02.05.2020 – Купить или продать землю можно будет уже через год, однако, это еще не все. Как будет работать «приоритетное право», почему продажу — покупку государственной земли отменили в последний момент, и кто в этом заинтересован – в интервью с главой аграрного комитета Верховной Рады.
Кто-то считает это событие имитацией реформы. Кто-то утверждает, что власть сделала самую большую ошибку и лишила украинцев национального достояния.
Пусть будет так, но с 1 июля 2021 года можно будет легально продавать и покупать сельскохозяйственную землю. Накануне президент Владимир Зеленский подписал тот самый исторический закон, который Верховная Рада принимала три месяца.
Одним из ключевых действующих лиц в дни, когда 4 тыс. поправок в законопроект еще считались аномальным явлением, был председатель аграрного комитета Верховной Рады Николай Сольский.
Именно ему в сессионном зале приходилось отбиваться от плодовитых авторов, преимущественно из фракции ОПЗЖ, которые до определенного времени отчаянно настаивали на своих поправках. Иногда эти «соревнования» длились часами, иногда – днями.
В целом в парламенте трудно найти человека, который бы так в совершенстве знал тонкости последних законодательных инициатив по земельной реформе. Именно поэтому ЭП обратилась к Сольскому с предложением поговорить о том, что будет дальше.
Ключевой земельный законопроект Верховная Рада приняла, однако много вопросов остается без ответов. Почему депутаты в последний момент кардинально переписали законопроект? Есть ли вероятность, что правила снова будут изменены?
Какие гарантии, что не будет повторения «ваучерной приватизации» 1990-х годов? Что будет с референдумом о продаже земли иностранцам? Как будет работать «приоритетное право покупки» и возможны ли здесь злоупотребления со стороны участников?
Ответы на эти и другие вопросы – в разговоре с Николаем Сольским.
– У противников земельной реформы есть ли шансы отмотать все назад?
– В теории может быть что угодно. Основной риск – это обращение депутатов в Конституционный суд. По моему мнению, именно введение моратория было неконституционным. Кроме нарушения права собственности, еще и потому, что мораторий наложили только на распаеванные земли, а на земли, которые выдаются гражданам для ведения личного крестьянского хозяйства, он не распространялся.
Людей поставили в неравные условия: одна часть землевладельцев могла продать свои участки, другая – нет. Будем надеяться, что Конституционный суд учтет решение Европейского суда по правам человека, который признал мораторий на продажу сельхозземли в Украине нарушающим право на собственность.
– Какой будет в дальнейшем алгоритм действий парламента в части проведения этой реформы? Когда на повестке дня появится пакет дополнительных законопроектов?
— Речь идет о ряде законопроектов. Например, законопроект №2370 «О национальной инфраструктуре геопространственных данных» уже принят.
Очень важный законопроект №2194 предусматривает передачу земель государственной собственности за пределами населенных пунктов, кроме земель, на которых расположены объекты государственной собственности, в коммунальную собственность территориальных общин.
Проект также регулирует вопросы преимущественного права на приобретение земельного участка и значительно упрощает процедуры, связанные с земельной документацией. В этот законопроект уже подано более 2 тыс. поправок и минимум 500-600 надо учитывать.
Законопроект №2195 предусматривает реализацию прав на землю государственной и коммунальной собственности на электронных аукционах через систему ProZorro.
Законопроект №2280 позволит органам местного самоуправления осуществлять пространственное планирование территории общины в границах населенных пунктов и за их пределами.
Все они проголосованы в первом чтении. Думаю, в мае-июне будем их выносить в зал, если руководство Верховной Рады это позволит.
– А почему руководство парламента может не позволить?
– Руководство может не разрешить, ибо в условиях эпидемии и сложной экономической ситуации могут быть более срочные вещи для рассмотрения.
– За четыре дня до голосования в Верховной Раде, в проект законопроекта об обороте земель были внесены фундаментальные изменения. В первые 2,5 года запретили покупку земли юридическим лицам, а физическим лицам разрешили покупать до 100 га в одни руки. Почему были внесены такие изменения и когда вам это объявили?
– Скажем так. Правки были озвучены и согласовывались с привлеченными к разработке законопроекта людьми достаточно оперативно, в один день. Разумеется, до этого были неоднократные обсуждения концепции земельной реформы в Офисе президента, и с учетом этих дискуссий было принято решение об этих правках.
– Значит, на заседании фракции «Слуга народа» эти изменения не обсуждались? Президент просто заявил, что будет так, и для всех это стало сюрпризом?
– До этого во фракции была дискуссия. Очевидно, что заявление президента было сделано с учетом дискуссии, проведенной на фракции. Мы на заседании комитета в понедельник, 30 марта, внесли правки в законопроект с учетом заявления президента.
— Вы соглашаетесь с правками?
– Часть поправок считаю дискуссионными.
– Это компромисс? Что легло в его основу?
– Во фракции все согласились отложить запуск рынка земли с этой осени на следующий год. Хотя фактически мы сохраним еще на девять месяцев «серый» рынок земли в условиях коронавируса и экономического кризиса. Я лично против того, что не будет продаваться государственная земля. Почему мы ее не должны продавать? Мы уже приняли законопроект в первом чтении, и то, что будем делать это через аукционы на ProZorro.
Но есть позиция президента, которую, разумеется, мы учли. Кроме того, вопрос о государственной земле был важным для «Европейской солидарности». Было понятно, что их голоса нужны, чтобы проголосовать за законопроект. Я лично считаю, что государственная земля может продаваться открыто и прозрачно, как и планировалось.
– Чем «Европейская солидарность» мотивировала эту правку?
– Они хотят иметь отдельный большой закон относительно государственной земли. При этом мы уже приняли в первом чтении законопроект №2194, который является частью земельной реформы. В нем как раз и речь идет о распоряжении государственными землями. Проблему надо рассматривать в целом и читать все законопроекты.
– Значит, парламент принял законопроект о продаже государственной земли на аукционах в первом чтении, а потом другим законом запретил эту продажу? Какова дальнейшая судьба законопроекта №2195?
– Он будет далее рассматриваться, потому что, как минимум, будут продаваться права долгосрочной или краткосрочной аренды на государственную землю.
– Кто основные арендаторы государственных земель?
– В Украине в государственной собственности около 7,5 млн. га аграрных земель. Часть из них официально передана в аренду, но есть значительная площадь земель, которая находится в постоянном пользовании государственных предприятий.
Существенной частью этой земли де-факто пользуются люди, приближенные к чиновникам, руководству министерств, государственных предприятий, в том числе депутаты Верховной Рады. Те, кто имеют доступ к ресурсу.
– Юридические лица не смогут покупать землю до 2024 года?
– До 2024 года владельцы юридических лиц будут покупать до 100 га на себя, родственников и наиболее адекватных и контролируемых работников, чтобы с 2024 года переоформить их на свои предприятия. Эти люди смогут стать поручителями и давать землю в залог для получения предприятиями кредитов.
Как правило, большинство кредитов, я думаю, будет не столько под выкуп земли, как, например, просто под финансирование деятельности предприятия. Земля — это хороший залог, который дает возможность взять кредит с хорошим коэффициентом покрытия.
– Экс-министр экономики Тимофей Милованов заявил, что принятая модель реформы может стать историей с 1990-х – ваучерной приватизацией, поскольку юридические лица будут обходить ограничения и наращивать концентрацию земель.
– В 1990-х годах люди не понимали, что такое приватизация. Сейчас же мы имеем тех, кто обрабатывает землю, есть конкуренция, доступ к информации.
Компании до 2024 года смогут концентрировать землю, оформляя по 100 га на физлиц. Все имеют право договариваться, более того, имеют право вместе обрабатывать землю. В Украине есть большие семьи, пусть себе живут люди своей жизнью и используют все возможности, предусмотренные законными гражданско-правовыми договорами.
И мелкий, и крупный фермер, если захотят, смогут оформить более 100 га земли на членов своих семей и партнеров до 2024 года. Все в одинаковых условиях.
– Зачем тогда надо было ограничивать до 2024 года допуск юридических лиц на рынок земли?
– Я миллион раз задавал этот вопрос ассоциациям, которые боролись за этапы введения рынка земли. Аргументированных и понятных ответов они не дали. Фактически же такая модель запуска рынка земли имеет риски, что арендаторы дешевле купят землю, а ее владельцы получат меньше денег.
При этом собственники земли прислушиваются к политическим партиям, что запугивают их мифами, и к арендаторам, которым сдают землю и которые заинтересованы в том, чтобы дешево ее арендовать. Интерес арендаторов понятен. При такой модели рынка 1 га будет стоить 2 тыс. долл. вместо 4-5 тыс. долл., если юридические лица были полноценными участниками рынка.
– Допуск юридических лиц к покупке земли – это политический вопрос?
– Все последние изменения в законопроект – это политический вопрос. Мы должны были пойти на такие политические изменения, чтобы переплыть с одного берега реки на другой. Иначе мы бы ее просто не переплыли. На другом берегу реки есть много троп, будем думать, какую выбирать. Принятый законопроект успокаивал большинство депутатов и ассоциаций.
– Общий вывод – владельцы земли получат более низкие цены, поскольку юридические лица и иностранцы не смогут ее покупать, инвестиций ожидать не стоит, схемы с арендой государственных земель будут продолжаться.
– Эффект все равно будет. Минимум мы с «серого» рынка сделаем «белый». Психологически это очень важный шаг для понимания того, что рынок земли может функционировать и ничего страшного не происходит. Это даст возможность продолжать реформу.
Мы увеличим объемы кредитования, откроем отрасли, связанные с большими инвестициями в гектар. Мы ускорим развитие полива земель, а это важно.
— Когда может состояться референдум о допуске иностранцев к рынку земли?
– Закон запрещает иностранцам покупать землю в Украине. Проводить референдум для подтверждения этого тезиса нелогично. Мы понимаем настроения населения. Отношение к допуску иностранцев будет меняться, когда будут первые результаты работы рынка.
В Польше происходило так же. Сначала они были против иностранцев, а сейчас понемногу открывают для них рынок. На все нужно время. Какое время нужно в Украине?
Первое – надо, чтобы рынок поработал какое-то время, чтобы все поняли, что восходит солнце, текут реки, земля обрабатывается, никакой олигарх много земли не скупил, а дальше занимается нефтью и газом, которыми привык заниматься. Это первый момент.
Второй – должен удовлетворить спрос наиболее активный слой – украинские предприниматели, которые занимаются аграрным бизнесом. В определенный момент они поймут, что они должны иметь возможность не только заработать на земле, но и с выгодой ее продать.
Поэтому референдум – это не вопрос 2020 года и, возможно, даже не 2021 года.
– В чем логика поправки фракции «Голос» о запрете продажи земли иностранцам в 50-километровой зоне от границы?
– Для нас была важна поддержка «Голоса». Кроме этой правки, мы учли другие их предложения, которые легли в основу комитетских поправок. Относительно 50-километровой зоны были аналогичные поправки от фракции «Слуга народа» и других фракций.
Такие запреты есть во многих странах. Сама правка на суть закона не влияет. До референдума иностранцам запрещено покупать землю на всей территории Украины.
– В заявлении Всемирного банка говорится о необходимости послабления условий покупки земли для юридических лиц. Возможен ли такой сценарий?
– Всемирный банк поддерживал несколько более либеральный вариант, но он искренне приветствует принятие закона и хочет, чтобы земельная реформа продолжалась.
Для него важно, чтобы были приняты и другие законопроекты, связанные с земельной реформой. Один из них, «О национальной инфраструктуре геопространственных данных», уже принят. Земельная реформа – это лишь одна из сфер, где он очень нужен.
Все базы данных в Украине живут своей отдельной жизнью. МВД ведет свои базы, облавтодоры – свои, кадастр – свои, Минюст – свои, Мининфраструктуры – свои.
Между тем, для всех реформ нужна общая база данных. Это упростит жизнь власти и бизнесу и даст очень сильный эффект. После внедрения этого закона на карте можно будет найти не только земельный участок, но и увидеть наличие дорог рядом, определить, какие коммуникации там проведены, где школа, где больница.
– Земельная реформа предусматривала ли создание фонда гарантирования кредитов для фермеров. Заработает ли он в 2021 году?
– Этот правительственный проект не был принят в первом чтении. Когда правительство сменили, мы зарегистрировали его как депутатский – №3205. Планировалось, что фонд на 50% будет наполняться средствами международных доноров и на 50% – правительством. Это один из видов залога на обеспечение выполнения обязательств фермерами при получении займов.
— В законопроекте «Об обороте аграрных земель» отсутствует норма об ограничении концентрации на уровне общины. Может ли быть такая ситуация, что одно хозяйство выкупит все земли в пределах одной общины?
– В Украине средние размеры ОТГ – 15-100 тыс. га. Через 2,5 года юридические лица смогут покупать максимум 10 тыс. га, поэтому причин для беспокойства я не вижу.
– Вы прогнозировали ли количество сделок в первый год запуска рынка земли?
– Думаю, в первые два года будут продаваться 3-7% земель, что были под мораторием.
Это оценочные данные. Они базируются на том, что 5% земель или около 1,5 млн. га оформлены по договорам эмфитевзиса или аренды на 49 лет, то есть фактически уже проданы. В 2019 году был опрос одной из ассоциаций: 7% землевладельцев заявили, что готовы продать свои паи. Это значительно больше, чем сейчас продается.
– Приоритетное право арендатора будет закреплено на уровне подзаконных актов?
– Нет, это право можно закрепить на уровне закона. Речь идет о проекте №2194.
– В результате возникнет параллельный рынок, где эти права будут покупаться и продаваться. Арендатор сможет продать свое право на покупку земли.
– Да, но будет ограничение, что можно будет продать только один раз, не больше. Я очень либерально отношусь ко многим моментам, в отличие от некоторых коллег. Чем больше на рынке инструментов – тем больше на рынке денег.
Раньше я выращивал зерно. Относительно его заключаются спотовые, фьючерсные, форвардные контракты, продаются опционы. Это глобальный подход, в чем проблема?
– Проблемы нет, есть опасения, что некоторые участники этого рынка будут злоупотреблять. Я говорю о закулисных договоренностях покупателей.
– Вот вы – владелец земли. У вас есть договор со мной – арендатором. Согласно этому договору, я имею преимущественное право у вас купить землю. Я могу один раз продать это право за те деньги, которые я считаю нужными. Какие ваши права будут нарушены?
— Например, вы, арендатор, не можете купить землю из-за нехватки денег, а я, владелец, хочу продать. Появляется потенциальный покупатель. Что в таком случае делает арендатор, отказывается от своего права?
– Я не знаю такого арендатора, который откажется от своего приоритетного права.
Думаю, арендатор заключит договор об уступке своего преимущественного права на покупку участка кому-то другому. Кроме того, надо помнить, что по общему правилу от смены собственника участка договор аренды не прекращается – арендатор имеет право пользоваться участком до окончания срока аренды.
Если на вашей земле нашли газ, и появляется покупатель, который предлагает 100 тыс. долл. за 1 га, то арендатор уже не конкурент. В других странах такое везение считается нормальным. Не надо это право ограничивать. В США в отдельных штатах твоя земля – это все, что внизу до определенной глубины. Над этими вопросами еще будут работать.
Упростится и изменение целевого назначения. Это будет зависеть от согласия общества, собственника и инвестора. Если их интересы совпадают, то целевое назначение можно менять. Конечно, были крики и предложения: «Запрещаем менять целевое назначение, потому что настроят неизвестно чего». Не будет это массовым явлением. Япония за сто лет активного развития промышленности изменила назначение лишь одного процента земель.
Все наши ограничения – это фактически вторая часть моратория. Первая – запрет купли-продажи, вторая – изменение целевого назначения. У нас есть такие правила, которые просто не дают развиваться бизнесу, потому, что люди не хотят играть в эти глупости.
Там просто другая экономика. Например, 10 га карьера плюс 3 га завода дадут столько рабочих мест, как 2 тыс. га кукурузы? Дадут гораздо больше. Намного.
– Другая ситуация, я арендатор без средств и с хорошим сроком аренды в договоре. Вы – владелец. К вам приходит покупатель, который хочет купить землю, вы хотите продать. Мне остается только продать приоритетное право?
– Первоочередное право арендатора предусматривает определенную процедуру. Владелец, который хочет продать участок, должен ее соблюдать. Он должен сообщить арендатору о намерении продать участок и дождаться ответа. Процедура займет два-три месяца.
Это дополнительное время для арендатора аккумулировать средства на покупку участка. Арендатор может воспользоваться преимущественным правом и купить землю, или уступить свое преимущественное право, или вообще от него отказаться. Собственник, конечно, может продать кому-то другому. Его право как собственника не ограничивается.
Право первоочередности действует только при одинаковой цене. Если же я – потенциальный покупатель, у меня нет права, но я хочу купить вашу землю и готов дать за нее 10 тыс., а арендатор дает лишь 9,9 тыс., то первоочередное право арендатора теряет силу.
Просто надо соблюдать процедуру. Что такое первоочередное право? Это право, которое дает возможность арендаторам аккумулировать средства и купить первым.
– Как арендатор будет знать, что другому покупателю продали по более высокой цене? Владелец и покупатель могут сговориться за спиной арендатора.
– Эта процедура прописана в принятом в первом чтении законопроекте №2194. В соответствии с ней, арендатор будет уведомлен. Это фиксируется через нотариуса. Вопрос в другом. Меня как владельца, проблемы арендатора не должны интересовать. Это моя земля. Я обязан ему продать, если он даст именно ту цену, на которую я согласен.
Большинство людей до сих пор этого не понимают. Земля – их, и не арендаторы должны им диктовать правила, а наоборот.
– Если меня как собственника не устраивает цена, которую предлагает арендатор, а потенциальных покупателей несколько, как тогда поступить? Останется ли в документе опция о продаже земли в частной собственности через электронный аукцион?
– Владелец имеет право выбрать покупателя, который предлагает более высокую цену. Только нужно соблюсти процедуры, сообщить арендатору о намерении продать участок и дождаться ответа или истечения срока для ответа.
Относительно аукционов, то уже сейчас действующее законодательство не запрещает владельцу выставить свое имущество на продажу через аукцион. Законопроект №2195 должен урегулировать вопросы соблюдения преимущественного права при продаже земельных участков с аукционов.
– Застрахован ли фермер от схемы, когда конкуренты могут скупать в отдельных владельцев клочки земли в центре единого земельного массива? В таком случае конкуренту не нужно много денег, чтобы создать проблемы.
– Ситуация, когда кто-то захочет купить участок посреди массива, возможна, но владелец участка обязан будет сообщить арендатору о намерении продать участок.
Если арендатор увидит, что кто-то хочет купить только один участок посреди массива, то это для него должно быть тревожным сигналом о чьих-то недобросовестных намерениях. У арендатора будет время и возможность принять меры. Кроме того, даже в случае продажи такого участка по общему правилу, договор аренды продолжает действовать.
По вопросу консолидации земельных массивов, в том числе по предоставлению доступа к участкам внутри массива, проект разрабатывается.
Авторы: Дмитрий Денков, Оксана Пирожок
Источник: Экономическая правда
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.