05.02.2020 – Февраль должен стать ключевым месяцем для земельной реформы. Очередная сессия парламента, которая стартует на этой неделе, должна во втором чтении рассмотреть законопроект №2178-10 «Об открытии рынка сельскохозяйственных земель». Его забросали более чем четырьмя тысячами правок.
Особенно активно «спамом» занимались оппозиционеры, и даже не фракция Юлии Тимошенко, что против последовательной распродажи земли, которая подала «всего» около трех сотен правок, а Оппозиционная платформа «За жизнь» — 3 тысячи. Эти две фракции блокировали трибуну Верховной Рады и во время первого чтения, но это не помешало 13 ноября прошлого года 240 голосами принять проект за основу. Тогда голосовали за него только «Слуги народа» (не все) и нефракционные мажоритарщики.
Но это было только начало бурного процесса. Во время рассмотрения правок в комитете по аграрной политике тоже бушевали горячие страсти. Юлия Тимошенко, нависая над ведущим заседания председателем комитета Николаем Сольским, бросалась бумажками, а Илья Кива в боевом запале едва не побил своего же коллегу по фракции ОПЗЖ Нестора Шуфрича.
В результате при рассмотрении поданных 4016 правок комитет определился: первое изменение — название закона. Теперь он звучит так «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий обращения земель сельскохозяйственного назначения». Второе – лимит на продажу земли в одни руки: его предложено опустить с 210 тыс. до 10 тыс. га.
Третье – предусмотрена норма о продаже земли иностранцам только после референдума, о чем заявлял президент в своем специальном видеообращении. Четвертое — теперь владельцами земли смогут становиться банки из-за взыскания ее как залога за невыплаченные кредиты. На них ограничение в 10 тыс. га не будет распространяться. Но все это еще нужно провести через парламентский зал. А там баталии будут «не на жизнь»…
Глава профильного комитета Николай Сольский, чья фамилия стоит первой среди коллектива авторов №2178-10, рассказал «Главкому», как изменился его законопроект перед вторым чтением, сколько будет стоить земля после запуска рынка, и почему украинцы будут радоваться, когда иностранцам разрешат покупать украинскую землю.
«Острые углы в законе убраны. Некуда тянуть»
Следующая пленарная неделя может начаться с рассмотрения законопроекта о земле?
Не знаю, но имею очень сильную надежду, что в феврале он выйдет в зал. Некуда тянуть.
Есть ли договоренности с другими фракциями относительно, как минимум, их нейтральной позиции?
Таких договоренностей не было. Акцент на том, чтобы был максимум голосов нашей фракции и других конструктивных депутатов.
И каковы предыдущие прогнозы?
Если бы голосование происходило в январе, голоса были бы. И за эти две недели я не увидел ничего, чтобы их количество уменьшило. По состоянию на сегодня считаю, что они есть.
Как процедурно будет выглядеть принятие законопроекта? Ведь на комитете рассматривались тысячи правок.
Были четыре с лишним тысячи правок на 11 статей законопроекта, из которых три с чем-то тысячи – ОПЗЖ. Но идти ли в зале по всем правкам, поставить ли в подтверждение основные статьи — решит Рада. Думаю, ОПЗЖ и «Батькивщина» снова будут что-то блокировать. Если помните первое чтение, то я даже на трибуну не мог выйти и озвучивал все с места. Как минимум, нас больше (смеется).
У вас есть «силовой» блок во фракции, ребята уже тренируются?
У нас есть энергичные эмоциональные парни, которых очень много.
Но в «Слуге народа» есть люди, которые также против открытия рынка.
В «Слуге народа» тоже прошла дискуссии и обсуждение этого законопроекта. Те эмоции, которые были на улице, также были и у депутатов внутри фракции, но мы друг друга слышим. Относительно нормы концентрации в одних руках мы собрали все мысли, пока сошлись на цифре в 10 тыс. га. Я надеюсь, процентов 90 фракции проголосуют. Эмоции несколько утихли, и улица, если заметили, теперь совсем не та, если не брать сугубо политические акции.
Блок Порошенко, наследником которого является «Европейская солидарность», в свое время сам инициировал земельную реформу, заместитель аграрного министра в предыдущем правительстве Максим Мартынюк проводил большую промокампанию открытия рынка. А Слава Вакарчук в колонке писал о необходимости продажи земли. И что сегодня? Блок Порошенко и «Голос» не будут голосовать?
Конечно, учитывая то, что вы говорите, логично было бы, чтобы партии «ЕС» и «Голос» поддержали законопроект. Но как будет в зале, не скажу. Законопроект легко объясняется, контролируется, острые углы убраны. Когда людям объясняешь, о чем он, они успокаиваются. Мне интересно, как проголосуют мажоритарщики, потому что некоторые из них в своих правках предлагали еще большую концентрацию, чем та, на которой мы остановились (10 тыс. га).
«Когда мне говорят, что рынок земли убьет село – это полный сюр»
Насколько кардинальными вы считаете изменения законопроекта, внесенные между чтениями? Документ стал более компромиссным?
В законопроекте лишь 11 статей и там прописаны только базовые вещи. Основные правки – это предмет компромиссов. Не основные, но также важные, – это последствия консультаций с рынком и элементарная конструктивная работа. Было много идей, каким образом контролировать концентрацию земли в одних руках, – поручать это Антимонопольному комитету, или разработать дополнительное законодательство. Но победила другая идея – на этапе оформления договоров нотариусы сами это будут контролировать.
Я не назвал бы вопрос концентрации кардинальной правкой, хотя все почему-то так считают. Как по мне, основная правка – это допуск на рынок иностранцев только по результатам референдума. На самом деле, то, как делать земельную реформу, очень сильно зависит от ответа на один вопрос – земля должна быть дороже? Конечно, при участии иностранцев она будет стоить больше.
Я не знаю ни одной страны, где считалось бы, что земельная реформа закончена. Постоянно идут какие-то дискуссии и изменения. Наши соседи из Центральной Европы, когда земля была дешевой, ограничивали доступ иностранцев, когда подорожала – уже понемногу снимают ограничения. Поэтому в этой части был компромисс с общественным мнением.
Что дает земельная реформа, если она будет принята в нынешнем виде? Никто же, кто имеет определенные знания в этой сфере, не будет отрицать, что рынок земли сейчас существует.
Если мы возьмем сельскохозяйственную землю, которая сейчас принадлежит людям, это будет примерно 32 млн. га. Примерно 28 млн. га люди получили в 90-е годы при распаевании колхозов, после чего был введен мораторий на продажу. А 4 млн. га, которые выдали позже, не попали под мораторий и там до сих пор действует обычный рынок купли-продажи, на котором, кстати, могут быть и иностранцы. Кто-то за все эти годы говорил ли о каких-то проблемах там? А 4 млн. га – это площадь средней европейской страны. Однако и на этих 28 млн. га, попавших под мораторий, рынок тоже существует.
Это вы о различных лазейках вроде эмфитевзиса (долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое вещное право на чужое имущество)?
Знакомое дело. Дольщики в селе в 99% продают землю тем, кто ее обрабатывает. Юридически договор купли-продажи оформить нельзя, но можно подписать договор аренды на 49 лет, эмфитевзиса, завещание. Другой вопрос, что это полуфабрикат, которым нельзя нормально пользоваться.
Но условная бабушка может подумать, что она продала, а ее образованные дети и внуки вполне понимают, что эта земля – их собственность до сих пор…
В договорах прописывается правило, что наследование не останавливает договора аренды и не меняет его. Например, бабушка, которой 80 лет, подписала договор аренды на 49 лет. После смерти бабушки кто-то из ее родственников получил эту землю в наследство, оформил на себя, но еще 40 с лишним лет не может с ней ничего сделать.
Если земля взята в аренду на 49 лет, ее же можно продать с этим правом аренды?
Договор аренды сохраняется даже в том случае, если эта земля продана на сторону. Но он, может быть, расторгнут, если арендатор не выполняет условия договора.
Вопрос в лоб – сейчас аграрный рынок Украины работает как часы, даже со всеми этими серыми схемами и он один из крупнейших наполнителей бюджета. Агрохолдинги активно развиваются, фермеры не бедствуют, владельцы паев регулярно получают плату за аренду, которая из года в год увеличивается… Зачем в таких условиях устраивать все это, чем вы сейчас занимаетесь?
Когда говорят, что у нас развивается агросектор, забывают добавлять, он развивается только в сегменте выращивания зерновых. Но при этом мы не влияем, ни на какие рынки, ни по овощам, ни по фруктам, ни по орехам, ни по другой сельхозпродукции, где надо вложить $5 тыс. в гектар или более. Не развивается все, что связано с поливом.
Люди просто не хотят вкладываться в чужое, как вы не будете делать супер ремонт в съемной квартире. И сад человек в большинстве случаев будет закладывать только тогда, если эта земля является его собственностью. Когда мне говорят, что рынок земли убьет села – то это полный сюр. Потому что во всех отраслях, в которые вкладывают тысячи долларов в гектар, работников надо в десятки-сотни раз больше.
«Банкам будет невыгодно долго держать землю у себя»
Правку о банках, которые смогут накапливать землю в безграничных объемах, часто называют опасной лазейкой. Так, финансовые учреждения обязаны через два года избавиться от взысканного залога, но они могут продавать его, условно говоря, «своим».
У нас в комитете неоднократно была встреча с банкирами. Они обращали внимание, что один из посылов земельной реформы – это то, что под землю можно кредитовать. Если же сделать им ограничение, как всем остальным, в 10 тыс. га, то объем кредитования будет небольшой, ставки останутся дорогими. На самом деле, банки будут продавать эту землю через электронные торги. Если «свой» человек предложит на этих торгах наивысшую цену – то, пожалуйста.
Как эти электронные торги будут смотреться?
Принятый в первом чтении законопроект №2195 говорит о том, что вся государственная земля продается только через двухуровневый аукцион (первый уровень – администратор центральной базы данных и модуль аукционов, второй уровень – коммерческие площадки). С банками также было договорено, что они будут продавать землю только через двухуровневые торги. Единственное, что мы их не можем привязать законом к системе Prozorro.
Кстати, у нас и, сейчас, есть случаи, когда земля может попасть в собственность иностранцев – когда, например, наследник имеет другое гражданство. По действующему закону, он должен в течение года продать эту землю. Если банки вовремя не продают участки, то подпадают под общую норму о конфискации земли. Но она будет платной.
По решению суда эта земля выставляется на торги, и за вычетом затрат на эту процедуру деньги возвращаются банку. Учитывая, что ежегодно банкам надо будет платить налог на землю, который будет недешевым, им экономически будет невыгодно долго держать ее у себя.
Когда вы встречались с банкирами, какие пожелания они высказывали?
Они хотели три года для реализации земли, мы ограничили двумя. Они хотели снять ограничения для банков с иностранным капиталом. Назовите мне в первой десятке банки без иностранного капитала, помимо государственных банков, и просили не вводить ограничения на концентрацию. Мы это и сделали.
Как будет действовать контроль над концентрацией 10 тыс. га в одни руки?
Когда покупатель с пайщиком приходят к нотариусу, у последнего есть доступ к реестрам. Он смотрит, что покупатель уже купил на себя условно 1,5 тыс. га, кроме того, фирма, которая зарегистрирована на этого покупателя, купила еще 3 тыс. га. Это означает, что он может еще докупить 5,5 тыс. га на себя или на свою фирму. Это контролируется уже на этапе заключения сделки.
По нашему законопроекту, землю могут покупать граждане Украины, предприятия, основанные гражданами Украины, государство и местные общины. Было много правок по добавлению в список предприятий, где конечным бенефициаром является гражданин Украины. Но вместе с тем нотариусам это будет практически невозможно проконтролировать.
Также мы ограничили продажу земли для иностранцев, даже после референдума, в пограничных полосах – до 50 км. Такая практика распространена во многих странах.
Но как избежать ситуации с покупателями, которые могут скупать землю в интересах настоящих латифундистов?
Такая проблема есть во всем мире, для ее решения есть другое законодательство. Это вопрос Налоговой службы, борьбы с отмыванием доходов… Отдельных скрытых сделок и так не может быть по закону.
Детали референдума, на котором будет решаться, продавать ли землю иностранцам, где-то будут прописаны?
Нет. Что бы мы там не прописали, все равно будет новый закон о референдуме, который будет эти вопросы регулировать.
«В перспективе сами фермеры будут за продажу земли иностранцам»
На какие уступки вы лично пошли с сожалением?
Предварительно существовала норма, что все иностранцы, которые уже занимаются сельским хозяйством в Украине не менее трех лет, могут выкупать землю на равных условиях с другими, но только в пределах участков, которые они арендуют. Многие из них уже украинский язык знают лучше, чем некоторые мои коллеги по парламенту. Логично было бы эту норму принять, но ее убрали.
Источники в правительстве признавались «Главкому», что наших западных партнеров очень раздражает история с ограничениями для иностранцев, но они ее публично не поднимают, потому что понимают, какая это чувствительная тема.
Есть такой момент – они видят, насколько это разогретая тема и сколько вокруг нее мифов. Я слышал от европейцев, что такое ограничение, в том числе, не соответствует Соглашению об ассоциации. Но им надо говорить об этом публично, на мой взгляд. Если принять решения Европейского суда по правам человека, связанные с мораторием, то там есть два основных посыла.
Ограничение права продавать землю не соответствует европейским нормам, но при этом они признают, что законодательные ограничения для покупателей допускается, в том числе, и в Евросоюзе. Интересует ли европейский бизнес украинская земля? Да. Но я не вижу, чтобы это был массовый интерес.
Например, в Румынии тоже в свое время было разделение, и 99% иностранцев, которые туда пришли, не окунулись в первичный выкуп земли. Они не хотели конфликтовать с местными фермерами, у которых было преимущественное право выкупа, как и у нас. Иностранцы не хотели покупать «шахматку» (разбросанные по одному полю участки), они купили землю на вторичном рынке, когда прошло довольно длительное время. И гектары сконцентрированной земли были уже на 30-60% дороже.
Как реагировали на подготовку земельной реформы представители крупных агрохолдингов, которые имеют большие возможности лоббизма в Раде?
У нас сейчас 50-70 крупнейших агрокомпаний обрабатывают где-то 16-17% земли, 30 тысяч самых маленьких – около 15%, и 10 тысяч предприятий, которые обрабатывают от тысячи до 10 тыс. га, – 60%. Плюс так называемые единоличники, которые обрабатывают свои или чужие паи. У крупных агрохолдингов, с одной стороны, есть дешевые средства, но с другой – больше злоупотреблений менеджеров.
Наемный менеджер почти никогда не будет смотреть за хозяйством, как за своим. А средние предприятия наоборот больше следят за полями, сами себе откаты не платят и что важно – в среднем на гектаре зарабатывают больше и двигают вверх цену за аренду. Вместе с тем каждый из них конкурентный на рынке и имеет свои преимущества.
Что же до отношения к земельной реформе, к допуску иностранцев – оно не связано напрямую с размером предприятия. Конечно, среди больших предприятий больше противников этого, но нельзя сказать, что все большие – однозначно против.
Референдум, очевидно, состоится уже после запуска рынка земли. Открытие рынка может изменить мнение тех, кто сейчас относится к иностранцам настороженно?
Думаю, да. Все увидят, что планета продолжает крутиться, солнце восходит, все сеется-собирается, и эти страхи отойдут. В перспективе пяти-семи лет сами фермеры будут за иностранцев, потому что некоторым из них захочется перепродать землю, и дороже. Пример Польши показывает, что мнение относительно иностранцев менялось, исходя из подобных аргументов.
«Есть идея ограничить количество земли, которую общины могут продать, это 10% в год»
Ваш главный аргумент в пользу рынка земли – то, что его отсутствие тормозит долгосрочные инвестиции. И все же, есть примеры, когда арендаторы вкладываются не только в зерновые, но и, скажем, в выращивание орехов. И сегодня перед ними встает вопрос, как защитить все эти вложения в многолетние насаждения.
Осенью мы встречались отдельно с садоводами, виноградарями, производителями орехов, хмеля, которым, действительно, нужна специальная защита. Если они работают на государственных и коммунальных землях, по аналогии с фермерами, им будет предоставляться право выкупить эту землю в течение семи лет с беспроцентной рассрочкой по нормативно-денежной оценке. Будут соответствующие правки в законопроект № 2194, которые комитет поддержал.
Если же участки, арендованные у других людей, конечно, мы не можем обязать их продавать только арендаторам. Но если человек захочет продать эту землю кому-то другому, то продавец или покупатель до момента заключения сделки должен компенсировать затраты бывшего арендатора на посадку на этом участке.
Или, например, есть виноградник на 50-70 га, и кто-то внутри него хочет взять себе полгектара, хотя рядом достаточно других таких участков. Мы же понимаем, что это, скорее всего, исключительно для того, чтобы испортить нервы владельцу виноградника. Поэтому определенные предохранители здесь должны быть.
В случае с государственными и коммунальными землями, которые предоставлены в аренду, какие нюансы еще могут возникать?
В разные времена были разные органы, которые распоряжались этими землями, и договоры заключались по-разному. Сейчас существует практика подписывать аренду на семь лет, но раньше часто подписывалось на 49 лет.
И арендная плата там – 3% от нормативной оценки. А если бы эти участки выставлялись сегодня, то она бы была 15%. Предыдущий вариант решения этой проблемы такой, что при смене органа управления мы поставим условие подписания таких договоров с новым распорядителем – местной общиной, скажем, на 8-12%. Это тоже часть земельной реформы, которая будет предусмотрена другими законопроектами.
У власти есть ли представление, прогноз, сколько будет стоить гектар после открытия рынка?
Кстати, еще одна правка в законопроекте касается того, что минимальная цена не может быть меньше, чем нормативно-денежная оценка. На цену будут влиять некоторые факторы, которые от нас с вами не зависят. Например, в одной стране, которая является одним из крупнейших поставщиков пшеницы, цена на землю коррелируется с динамикой цены пшеницы.
У нас так называемый серый рынок ориентирован на цену нормативно-денежной оценки, которая сейчас составляет около 30 тыс. грн. Цена аренды и нормативно-денежная оценка у нас растут ежегодно. Открытие рынка повлечет некоторое увеличение цены. Без рынка земли, динамика роста цены была бы где-то 5-10 % в год. С рынком земли – еще плюс 10%.
За белый товар покупатели всегда могут уплатить больше, чем за серый. Поэтому динамика будет однозначно расти, если не будет никаких обострений в стране, поэтому сейчас качественная украинская земля недооценена в сравнении с другими странами.
Думаю, на самом старте цена будет где-то $1500-1700 за гектар, а дальше ее отрегулирует рынок.
Если попытаться спрогнозировать, сколько людей будут готовы продавать землю, то это не так много. В соседних странах, которые тоже проходили паи, продают где-то 3% первичных владельцев на год. У нас, по опросам, около 7% владельцев готовы землю продать. В селе земля ассоциируется с надеждой, которую будут продавать в последнюю очередь. Крестьяне не будут спешить. Фермеры же, которые сейчас обрабатывают землю, вполне вытянут ее покупку.
Предприятию, которое обрабатывает тысячу га, нужно 30-50 га купить в год. Это по цене – половина хорошего трактора. Здесь я не вижу критических угроз.
С формированием единого массива земель у покупателей будут возникать проблемы?
Есть норма Земельного кодекса: если у вас есть более 70% арендованного поля, то вы имеете право создавать массив и можете обязать других, кто имеет участки внутри поля, каким-то образом обменяться. Но эта процедура не до конца урегулирована, поэтому это следующий этап.
Известно ли вам о свежих схемах, когда сейчас, перед вероятным открытием рынка ловкие дельцы пытаются застолбить за собой земельные участки?
Наоборот — придерживаются оформления эмфитевзисов и договоров аренды, потому что люди не хотят платить дважды.
Мы имели в виду именно коммунальные и государственные земли.
Землей коммунальных и государственных предприятий после открытия рынка будут распоряжаться местные общины – они будут решать, сдавать в аренду или продавать. Впрочем, есть идея ограничить количество земли, которую общины могут продать в год, в 10% и только если за это решение проголосуют не менее двух третей избранных депутатов местной общины.
Как законодательно решится вопрос выкупа земли, приобретенной в постоянное пользование по предыдущим кодексам не только фермерами, но и их наследниками? Есть много умерших основателей фермерских хозяйств, и статус их земли не определен.
В комитете есть два законопроекта, которые урегулируют эту проблему, в том числе, путем наследования. Они включены в повестку дня на эту сессию.
Сейчас все в ожидании кадровых перестановок во власти. В частности, планируется заново разделять некогда объединенные министерства. Слияние министерств экономики и аграрной политики себя оправдало?
В свое время были аргументы за и против этого. Сейчас звучат аргументы за и против разъединения. Я отношусь к этому очень спокойно, комитету комфортно работать в нынешних условиях и я надеюсь, что и в любых других.
Авторы: Павел Вуец, Николай Пидвезяный, Станислав Груздев
Источник: Главком
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.