Финансовый сектор Украины успешно проходит коронакризис

Финансовый сектор успешно проходит коронакризис и должным образом выполняет свои функции. Банки вошли в период пандемии без заметных дисбалансов, достаточно капитализированными и высоколиквидными. Об этом говорится в отчете о финансовой стабильности, который подготовил центральный банк страны.

Работа по очистке и повышению устойчивости банковской системы, проведенная с 2015 года, дала безоговорочный положительный результат.

Впервые в истории во время кризиса украинские банки не стали фактором усиления экономической нестабильности. Напротив, они поддерживали бизнес до сих пор, и будут способствовать восстановлению экономического роста в будущем, предоставляя кредиты.

Со времени развертывания кризиса большинство банков довольно быстро переориентировались на работу онлайн. В определенной степени произошло структурное изменение в формате работы банковского сектора. Несмотря на временное сокращение количества работающих отделений, доступность банковских сервисов не снизилась.

С апреля НБУ задействовал практически все доступные для центрального банка инструменты, чтобы способствовать преодолению кризиса. Шаги НБУ были близки к тем, что делали регуляторы других стран. В частности, чтобы дать банкам больше пространства для действий НБУ отсрочил внедрение буферов консервации капитала и системной важности.

Таким образом, капитал сверх минимального уровня банки могут использовать как для поглощения кредитных убытков, так и для наращивания кредитного портфеля.

Также НБУ поощрял банки реструктуризировать кредиты заемщикам, которые испытали временные финансовые трудности из-за связанных с пандемией ограничений. В то же время такие реструктуризации должны быть жизнеспособными – они не должны скрывать фундаментальные финансовые проблемы заемщиков, которые вряд ли удастся преодолеть в последующие годы. Эти меры позволили смягчить последствия кризиса на его пике.

В третьем квартале экономика начала расти благодаря высокому внутреннему спросу и благоприятной ситуации на ключевых рынках украинского экспорта. В отличие от предыдущих кризисов на этот раз удалось избежать нестабильности валютного рынка, уровень резервов НБУ гарантирует способность центрального банка вовремя реагировать на возможные вызовы в будущем.

Традиционным риском для экономики и фискальной сферы является медленный прогресс в сотрудничестве с международными финансовыми организациями. Без такого сотрудничества сложно будет сохранять непрерывный доступ к мировым рынкам долгового капитала, и привлекать прямые иностранные инвестиции. Поэтому сотрудничество с международными финансовыми организациями должно быть возобновлено в полной мере.

Реальный сектор также восстанавливается от коронакризиса. Хотя динамика отраслей неравномерна, корпоративный сегмент в целом оказался устойчивым. Качество корпоративных портфелей банков не ухудшилось существенно. Консервативные стандарты кредитования способствовали устойчивости заемщиков. Своевременная реструктуризация и малая доля кредитов уязвимым отраслям обеспечили ровное прохождение кризиса.

Новое кредитование приостанавливалось лишь на короткий период во втором квартале. Однако с сентября финансовая система в полной мере восстановила функцию финансового посредничества и понемногу наращивает кредитный портфель. Кредиты предприятиям начали расти. Наилучшую динамику демонстрирует кредитование малого бизнеса. Низкие ставки и умеренная закредитованность корпоративного сектора создают основу для роста кредитования и в дальнейшем.

Потребительское кредитование существенно замедлилось с началом кризиса, уменьшились как спрос, так и предложение на рынке. В этом сегменте в течение второго квартала произошел существенный прирост объемов просрочки, а потому некоторые банки реструктуризировали необеспеченные потребительские кредиты в значительных объемах. В течение кризиса не произошло перетока клиентов из банков в небанковские кредиторы, что свидетельствует о достаточно устойчивой сегментации клиентов-заемщиков.

Кредитование набирает обороты, однако вряд ли в ближайшее время темпы роста вернутся к докризисным значениям. НБУ считает, что риски этого сегмента для банков являются высокими, а потому подтверждает повышение весов риска по таким банковским кредитам до 150% в течение 2021 года.

С июля наблюдается быстрый рост ипотеки, что является уникальным для Украины явлением, учитывая глубину кризиса и значительную неопределенность. Ключевой благоприятный для ипотеки фактор — существенное снижение ее стоимости. Стандарты ипотечного кредитования банков на сегодня достаточно консервативны – они преимущественно ориентируются на официальные доходы домохозяйств и требуют значительного первого взноса стоимости жилья от заемщиков.

Развитию кредитования в дальнейшем будет способствовать снижение кредитных ставок. С 2020 года банковская система работает с однозначными процентными ставками по депозитам.

Инфляция в течение года оставалась низкой, а монетарная политика стимулирующей. На сегодня ставки по вкладам и активам являются самыми низкими в истории украинского банковского сектора. При сохранении макроэкономической стабильности ставки по кредитам будут снижаться и в дальнейшем. В то же время пространство для снижения депозитных ставок очень ограничено.

Украинский банковский сектор остается высокодоходным благодаря устойчивости операционных прибылей и отсутствию значительных кредитных потерь. Чистые комиссионные доходы лишь временно снизились на пике кризиса, однако стремительно восстановились в последующие месяцы.

Чистые процентные доходы росли благодаря сохранению высокого процентного спреда — в течение года ставки по активам и обязательствам снижались параллельно.

В то же время сужение спреда в среднесрочной перспективе неизбежно. Это ключевой риск для прибыльности банков в последующие годы. Вызовом для банков стало и сокращение возможностей использования валютных средств. Спрос на валютные кредиты существенно упал в последние годы, а ставки по валютным правительственным ценным бумагам снижаются. Это усиливает стимулы для банков активнее дедолларизировать свои балансы.

Достаточность капитала банковского сектора значительно превышает минимальные уровни. В целом влияние кризиса на капитализацию банков более мягкое, чем июньские оценки НБУ на основе экспресс стресс-тестирования. Это объясняется меньшим экономическим шоком по сравнению с предположениями стресс-теста и устойчивостью кредитного портфеля.

Банки преимущественно консервативно осуществляли планирование капитала в этом году. Большинство из тех финансовых учреждений, которые регулярно выплачивают дивиденды, задержали решение о распределении капитала между акционерами до осени. Они хотели удостовериться, что выплата прибылей не снизит их способность противостоять кризисным явлениям.

В следующие два года НБУ введет ряд новаций, касающихся требований к капиталу банков. Все они призваны устранить определенные пробелы в регулировании и гармонизировать украинские правила с рекомендациями Базельского комитета.

С апреля начнет действовать коэффициент чистого стабильного фондирования (NSFR), что побудит банки снизить разрывы в срочности активов и обязательств. В течение 2021 года банки должны подготовиться к внедрению требований к капиталу на покрытие операционного и рыночного рисков – это завершит внедрение полной первой основы (Pillar 1) Базельских рекомендаций в украинскую нормативную базу.

Дополнительно со следующего года начнется постепенное повышение весов риска для ценных бумаг в валюте, эмитированных украинским правительством – это устранит несоответствие между капитализацией банков и объемами кредитного риска, который они взяли на свои балансы.

С января банки начнут поэтапно корректировать сумму основного капитала на стоимость непрофильных активов. Эта норма будет побуждать их вовремя избавляться от непрофильных активов, содержание которых значительно ухудшает финансовую устойчивость финучреждений, часто делает показатели их финансовой отчетности недостоверными.

В декабре НБУ обновил стратегию макропруденциальной политики. Этот документ закладывает основу для осуществления макропруденционного регулирования финансового сектора, чтобы не допустить накопления системных рисков. Стратегия дополнена в связи с вступлением в НБУ дополнительных полномочий – с июля НБУ стал регулятором страховых компаний, кредитных союзов и микрофинансовых кредитных организаций.

По мнению НБУ, на сегодня небанковский сегмент не создает системных рисков, потому что его размер является небольшим, степень взаимосвязей между компаниями сегмента и банками является низкой, также из-за особенностей бизнес-моделей участников рынка. Однако НБУ будет мониторить тенденции и готов в случае необходимости применять макропруденциальные инструменты.

Индекс финансового стресса

В течение последнего полугодия Индекс финансового стресса (ІФС) не демонстрировал волатильности и находился на низком уровне. Почти все показатели вернулись к значениям, которые наблюдались до начала пандемии COVID-19, а по некоторым зафиксировано исторически низкое значение.

В частности, ставки по депозитам являются самыми низкими за все время работы банковского сектора, а депозиты населения растут, что свидетельствует о сохранении доверия вкладчиков – физических лиц к банковскому сектору. Субиндекс корпоративных ценных бумаг — единственный, который показывает тренд к росту, прежде всего из-за волатильности цен на акции украинских компаний.

С декабря 2020 года ИФС рассчитывается по новой методологии. По сравнению с предыдущим подходом обновленный индекс учитывает эффект изменения во времени корреляции между субиндексами. Это позволяет учесть усиление связей между секторами экономики при неблагоприятных условиях, что соответственно может углублять кризис. Сейчас эффект корреляции отрицательный, что снижает влияние отдельных субиндексов на общий уровень стресса.

ИФС отражает исключительно текущее положение дел в финансовом секторе и не указывает на будущие риски в краткосрочной или долгосрочной перспективе.

Тенденции внешней среды

Экономика торговли и ее партнеров, мировая торговля восстанавливается законодательно после COVID-кризиса и первого полугодия, однако, риски нового спада во второй волне пандемии высокие.

Цены на сырьевые товары и финансовые активы растут до докризисного уровня. В значительной степени этому способствуют правительства и центробанки многих стран и МФО, которые продолжают стимулировать восстановление фискальными и монетарными средствами. Геополитические и геоэкономические риски снизились после выборов в США и появления вакцин от COVID, что также помогло экономическому восстановлению. Интерес к активам стран, рынки которых развиваются (ЕМ), неодинаков по регионам.

Началось оживление мировой экономики и торговли, однако риски высоки

Из-за влияния коронакризиса все торговые партнеры Украины понесли экономические потери: по результатам года в большинстве из них ожидается спад, в Китае — резкое замедление. Экономический спад в этом году был глубже, чем во время кризиса 2008-2009 годов, однако все же более низким, чем ожидалось весной (МВФ улучшил прогноз изменения мирового ВВП на 2020 год на 0.8 п. п., до -4.4%).

Во втором полугодии 2020 года мировая экономика восстанавливалась. Рост, по базовому прогнозу, продлится и в следующем году. Появление вакцин является фактором надежды, который поддерживает восходящую динамику рынков. Впрочем, новые вспышки пандемии, несмотря на появление вакцины, масштабные карантинные мероприятия, накопление государственного долга и слишком раннее сворачивание программ стимулирования могут существенно ухудшить перспективы экономического восстановления.

Объем мировой торговли активно растет с июля, хотя остается на 3-4% ниже до пандемического уровня (по расчетам нидерландского Centraal Planbureau по состоянию на август). Международная промышленность восстанавливается с мая. Непосредственные угрозы коронакризиса для мирового финансового сектора оказались ограниченными, в т. ч. благодаря принятым ранее пруденциальным мерам, обеспечившим достаточные буферы капитала и ликвидности банков.

Однако в перспективе вероятны ухудшение качества кредитных портфелей банков и нарастание государственного долга. Больше всего от коронакризиса страдает сектор услуг, тогда как промышленное производство оказалось относительно устойчивым. Малые предприятия также сравнительно более уязвимы к последствиям кризиса. Продолжатся сокращения отраслей туризма и транспорта, будет наблюдаться стремительное распространение технологий, прежде всего удаленного доступа.

Среди последствий коронакризиса, по расчетам Всемирного банка, будет также сокращение международных переводов трудовых мигрантов в страны со средним и низким уровнем доходов – на 7% в 2020-м и на 7.5% в 2021 году.

Геополитические риски и международная неопределенность снизились 

Основные факторы, способствовавшие определенности — завершение президентских выборов в США и появление вакцин против COVID. В то же время неуверенными остаются механизм выхода Британии из ЕС, будущие отношения США с Китаем и Ираном, Франции – с Турцией, возможные последние шаги администрации нынешнего президента США.

В нашем регионе, кроме ОРДЛО, сохраняются несколько очагов нестабильности, в частности, в Беларуси и на Южном Кавказе. В целом можно отметить определенное уменьшение влияния России в регионе (в частности после победы проевропейского президента в Молдове).

Основным риском на ближайшее время остается дальнейшее развертывание пандемии. С октября в мире снова начало расти количество новых диагностированных случаев заражения. Многие страны, в частности в регионе Центральной и Восточной Европы, в ответ повторно ввели карантинные меры. Масштаб и жесткость этих мероприятий пока меньше по сравнению с весенним карантином. Достаточный для остановки пандемии охват вакцинацией, по мнению разработчиков вакцины, возможен ближе к концу 2021 года.

Правительства и центральные банки стран сдерживают кризис ранее введенными средствами  

Ведущие центральные банки удерживали ключевые ставки на близких к нулю уровнях. Продолжаются начатые из-за коронакризиса программы монетарного смягчения: баланс ФРС вырос с начала года более чем на 70%, центробанков Евросистемы — почти на 50%. Правительства и регуляторы преимущественно продлевали и расширяли действие программ и мер, объявленных во II квартале, новые меры почти не вводились.

Общая стоимость объявленных государственных антикризисных мер в 54 крупнейших экономиках мира достигла 10 трлн. долл. по расчетам McKinsey. Несколько программ стимулирования ФРС в США завершается в конце декабря с. г., однако вероятно продление их действия (часть мер уже продлили до 31.03.2021 г.). О такой возможности уже упоминал новоизбранный президент США. ЕЦБ также сигнализирует о намерении продолжить стимулирующие меры по противодействию коронакризиса.

Большинство стран ЕМ вводило собственные антикризисные меры, некоторые впервые применили программы приобретения активов. Вместе эти меры сдержали распространение негативных экономических последствий пандемии, поддерживают восстановление экономик и аппетит инвесторов. В то же время это приводит к росту долга государственного сектора. Для более уязвимых развивающихся стран это может осложнить масштабную государственную поддержку экономики на случай новых шоков.

Со своей стороны, МВФ с марта утвердил финансовую помощь 83 странам для преодоления экономических последствий коронавируса на сумму 102.15 млрд. долл. В частности для Украины назначено 5 млрд. из 6.12 млрд. выделенных МВФ в Европейском регионе. Это максимальная сумма, доступная для нашего государства в виде инструмента стенд-бай на 18 месяцев для преодоления последствий COVID и сохранения реформ путем покрытия дефицита платежного баланса и бюджета.

Сейчас получена только меньшая часть этой суммы (первый транш — 2.1 млрд. долл.) из-за медленного прогресса в выполнении взятых на себя обязательств.

Приток капитала в страны ЕМ возобновился, однако был неравномерным

После оттока капитала в первом полугодии инвестиции начали возвращаться в страны ЕМ с июля, хотя наблюдаются значительные различия в интересе инвесторов к странам ЕМ в различных регионах мира. С новой волной пандемии усилились риски новых отливов капитала. Стоимость активов ЕМ растет вместе с фондовыми индексами ведущих экономик. В то же время заинтересованность в активах стран Восточной Европы была сравнительно низкой.

Валюты стран ЕМ обесценились с началом коронакризиса, но затем тренд развернулся и потери были компенсированы.

Валюты ЕМ в Азии и отчасти в Латинской Америке укрепились в годовом измерении. В то же время валюты ряда стран ЕМ (в частности Турции и Аргентины) обесценивались под влиянием местных факторов.

Цены на сырье восстановились до докризисных уровней

Спрос со стороны Китая, а затем постепенное снятие карантинных ограничений поддержали цены на сырьевые товары. Цена нефти колебалась вокруг 40 долларов за баррель. Компромиссное решение ОПЕК+ о добыче нефти стабилизировало ее цену. В дальнейшем, возможно, ее медленное повышение. Цены на природный газ будут оставаться на высоком уровне под влиянием высокого спроса и значительных запасов, которые взаимно компенсируются.

Цены на экспортные товары Украины, несмотря на кризис, оставались относительно высокими, что поддержало платежный баланс.

Стоимость стали росла благодаря активизации спроса, прежде всего со стороны Китая и стран Дальнего Востока и в дальнейшем останется относительно высокой. Это, а также длительные проблемы с поставкой, способствовало тому, что цена железной руды превысила докризисные уровни. Цены на зерновые выросли во втором полугодии, и в дальнейшем будут оставаться высокими.

Макроэкономические и фискальные риски

Основными вызовами для макрофинансовой устойчивости является необходимость введения карантина для уменьшения заболеваемости COVID-19, а также медленный прогресс сотрудничества Украины с МВФ. В то же время экономика довольно быстро восстанавливается от последствий весенних ограничений. Этому способствуют ситуация на ключевых экспортных рынках, значительные темпы роста зарплат, а также мягкая монетарная и фискальная политика.

Благодаря снижению ключевой ставки до самого низкого в истории уровня — 6% стоимости кредитов для надежных заемщиков, ставка достигла исторического минимума. Выполнение госбюджета 2021 года может быть затруднено из-за оптимистичной оценки ключевых поступлений, а запланированное финансирование его дефицита за счет внутренних ресурсов остается непростой задачей.

Скорость восстановления экономики будет зависеть от эпидемиологической ситуации 

Экономика Украины оказалась более устойчивой к кризису, чем ожидалось в начале пандемии COVID-19. В III квартале реальный ВВП вырос на 8.5% по сравнению с II кварталом с учетом сезонного фактора и был лишь на 3.5% меньше, чем в аналогичном квартале год назад. Основные причины — устойчивость потребительского спроса и благоприятная внешняя ценовая конъюнктура.

Однако высокий уровень заболевания COVID-19 увеличивает неопределенность относительно будущей эпидемиологической ситуации и негативно сказывается на настроениях населения и бизнеса.

Правительство Украины продлило карантин до конца февраля 2021 года, а в течение большей части января будут действовать усиленные ограничения. В частности, будет запрещена работа практически всех учреждений, осуществляющих торговлю непродуктовыми товарами (за исключением лекарств, медицинских изделий и предметов гигиены).

По оценкам НБУ, из-за более короткой продолжительности, и более мягкого характера мер, их влияние будет намного меньше по сравнению с ограничениями, введенными весной текущего года — на уровне 0.2 п. п. годового ВВП. Для поддержки населения и экономики в условиях пандемии в декабре произошло расширение антикризисных программ.

Возможность их выполнения будет зависеть от способности правительства привлекать долговое финансирование.

НБУ прогнозирует рост ВВП в 2021 году на уровне 4.2%. В январе этот прогноз может быть несколько откорректирован, учитывая состояние внешней среды, фискальной политики и влияние карантинных ограничений.

Внешняя конъюнктура способствует стабильности валютного рынка

Благодаря значительной доле продовольственных и сырьевых товаров, а также росту цен на них, экспорт в период пандемии был достаточно устойчивым. За десять месяцев 2020 года экспорт товаров сократился лишь на 5.2% г/г. Отечественные экспортеры довольно быстро переориентировались с европейских рынков, где падение ВВП было значительным, на рынок Китая, экономика которого восстановилась до докарантинного уровня уже в II квартале 2020 года.

Импорт товаров снизился на 17.5% г/г. Около половины падения обусловлено уменьшением затрат на энергоресурсы за счет снижения как цены, так и объемов закупок. А сужение внутреннего спроса повлияло на импорт потребительских и инвестиционных товаров. Также значительно сократился импорт услуг, из-за уменьшения туристических поездок за границу.

В итоге профицит текущего счета составил 5.1 млрд. долл. Отток капитала по финансовому счету в январе–октябре составил 5.9 млрд. долл., что связано с увеличением объемов наличной валюты вне банков, оттоком средств нерезидентов из ОВГЗ, выплатами частного и государственного секторов по внешним обязательствам и меньшими объемами ПИИ.

Учитывая умеренный дефицит сводного платежного баланса, объем международных резервов, оставался на достаточном уровне – 26.1 млрд. долл. в конце ноября, что является достаточным для финансирования более четырех месяцев будущего импорта.

Благоприятные условия торговли в текущем году позволили нивелировать риски для платежного баланса. В случае ухудшения условий торговли, в будущем эти риски могут возрасти.

В III квартале 2020 года на валютном рынке преобладал незначительный чистый спрос, сформированный за счет более активного хеджирования рисков с помощью форвардных операций. Чистая продажа валюты со стороны НБУ была незначительной — 106 млн. долл., а курс гривны к доллару ослабился на 5.7%. В IV квартале на рынке наблюдалось сбалансирование спроса и предложения.

В результате НБУ более чем месяц (с 6 ноября до 9 декабря) не проводил валютные интервенции, что является рекордным периодом со времени введения плавающего курсообразования. В середине декабря, благодаря возврату нерезидентов, наблюдалось чистое предложение валюты. Однако в последние недели года увеличилась вероятность рекордных бюджетных расходов, что может повлечь краткосрочное девальвационное давление.

Монетарная политика оставалась мягкой, инфляция приближается к цели

В течение января–ноября 2020 года инфляция находилась ниже целевого диапазона. НБУ сохранял мягкую монетарную политику для поддержки экономики и приведения инфляции к цели. С июня учетная ставка находится на своем исторически самом низком уровне, тогда как в реальном измерении она снижалась и стала отрицательной.

Как следствие, процентные ставки по новым кредитам и депозитам продолжали снижаться. Стоимость кредитов для надежных заемщиков уже достигла исторического минимума. Потенциал снижения ставок по кредитам сохраняется даже при условии неизменной учетной ставки.

Среднесрочная цель НБУ — удержание инфляции в диапазоне 5 ± 1%. Будущая траектория учетной ставки будет определяться балансом инфляционных рисков. НБУ может повысить ставку в случае ускорения инфляции из-за оживления мировой и украинской экономики. В случае усиления пандемии и более слабого инфляционного давления будет возможность придать экономике дополнительный импульс за счет дальнейшего снижения ставки.

Без сотрудничества с МВФ риски финансирования бюджета будут оставаться высокими

В 2021-2022 годах Украине необходимо будет уплатить более 17 млрд. долл. по государственному и гарантированному государством долгу в иностранной валюте. Это эквивалентно около 65% международных резервов по состоянию на начало декабря. Накопленный объем резервов в сочетании с плавающим курсообразованием создают определенный запас прочности.

Однако чтобы не допустить появления значительных дисбалансов и расходования резервов, Украине нужно сохранять постоянный доступ к кредитам МФО и внешним частным рынкам капитала. В декабре Украина получила 670.2 млн. долл. от дополнительного размещения еврооблигаций и 623.5 млн. евро по программе макрофинансовой помощи от Европейского Союза, которые были направлены в бюджет.

Дальнейшие поступления традиционно будут зависеть от выполнения Украиной собственных обязательств в части проведения реформ.

Бюджет 2021 года может потребовать корректировок  

Бюджет 2021 года, несмотря на определенные доработки, построен на оптимистичных предположениях. Из-за этого существует риск недополучения доходов (в том числе в части перечисления прибыли НБУ), что может потребовать внесения корректировок.

Запланированный дефицит государственного бюджета в 2021 году является значительным: как в абсолютных – 246.6 млрд. грн., так и относительных показателях – около 5.5% ВВП. Способность правительства его профинансировать напрямую будет зависеть от доступа к займам на внешних рынках и займов от МФО. Чистый объем заимствований должен составлять 233.4 млрд. грн., из которых 55% – ОВГЗ.

Привлечение столь значительных ресурсов на внутреннем рынке маловероятно без возвращения на него иностранных портфельных инвесторов. НБУ неоднократно подчеркивал, что не планирует прибегать к косвенному финансированию дефицита бюджета из-за увеличения портфеля правительственных ценных бумаг.

Высокими также являются риски роста гарантированного государством долга. В принятом бюджете предельный объем предоставления государственных гарантий установлен в сумме до 88.7 млрд. грн. Это более чем втрое превышает лимит, предусмотренный Бюджетным кодексом, и может привести к существенным расходам по таким обязательствам в следующих бюджетных периодах.

Значительный дефицит бюджета второй год подряд обусловлен необходимостью поддержания экономики в условиях пандемии.

Для этого стоит сделать фокус на целевых и относительно небольших по объему программах поддержки населения и бизнеса – предоставлении компенсаций МСБ, портфельных гарантий, доступных кредитов по программе 5-7-9.

Рынок недвижимости и ипотечное кредитование

Спрос на рынке вырос и медленно зреет, ведь доступное жилье остается на высоком уровне по истинным меркам. Цены на недвижимость также умеренно выросли, несмотря на пандемию и замедление экономической активности. Постепенно набирает вес новый фактор, что может существенно повлиять на спрос – восстановление ипотеки. Ключевой риск сектора — промедление с упорядочением первичного рынка недвижимости и усилением прав инвесторов в жилье.

Кроме того, медленная реформа системы контроля в строительстве может уменьшить предложение нового жилья в будущем. Коммерческая недвижимость подверглась более заметному влиянию кризиса, дальнейшее состояние рынка будет зависеть от продолжительности пандемии.

Активность на рынке жилья постепенно восстанавливается

После стремительного падения во II квартале этого года почти на треть в годовом измерении спрос на недвижимость начал медленно расти. В III квартале 2020 года уже было заключено на 2.8% больше сделок купли-продажи жилья, чем год назад – отложенный спрос постепенно реализуется. С начала карантина в Киеве было выставлено на продажу около полусотни жилых комплексов (+11% г/г) – и это несмотря на временное снижение спроса, на пике карантинных ограничений и ограниченную роль ипотеки на рынке жилья.

Восходящий тренд спроса обусловлен среди прочего ростом доступности жилья, которая за десятилетие увеличилась более чем в два раза. За год показатель Priceto-income почти не изменился, поскольку темпы роста номинальных доходов населения и цен на жилье были почти тождественными. А вот Price-to-rent – вырос, ведь цена аренды жилья росла более медленно, чем его стоимость.

Цены на жилье и дальше стабильно растут

В столице стоимость нового жилья в гривне в сентябре 2020 года была выше на 5-10%, чем год назад, на вторичном рынке в долларе – до 5%. Рыночные цены на жилье в Киеве в целом близки к естественному уровню, хотя периодически отклоняются от него. Например, в последние месяцы стоимость жилья в Киеве росла даже, несмотря на пандемию и сопутствующие ограничения. Хотя фундаментальные факторы, обусловливающие динамику цен, как уровень безработицы, несколько ухудшились.

Увеличение стоимости жилья в этом году было, прежде всего, обусловлено ростом цен на стройматериалы: на 5.3% г/г на конец сентября. Кроме того, свою роль сыграли оживление ипотечного кредитования и рост уровня сбережений населения в условиях кризиса.

Также рост цен в определенной степени объясняется заметным снижением ставок по депозитам, что является альтернативным направлением для инвестирования в жилье. Восходящий тренд цен сохранится и в дальнейшем, подогретый сужением маржинальности застройщиков и постепенным восстановлением ипотеки.

Темпы ввода жилья в эксплуатацию замедлились

За первое полугодие 2020 года в Киеве было официально введено в эксплуатацию почти вдвое меньше жилья в многоквартирных домах, чем год назад. Это, прежде всего, связано с усложнением процесса получения сертификата о вводе в эксплуатацию из-за сложной и длительной реформы ГАСИ.

В целом в Украине (кроме Киева) падение было значительно меньшим – на 5.2% г/г, поскольку за региональными органами контроля остался ограниченный функционал, который позволяет выдавать разрешительную документацию для застройки, рассчитанной до 400 человек, что преобладает в регионах.

Однако замедление темпов прироста предложения жилья – не только статистический эффект реформы. Пандемия и связанные с ней карантинные ограничения оказали заметное влияние на строительство. По данным опроса НБУ, в III квартале текущего года баланс оценок строителями собственного финансового состояния значительно ухудшился по сравнению с предыдущим годом. Но относительно предыдущего квартала настроения все, же улучшились более чем в два раза.

Жилые площади, на строительство которых выданы разрешения, тоже заметно сократились более чем на треть в Украине и почти в семь раз, в Киеве. Это также является эффектом длительного процесса реформирования контрольного органа. Отрасль медленно оправляется от карантинного шока и строительная активность должна в дальнейшем восстановиться. Однако на новое предложение жилья может повлиять промедление с выдачей новых разрешений на строительство.

Рынок новостроек до сих пор является непрозрачным и хаотичным  

Промедление с реформой ГАСИ, уже стало глобальной проблемой для рынка. За год со времени ее анонсирования она до сих пор находится на начальном этапе, и все еще не определен целевой формат системы контроля в строительстве. При отсутствии действенного регулирования присущие первичному рынку недвижимости риски сохраняются.

Первичный рынок недвижимости остается неурегулированным и непрозрачным, это создает риски, как для частных инвесторов, так и для банков-кредиторов.

Появляется все больше обманутых лиц — в этом году их количество выросло более чем на 12 тысяч инвесторов (дополнительно до почти 30 тыс. пострадавших инвесторов в застройках «Укогруп» и «Укрстрой»). В последние месяцы появилось несколько законопроектов, призванных урегулировать рынок и усовершенствовать механизмы финансирования строительства жилья, однако заметного прогресса в этом направлении нет.

Без повышения прозрачности в отрасли, усиления ответственности застройщиков и внедрения механизмов финансирования строительства, исключающих мошенничество, ипотека на первичном рынке недвижимости не станет массовой.

Ипотека все еще не влияет на работу рынка

За счет ипотеки на сегодня финансируется менее 5% сделок по покупке жилья. Поэтому потенциал роста ипотечного кредитования существенный. С начала года вместе со снижением общего уровня ставок заметно уменьшилась стоимость жилищных кредитов: по результатам самооценки собственной ипотеки банками, эффективная ставка за десять месяцев 2020 года уменьшилась почти на 7 п. п. — до 14.7%.

Также выросла выдача новых ипотечных кредитов, в III квартале в этом году их было выдано на 64% больше, чем год назад. Однако пока этот рост происходит из очень низкой базы, отношение портфеля ипотеки к ВВП является крайне низким. Кроме того, банки предпочитают работу с вторичным рынком, лишь около десятой части новых кредитов предоставляется на жилье в новостройках. Это свидетельствует о высоких рисках, которые несет первичный рынок, как для банков, так и для инвесторов в жилье.

Коммерческая недвижимость подверглась большому удару

Во втором полугодии 2020 года активность на рынке офисной недвижимости значительно ниже докризисных уровней.

Большинство арендаторов ввели практику удаленной работы для своих работников, такой формат продлится неопределенное время. Спрос на площади остается на низком уровне. Новые соглашения заключаются лишь в исключительных случаях, старые — продлеваются на меньшие площади или же по более низким ставкам.

С начала пандемии рынок офисов — это рынок арендатора, и владельцы площадей вынуждены идти на уступки, чтобы поддерживать спрос. Это уже сказалось на ставках, на конец первого полугодия цена аренды офисных площадей потеряла до 10% г/г. Ставки заставляет падать и рост вакантности, что в дальнейшем будет лишь подогреваться предложением новых офисных площадей.

За 2020-2021 годы предложение суммарно пополнится почти на 8% новых площадей. Даже после возвращения до привычного режима работы для полного восстановления этого сектора понадобится минимум один год.

Рынку торговой недвижимости удалось устоять. Этому способствовали рост доходов и гибкость карантинных ограничений. Несмотря на то, что посещаемость торговых центров несколько упала, средний чек, наоборот, вырос, ведь потребители начали больше планировать покупки. В некоторых сегментах розничной торговли товарооборот имеет даже лучшие показатели, чем в прошлом году.

Влияние пандемии было менее всего ощутимо для ритейлеров, что предполагают продовольственные товары, одежду и электронику. А вот сфера развлечений понесла наибольшие потери. Но это вряд ли повлечет за собой структурную трансформацию предложения, ведь потребительские привычки должны восстановиться вместе со снятием карантинных ограничений. Прежде всего, из-за сегмента развлечений вакантность на рынке выросла на 5.4 п. п. г/г. Ставки на площади снизились, тогда как переменная доля, зависящая от товарооборота, в общих рентных платежах выросла.

Дальнейшее состояние коммерческой недвижимости зависит от продолжительности пандемии. Впрочем, как и для жилой недвижимости, этот сектор пока не является источником рисков для стабильности банковской системы. Доля компаний сектора в кредитном портфеле банков является несущественной и составляет около 2.1%. Однако новые риски сегмента побудят банки консервативнее оценивать проекты по строительству и покупке коммерческой недвижимости.

Вставка 1. Результаты опроса по ипотечному кредитованию 

Рынок жилищной ипотеки остается концентрированным, чуть менее 90% новых кредитов выдают пять банков. Почти все новые выдачи — это кредиты на вторичное жилье. Средняя сумма кредита растет, но условия кредитования остаются консервативными. В следующем году банки планируют наращивать объемы ипотеки. Этот обзор отражает результаты проведенного НБУ ежегодного опроса об условиях ипотечного кредитования.

Банки-респонденты за год выдали более 90% новой ипотеки в системе. За первые три квартала 2020 года опрошенные банки выдали более 2 млрд. грн. ипотеки. Это на 11% больше, чем за этот же период в прошлом году, даже, несмотря на заметное сокращение выдач во II квартале в этом году. Из них на новостройки приходится лишь около десятой части – банки держатся в стороне от первичного рынка. Среди регионов больше всего ипотеки в Киеве, здесь выдали около 40% новых кредитов в Украине.

Средняя сумма кредита заметно выросла

Средний кредит в III квартале 2020 года был на треть больше, чем год назад. Более половины кредитов в 2020 году были в диапазоне от 0,5 до 1,5 миллиона гривен. Около 85% за последний год – это кредиты на жилье стоимостью до 1.6 млн. грн. Половина ипотеки выдается на срок от 15 до 20 лет, средний срок за год несколько вырос и составляет 13.7 лет. Однако реальный срок значительно короче, кредиты, которые были погашены в этом году в среднем “прожили” 9.5 года.

Средний возраст заемщика за год не изменился – около 38 лет. Доля должников до 30 лет – до 20%.

Средний месячный доход заемщика также остался практически без изменений – почти 50 тысяч гривен. В то же время около четверти кредитов было выдано заемщикам с доходами до 20 тыс. грн. в месяц.

Банки подходят к выдаче ипотеки взвешенно

За первые девять месяцев 2020 года было одобрено 65.6% заявок на ипотечное кредитование. В среднем за квартал в этом году это около тысяч новых выдач. Среднее соотношение кредита и стоимости жилья (LTV) в настоящее время является достаточно низким: 59.6% для ипотеки, выданной в III квартале.

А вот соотношение расходов на обслуживание долга и доходов заемщика (DSTI) за год выросло и является достаточно высоким: 45.9%. Хотя половина новой ипотеки в III квартале 2020 года имела умеренную долговую нагрузку до 40%, доля кредитов с DSTI более 70% выросла на 7.6 п. п.

Банки планируют наращивать портфели ипотеки

При стабильных макроэкономических условиях в 2021 году банки в среднем планируют профинансировать почти в полтора раза больше новой ипотеки. Это, несмотря на имеющиеся проблемы, мешающие активному ипотечному кредитованию.

Главными среди них банки считают дефицит платежеспособных заемщиков, хаос на рынке новостроек, высокую стоимость ресурсов и действие моратория на взыскание залога по валютной ипотеке.

Домохозяйства и связанные риски

Карантинные мероприятия, а также экономический кризис ожидаемо снизили реальные доходы населения. Это изменило финансовое поведение большинства домохозяйств, которые имеют средние и более высокие доходы. Они сокращали потребительские расходы и экономили значительную часть средств.

Как следствие, росли объемы средств на счетах в банках. Во время острой фазы кризиса сократился спрос населения на кредиты. Однако с ослаблением карантина основные составляющие доходов начали восстанавливаться.

В частности выросли заработная плата и поступления от временных работников. Выросли и объемы потребительского кредитования.

Впервые за много лет заметно ускорился спрос на ипотеку, хотя и с очень низкой базы. Общая долговая нагрузка домохозяйств остается невысокой.

Реальный располагаемый доход населения после значительного сокращения стремительно восстанавливается

Введенные с середины марта карантинные ограничения снизили реальный располагаемый доход населения во II квартале на 7.2% г/г. Весомым фактором стал резкий рост уровня безработицы, который составил 10.3% в первом полугодии. Эти данные сопоставимы с показателями предыдущих кризисов.

Ограничение деятельности бизнеса через карантин, ожидание длительного экономического спада и ухудшение финансового состояния предприятий сокращало спрос на работников, включая неформально занятых. Общая заработная плата временно уменьшилась в реальном измерении. На реальный располагаемый доход также негативно повлияло и уменьшение на четверть полученной из-за рубежа зарплаты временных трудовых мигрантов. Закрытие границ заставило многих из них вернуться в Украину.

После ослабления карантинных ограничений в III квартале и благодаря быстрой адаптации бизнеса к новым условиям основные составляющие дохода населения снова растут.

В частности неожиданно стремительно ускорился рост реальной зарплаты до 10.6% г/г в октябре. На увеличение зарплаты повлияло повышение МЗП и соответствующая индексация зарплаты, прежде всего в бюджетной сфере, а также рост доходов работников ИТ. Наряду с этим увеличиваются и социальные пособия, в том числе благодаря временным выплатам по безработице во время карантина “единоличным” ФОП и их наемным работникам.

Смягчение карантина облегчило пересечение границы и предоставило возможность вернуться к работе за границей. Поэтому в значительной степени возобновились поступления от заробитчан — после незначительного падения в III квартале наблюдается их прирост в октябре.

В ближайшие месяцы реальный располагаемый доход и в дальнейшем будет расти, но темпы могут замедлиться. Ключевой фактор риска – усиление карантинных ограничений и связанная с этим неопределенность, особенно в сфере торговли и услуг. Риски значительных потерь напрямую связаны с продолжительностью и жесткостью дальнейших карантинных ограничений. Доходы будет поддерживать относительно быстрое восстановление заработной платы в других секторах, что отличает ход этого кризиса от предыдущих.

Пандемия и кризис существенно снизили доходы индивидуальных предпринимателей 

Три четверти ФОП, что были опрошены Европейской бизнес-ассоциацией (EBA) в апреле, указали на потери доходов, что достигали 75% во время жесткого весеннего карантина.

Больше всего пострадали работники, занятые в сфере услуг. Более половины опрошенных посчитали, что для восстановления показателей деятельности им понадобится минимум год.

Вторая волна опроса в сентябре показала, что 42% предпринимателей сомневались, что смогут продолжать работу в случае возобновления жесткого карантина. Поэтому введение карантина выходного дня в ноябре и вероятное внедрение “локдауна” в начале следующего года будет наносить ущерб ФОП, особенно задействованным в сфере торговли и услуг. Однако определенной поддержкой им станет ряд инициатив правительства.

В частности предусмотрены компенсации расходов на уплату ЕСВ за наемных работников, а также налоговые послабления в случае возобновления жесткого карантина. Продолжит свое действие и запущенная ранее программа частичной компенсации процентных ставок и новая программа правительственных гарантий по кредитам МСБ.

Пандемия побуждает население экономить больше

С началом карантинных мероприятий население резко ограничило потребление. Этому предшествовали ухудшение потребительских настроений и оценок текущего материального положения, о чем свидетельствуют данные опроса Info Sapiens.

Также карантин ограничил возможности заграничного отдыха, вследствие чего эти регулярные ежегодные расходы не осуществлялись. По результатам обследований Госстатом условий жизни домохозяйств, лица со средними и высокими доходами сокращали расходы на товары длительного пользования, отдых и развлечения.

Таким образом, они имели возможность сформировать определенные финансовые сбережения. Это сказалось в частности на росте на 27% г/г банковских вкладов населения. Данные средства хранятся преимущественно на текущих счетах. Общее повышение склонности к сбережениям является типичным для кризиса явлением.

В дальнейшем рост доходов позволит сохранять текущий уровень депозитов и постепенно увеличивать объемы потребления.

Спрос населения на кредиты восстанавливается

Темпы кредитования населения банками и небанковскими учреждениями притормозились во II квартале. Соотношение новых займов и потребительских расходов снизилось до 12.5% с 14.8% в I квартале. Но в III квартале постепенно восстанавливается спрос на кредиты для текущего потребления. Реализуется и отложенный спрос на приобретение недвижимости, в частности с привлечением ипотеки.

Поскольку объемы предоставления новых кредитов достаточно невелики, долговая нагрузка домохозяйств почти не изменилась. Объемы привлеченных населением кредитов уже около трех лет остаются на уровне 6% ВВП.

Население по-прежнему привлекает займы в основном от банков, доля небанковских финансовых учреждений сохраняется на уровне ниже 10%. Несмотря на рост объемов ипотеки, уровень расходов на обслуживание долга домохозяйств не претерпит существенных изменений.

Ведь срок ипотечных займов длиннее, ставки ниже, чем по потребительским кредитам, а стандарты оценки платежеспособности заемщиков выше. Из-за замедления темпов кредитования и роста депозитов соотношение кредитов и депозитов населения (loan-to – deposit ratio, LtD) уменьшилось с начала года почти на 4 п. п. — до 33%.

Источник: BusinessForecast.by (читайте также канал BusinessForecast.by в Яндекс Дзене)

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий