадлежащих ему правах собственности земельных участков при наличии соответствующей документации. Однако, как показывает практика, большинство таких домов и сооружений остаются не зарегистрированными должным образом, то есть нелегальными.
«Это то ружье, которое обязательно выстрелит. Если не в четвертом, то в пятом акте нашей жизни, и от этого выстрела пострадает фермер», – отмечает Павел Кулинич.
О законодательной трансформации
Право постоянного пользования сейчас часто рассматривается как некая льготная конструкция, поскольку многим юридическим лицам недоступно право собственности. Правда в том, что многие юридические лица, основанные при участии государства и территориальных общин, получили бы с правом собственности возможность гораздо разумнее распоряжаться участками.
Но для этого, как отмечает первый заместитель председателя Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра (Госгеокадастр) Анатолий Мирошниченко, нужна определенная законодательная трансформация права постоянного пользования земельными участками в другие вещные права.
В существующих условиях дискриминированные юридические лица могут либо использовать другие инструменты (например, аренду), или искать альтернативные правовые формы, которые часто являются сомнительными с точки зрения законности.
Поэтому стали распространенными договоры о совместном возделывании и совместной деятельности, так называемые инвестиционные договоры, за которыми может скрываться все что угодно, а отношения по распоряжению земельными участками могут скрываться под видом распоряжений какой-то недвижимостью, которая располагалась на участках, в том числе заасфальтированными площадками. Говоря иными словами, субъекты оказались в серой зоне, ища альтернативные пути, а государство пытается эти пути перекрыть.
«Кто побеждает в этой борьбе? Сложно дать ответ. Но точно проигрывает общество, точно проигрывает экономика, потому что где есть серые пути, появляется коррупция», — подчеркнул Анатолий Мирошниченко.
Но, с другой стороны, об отмене права постоянного пользования в любом случае не может быть и речи. Поэтому необходимо совершенствование правовых норм.
Возможны два варианта достижения такой цели.
Во-первых, трансформация постоянного пользования на право собственности. Если кто-то владеет, распоряжается и пользуется имуществом, то фактически это уже является признаками такого права.
«Если мы назовем вещи своими именами и скажем, что юридическое лицо имеет на имущество право собственности, а государство или территориальная община имеет корпоративные права в этом юридическом лице, – последовательность и чистота правовых конструкций от этого только выиграет», – подчеркнул он.
Впрочем, учитывая практику земельной реформы и земельное законодательство, этот путь вряд ли можно считать реальным.
Во-вторых, трансформация в хозяйственное ведение и оперативное управление. Аграрный комитет Верховной рады уже рассматривает законопроект, который предусматривает переименование права постоянного пользования в хозяйственное ведение и оперативное управление и установление для него очень консервативного набора специальных правил.
«Большой либерализации не произойдет, некоторые практические проблемы будут решены, можно будет сдавать земли в аренду, но распоряжение будет проблематичным, и если речь идет о таких изменениях, то совсем не обязательно переименовывать право постоянного пользования во что-то другое», — резюмировал Анатолий Мирошниченко.
Впрочем, как отметил руководитель офиса межфракционного депутатского объединения Верховной рады Украины «Антирейдерская коалиция» Виталий Черепаха, безусловным положительным моментом является то, что на уровне законодательной власти сейчас присутствует четкое понимание того, что все обозначенные вопросы и проблемы, не стоит полностью перекладывать на плечи судейского корпуса, и нужна именно законодательная трансформация права постоянного пользования земельными участками.
«Право постоянного пользования, все же имеет еще «советский» характер. Есть много общих признаков с правом собственности, но есть и ограниченность в распоряжении объектом пользования, и в понимании британского права это не freehold. С другой стороны, земля в постоянном пользовании по определению является имуществом, мирное владение которым не может ограничиваться.
В 2005 году Конституционный суд Украины уже дал определение тому, что никаким образом не может сужаться положение факта пользователя или владельца, если право собственности будет установлено законным способом. Будет ли определена тождественность постоянного пользования и права собственности, будет ли проведена какая-то его трансформация, должен решить законодатель. Особенно актуально это в канун открытия свободного оборота земель сельскохозяйственного назначения.
Очень позитивным является и то, что в утвержденном законопроекте №2194 юридическое сообщество увидело «синхронные действия» в понимании процессов регистрации земельных участков государственной формы собственности, возможности права выкупа такой земли и перевода ее в другую форму собственности», – отметил Виталий Черепаха.
Источник: Landlord
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.