Жилищный вопрос – очень острый для многих украинцев. Но в прошлом году банки выдали лишь 5,5 тысяч ипотечных кредитов на сорокамиллионную страну. Улучшится ли ситуация сейчас, когда государство снизило процентные ставки по кредитам на жилье до 7%? О каких подводных камнях стоит знать, прежде чем брать такой кредит?
Приобрести жилье в новостройке за собственные деньги может себе позволить лишь 1% украинцев. Остальные мечтатели о собственной недвижимости мчаться в банк — одалживать. Таких смельчаков на всю Украину — немного. В прошлом году банки выдали пять с половиной тысяч ипотечных кредитов. Каждый четвертый — в столице. Значит, на сорокамиллионную страну нашлось всего пять тысяч человек, добровольно полезших в кабалу на двадцать лет под бешеные проценты.
«Именно проценты останавливают миллионы украинцев – и меня лично – от мечты приобрести собственное жилье. Потому что по факту, покупаешь одну квартиру, а платишь, в итоге за три», — рассказывает корреспондент «ТСН. Неделя» Ирина Прокофьева.
Чтобы сделать жилье доступнее, власти решили удешевить ипотеку с 16-ти процентов годовых до 7-ми. Но действительно ли это выгодно? И что нужно знать об этой программе, прежде чем на нее подписываться?
Мечта о дешевом жилье в Украине есть не только у нас с вами. Властям тоже выгодны недорогие кредиты (впоследствии вы поймете, почему). Весной 2020-го президент Владимир Зеленский обещал дожать банковскую систему и сделать так, чтобы в Украине заработали «человеческие» кредиты. Проценты действительно стали меньше, с 25 процентов упали до 16-ти. Но и это не слишком спасло ситуацию. Понадобился год и несколько радикальных решений, чтобы люди увидели в кредитном договоре 7% годовых. Первые два даже были подписаны под камеры, с помпой.
В цивилизованных странах ипотечное кредитование — это едва ли не главный механизм строительства нового жилья. У нас же объемы ипотеки неестественно низкие. Все — из-за непомерно высоких процентов кредитов. Так банки страхуют себя от недобросовестных заемщиков и застройщиков. Но означает ли запуск государственной программы, что теперь во всех банках вдруг упадут проценты по кредитам?
«На самом деле – нет. Высокие ставки никуда не делись. Просто государство решило разделить пополам кредитное бремя с человеком. А это значит, что его щедрости хватит на довольно ограниченный круг людей. Повезет пяти тысячам», — говорит корреспондент «ТСН. Недели» Ирина Прокофьева.
Исполнительный директор Фонда развития предпринимательства Андрей Гапона убеждает «ТСН. Неделю», что это — неплохой старт.
«В ближайшие три года гражданин сможет подписать ипотечный договор. А компенсация будет действовать на все время этого кредитного ипотечного договора. Эта ипотека – это, в любом случае, ресурс банка. Государство дает импульс для того, чтобы этот рынок стартовал», — рассказал он.
На старте программы дешевых кредитов — семь банков. Они готовы раздать населению пять миллиардов гривен на кредитные квартиры. И уже потирают руки в ожидании заявок. Банк, в котором работает Виталий Годун, был первым, где был подписан договор на льготную ипотеку. Он советует подавать заявку на кредит онлайн и сразу проверить, повезет ли вам стать одним из пяти тысяч счастливчиков.
«На самом деле претендовать на получение кредита по этой программе могут все люди, которые официально получают доходы в течение последних шести месяцев», — убеждает «ТСН. Неделю» Виталий Годун.
Но это не совсем так. Если внимательно прочитать условия программы, можно увидеть, что заемщиком может быть человек не старше 50 лет и с белой зарплатой. Причем учитывается доход не только заемщика, но и членов его семьи. И он не должен превышать десять средних зарплат по региону. Если доход является низким — в кредите откажут. Если высокий — тоже не дадут.
И самое главное. Без сэкономленного «под подушкой», кредита вам не видать. По меньшей мере, нужно отдать 15 процентов первоначального взноса. Банк проверит все: и вас, и продавца. И только потом вынесет свой вердикт.
Следующая преграда «дешевого» кредита состоит в том, что под льготную ипотеку попадает далеко не все жилье, особенно в столице. Проще сказать, что большинство существующего жилья в программу не попадает – денег на него вам не дадут. Риелтор Юлия Курганова показывает «ТСН. Неделе» квартиру, которая идеально вписывается в льготную ипотечную схему: «Это однокомнатная квартира. Шестой этаж, красивый вид. В квартире 47 квадратных метров. Она по бюджету подходит полностью».
Более 50 квадратов на семейную пару покупать по льготному варианту запрещено. А дальше еще хитрее: жилью, на которое вы положили глаз, не должно исполниться больше чем три года. И именно это, утверждает риелтор, может разбить вдребезги замысел государства запустить рынок ипотеки. «Если брать в процентном соотношении, что предлагается на рынке, в лучшем случае 15% будет подпадать под параметры программы», — рассказывает «ТСН. Неделе» Юлия Курганова.
Поэтому проблема может стать не столько в получении кредита в банке, сколько в поиске жилья под эти деньги. И, стоит признать, в этот тупик страна завела себя сама. Люди вкладывают деньги в квартиры, потому что доверяют застройщикам больше, чем банкам. А застройщики возводят жилые кварталы только там, где будут уверены — что точно продадут. Ежегодно в Киеве, к примеру, продается 10-12 тысяч квартир. Покупатели — обеспеченные люди, которые смогли сделать взнос — сразу половину стоимости квартиры. Новостройки, в основном, проданы еще до ввода дома в эксплуатацию.
«Круг людей, которые могут купить себе квартиру в новостройке, является довольно ограниченным. Ипотечное кредитование вообще у нас было парализовано полностью», — рассказывает «ТСН. Неделе» коммерческий директор компании-застройщика Анна Лаевская.
Насколько это жилье может стать доступнее, риелтор демонстрирует «ТСН. Неделе» на примере однокомнатной квартиры на окраине столицы. «Стоимость этой квартиры на сегодня, примерно, 934 тысячи гривен. Если бы мы брали кредит под 10 процентов, первый взнос был бы, примерно, 280 тысяч. А в случае 7 процентов первый взнос, примерно, 140 тысяч. Разница — вдвое. Но месячный платеж все равно получается, примерно, 8 тысяч гривен. И разница совсем маленькая», — говорит риелтор.
Для семьи, которая хочет иметь собственные квадратные метры, это значит, что вместо хрущевки вполне реально приобрести квартиру в новом комплексе. Но есть еще один нюанс, который государство, кажется, поняло слишком поздно. И само не заметило, насколько это может быть выгодно ему самому.
Доступное жилье — это не просто очередная новостройка. Это еще и рабочие места, запуск инженерной и технической инфраструктуры. Ведь дома возводятся из украинских материалов – от бетона до металлоконструкций. И все эти производства приносят дополнительные деньги в бюджет. Каждая вложенная в строительство гривна приносит три. Инвестировав в 7% процентов кредитной скидки, государство на налогах заработает вдвое больше. И, что интересно, даже в депрессивных частях страны.
«У нас имеется живой рынок первичной недвижимости. Это Киев, Львов, Одесса, немножко Житомир. А вот небольшие города, возможно региональные центры — на сегодняшний момент там вообще ничего нового не строится. У них нет рынка, нет доступа, нет такого платежеспособного населения», — рассказывает «ТСН. Неделе» Анна Лаевская.
Для небольших городов новое строительство означает, что это — новая дорога, новые детские площадки и садики, восстановление устаревших коммуникаций (ведь застройщику это обязательно пропишут в технических условиях) и энергосберегающие технологии. А значит – более низкая сумма в платежках.
Однако хоть условия льготной ипотеки выглядят привлекательно, главный риск — политический. Двадцать лет — это все же очень долгий срок. Кто будет гарантировать, что правительство будет выделять компенсацию по процентам столько лет, если государственный бюджет формируется только на год? И тут возникает вопрос: «А что, если правительство Украины прекратит выплаты?».
На это отвечает министр финансов Сергей Марченко: «Это программа находится под ответственностью министерства финансов, поэтому наша репутация и наше реноме, как последний бастион всех гарантий и надежд предполагает, что мы найдем средства. Вот, поверьте, кто бы ни был в кресле министра финансов, по программам и обязательствам, которые мы несем как Министерство финансов, мы однозначно найдем средства… Условно, это как выплата пенсий, выплата заработных плат, это то, что должно и будет обеспечено».
Звучит обнадеживающе. Но банки другого мнения. Если правительство прекратит финансирование, все долги по кредитам ложатся на плечи заемщика. Но министр финансов убеждает, что надо дать этой программе шанс. Власть настолько хочет, чтобы программа заработала, что готова и дальше снижать ставку по кредиту. «Если будет недостаточный спрос, будем думать о снижении ставки. Пока есть большая заинтересованность. И мы заинтересованы в том, чтобы это пошло», — говорит Сергей Марченко.
Сейчас позволить себе квартиру мечты точно смогут люди, которые имеют доход выше среднего по региону (12 тысяч гривен), но не попали в список «богатых» (10 минимальных зарплат). Успели уже что-то насобирать «в заначку» на все первоначальные затраты (15-20 процентов от стоимости кредита), найдут подходящее по метражу жилье (до 50 квадратных метров на двоих), да еще и по возрасту подходящее (до 3 лет).
Однако, почитав все это, и посчитав, кое-кто, возможно, решит в кредит пока не влезать. Вдруг случится, что приобрести квартиру в столице станет выгоднее?
Авторы: Ирина Прокофьева, Игорь Сулий, Константин Слюсарь, Александр Ребенчук
Источник: УНИАН
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.