Инвестирование в недвижимость популярно среди украинцев, однако все равно эта тема вызывает немало вопросов. Насколько выгодно покупать квартиры на первичном рынке и выгодно ли потом сдавать в аренду приобретенную недвижимость, а также, что прибыльнее – помещение под офис или магазин, депозит в банке, государственные облигации или жилой объект.
Сегодня существует не так много способов выгодно вложить средства и иметь из этого выгоду в будущем. Валютные депозиты в надежных государственных банках или финансовых учреждениях с иностранным капиталом дают в среднем доходность до 1-1.5%.
Ставка в гривне достигает 6-8%. Нет ограничений по размеру вклада, однако максимальная сумма, которую можно получить через Фонд гарантирования вкладов, составляет 200 тысяч гривен, кроме нескольких государственных банков, в которых фонд гарантирует возврат всего депозита.
Однако из полученных процентов по депозиту надо уплатить 18% налога, а также 1.5% военного сбора.
Инвестиции в облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ) – еще один инструмент, о котором нередко говорят последние несколько лет. Доходность может достигать 4-5% в валюте, а также до 12% в гривне. С другой стороны, надо оплатить немало комиссий, а минимальная сумма вложений составляет от 100 тысяч гривен. Такой порог объясняется как раз необходимостью покрыть комиссию банков-посредников, а также получить доход.
Деньги под матрасом – популярный, однако не надежный способ накопления. Сумма органически уменьшается из-за инфляции, в том числе, если держать копилку в валюте. Вспомните десять тысяч долларов в 2000 году и сейчас. Если относить средства в банковскую ячейку, добавьте еще около 5-8 тысяч гривен расходов в год за пользование сейфом.
С 2019 года украинцы могут относительно легко выводить средства для инвестирования за границу. Порог входа, с учетом комиссий банков и брокеров – от 50 тысяч долларов, а минимальный срок инвестирования составляет 2-3 года.
Подобная сумма не прописана в нормативных документах, однако она может обеспечить приемлемую доходность при возврате средств из-за рубежа, с учетом комиссий брокерам, а также банкам за пересылку денег.
Однако необходимо разбираться в инвестициях, владеть терминологическим английским языком и уметь провести самостоятельный анализ фондов, которые работают с иностранцами.
Квартиры на первичном рынке – один из самых популярных инструментов для инвестиций. Порог входа начинается от 20 тысяч долларов в пригороде Киева и областных центрах, от 30 тысяч в столице, а также от 40 тысяч, если рассматривать предложения в столице от надежных девелоперов.
Существует возможность оплатить 30-50% первого взноса, а затем от года до четырех выплачивать остаток средств. В чем преимущества квартир и почему после «банкопада» 2015-2016 годов именно первичный рынок стал альтернативным банкам?
Первый фактор — это надежность вложений, если инвестировать в объекты от девелоперов с мощными брендами. Также с момента инвестирования до ввода дома в эксплуатацию цена может вырасти на 30-35% в валюте. Сдача в аренду дает среднюю доходность 10-12% в год, глядя на конкретные условия: инфраструктуру комплекса, его расположение, площадь и качество ремонта квартиры. Значит, даже с учетом расходов на отделку дома, уже через 8-10 лет человек сможет начать копить на очередную квартиру только из денег, полученных от арендаторов.
Как объект, квартира надежнее за депозит для сумм свыше 200 тысяч гривен, особенно, с учетом опыта «банкопада». Есть несколько основных факторов, на которые нужно обращать внимание при инвестировании в жилую недвижимость. Первый — застройщик — необходимо узнать о завершенных объектах девелопера, ознакомиться с отзывами на онлайн-форумах и в группах жителей уже заселенных в ЖК.
Второй — хорошая локация — она поможет быстро найти арендаторов и в конечном итоге более выгодно сдавать дом. Третий — развитая территория комплекса – сейчас мало кого интересуют только стены и потолок. Потенциальных нанимателей жилья гораздо легче привлечь комплексом, где есть паркинг, двор без машин, видео-наблюдение, рядом развитая социальная инфраструктура: хорошие фитнес-центры, магазины, детские учреждения и тому подобное.
Обязательно необходимо воочию проверить динамику работ. Это возможно сделать при помощи специализированных сайтов по недвижимости. Некоторые девелоперы подключают веб-камеры на сайтах своих объектов или предлагают покупателям перед заключением сделки посетить строительную площадку. Постоянно работающий кран — это лучшая реклама застройщика. Наконец, надо внимательно изучить условия расчетов, если покупаете квартиры в рассрочку.
Часто люди, которые решили инвестировать в жилье намерены купить уже готовую квартиру на вторичном рынке, несмотря на то, что стоимость готовых квартир значительно превышает сумму инвестиций на этапе возведения дома. Ведь сегодня цены на качественную недвижимость растут где-то на 10% через полтора-два года с момента вложения средств. Но в соседнем существующем девятиэтажном доме жилье может не измениться в цене. Или подорожать всего на 3-5% за аналогичный срок.
Фактически, покупка на вторичном рынке позволяет приобрести лишь 1 квартиру на каждые почти полторы на первичном рынке. Иными словами, покупатель вторичного жилья переплачивает в среднем до 20% в год без «ожидания».
Даже очень выгодная аренда с первого дня не сможет перекрыть эту сумму. Приобретение квартиры на вторичном рынке может быть опцией для консервативных покупателей собственного жилья, однако значительно проигрывает в качестве стратегии инвестиций. Другой вопрос, который задают себе те, кто уже решили купить недвижимость, но не определились с типом – покупать квартиру или лучше приобрести помещение под магазин или офис.
Если вы имеете, где жить, вместо этого планируете в будущем открыть собственный бизнес — можно вкладывать средства в коммерческую недвижимость.
Однако, когда основная стратегия монетизации – это аренда, а не ведение собственного бизнеса, работать с офисной или другой коммерческой недвижимостью гораздо сложнее. Во-первых, некоторые компании не будут заключать договор с вами, как с физическим лицом. Поэтому придется регистрироваться как ФЛП. Во-вторых, этот сегмент является конкурентным, и надо уметь «продавать» объекты надежным арендаторам. Также относительно высокий риск неплатежей, ведь малые бизнесы нередко прогорают.
В то же время, жилая аренда в Киеве стабильно растет в цене много лет подряд. Причина очень проста – несмотря ни на что, жителей столицы с каждым годом становится только больше. Ставки для коммерческих помещений могут падать в 2-3 раза во время кризиса. Например, во время локдауна 2020 года, многие арендодатели были вынуждены предоставлять каникулы для арендаторов торговых или офисных площадей.
Среди владельцев квартир масштабы проблемы были гораздо меньше. Если купить квартиру, но сдавать ее краткосрочно – можно ли заработать больше? В среднем, при условии 90-95% загруженности, краткосрочная аренда может приносить в два раза прибыли больше по сравнению с долгосрочной арендой жилья.
Однако растут административные расходы в деньгах и во времени: надо размещать и продвигать объявления, общаться с клиентами, организовывать уборку, закупку бытовых мелочей, стирку и тому подобное. Фактически, это уже не стратегия пассивного дохода, а настоящий бизнес.
Сегодня инвестиции в жилье являются одним из лучших способов вложения средств украинцев. Вложенные в квартиру на первичном рынке деньги могут дать + 40-45% в долларах уже через несколько лет после ввода дома в эксплуатацию. Затем доходность составит в среднем 10-12% в год при сдаче квартиры на длительный срок и около 20-25%, если заниматься краткосрочной арендой.
Автор: Дмитрий Исаенко
Источник: БизнесЦензор
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.