Как граждане инвестируют в туристическую недвижимость путем приобретения гостиничных номеров, сколько это стоит и как на этом заработать.
В Украине становится популярным новый формат инвестиций в туристическую недвижимость. Обладатели «лишних» несколько десятков тысяч долларов покупают отдельные апартаменты или гостиничные номера и получают пассивный доход от сдачи их в аренду. Управлять бронированием и обслуживать жилье можно самостоятельно. Также можно доверить эту миссию посредникам.
Апарт-отели, кондоминиумы и домики на несколько комнат особенно популярны в крупных городах и в туристических локациях. В Карпатах и на побережье морей. Подогревает к ним интерес и значительный спрос на внутренний туризм в Украине. По мнению специалистов, такой тип инвестиций вскоре станет конкурентом жилой и коммерческой недвижимости по доходности и привлекательности.
Кто и где строит «юниты», которые может приобрести любой украинец? Как отличается цена на апартаменты от цен на жилые квартиры? Сколько можно зарабатывать на аренде апартаментов, и может ли туристическая недвижимость в Украине стать новой альтернативой банковским депозитам?
В чем разница между апарт-отелями и кондоминиумами
Самым популярным для Украины способом инвестирования в туристическую недвижимость строительство для сдачи в аренду небольших домов, преимущественно на западе и юге страны. Это, условно, первый уровень туристической недвижимости, которая используется в коммерческих целях.
Строят такие дома обычно местные жители, рассчитывая, что туристические или рекреационные особенности региона привлекут путешественников. «В Карпатах и на Закарпатье пруд пруди апарт-отелей, где можно купить комнаты и их сдавать. Как правило, это локальные застройщики или физические лица, которые строят жилье и продают его частями», – говорит исполнительный директор компании GERZ Holding Артем Семенюк.
Найти их возможно через сайты объявлений.
Сегмент «доходных домов» почти полностью в тени, совместное инвестирование в строительство и дальнейшая аренда жилья проходят в наличной форме. Часто владельцы таких домов даже не имеют статуса предпринимателя.
Следующий уровень – апартаменты. Это большие дома с большим количеством комнат и, например, обустроенным на первом этаже ресепшеном. Возведение таких домов связано со значительными затратами. Преимущественно апарт-отели имеют одного или нескольких владельцев. Ими могут быть физические лица или компании с большим инвестиционным потенциалом.
Апартаменты отличаются от гостевых домов лучшим и более стандартизированным сервисом, приближенным к уровню отелей. По словам директора департамента оценки и консалтинга компании Colliers Ukraine Натальи Чистяковой, за последние годы девелопмент апарт-отелей в Украине значительно активизировался.
Если владелец отеля хочет зафиксировать прибыль, а не получать пассивный доход, он может разделить здание на номера и продать их десяткам желающих. Формат недвижимости, где апартаменты продаются различным частным инвесторам, называется кондоминиумом.
Покупатели апартаментов в кондо-отелях могут использовать недвижимость по своему усмотрению, для своего проживания или для получения прибыли, сдавая апартаменты в аренду силами управляющей компании, объясняет Чистякова.
Основные игроки
В мире бизнес-концепция апарт-отелей не новая, но в разных странах развивалась с разной скоростью. Например, в США и Канаде апарт-отели появились 20 лет назад и стали неотъемлемой частью рынка гостиничных услуг. Этот формат популярен и в Европе. Такие апартаменты часто встречаются в Испании, Италии, Болгарии, Хорватии, Черногории и Греции.
Среди известных мировых брендов, предлагающих такие услуги, – французская сеть MaMaison, бренд StaybridgeSuites от гостиничной корпорации InterContinentalHotels Group, сеть апарт-отелей Adagio от Accor.
В Украине девелоперов, которые предлагают инвестировать в доходную недвижимость и управлять ею, не более десятка, говорят эксперты. Консалтинговая компания PRO-Consulting называет компании Ribas Hotels Group, Lev Development, GBG Development, KDD, UDP.
Основатель сети отелей Ribas и соучредитель организации Ukrainian Hotel&Resort Association Артур Лупашко выделяет проекты Premier Hotels and Resorts в Буковеле, апарт-отель Plaza Kristal и Lev City Hotel в Львове.
Ribas Hotels Group, например, реализует в Львове проект апарт-отеля WOL Lviv с девелопером Asgard. Ранее проект апарт-отеля WOL.121 был реализован в Одессе с частным инвестором.
Девелоперы строят объект, после чего могут передать управление им гостиничному оператору, службе эксплуатации самого девелопера или аутсорсеру, предоставляющему услуги facility/property-менеджмента.
Генеральный директор PRO-Consulting Александр Соколов называет таких управленцев апарт-отелями в трех-четырехзвездочном сегменте: DEOL Partners, Reikartz Hotel Group, Premier Hotels and Resorts, Ribas Hotels Group, Ukrainian Hotel Management, ArtBuild Hotel Group.
Перечень и стоимость услуг руководящих компаний различные. Часто они предлагают full-service: поиск арендаторов, клининг, маркетинг, круглосуточная рецепция, финансовый контроль, услуги консьержа и охраны. Иногда инвесторам приходится самостоятельно искать варианты управления апартаментами.
Инвестировать «под ключ», где застройщик является одновременно управляющей компанией, можно в апарт-отеле S1 Terminal в Киеве, Maristella Marine Residence и M1 Club Apartments в Одессе, Fomich Apartments и Resort Medical Park в Буковеле, Apartel Skhidnytsya в Сходнице, Polyana Residence в Поляне.
«Апарт-отели наиболее рентабельны там, где развивается туризм. Это Одесса, Львов, Киев, Карпаты, побережье Черного и Азовского морей. Доходные жилые дома будут востребованы и рентабельны для инвесторов в крупных городах, где есть спрос на аренду среднесрочного и долгосрочного жилья площадью 18-35 кв. м», – говорит Лупашко.
Есть рынок, нет аналитики
По словам девелоперов, инвестиционный интерес к апарт-отелям среди украинцев растет. Популярность такого формата они объясняют в том числе «ковидными» изменениями на рынке коммерческой недвижимости.
«Коммерческая недвижимость, офисная и торговая, стала менее прибыльной, выросла стоимость входа на рынок. Купить квартиру в центре и сдать ее под офис, салон красоты или магазин уже не так выгодно. Окупаемость таких офисных и торговых помещений превышает десять лет, если учитывать амортизацию и простой», – отмечает основатель сети Ribas Артур Лупашко.
В подтверждение слов об активном росте сегмента инвестиций в гостиничные номера основатель сети приводит статистику.
«За последние три года в Украине на разных стадиях реализации находятся более 15 апарт-отелей, которые продают номера и апартаменты. До этого за 25 лет было реализовано только три таких проекта», – отмечает эксперт.
В PRO-Consulting говорят, что сейчас в Украине ведется строительство или планируется старт реализации апарт-отелей на более 1 тыс. номеров и апартаментов. Новые проекты увеличат рынок, повысят качество предложения и расширят возможности для частных инвесторов.
Впрочем, сейчас трудно подсчитать, сколько в Украине апарт-отелей. Этот сегмент — один из самых сложных и наименее регулируемых. В частности, понятий «апарт-отель», «апартаменты», или «доходная недвижимость» в украинском законодательстве нет. Для государства гостевой дом на побережье Азовского моря и квартира в Киеве мало, чем отличаются.
«Квартира, приобретенная на вторичном рынке, которая сдается в аренду, – это доходная недвижимость, но в юридической плоскости это просто жилая недвижимость. Апартаменты в комплексе – тоже доходная недвижимость, но это другой сегмент и статистика по этому блоку будет другой», – объясняет Семенюк.
К тому же, застройщики часто возводят жилые дома под видом апарт-формата, когда градостроительные условия и ограничения не соответствуют сути, а земельный участок имеет иное целевое назначение. «Речь идет о псевдожилье. Девелоперы строят жилые объекты, но квартиры оформляются как коммерческий сегмент – апартаменты. Поскольку апартаменты с юридической точки зрения являются нежилыми помещениями, такие объекты начали появляться на участках, не предназначенных для строительства жилой недвижимости», – поясняет Чистякова.
Участники рынка хотят это изменить.
«Мы пытаемся добиться на законодательном уровне категоризации инвестиционной недвижимости. Чтобы клиент понимал, где апарт-отель, «кондо» или доходный дом, необходимо установить четкие правила игры для всех и зафиксировать все характеристики для каждого объекта», – подчеркнул директор по развитию LEV Development Василий Варга.
Цены
По данным компании PRO-Consulting, средняя стоимость апартаментов комфорт-класса в Украине составляет 1,45 тыс. долл. за кв. м, бизнес-премиум обойдется вдвое дороже. По словам Лупашко, стоимость апартамента или номера с ремонтом и комплектацией начинается от 2 тыс. долл. за кв. м.
«Ремонт и комплектация номера по стандартам гостиничного оператора не могут быть дешевле 700 долларов в трехзвездочном отеле, 1 тысячи долларов – в четырехзвездочном и 1,5 тысячи долларов – в пятизвездочном», – «приплюсовывает» он к себестоимости строительства.
Размер номера или апартамента тоже влияет на его комплектацию и цену. Самые дорогие инвестиции приходятся на приобретение техники, оснащение санузла и кухни. «Застройщик дополнительно вкладывает средства в инфраструктуру (лобби, рестораны, бары, конференц-залы, СПА, территорию) и инженерные системы, устройство которых сложнее и дороже, чем в жилом доме», – добавляет эксперт.
Опрошенные ЭП эксперты утверждают, что привлекательная средняя цена апарт-недвижимости для Львова и Одессы составляет 2,2-2,7 тыс. долл. за кв. м, для Киева и Буковеле – 2,5-3 тыс. долл., в других регионах – 2-2,4 тыс. долл.
Ценник на приобретение номера в эксклюзивных четырех — пятизвездочных комплексах превышает 3 тыс. долл. за кв. м.
Какова доходность и средняя окупаемость
Стоимость услуг управляющих компаний или гостиничного оператора считается или от чистой операционной прибыли после вычета налогов и амортизации и варьируется от 15% до 30%, или от выручки – 10%-15%, говорит Лупашко.
По данным Семенюка, стоимость услуг управляющей компании для гостиничной недвижимости колеблется от 30% до 40%, что «соответствует мировой практике». PRO-Consulting оценивает размер комиссии 25-40%.
В стоимость включены услуги управления, использование бренда и единой системы продаж, программное обеспечение для работы отеля, контроль и обучение сотрудников, система лояльности сети. Управляющая компания берет на себя коммунальные платежи, эксплуатационные услуги, ремонт, замену белья, посуды и техники.
Инвестор в гостиничную недвижимость может рассчитывать на доходность 10-15% годовых, говорят эксперты. Средняя окупаемость инвестиции – семь-восемь лет при средней наполняемости отеля на 55-65%.
Некоторые апарт-отели на своих сайтах устанавливают калькуляторы доходности от сдачи номера. Например, номер класса «люкс» в сетевом отеле в Буковеле может стоить 260 тыс. долл. Доход от его сдачи, уверяют там, составляет 35 тыс. долл. в год.
Средняя стоимость аренды этих апартаментов в мае, когда загруженность отеля невысока, – 144 долл. за сутки, в декабре-январе, когда отель загружен на 100%, – 497 долл. за сутки.
Семенюк считает, что покупка апартаментов вскоре станет альтернативой традиционным инструментам консервативного инвестирования: депозитам, облигациям внутреннего госзайма, недвижимости на вторичном рынке. «Это интересный продукт с большим потенциалом. Чтобы он раскрылся – нужно время. Это и классификация такой недвижимости, и готовность девелоперов втянуться в вопросы стандартизации, и культура инвестирования», – говорит он.
Аналитики с этим соглашаются.
«Рынок апарт-отелей и их стандарты в Украине еще не сформированы, но через три-пять лет ситуация будет другой, доля таких объектов будет стремительно расти, а их качество будет выходить на более высокий уровень», – заявили в компании PRO-Consulting.
Авторы: Александр Колесниченко, Марьяна Цымбалюк
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.