На что обращать внимание при покупке жилья на вторичном рынке, к каким подводным камням следует быть готовым покупателю и во сколько обойдутся услуги по оформлению сделки.
Вторичный рынок недвижимости имеет ряд преимуществ как для людей, которые покупают жилье для себя, так и для инвесторов. Все его преимущества и недостатки ЭП уже исследовала год назад. Отличия между инвестированием в строительство жилья и приобретением готовой квартиры в построенном фонде заключаются в подходах к поиску, подготовке к операции и процедуре покупки.
ЭП составила пошаговый путеводитель, благодаря которому будущие покупатели недвижимости не потратят лишние средства и не станут жертвой мошенничества.
Выбор квартиры
Времена, когда объявления о продаже квартир подавали в газеты давно прошли. Сейчас владельцы квартир или их представители размещают такие сообщения в интернете. Основные площадки – специализированные сайты, агентства недвижимости, OLX, профильные сообщества в социальных сетях.
Можно обратиться в агентство недвижимости, которое будет искать квартиру по определенным критериям. Главными недостатками такого способа поиска являются ограниченный выбор квартир (только те, которые они сами продают) и дополнительные расходы на риелторов (3-5% от стоимости жилья).
Удобно искать квартиры позволяют сайты-агрегаторы, которые автоматически ведут мониторинг площадки и объединяют одинаковые объявления в один объект. Самые крупные из них – Flatfy.com, DOM.Ria и Rieltor.ua.
Агрегаторы имеют десятки фильтров, позволяющих сужать поиск. Можно выбрать количество комнат, площадь квартиры, микрорайон, ценовой диапазон, год строительства, материал стен, тип дома и тому подобное.
Кроме того, благодаря машинному обучению и искусственному интеллекту такие сайты как Flatfy распознают «фейковые» объявления и удаляют их из поиска. Объявления о продаже несуществующих квартир создаются недобросовестными риелторами для заманивания покупателей и наполнения базы телефонных номеров соискателей.
Позвонив по номеру телефона в объявлении, можно наткнуться как на владельца квартиры, так и на риелтора. Вероятнее, на последнего. Это связано с тем, что риелторы активно обзванивают все новые объявления и предлагают продавцам свои услуги.
Владельцы квартир соглашаются на предложения, так как услуги риелтора в подавляющем большинстве случаев оплачиваются покупателем или закладываются в стоимость квартиры. Взамен получают обещание быстрой продажи за максимальную цену при юридическом сопровождении сделки. Существуют кейсы, когда одну квартиру продают с десяток риелторов и агентств.
В редких случаях продавец заключает эксклюзивный договор с агентством, которое получает единоличное право продажи квартиры. Такой услугой пользуются, например, те владельцы недвижимости, которые живут в другом городе.
С владельцем квартиры или его посредником покупатель договаривается о «живом» просмотре жилья. Смотрины чаще происходят в вечерние часы или выходные дни, в зависимости от того, проживают ли в квартире люди.
Во время просмотра квартиры стоит обратить внимание на ее общее состояние, состояние коммуникаций, инсоляцию, убедиться в отсутствии неприятного запаха и грибка на стенах. Следует проверить подъезд, лестничные клетки, лифт. При осмотре фасада дома стоит убедиться, нет ли на нем трещин.
Обязательно необходимо пообщаться с потенциальными соседями. Они расскажут о преимуществах и недостатках дома, а также об истории жильцов квартиры, которую вы собираетесь купить.
Квартиры продаются в разных состояниях — от «под капитальный ремонт» до «заходи и живи». Посчитайте заранее, сколько средств понадобится вложить в ремонт квартиры, и предусмотрено ли это вашим бюджетом.
Подготовка к сделке
Когда вы найдете «свою» квартиру, и будете готовы ее покупать, необходимо осуществить предварительную проверку. Для этого лучше снять юриста, который проверит недвижимость по всем реестрам.
Юрист проверяет правоустанавливающие документы, личность продавца, наличие несовершеннолетних детей, судебные споры, не находится ли квартира в залоге или под арестом, будут ли претендовать на нее родственники или наследники.
Правоустанавливающими документами на недвижимость является договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство, решение суда или свидетельство о приобретении недвижимого имущества с публичных торгов.
Юридическая проверка квартиры позволит избежать мошенничества и потенциальных проблем в будущем. Ведь в течение трех лет после заключения договора купли-продажи недвижимости продавец может обжаловать его в суде.
Основанием для обжалования договора купли-продажи является недееспособность человека. Если окажется, что продавец — человек преклонного возраста или состоит на учете в диспансере, то суд вправе отменить такую сделку.
Покупателю не стоит отдельно снимать риелтора для проверки документов — эти посредники имеют другие функции и не несут ответственности перед покупателем в случае возникновения проблем.
Стоит ли торговаться с продавцом за стоимость квартиры? Стоит. К сумме, которую тот рассчитывает получить на руки, как правило, прибавляют от нескольких до десяти процентов.
Но не стоит торговаться во время первой встречи. Сначала покажите продавцу свою заинтересованность в квартире и подтвердите готовность перейти к следующему этапу.
При торге не стоит указывать владельцу на недостатки квартиры – это может его обидеть. Старайтесь подбирать конструктивные аргументы для снижения цены.
В случае если квартира юридически «чистая» и вы готовы ее покупать, необходимо заключить предварительный договор купли-продажи квартиры у нотариуса. В этом документе стороны договорятся обо всех тонкостях относительно процедуры купли- продажи, – до какой конечной даты продавец и покупатель должны выполнить определенные обязательства и подписать соглашение.
О каких тонкостях идет речь? Продавец должен выписать из квартиры всех жильцов (если прописаны), снять с учета в военкомате мужчин, заказать оценку квартиры, получить акты сверок об отсутствии задолженности по уплате коммунальных услуг, вывезти мебель. Если покупатель не против, то освободить квартиру и передать ключи покупателю можно и позже. Дату выезда из квартиры необходимо указать в тексте договора.
В предварительном договоре купли-продажи квартиры указывается будущая сумма сделки. Покупатель выплачивает задаток продавцу или посреднику в качестве гарантии своих намерений. Обычно, эта сумма составляет 1 тыс. долл.
Если покупатель отказывается от сделки по личным причинам – он теряет задаток. Если продавец отказывается от сделки по личным причинам – он возвращает задаток покупателю в двойном размере.
В случае если продавец квартиры находится в другом городе или не может приехать на подписание предварительного договора купли-продажи, существует опция заключение так называемого договора задатка между покупателем и агентством. Впрочем, такой документ не имеет юридической силы и вам придется оставить 1000 долларов в конверте на собственный риск.
Важный вопрос, который стоит обсудить с продавцом накануне сделки – валюта, в которой будет осуществляться акт купли-продажи. Согласно закону «О валюте и валютных операциях», все расчеты на территории Украины проводятся исключительно в гривне. Более того, Национальный банк позволяет проводить расчеты на сумму выше 50 тыс. грн. только в безналичной форме.
Для этого покупатель и продавец должны осуществить расчет в отделении банка, заполнив анкету-опросник по финансовому мониторингу. В ней необходимо указать источник происхождения средств, за которые приобретается недвижимость.
Так должно быть в теории. На практике подавляющее большинство продавцов предпочитают иностранную валюту, чаще доллар, и только наличными. Их желание легко реализуется благодаря тому, что законодательство не предусматривает механизма проверки выполнения упомянутых выше норм.
Нотариус обязан лишь разъяснить нормы закона о проведении расчета исключительно в национальной валюте и безналичным способом и на этом его полномочия заканчиваются. Покупатель и продавец проводят расчет с глазу на глаз.
Если покупателю необходимо перевести большую сумму рублевых средств в иностранную валюту – можно позаботиться об этом заранее или пригласить на сделку в кабинет нотариуса «валютчика» (физическое лицо, которое проводит обмен валюты без соответствующих разрешений). У риелторов могут быть «свои валютчики», которые при необходимости приезжают на проведение расчетов между сторонами сделки.
Заключение сделки
В определенный день покупатель и продавец (или его доверенное лицо) приходят к нотариусу с паспортами и идентификационными кодами. Продавцу обязательно надо взять документ о праве собственности на квартиру, технический паспорт, акты сверок.
Если одна из сторон состоит в браке – присутствие мужа или жены является обязательным условием. Они должны дать согласие на продажу/приобретение квартиры.
Нотариус вносит все необходимые данные в текст договора и печатает его в черновом варианте. Его нужно внимательно прочитать. Дело в том, что договор не вступит в силу, если при его составлении допустили хотя бы одну ошибку в личных данных или характеристиках квартиры.
Далее стороны проводят расчет. При наличном расчете, в кабинетах нотариусов можно воспользоваться счетчиком банкнот.
После этого нотариус должен получить от продавца утвердительный ответ о факте получения средств. Представитель государства выступает налоговым агентом и выдает продавцу и покупателю квитанции на уплату сборов. Покупатель должен уплатить 1% от суммы сделки в Пенсионный фонд.
Столько же оплатит и продавец, но в качестве государственной пошлины. В случае если квартира находится в собственности менее трех лет, продавцу необходимо дополнительно уплатить военный сбор (1,5%) и 5% налога на доходы (иностранцам – 18%).
После получения квитанций об уплате налогов нотариус вносит договор в Реестр вещных прав на недвижимое имущество Министерства юстиции. И покупатель моментально становится владельцем квартиры.
Нотариус печатает текст договора купли-продажи на защищенном бланке, визирует его и передает покупателю. Продавец получает на руки копию договора на белой бумаге.
Помимо упомянутых уже платежей, близких к 1% от стоимости сделки, еще придется заплатить за услуги нотариуса. Правда, эту сумму, как правило, между собой делят обе стороны.
Последний шаг – передача ключей от квартиры происходит сразу или в определенный сторонами срок.
За помощь при подготовке материала «Экономическая правда» выражает благодарность юристу Ольге Шейко, частному нотариусу Виктории Стародубцевой и риелтору Дмитрию Гури.
Автор: Александр Колесниченко
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.