Как выбирать земельные участки, где смотреть цены, как узнать качество грунтов, каковы дополнительные расходы на сделку и услуги нотариусов, и какие есть риски при покупке. Исчерпывающий гайд для покупателей.
Кому это нужно и может быть полезно?
Любую землю в Украине, кроме как государственную, можно свободно продавать и покупать с 1 июля 2021 года.
С чего нужно начинать, если вы хотите приобрести желанный земельный участок для пассивного инвестирования в землю, для сдачи в аренду и получения ренты или для создания небольшого бизнеса?
Вопросов много: цены, качество земли, дополнительные затраты, когда лучшее время для покупки, «схемы» и риски для покупателей.
Хотя прошло шесть месяцев, пока не все еще работает идеально. Участники процесса – владельцы, арендаторы, фермеры, аграрные холдинги и нотариусы, которые заверяют сделки – пока что так же адаптируются к новым реалиям.
Для тех, кто хочет купить землю или планирует это сделать, ЭП подготовила подробную инструкцию с основными вопросами, с которыми придется столкнуться покупателю.
Инструкция может быть полезной для тех, кто рассматривает землю как перспективный инвестиционный инструмент, а также для тех, кто хочет купить 1-30 гектаров и больше для начала аграрного бизнеса или других целей.
Какую землю можно покупать с 1 июля 2021 года?
Землю продавали и покупали и раньше. Сейчас речь идет не только о теневом рынке, но и о легальных операциях с землей, которая не подпадала под действие моратория.
О чем идет речь? Земля бывает разной, и не на всю распространялся запрет относительно продажи.
Во-первых, все земли Украины по основному целевому назначению делятся на девять категорий, которые определяются Земельным кодексом. Нас, конечно, интересуют только земли сельскохозяйственного назначения, которых в обращении больше всего и которые можно использовать для выращивания аграрной продукции.
Во-вторых, земли сельскохозяйственного назначения тоже бывают разные, в частности, по виду целевого назначения.
На публичной кадастровой карте в разрезе отдельных участков указывается как раз вид использования:
для садоводства (индивидуального и коллективного),
для огородничества,
для сенокошения и выпаса скота,
для ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ),
для ведения фермерского хозяйства,
для ведения подсобного сельского хозяйства,
для ведения товарного сельхозпроизводства.
Прочие.
Так можно узнать вид целевого назначения на любой участок, который вас интересует (по местонахождению или по кадастровому номеру).
Теперь вернемся к запрету на куплю-продажу, который действовал с 2002 года в Украине. Так вот, мораторий касался преимущественно последних, упомянутых выше земель – для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Их больше всего.
Основу этих земель составляют паи, распределенные в 1990-х годах между 6,9 млн. работников колхозов и колхозных пенсионеров. Таких 27,7 млн. га.
Средний возраст пайщика – 60 лет, а около четверти уже праздновали свои 70 лет. По данным Киевской школы экономики, среди них осталось 5,5 млн. первичных землевладельцев. По данным Госгеокадастра, умерли более 1,4 млн. владельцев паев или 20% тех, кто получил землю во время дележки.
Для понимания: всего в Украине 41,3 млн. га сельхозугодий.
Здесь сельскохозяйственные угодья поделены по природным особенностям, это не касается вышеупомянутого законодательного разделения по виду целевого назначения. Пашня — земли, которые систематически обрабатываются и используются для посева сельскохозяйственных культур. Многолетние насаждения — сады и виноградники. Перелоги-пашни, необрабатываемые длительное время земли. Сенокосы и пастбища – луга, используемые для сенокоса и выпаса сельскохозяйственных животных.
Не были под мораторием и свободно продавались и выкупаются такие земли сельскохозяйственного назначения (по виду целевого назначения): для ведения садоводства и огородничества, для ведения ЛКХ (раздавались по процедуре бесплатной приватизации уже после распайки 1990-х), для ведения фермерского хозяйства.
По данным Минагрополитики, более 4 млн. га земли имели статус ЛКХ, следовательно, были в свободном обращении.
В «Обзоре состояния земельных отношений» эксперты Киевской школы экономики подсчитали, что большинство транзакций за полгода работы рынка (июль-декабрь 2021 года) приходится именно на земли ЛКХ, которые и так ранее не были под мораторием. По площади — выигрывает «товарка».
А что с государственной землей, ее, когда можно будет покупать?
Ответа на этот вопрос нет. Государство пока не готово продавать пашню, но и осталось у него ее, похоже, немного.
Теперь под запретом купли-продажи остаются государственные и коммунальные сельскохозяйственные земли, но, сколько их осталось, точно неизвестно.
Долгое время считалось, что государство имеет около 10 млн. га земли. Однако, по данным Минагрополитики, у государства осталось 750 тыс. га, а около 4 млн. га передано общинам в течение 2018-2021 годов.
Есть, правда, исключение – земли крестьянского (фермерского) хозяйства государственной и коммунальной собственности, которые принадлежат гражданам на праве постоянного пользования или пожизненного наследуемого владения. Такие лица будут иметь право их выкупить с рассрочкой оплаты до десяти лет.
Другой земельный фонд государственной и коммунальной собственности можно будет получить только в аренду на земельных торгах.
Сколько именно можно купить земли, и что будет после 2024 года?
До 1 января 2024 года право на приобретение сельскохозяйственной земли будет только у физических лиц-украинцев. Ограничение – не более 100 га в одни руки. С 2024 года разрешается покупать еще и юрлицам. С этого момента для всех начинает действовать другое ограничение – не более 10 тыс. га. Однако это не означает, что юридическому лицу или физическому лицу с большим аппетитом нельзя купить более 100 га. Это можно сделать через связанных лиц.
Именно так делают аграрные компании, которые концентрируют земельные банки в руках приближенных к ним физических лиц или собственных рабочих. Таким образом, в пользу аграрного бизнеса происходят где-то 70-80% сегодняшних сделок по продаже земли.
Могут ли супруги купить 200 га? Как это регламентируется?
Согласно законодательству, физическое лицо может иметь в собственности не более 100 гектаров земли. Возникает вопрос: если у супругов есть 100 га на двоих, может ли каждый из них купить еще по 50 га и не будет ли это нарушением?
Каждый точно не может. По Семейному кодексу собственность супругов считается общей. Значит, если в вышеупомянутом кейсе, скажем, жена купит 50 га земли, в общей собственности будет уже 150 га (то есть, по 75 га – на обоих). Исходя из этого, муж в будущем сможет приобрести в таком случае не более 25 га, например.
Выходом из такой ситуации может быть брачный договор, которым земельные участки могут быть определены личным имуществом отдельно каждого из супругов.
А если я имел в собственности 100 га сельскохозяйственных земель или даже больше еще до принятия закона, что тогда?
Это возможно, если человек покупал много земли для садоводства, огородничества или ведения личного крестьянского хозяйства (ЛКХ). Эта земля, как отмечалось, под мораторий не подпадала.
Что делать, если у вас есть 100 га такой земли или даже 150 га?
Первая новость – купить сельскохозяйственную землю вы точно не сможете, несмотря на то, что сконцентрировали 100 га или более до принятия закона.
Вторая новость — если вы до 1 июля 2021 года имели в собственности более 100 га земли или даже больше, вас никто не будет заставлять ее продавать.
Ограничение до 100 га распространяется только на землю сельскохозяйственного назначения всех видов использования. Значит, если у вас есть земля под огородничество, садоводство, сенокос, ЛКХ или ведение товарного сельхозпроизводства, это все аграрная земля и все это надо считать вместе.
Однако земли жилой застройки не считаются. Это не аграрная земля.
Напомним, что все земли Украины по основному целевому назначению делятся на девять категорий, которые определяются Земельным кодексом.
Также надо понимать, что ограничение по концентрации в размере 100 га будет не постоянным. С 1 января 2024 года эта планка будет увеличена до 10 тыс. га.
Что делать, если человек все-таки преувеличил концентрацию 100 га?
В легальном поле это сделать невозможно. По крайней мере, любую сделку по купле-продаже земли должен заверить нотариус, а перед этим он проверяет, сколько в собственности покупателя сельскохозяйственной земли. Впрочем, если это все-таки случилось, что же тогда?
Если к лицу переходит право собственности на земельный участок, который не может приобретаться им в собственность, этот участок подлежит отчуждению его собственником в течение года с момента перехода такого права.
Если этого не произошло, участок подлежит конфискации по решению суда. Иск о конфискации земельного участка подает в суд орган, осуществляющий государственный контроль над использованием и охраной земель (Госгеокадастр).
Конфискованный земельный участок по решению суда продается на земельных торгах. Цена проданного участка, за вычетом расходов, связанных с его продажей, выплачивается его бывшему владельцу.
Кто не может покупать сельскохозяйственную землю?
Иностранцы.
Компании, у которых учредителями или конечными бенефициарами являются иностранцы.
Иностранец не сможет опосредованно владеть землей через предприятия, созданные и зарегистрированные в Украине. Кроме того, иностранцам и юридическим лицам, которыми те владеют, запрещено покупать доли в уставном капитале, акции, ПАИ, членство на предприятиях, которые являются собственниками земель сельскохозяйственного назначения.
Иностранцам разрешат покупать сельскохозяйственную землю только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. Когда он состоится — неизвестно.
Независимо от результатов референдума, иностранцы не смогут покупать землю в 50-километровой зоне от государственной границы Украины, кроме границы, которая проходит по морю.
Однако это касается только земель сельскохозяйственного значения, а не земли в населенных пунктах, например.
Кто не сможет покупать сельскохозяйственную землю в любом случае:
Предприятия, конечными собственниками или акционерами которых являются граждане России.
Предприятия, конечными собственниками или акционерами которых являются иностранные государства. Речь идет именно об иностранном государстве как собственнике.
Лица, принадлежащие или принадлежавшие к террористическим организациям.
Предприятия с неизвестными собственниками и акционерами.
Предприятия, владельцы которых зарегистрированы в оффшорных зонах (оффшоры, утвержденные Кабинетом министров).
Лица и предприятия, которые находятся под санкциями Украины и которым запрещено приобретать в собственность землю, а также связанные с ними лица.
Созданные в Украине предприятия, которые контролируют физические лица или юридические лица, зарегистрированные в государствах, включенных Международной группой по противодействию отмыванию грязных денег (FATF) в список государств, не сотрудничающих в сфере противодействия отмыванию преступных доходов. Например, Иран или КНДР.
Кто в основном покупает землю сейчас и почему это пока «рынок продавца»?
Землю покупают аграрные производители через физических лиц. Как уже отмечалось – около 70-80% всех сделок на сегодняшнем рынке. Среди них — малые хозяйства, которые имеют небольшой земельный банк в аренде.
Часть аграрных холдингов и предприятий с земельными банками более 10 тыс. га преимущественно осуществляют точечные сделки по требованию владельцев земли для сохранения земельных массивов. Другая часть аграрных холдингов выстроила стратегию покупки ценных земельных массивов до 2024 года – до момента, когда в игру вступят юридические лица или иностранцы, если им разрешат покупать украинскую землю.
Например, ЭП писала, что «Мироновский хлебопродукт» Юрия Косюка привлекает своих сотрудников к выкупу такой земли.
Несмотря на все ограничения, желающих купить землю в разы больше, чем желающих продать. Судя по всему, число желающих не будет расти быстрыми темпами.
По данным опрошенных ЭП земельных экспертов, в первый год на рынке может оказаться около 0,5% от общего объема сельскохозяйственных земель в Украине. Перед стартом рынка ожидания были другими – не менее 5-8% в год. Есть две основные причины такой динамики.
Первая – у владельцев есть небезосновательные ожидания, что цена будет расти, особенно после 2024 года, когда на рынок выйдут крупные игроки. Кроме того, зарубежный опыт свидетельствует, что в странах Восточной Европы после открытия рынка стоимость земли в течение пяти лет росла ежегодно на 20%.
Вторая – процедура слишком сложна и требует больших усилий и затрат от обеих сторон. Есть определенные неточности, которые не всегда одинаково трактуют нотариусы.
Где и как искать землю для покупки?
Сидя на диване, купить хорошую землю будет трудно. Как уже отмечалось, сегодняшнее предложение в разы меньше спроса, и часто владельцы идут на предприятия, которые арендуют у них землю, и им предлагают купить землю. Впрочем, арендаторы не всегда готовы платить. Да и не вся сельскохозяйственная земля в официальной аренде (около 65-67% земель, по данным Госгеокадастра находится в аренде).
Способ №1 – это мониторинг объявлений на всех доступных онлайн-площадках, маркетплейсах и ресурсах компаний-посредников. К ним можно отнести общеизвестные универсальные площадки: OLX, dom.ria или 100realty.ua и другие. Все они еще до открытия рынка земли работали с недвижимостью, и не только.
Проблема с онлайн-площадками в том, что найти именно сельскохозяйственную землю будет не так просто, потому что объявления охватывают все земельные участки, а это по большей части объекты под застройку, или приусадебные участки.
Объявления о продаже сельскохозяйственной земли надо искать через сортировку и фильтры, которые не всегда корректно работают.
Среди новых игроков, которые специализируются исключительно на земельных участках, можно также выделить такие: аграрная онлайн-платформа Kupipai, онлайн-маркет Доброзем, инвестиционное объединение Land Club или управляющая компания LandInvest и другие.
Впрочем, покупка земли через соответствующие ресурсы будет не бесплатной, однако и «сюрпризов» будет меньше. Они, обычно, работают и с собственниками, и с арендаторами, проверяют документы, могут проконсультировать и обладают необходимой экспертизой.
И маркетплейсов, и посредников, работающих с землей, на рынке хватает.
Способ №2 — это работа «в поле». Первый сценарий – это поиск родственников, знакомых, «теплых» контактов в селах. «Сарафанное радио» в таких случаях лучше работает, и люди на месте обычно знают лучше, кто готов продать землю.
Второй сценарий идет от обратного – вы планируете купить землю вблизи конкретного населенного пункта, или вам приглянулся конкретный участок. Вы знаете, что почва здесь качественная, или рядом есть вода, необходимая инфраструктура, есть и другие понятные для вас преимущества.
Тогда надо идти на аудиенцию к сельскому старосте или главе ОТГ, или искать местных фермеров, которые не готовы тратить средства на приобретение земли, и ищут, например, непрофильных инвесторов. Возможно, даже вам придется общаться с теми же аграрными холдингами или их представителями.
То же и более профессионально, делают упоминавшиеся компании-посредники. И они так же сейчас собирают базы продавцов, в том числе через связи с аграрными холдингами.
Способ №3 — поиск участка через земельные аукционы. Более подробно в следующем ответе.
Стоит ли следить за земельными аукционами и можно ли там купить землю?
Теоретически, да. С июля 2021 года земельные торги участками всех форм собственности могут проходить в форме электронных аукционов. Каждый украинец, частный собственник земли сельскохозяйственного назначения, в том числе может продать или сдать в аренду свой пай через аукцион по собственному желанию.
Что необходимо сделать покупателю?
Необходимо зарегистрироваться на одном из электронных площадок, подать заявление на участие в аукционе через личный кабинет на площадке, оплатить гарантийный и регистрационные взносы, подать ценовое предложение на торги, принять участие в аукционе и победить.
Земельные участки выставляются на продажу на сайте prozorro.sale. Там можно подыскать интересный лот. Однако предложения, как уже отмечалось, сейчас очень ограничены, но со временем они будут расти. Поэтому на практике этот инструмент для покупателей сельскохозяйственной земли пока не является действенным. Впрочем, если есть желание попробовать, ниже есть более подробная инструкция.
Сколько стоит земля: на что ориентироваться и где смотреть?
Пока нет большой публичной базы заключенных сделок, которая была бы ориентиром для цен. Люди обычно продают землю тем, кто ее обрабатывает. По данным инвестиционного объединения Land Club, сейчас земля сельскохозяйственного производства стоит в среднем 1300 долл. за гектар. Другие опрошенные ЭП игроки на рынке называют цены в диапазоне 1200-1600 долл. за гектар.
На уже упоминавшихся онлайн-площадках с объявлениями вроде OLX, dom.ria, 100realty.ua или земельной онлайн-платформе «Доброзем» можно увидеть разве что прихоти продавцов. Такие объявления продавцы там лично размещают.
Наиболее релевантный источник сейчас — это земельный мониторинг Госгеокадастра. Ведомство ежедневно публикует на своем сайте информацию о заключенных сделках по регионам. Сейчас это единственный открытый официальный источник таких данных.
Правда, информация подается в неудобной форме, в большой таблице Excel. Чтобы найти информацию по определенному региону, надо внимательно читать каждую строку. К тому же, в этой общей таблице представлена вся информация о дарении, наследстве, купле приусадебных участков. Надо выбирать «договоры купли-продажи», но и они не всегда показательны.
Проблема в том, что не по всем зарегистрированным сделкам зафиксирована цена. Так, например, по данным Land Club на 6 декабря 2021 года, с момента открытия рынка земли было зарегистрировано около 48,9 тыс. договоров купли-продажи земли, а количество транзакций с зарегистрированной ценой составляло лишь 11,3 тыс. Это, пятая часть.
Еще один – очень условный ориентир – это нормативно-денежная оценка (НДО). Это не рыночная цена, но, по закону, это порог, ниже которого сельскохозяйственная земля стоить не может. Она указывается в Витязе по технической документации и в среднем составляет 27,5 тыс. грн за 1 га. Эта информация скорее для понимания, в каких областях дороже земля, в каких дешевле. Не больше.
Какие дополнительные факторы могут влиять на цену?
В большинстве случаев участки на территории одного сельского совета, на одном массиве оцениваются примерно одинаково. Однако есть несколько факторов, которые могут в перспективе повлиять на цену участков и на которые собственникам следует обратить внимание.
- Перспектива изменения назначения. Существенно отличается цена на землю, которая может быть использована не только для производства аграрной продукции: участки возле крупных городов или в рекреационных зонах, вблизи транспортных магистралей или с вероятными залежами полезных ископаемых. Однако таких участков очень мало.
- Договор аренды. Сейчас это один из определяющих факторов для цены. Свободный земельный участок, который не находится в пользовании арендаторов, может стоить вдвое больше за аналогичный участок, обремененный арендными отношениями. Еще меньше будут просить за объекты, которые находятся в 10-летней аренде или даже больше, не говоря об участках, по которым арендная плата выбрана собственниками наперед.
В целом свободных земельных участков немного. Однако «земля в аренде» — это еще не диагноз. Да, обрабатывается арендаторами около 80% всех сельскохозяйственных земель, а в официальной аренде (зарегистрированы права пользования участками) лишь где-то 65-67% сельскохозяйственных земель. А «теневая» аренда не дает приоритетного права на покупку.
- Почва, ее состав и качество земли. Плодородная земля будет пользоваться большим спросом. Для ориентира качества есть так называемая бонитетная оценка плодородия почв. В частности, базой для нормативной денежной оценки служило именно бонитирование земель.
Впрочем, публичной информации о бонитировке земель нет. Общую информацию относительно того, какие почвы, где расположены, можно посмотреть на Публичной кадастровой карте, выбрав опцию «грунты» в каталоге. Даже по конкретным участкам.
Для получения более подробной информации о плодородии почв следует обратиться в частные лаборатории. Эта услуга может стоить от 400 грн и более в зависимости от количества показателей, которые хочет проверить заказчик. Если земля рассматривается как инструмент пассивной инвестиции, эта информация может быть лишней, если же покупатель планирует что-то на ней выращивать – другое дело.
В целом показатели плодородия почвы, которые влияют на оценку земли, можно разделить на две группы. Первая – основные минеральные элементы питания, кислотность, содержание гумуса. Вторая – дополнительные показатели. Это микроэлементы, механический состав, остатки пестицидов, расположение, рельеф, погодно-климатические условия.
- Доступ к воде. В регионах с засушливым климатом ценники на землю будут меньше. Если не окажется, что вблизи земельного участка есть водоем или оросительная система. Это может быть преимуществом и в других климатических поясах.
- Наличие объектов инфраструктуры. Наличие неподалеку от участка железной дороги, элеватора (карта элеваторов Украины), электросети, подъездной дороги – все это может иметь влияние на стоимость земельного участка.
- Расположение земельного участка в земельном массиве. Если объект, скажем, будет где-то на отшибе, в конце поля, возле лесополосы, это не будет дополнительным преимуществом для его инвестиционной привлекательности.
Какие сведения относительно покупателя проверяет нотариус?
Главное, что надо знать, – нотариус в этом процессе главный. Если что-то непонятно, он сориентирует и проконсультирует. Другой вопрос — сами нотариусы не все трактуют одинаково и часто сталкиваются с техническими проблемами, поэтому далеко не все готовы заверять сделки.
Специалисты советуют искать нотариуса, который уже заключал сделки по купле-продаже сельскохозяйственных земель. Для этого стоит обзвонить нотариусов в пределах области, где расположен участок. Это также позволит выбрать нотариуса, который предложит наименьшую цену. Услуги нотариусов за удостоверение одной сделки купли-продажи стоят 8-11 тыс. грн. В первый месяц стоимость их услуг доходила до 20 тыс. грн за сделку.
Что делает нотариус? Он проверяет покупателя и правильность представленных документов.
Перед заключением сделки он проверит, сколько потенциальный покупатель имеет земли, не находится ли он под санкциями и не подозревается ли в террористической деятельности. По итогам проверки нотариус составит протокол-резюме.
В случае несоответствия требованиям нотариус обязан отказать в заключении сделки. Чтобы этого не произошло, стоит, насколько это, возможно, выяснить такое. Во-первых, не попали ли вы в перечень лиц, принадлежащих или принадлежавших к террористическим организациям.
Во-вторых, не относитесь ли вы или ваши родные к перечню лиц, к которым применены санкции в виде запрета на приобретение земли. Санкции утверждает президент своими указами. Есть онлайн-ресурс для проверки лиц, находящихся под санкциями.
В-третьих, есть ли у вас счет в банке. Если нет, то надо будет открыть. Оплата будет осуществляться исключительно в безналичной форме.
В-четвертых, можете ли вы документально подтвердить источники происхождения средств, за которые собираетесь приобрести участок.
В-пятых, надо удостовериться, что общая площадь земельных участков в вашем владении не превышает 100 га. Это ограничение распространяется только на землю сельскохозяйственного назначения всех видов использования.
Значит, если у вас есть земля под огородничество, садоводство или сельское хозяйство, а это все аграрная земля, то все это надо считать вместе. Но земли жилой застройки не считаются.
Еще один важный нюанс, что если вы являетесь владельцем, например, 150 га сельскохозяйственной земли (законодательное ограничение – не более 100 га в одних руках), не стоит переживать. Вас не обяжут от нее избавиться, но и купить землю до 2024 года вы не сможете.
Какие документы нужны покупателю для сделки?
Для оформления договора купли-продажи участка покупателю и продавцу необходимо обратиться к нотариусу. Покупателю необходимо иметь следующие документы.
Паспорт.
Идентификационный код.
Заверенное нотариально согласие мужа или жены, если покупатель состоит в браке (или присутствие во время сделки).
Документы, подтверждающие источники происхождения средств, в случае необходимости.
Такими источниками могут быть:
– Зарплата (денежное обеспечение).
— Гонорары и другие выплаты, подтвержденные договорами.
— Доход от предпринимательской деятельности.
— Доход от продажи имущества.
— Дивиденды, проценты, роялти.
— Страховые выплаты.
— Выигрыши (призы) в азартных играх.
— Призы (выигрыши) в денежной форме, полученные за победу или участие в любительских спортивных соревнованиях.
— Благотворительная помощь.
– Пенсия.
– Наследие.
— Подарки.
— Средства, полученные в заем (кредит).
— Приобретение права на находку или клад.
— Другие источники, не запрещенные законом.
Документы, подтверждающие источники происхождения средств.
— Декларация об имущественном состоянии и доходах.
— Годовая (квартальная, другая) финансовая или налоговая отчетность юридического лица, если покупатель является его собственником, или физического лица-предпринимателя (при наличии).
– Другие документы, подтверждающие источники происхождения средств.
Нотариус для установления источников происхождения может также использовать официальные документы, публичную информацию, в частности сведения Единого государственного реестра деклараций лиц, если покупатель – публичное лицо.
На практике используются декларации о доходах, договоры дарения денежных средств, займа, возвратной финансовой помощи, справки о зарплате. Перечисленные документы являются основными. Значит здесь справки о том, что покупатель не является террористом или не подпадает под санкции, не нужны. Скорее всего, их просто не существует.
Гораздо важнее, чтобы все необходимые документы были у продавца.
Как самостоятельно проверить земельный участок и что надо узнать, прежде чем идти к нотариусу?
К нотариусу надо идти, когда вы уверены, что хотите купить конкретный земельный участок. Перед покупкой его стоит тщательно исследовать и собрать всю необходимую информацию, которую частично можно получить дистанционно.
Первое. Попросите продавца показать документы, удостоверяющие право собственности, и дать вам кадастровый номер участка. Право на земельный участок может удостоверяться такими документами.
— Государственный акт на право собственности (издавался в 1992-2012 годах).
— Свидетельство (извлечение) о праве собственности на недвижимое имущество (выдавалось в 2013-2015 годах).
— Выписка из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (выдается для удостоверения права собственности с 2016 года).
С помощью кадастрового номера можно найти участок на Публичной кадастровой карте. Бесплатно это можно сделать онлайн на map.land.gov.ua. Для этого необходимо ввести цифры разделенного двоеточиями 19-значного номера земельного участка в горизонтальную форму для поиска. Кадастровый номер земельного участка выглядит так: 5555555500:07:001:0892.
На кадастровой карте можно посмотреть общую информацию об участке, в частности его границе, площади, форме собственности, целевом назначении по классификатору. Чем эта информация может быть полезна?
Первое. Вы узнаете, что земельный участок существует, и вас не обманывают.
Второе. Вы поймете, где он расположен. Если вы рассматриваете землю лишь как инвестицию, то желательно, чтобы участок не располагался в конце поля, возле лесополосы. Если цель – ее использовать, то это плюс.
Также вы можете убедиться, что участок не расположен менее чем за 50 км до границы, что делает в его инвестицию непривлекательной. Иностранцам будет запрещено покупать землю в 50-километровой пограничной зоне.
Чтобы узнать фамилию владельца участка, нужно предпринять следующие шаги:
- Зайти на сайт публичной кадастровой карты.
- Ввести кадастровый номер участка или выбрать на карте участок, сведения о котором вас интересуют, и нажать «Информация о праве собственности и вещные права».
- После этого ресурс предложит авторизоваться через банковские данные BankID или через электронную цифровую подпись.
- Пройдя авторизацию, у вас появится возможность получать информацию о владельцах всех земельных участков, что вас интересуют. По кадастровому номеру, или по месту нахождения.
Иногда участка в кадастре может не быть. Это не значит, что его не существует. Это лишь сигнализирует о необходимости проверить объект тщательнее. Участки, сформированные до 2004 года, могут не иметь кадастровых номеров, однако таких немного.
В то же время наличие кадастрового номера является обязательным условием для заключения договора купли-продажи. В таком случае продавцу надо будет обратиться в землеустроительную организацию и заказать услугу по присвоению кадастрового номера земельному участку. Такой процесс может длиться несколько месяцев.
Второе. Необходимо узнать у продавца, зарегистрированы ли на участок вещные права.
Необходимо различать государственную регистрацию земельного участка от государственной регистрации прав на него. Это различные процедуры и электронные реестры. Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре, права на них в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Юристы, работающие со сделками купли-продажи, отмечают, что часто участок в собственности продавца, но при этом вещные права на него не зарегистрированы. В таком случае нотариус не увидит в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, что на участок установлены права, и не сможет удостоверить сделку. Чтобы сэкономить время, стоит в этом убедиться заранее.
Это можно сделать самостоятельно, без участия продавца. При наличии кадастрового номера участка и электронной подписи эту информацию можно получить, авторизовавшись на Публичной кадастровой карте. Как это сделать, объясняется выше, как и в случае с получением информации о владельце.
Третье. Необходимо провести базовый юридический анализ земельного участка. В частности, не обременен ли он судебными запретами, не является ли он предметом залога, надлежащим ли образом оформлено наследство. Частично эта информация публична и содержится в реестре вещных прав на недвижимое имущество. Для получения информации из реестра надо авторизоваться через электронную подпись.
Правда, придется заплатить 35 грн за конкретный запрос информации относительно одного объекта. Это позволит еще до визита к нотариусу узнать, есть ли запреты на отчуждение соответствующего участка и не находится ли он в ипотеке.
Четвертое. Если земельный участок в аренде, стоит сначала связаться с арендатором и узнать, не планирует ли он ее купить. Здесь необходимо различать действительность договора аренды и действительность права аренды. Наличие последнего дает арендатору возможность быть первым покупателем земельного участка.
В Украине осуществляется обязательная регистрация именно прав пользования участками. Это право возникает после его государственной регистрации. Далеко не все арендаторы делают это, поэтому стоит убедиться, зарегистрированы ли права аренды.
По закону, действующий арендатор участка и совладельцы (если участок находится на праве общей долевой собственности) имеют преимущественное право выкупа участка. Вероятность попасть на такой участок велика: около 65-67% аграрных земель в Украине находятся официально в аренде у фермеров или аграрных холдингов.
Идеальным вариантом был бы отказ арендатора от преимущественного права. В противном случае надо будет предлагать более высокую цену, чем может предложить лицо с приоритетным правом. В то же время земля, не обремененная арендой, или аренда, которая заканчивается в краткосрочной перспективе, вероятно, будет дороже.
Пятое. Если арендатор не претендует на покупку участка, стоит узнать у него условия аренды и другие связанные с этим нюансы. Например, может быть такое, что владелец выбрал арендную плату на несколько лет вперед. Тогда вы как новый владелец не сможете пользоваться участком и получать доход еще несколько лет.
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.