Государственную землю берут в аренду онлайн и фермеры, и агрохолдинги. Стоимость участка на аукционе зависит от плодородия почвы, окружающей инфраструктуры и числа участников торгов. Если победитель торгов не подпишет протокол за 15 минут, аукцион начнется с самого начала, рассказал Agravery.com директор ГП СЕТАМ Виктор Вишнев.
Осенью прошлого года Минагрополитики перевело в онлайн режим все аукционы по аренде государственной пашни. В частности, 17 сентября торги начались на базе площадки ГП СЕТАМ, которая до этого занималась в частности продажей арестованной пашни, 21 ноября аукционы начались на базе системы «Prozorro».
Читайте также: Виктор Вишнев: Электронные аукционы увеличат стоимость аренды сельскохозяйственных земель на 10-20%
Александр Шкурла: Мы советуем премьеру ввести консервативный метод открытия рынка земли
Метеоролог Татьяна Адаменко: Изменение климата играет на пользу сельскому хозяйству Украины
Во время заседания Кабмина 12 декабря глава Минагрополитики Максим Мартынюк сообщил, что после 30 торгов правом аренды удалось выручить 1,8 млн. грн. вместо ожидаемых 0,8 млн. грн. При этом на аукционы планировалось выставить 287 земельных наделов площадью в 5,2 тысячи гектаров.
Почему государству выгодно сдавать свою землю в аренду через электронные площадки, насколько просто аграриям через онлайн сервисы наращивать свои наделы, и что нужно, чтобы крестьяне и ОТГ также сдавали свою землю в аренду через аукционы, обо всем этом Agravery.com поговорил с генеральным директором ГП СЕТАМ Виктором Вишневым.
По состоянию на 9 января, сколько участков государственной пашни и какой площадью было сдано в аренду через вашу платформу?
— До 9 января мы провели несколько больше 300 аукционов, из которых 199 завершились удачно — то есть завершились подписанием протоколов и договоров аренды. Очень много аукционов пришлось отменить.
Часть потому, что зарегистрировался только один участник аукциона (их должно быть хотя бы два, согласно Земельному кодексу). Другую часть из-за того, что участники аукциона ставили только начальную ставку аукциона (нужно сделать хотя бы плюс шаг в стоимости, как этого требует Земельный кодекс). Соответственно, землеустроители, как организаторы торгов, присылали нам письма, что торги не состоялись.
По площадям земельных участков мы обобщенного учета не ведем, это нужно смотреть в каждом лоте торгов отдельно. Но могу сказать, что у нас на торги выставлялись участки разной площади – от 5-7 гектаров до 150 гектаров. Соответственно, от площади участка зависел и спрос аграриев на право аренды.
В каких областях находились участки, сданные в аренду через вашу платформу? Были ли регионы, в которых не государственные земельные участки не сдавались в аренду онлайн?
— Во всех областях уже были проведены торги, более 300. Общее количество удачных аукционов — 190.
С чем связан рост ставок аренды пашни во время торгов на вашей платформе от 8,3% до 18% от нормативно-денежной оценки, о чем собственно отчитывался Госгеокадастр?
— У нас были лоты, по которым окончательная цена превысила начальную в 10 раз, а годовая арендная плата превысила даже нормативно-денежную оценку участков.
Активность торга за участок зависит от плодородия почвы, или же от окружающей инфраструктуры. Например, вблизи выставленного на аукцион участка может быть подведена система орошения, от которой будет нужно «нарастить» несколько метров трубы, и это обстоятельство уже существенно повысит стоимость лота.
За право аренды государственной пашни будут торговаться еще активнее, если для аукционов формировать земельные массивы средней площади. Например, если выставляется только участок в 10-15 гектаров, он будет интересовать только фермера, работающего неподалеку, и только тот же фермер подастся для участия на торгах. И то, фермер до последнего будет колебаться – вдруг, то поле уже кустами поросло?
Если на торги выставляется несколько мелких участков в пределах одного сельсовета, и они суммарно составят площадь в 200-300 гектаров, их можно будет обслуживать одной технической базой, то такие участки привлекательны фермерам. На торгах их цена растет активно.
К сожалению, мы не можем на свое усмотрение формировать лоты и допускать участников к торгам правом возделывания государственной земли. Мы обеспечиваем только работу электронной системы и проведение самих торгов.
Здесь, кроме нас, есть еще два субъекта: областные управления Госгеокадастра, и исполнители – землеустроители. Лот в систему «заводят» именно землеустроители: они в «черновик» выкладывают всю информацию об участке, прописывают стартовую цену. Областное управление Госгеокадастра подтверждает формирование лота, после чего он появляется в системе. Мы лишь организовываем сам процесс торга.
Можете ли вы определить, какого вида агропредприятия участвуют в торгах на базе вашей платформы – фермеры, средние или крупные агрофирмы?
У нас принимают участие все типы покупателей: малые, средние, большие. Однако на сайте мы формируем не персонифицированные протоколы аукционов, участников там отмечают как Участник№1, Участник №2. Протоколы со всеми данными получает только победитель торгов, землеустроители и представители Госгеокадастра. Персонифицированную информацию об участниках онлайн торгов формирует Госгеокадастр.
Существует тезис, что якобы государственные онлайн-сервисы, в частности «аграрного» направления, неудобные для пользователей из сел. Можете ли опровергнуть или подтвердить этот тезис, опираясь на практику вашей платформы?
— По официальным данным, территория Украины покрыта Интернетом на более 50%, и сельская местность от этого показателя не отстает. Кроме этого, агропроизводители на своих производственных базах имеют нормальное покрытие интернета, и без проблем торгуются на нашей площадке. К нам еще не было вопросов: как нам принять участие в торгах, если у нас нет интернета?
Вы уже рассказывали нашему изданию о торгах на базе вашей площадки пашней, заложенной под банковские ссуды. Отличается ли между собой организация онлайн продаж заложенной пашни и продаж прав аренды государственной пашни? Если да, то чем?
— Они существенно отличаются, потому что в данном случае речь идет о двух разных системах с разной логикой. В торгах правами аренды государственной земли у нас есть три субъекта: «СЕТАМ» как оператор системы, Госгеокадастр как заказчик, и землеустроители как организаторы, что допускает, или не допускает участников торгов. При реализации залоговой пашни имеется только заказчик торгов и будущие покупатели, участие которых в торгах никто не ограничивает.
По итогам торгов правами аренды государственной землей нужно сразу подписать протокол с помощью электронно-цифровой подписи. Этого при продаже залоговой пашни нет.
Сама механика аукциона на право аренды государственной земли достаточно интересная. Теоретически аукцион может длиться довольно долго, до конца суток. Но если новые ставки не поступают в течение всего трех минут, то торги завершаются.
Условно говоря, если мы начали аукцион в 9 утра, и за три минуты никто не сделал «шаг аукциона», в 9.03 торги остановятся (Требование об интервале в три минуты прописано в порядке выполнения пилотного проекта электронных торгов с правом аренды государственной земли). В случае с арестованной землей ставки можно делать в любое время в течение рабочего дня, с 9 до 18 часов.
По завершению торгов на аренду государственной пашни победитель должен подписать протокол с помощью ЭЦП буквально в течение 15 минут, после победителя протокол подписывают служащий Госгеокадастра, землеустроитель и представитель нашей площадки. Потом мы сразу же в электронной форме подписываем договор аренды. Все процедуры должны состояться в течение суток, как этого требует Земельный кодекс.
Если же победитель не подпишет протокол в течение 15 минут, то аукцион на право аренды того же участка восстановится, торговаться смогут все участники, кроме победителя. Если в 9.15 закончился аукцион, а протокол не подписан до 9.30, в 9.30 торги начнутся снова. Это интересно, потому что такой нормы при залоговой торговле пашней у нас нет.
В случае с продажей арестованной пашни протокол подписывается вручную, в государственного исполнителя-организатора в течение 10 дней после аукциона.
Вы упоминали о проблеме, когда торги приходится признавать несостоявшимися, лишь потому, что в торге принял участие лишь один аграрий. Насколько существенно влияет эта проблема в целом на ход земельных онлайн аукционов, и как можно исправить эту проблему?
— Это на самом деле не такая большая проблема. Просто довольно часто участники торгов пренебрегают тем, чтобы прочитать правила аукциона. Мы сейчас проводим разъяснительную работу на местах, среди потенциальных участников. Под потенциальными участниками подразумеваем и фермеров, представителей объединенных территориальных общин (особенно тех, что общаются с агробизнесом), и представителей агрохолдингов.
У нас были случаи, когда связанные между собой агропредприятия шли на торги, ставили минимальную ставку, «мол, зачем? Все равно конкуренции нет», а потом удивлялись – а почему же торги признаны недействительными? Мы и представителей Госгеокадастра просим: мол, если к вам будут обращаться фермеры, рассказывайте им, что нужно торговаться, чтобы аукцион состоялся.
По вашим прогнозам, сколько времени понадобится, чтобы перевести в онлайн формат аренду всех 100% государственной пашни, пригодной для аренды, или же 4 миллиона гектаров?
— На подавляющее большинство массивов государственной пашни уже заключены договоры аренды, срок продолжительности которых составляет минимум 7 лет. Разорвать их никто не может. Там, где будет заканчиваться срок договоров аренды, постепенно будут выставляться участки на торги правами аренды. Возможно, в следующем году вообще снимут «земельный мораторий», и государственную пашню можно будет выставлять также и на продажу.
Наши технические возможности позволяют выставить на аренду всю пашню государственной собственности буквально за месяц. Будет задача сделать это быстрее – не проблема: мощности можно всегда добавить.
Планируете ли вы запускать сервис, чтобы и крестьяне-владельцы паев или юридические лица-владельцы земельных массивов смогли сдавать в аренду свои наделы?
— Все, что находится в частной собственности, может быть добровольно выставлено на нашу площадку для аренды или же продажи. Для этого не нужно ничего менять в системе. Нужно, чтобы аграрии просто привыкли к такому сервису. Мы же только осенью запустили продажу онлайн прав аренды земли. Привыкание пройдет очень быстро, за 2-3 месяца. И все поймут, что это неизбежно. Именно тогда и пайщики и ОТГ придут на аукционы.
Общины уже осторожно спрашивают о процедуре торгов. Они немного растеряны тем, что им предоставили большое количество собственности. В 2018 году более миллиона гектаров государственной земли перешло в ведение ОТГ. Не у всех есть понимание, что с ней делать. Поэтому мы призываем представителей ОТГ, приходить к нам, выставлять свою землю на аукцион на право аренды. Но в них пока выжидательная позиция. Их беспокоит, что онлайн торги якобы не соответствуют Земельному кодексу. Но это напрасное беспокойство, ведь есть постановление Кабмина о пилотном проекте, что позволяет такие торги.
Сдавать в аренду свою пашню ОТГ выгодно хотя бы потому, что пайщики также станут ориентироваться на рыночную цену аренды земли. Соответственно потребуют большей платы за свои паи. Возможно, крестьяне начнут между собой объединяться, чтобы предложить потенциальному арендатору большой массив земли, который даст большую арендную плату.
Автор: Иван Киричевский
Источник: Agravery.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.