Где смотреть цены, какие земельные участки продаются, как оформить сделки, какие налоги надо платить, как искать нотариусов, договариваться с арендаторами и не попасть впросак. ЭП подготовила подробную инструкцию для продавцов.
Помогали в написании инструкции: Денис Башлык, бывший глава Госгеокадастра и соучредитель агентства LandClub, Ростислав Сачок руководитель практики земельного и аграрного права «Алексеев, Боярчуков и Партнеры», Роман Реус, частный нотариус Черниговского городского нотариального округа.
Кому это нужно
Любую сельскохозяйственную землю в Украине, кроме государственной собственности, можно свободно продавать и покупать с 1 июля 2021 года. Где смотреть цены, какие участки пользуются спросом, как оформлять сделки, сколько придется платить налогов, когда лучшее время для продажи, как не натолкнуться на мошенников – вопросов много.
К тому же, пока не все идеально работает. Участники процесса — собственники, арендаторы, фермеры, аграрные холдинги и нотариусы – лишь адаптируются к новым реалиям. Такую же инструкцию редакция подготовила и для продавцов, чтобы они могли принимать взвешенные решения и понимали, к кому надо обращаться, где искать необходимую информацию и как не дать себя обмануть.
Для кого это может быть полезно? Для любого владельца земли, который планирует продать свой актив или может столкнуться с этим в будущем, для их наследников и других участников рынка.
Какие базовые вещи надо знать
Какая земля продается. В Украине 42 млн. га аграрных угодий. На подавляющую часть – 41 млн. га-с 2002 года до 1 июля 2021 года распространялось действие моратория на продажу. Две трети последних – 27 млн. га – это земельные участки (паи), распределены в 1990-х годах среди 6,9 млн. работников колхозов и колхозных пенсионеров. Именно эту землю теперь можно продавать и покупать.
Какая земля не продается. Под запретом остаются купля-продажа государственных и коммунальных сельскохозяйственных земель.
Кто может покупать землю. С 1 июля 2021 года до 2024 года право на покупку земли будет только у физических лиц – до 100 га в одни руки. С 2024 года землю смогут покупать и юридические лица – до 10 тыс. га в одни руки. Однако это не мешает юрлицам покупать землю через физических лиц – 80-90% продаж земли происходит в пользу бизнеса.
Иностранцы смогут покупать украинские земли только после принятия соответствующего решения на общенациональном референдуме. Когда он состоится — не известно. Независимо от его результатов иностранцы не смогут покупать землю в 50-километровой зоне от государственной границы Украины.
На самом деле это популистский шаг. Он базировался на утверждении, что украинскую границу раскупят, и страна потеряет территорию. Реальность другая, что эта норма будет обесценивать собственность людей в 50-километровой зоне.
У кого приоритетное право на покупку. Такое право по закону имеет арендатор.
С чего надо начинать продавцу
Сначала надо удостовериться, что актив готов для продажи. Для этого следует проверить документы на земельный участок. Что надо проверить?
Первое. Нужно проверить наличие документов, удостоверяющих право собственности. Право на земельный участок может удостоверяться такими документами.
Государственный акт на право собственности. Государственный акт о праве собственности на земельный участок выдавался в 1992-2012 годах.
Свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество. В 2013-2015 годах в подтверждение регистрации права относительно земельного участка выдавалась выписка (свидетельство) из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, а в подтверждение внесения данных о земельном участке в Государственный земельный кадастр – выписка из кадастра.
С 2016 года по результатам регистрации права на земельный участок выдается выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество.
Второе. Попытаться найти свой земельный участок на Публичной кадастровой карте с кадастровым номером. Бесплатно. Это можно сделать онлайн на map.land.gov.ua. Там также можно посмотреть общую информацию относительно земельного участка, в частности его границы, площадь, форму собственности, целевое назначение по классификатору.
Кадастровый номер участка указан в государственном акте на землю, свидетельстве о праве собственности на недвижимое имущество или в выписке из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество. Отсутствие земельного участка в кадастре сигнализирует о необходимости проверить такой земельный участок и причинах отсутствия.
Для этого необходимо ввести цифры разделенного двоеточиями 19-значного номера земельного участка в горизонтальную форму для поиска. Кадастровый номер земельного участка выглядит так: 3124855500:07:001:0892.
В свою очередь, чтобы проверить онлайн, зарегистрирован ли земельный участок, заказать извлечение о земельном участке или сведения о владельце, нужна авторизация с помощью электронной цифровой подписи или BankID. Пошаговая инструкция — по ссылке.
Необходимо также различать государственную регистрацию земельного участка от государственной регистрации прав на него. Это различные процедуры и электронные реестры. Земельные участки регистрируются в Государственном земельном кадастре, права на них в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Третье. Проверить, зарегистрированы ли на земельный участок вещные права. Юристы, работающие со сделками купли-продажи, отмечают, что часто земельный участок в собственности продавца, но при этом вещные права на него не зарегистрированы.
В таком случае нотариус не увидит в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и Публичной кадастровой карте, что на соответствующий земельный участок установлены права, и не сможет удостоверить сделку.
Как проверить? Это можно сделать через Кабинет электронных сервисов Министерства юстиции. Пошаговая инструкция по получению сведений из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество описана здесь.
Для получения информационной справки требуется авторизация с помощью электронной цифровой подписи. Проверка в Реестре вещных прав на недвижимое имущество стоит около 30 грн в электронном формате и 60 грн – в бумажном. Также справку можно получить в Центре предоставления административных услуг.
Что делать, если кадастрового номера нет
Такое может быть. Земельные участки, которые были сформированы до 2004 года, могут не иметь кадастровых номеров, поскольку Государственный земельный кадастр в цифровом формате начал функционировать с 2004 года.
Если номера нет, надо обратиться в сертифицированную землеустроительную организацию, которая должна разработать техническую документацию по установлению границ участка. На основании этой документации землеустроитель зарегистрирует земельный участок в кадастре и тогда он появится на Публичной кадастровой карте.
Если владелец не родственник представителя местной «элиты», то такой процесс может длиться несколько месяцев. После регистрации участка в кадастре придется посетить Центр предоставления административных услуг с государственным актом, где государственный регистратор зарегистрирует вещные права на земельный участок.
Регистрацию вещных прав можно сделать и у нотариуса, но это будет дороже.
Какие документы нужны для сделки
- Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок (государственный акт на право собственности, свидетельство о праве собственности на недвижимое имущество или выписка из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество).
- Извлечение из Государственного земельного кадастра (можно получить у нотариуса).
- Выписка из Государственного реестра прав (можно получить у нотариуса).
- Извлечение из технической документации о нормативной денежной оценке.
Извлечение о НДО можно получить в приложении «Дия», на сайте Госгеокадастра или в ЦПАУ. Услуга бесплатная. Для получения услуги онлайн нужно заполнить заявление на сайте e.land.gov.ua/services после идентификации через ЭПЦ или BankID.
- Паспорта и регистрационные номера учетной карточки плательщика налогов (идентификационные номера) сторон договора.
- Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка. Его должен заказать собственник земельного участка у оценщика. Срок выполнения оценки – один — три дня, стоимость отчета – 600-1000 грн.
Через онлайн-сервис Фонда госимущества можно получить бесплатную справку, но здесь есть нюансы. Подробнее об этом — в вопросе: «Что с экспертной денежной оценкой? Зачем она?».
- Если договор будет подписываться по доверенности, необходимо предоставить такую доверенность, паспорт и ИНН.
- Согласие супруга/супруги на заключение договора, свидетельство о браке или свидетельство, о расторжении брака. Согласие супруга должно быть получено непосредственно перед заключением сделки и заверено нотариусом. Образец его оформления — по ссылке.
- Для заключения сделки нужен банковский счет. Оплата будет осуществляться в безналичной форме.
Кто занимается оформлением сделки и кому можно давать документы
Большинство владельцев не готовы заниматься бумажной работой и часто отдают потенциальным покупателям оригиналы документов для оформления сделки. Однако главный в оформлении сделки – нотариус. Он проверит документы и поможет их оформить. Впрочем, заключать сделки по купле-продаже земли сейчас готовы не все нотариусы. Причин несколько.
Во-первых, не все нотариусы подключились к Государственному земельному кадастру, чтобы в автоматизированном режиме проводить проверку по концентрации земли в одних руках. К тому же, многие нотариусы, которые подключились, отказываются удостоверять такие сделки.
Во-вторых, механизм проверки концентрации земли в руках одного владельца значительно увеличивает время на проведение операции. Нотариус сравнивает данные двух реестров: Государственного земельного кадастра и Реестра вещных прав на недвижимое имущество. Часто данные в них не совпадают.
Специалисты советуют искать нотариуса, который уже заключал сделки по купле-продаже аграрных земель. Для этого стоит обзвонить нотариусов в пределах области, где расположен участок. Это также позволит выбрать нотариуса, который предложит наименьшую цену.
Стоимость услуг нотариуса за одну сделку — 8-15 тыс. грн.
Кто оплачивает услуги нотариуса: продавец или покупатель
Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон. Чаще всего стороны делят расходы пополам.
Какие действия должен совершить нотариус
Первое — проверить, есть ли ограничения на имущество: оплатил ли продавец штрафы, нет ли его в реестре должников, не является ли он должником перед государством или третьими лицами, нет ли открытых уголовных дел в отношении него. Даже неуплата штрафа за нарушение ПДД может быть причиной для отказа в заключении сделки.
Второе – проверить, зарегистрированы ли права собственности продавца в Реестре вещных прав на соответствующий участок, есть ли она в земельном кадастре. Как это сделать – подробно в вопросе: «С чего надо начинать продавцу».
Третье — зарегистрировать намерение продажи участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество, если участок находится в аренде. В противном случае регистрировать намерение и совершать следующие перечисленные действия не нужно.
Четвертое – сообщить письмом арендатора о намерении продать земельный участок. Обычно это делается заказным письмом с уведомлением о вручении. Определенного шаблона такого письма нет, его форму нотариусы готовят по собственному усмотрению.
Пятое — подготовить проект сделки купли-продажи земельного участка. Во всех трех документах — намерении, проекте сделки и письме – нотариусы обычно указывают заявленную владельцем цену продажи. Если владелец передумал продавать по указанной цене, процесс запускается заново, регистрируется новое намерение и направляется очередное письмо арендатору с новой ценой.
Шестое – нотариус должен документировать письменный ответ арендатора о желании воспользоваться преимущественным правом. Обычно нотариусы настаивают на нотариально заверенных письменных ответах арендаторов.
После отправленного арендатору письма возможны три варианта развития событий.
- Арендатор согласился выкупить участок. Он сообщает об этом, и если арендатор – физическое лицо, сделка осуществляется. Если арендатор является юридическим лицом, он не сможет купить участок. Он может передать свое приоритетное право на покупку приближенным физическим лицам. Так сейчас делают большинство аграрных хозяйств.
- Арендатор отказался покупать участок, и нотариус это зафиксировал. Тогда землю можно продавать другим лицам.
- Арендатор ничего не сообщил и не отреагировал на запрос нотариуса. В таком случае придется ждать два месяца для совершения сделки с другим покупателем.
Это основное, что необходимо знать продавцу относительно действий нотариуса. Большую часть времени он тратит на проверку сведений о покупателе, в частности, относительно имеющихся у него земельных активов.
Сколько времени длится оформление сделки
От нескольких часов до одного рабочего дня. Сюда стоит добавить два месяца возможного ожидания ответа от арендатора.
Как определить цену земельного участка
Пока нет большой публичной базы заключенных сделок, которая была бы ориентиром. Люди обычно продают землю тем, кто ее обрабатывает, и за те деньги, которые им предложат. Цены на землю для сельскохозяйственного производства составляют 1200-1600 долл. за один гектар. Однако это не аксиома.
ЭП предлагает владельцам паев несколько ориентиров для большего понимания, сколько может стоить земельный участок в том или ином регионе.
Первый — «сарафанное радио». Это не самый надежный, но проверенный способ. Теневой рынок всегда работал, и сделки по продаже пашни совершались, несмотря на мораторий. Если в конкретной деревне после открытия рынка еще никто не продавал землю, то кто-то мог делать это раньше по одной из известных схем.
Второй – земельный мониторинг Госгеокадастра. Ведомство ежедневно публикует на своем сайте информацию о заключенных сделках по регионам. Сейчас это единственный открытый официальный источник таких данных.
Правда, информация подается в неудобной форме, в большой таблице Excel. Чтобы найти информацию по определенному региону, надо внимательно читать каждую строку. К тому же, в этой общей таблице представлена вся информация о дарении, наследстве, купле приусадебных участков. Надо выбирать «договоры купли-продажи», но и они не всегда показательны. Почему — можно выяснить здесь.
Так, государственные ведомства декларируют, что до 17 сентября 2021 года продано более 11 тыс. участков. Однако из них только 3,9 тыс. – это земля дольщиков, которая была под мораторием, и только 2,2 тыс. – с зарегистрированной ценой. Все остальное — земля для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ), приусадебные и дачные участки.
Третий ориентир — нормативно-денежная оценка (НДО). Это не рыночная цена, но, по закону, это порог, ниже которого земля стоить не может. Она указывается в выписке по технической документации и в среднем составляет 27,5 тыс. грн за 1 га.
Извлечение можно бесплатно заказать онлайн на сайте Госгеокадастра, подав заявку и идентифицировавшись через ЭЦП. Подробнее — выше в вопросе: «Какие документы нужны для сделки».
В общем, к обновленной в 2018 году нормативно-денежной оценке есть вопросы. По словам министра аграрной политики Романа Лещенко, необходимые для этого работы не осуществлялись и обновленные данные – это «фейковая история».
Четвертый ориентир — сайты объявлений. Наиболее популярные – OLX и Lun.ua. Однако информация там часто не отвечает рыночным реалиям, цены на аграрную землю варьируются от 1 тыс. до 8 тыс. долл. Затрудняет поиск то, что такие сайты выдают объявления обо всех участках: под застройку, приусадебных, дачных.
Кроме того, есть стартапы — площадки вроде «Доброзем» или KupiPai, где также можно посмотреть цены на отдельные земельные участки. Однако их пока мало. Так же на соответствующих площадках можно поместить объявление относительно своего земельного участка.
Какие дополнительные факторы могут влиять на цену
В большинстве случаев участки на территории одного сельского совета, на одном массиве оцениваются примерно одинаково. Однако есть несколько факторов, которые могут в перспективе повлиять на цену участков и на которые собственникам следует обратить внимание.
- Перспектива изменения назначения. Существенно отличается цена на землю, которая может быть использована не только для производства аграрной продукции: участки возле крупных городов или в рекреационных зонах, вблизи транспортных магистралей или с вероятными залежами полезных ископаемых. Однако таких участков очень мало.
- Локальный уровень конкуренции. Земля дорожает там, где есть несколько крупных компаний, которые борются за землю. Если есть конкуренция, этим следует воспользоваться. Если есть только сельсовет и одно предприятие, оно обычно диктует уровень цен.
- Почва, ее состав и качество земли. Плодородная земля будет пользоваться большим спросом. Для ориентира качества есть так называемая бонитетная оценка плодородия почв. Базой для нормативной денежной оценки служила именно бонитировка земель.
Впрочем, публичной информации о бонитировке земель нет. Какие почвы, где расположены, можно посмотреть на Публичной кадастровой карте, но не по конкретным участкам. Для получения такой информации можно обратиться в частные лаборатории. Эта услуга может стоить 300-400 грн.
- Доступ к воде. В регионах с засушливым климатом ценники на землю будут меньше. Если не окажется, что вблизи земельного участка есть водоем или оросительная система. Это может быть преимуществом и в других климатических поясах.
- Наличие объектов инфраструктуры. Наличие возле участка железной дороги, элеватора, электросети, подъездной дороги может повлиять на цену.
Можно ли продать землю, которая находится в аренде
По официальной информации Госгеокадастра, более половины сельскохозяйственных земель в Украине находятся в аренде у фермеров или аграрных холдингов.
Если участок находится в аренде, то арендатору нужно сообщить о желании его продать, назвав желаемую цену. Это делается через нотариуса. Процедура подробно описана в вопросе: «Какие действия должен совершить нотариус».
После информирования арендатора, который имеет преимущественное право на приобретение участка, тот будет иметь два месяца для принятия решения. Если арендатор не согласится купить участок, то владелец сможет продать его другому лицу.
Может ли арендатор заблокировать продажу участка
Заблокировать сделку по продаже участка арендатор не сможет. Однако он имеет преимущественное право на приобретение. Используя это право, он может затянуть процедуру, по крайней мере, на два месяца. Именно столько времени по закону есть у арендатора на принятие решения о покупке участка по предложенной цене.
Чтобы избежать затягивания процедуры, нотариусы отправляют от продавца о намерении продать участок заказным письмом с уведомлением о вручении, а затем настаивают на нотариально заверенных письменных ответах арендаторов.
Как узнать, что у вашего арендатора есть преимущественное право
Здесь необходимо различать действительность договора аренды и действительность права аренды. Наличие последнего и дает арендатору возможность быть первым покупателем земельного участка.
В Украине осуществляется обязательная регистрация именно прав пользования участками. Это право возникает после его государственной регистрации. Далеко не все арендаторы делают это, поэтому стоит убедиться, зарегистрированы ли соответствующие права аренды.
До 2013 года эти права регистрировались в Государственном земельном кадастре, а затем – в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Владелец может проверить наличие договора аренды в Кабинете электронных сервисов, подав заявление на получение информации путем идентификации через ЭЦП или BankID. Это займет несколько минут, и будет стоить около 30 грн.
Если право аренды не зарегистрировано, юридически его нет.
В случае, когда недобросовестные собственники земли заключали договоры аренды с несколькими арендаторами, действительным окажется право аренды того, кто первый зарегистрирует это право.
Какие налоги следует уплатить при продаже пая
Перед продажей важно посчитать суммарные затраты – они существенные. Чаще всего стороны сделки делят их пополам. Что же касается налогов, то их платит продавец. Впрочем, можно рассчитать суммы налогов заранее и, например, включить их в цену. Ему надо будет уплатить такие налоги.
Налог на доходы физических лиц – 5% от цены сделки (оценочной стоимости).
Кроме цены сделки, которая не может быть ниже НДО, перед заключением сделки следует сделать экспертную денежную оценку стоимости участка. Налог будет высчитываться с более высокой суммы. В основном более высокая сумма — последняя. Об этом — дальше.
Какие есть льготы по налогообложению у продавцов
Что касается именно земли дольщиков, которая была под мораторием, то здесь на льготы можно не надеяться. Хотя законодательный алгоритм налогообложения доходов по продаже сельскохозяйственных земель и предусматривает льготы для продавцов, это касается не всех земель. В случае продажи своего участка физическое лицо может не платить налог на доходы и военный сбор, но при наличии одновременно трех факторов.
- Размер участка не превышает нормы бесплатной передачи земельных участков гражданам из земель государственной или коммунальной собственности. Эти нормы различны — в зависимости от целевого назначения земли.
Для ведения фермерского хозяйства – в размере земельной доли (пая), определенной для сельхозпредприятий, что расположены на территории сельского, поселкового, городского совета, где находится фермерское хозяйство.
Если на территории сельского, поселкового, городского совета расположено несколько сельхозпредприятий, размер земельной доли (пая) определяется как средний в этих предприятиях. В случае отсутствия сельхозпредприятий на территории соответствующего совета размер земельной доли (пая) определяется как средний по району.
Для ведения личного крестьянского хозяйства — не более 2 га. Для ведения садоводства — 0,12 га.
Если размер участка с указанным целевым назначением больше, то налогообложению подлежит доход от продажи той части участка, которая превышает льготные размеры. Например, при продаже участка для ведения личного хозяйства в размере 2,5 га налогом будет облагаться доход от 0,5 га.
Впрочем, как отмечалось в начале, на продажу земельных участков с целевым назначением для ведения товарного сельскохозяйственного производства такие изъятия не применяются и продавец платит налог 5% и военный сбор 1,5%.
- Участок находится в собственности продавца более трех лет.
- Физическое лицо продает недвижимое имущество впервые в течение года.
Резюме: если владелец земли (пая), целевое назначение которой «для ведения товарного сельскохозяйственного производства» (речь идет фактически обо всей той земле, которая была под мораторием все эти годы, около 27 млн. га), продает такой участок, он должен уплатить налоги и льготы, что на него не распространяются. Если он этого не сделал, то получит позже от налоговой извещение о необходимости уплатить налоги.
Что еще важно знать? Любой гражданин может получить бесплатную индивидуальную налоговую консультацию в органе налоговой службы по месту жительства, или через электронный кабинет (если он есть). Если гражданин платит налоги согласно инструкции, которые он получит по итогам консультации, в будущем против него не будут применяться санкции по соответствующему вопросу.
Зачем экспертная денежная оценка
От экспертной денежной оценки зависит, какой будет сумма налогов, уплаченных продавцом. По закону, налог на доходы от продажи земельного участка определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже экспертной денежной оценки такого земельного участка.
Как отмечают участники рынка, экспертная денежная оценка в большинстве случаев существенно превышает реальную цену объекта, из-за чего растут и налоги.
Экспертную оценку земельного участка можно осуществить двумя путями. Первый — через бесплатный онлайн-сервис. Здесь производится автоматическая оценка недвижимости. Данный сервис создан Фондом госимущества, он заработал в июне 2021 года. Главная цель сервиса — не допустить занижения стоимости сделок купли-продажи, к которым часто прибегали оценщики, чтобы уменьшить налоговые вычеты.
Автоматическая оценка недвижимости от Фонда госимущества: как это работает
Как самостоятельно получить справку с оценкой через сервис, описала Liga.net. Второй – заказать справку у профессионального оценщика. Он составляет отчет об оценке имущества и регистрирует его в той же единой базе, где оформляется упомянутая электронная справка. Отчет об оценке будет стоить 600-1000 грн.
Если стоимость в отчете оценщика будет отличаться более чем на 25%, единая база не примет такой отчет. После этого для его утверждения понадобится прохождение дополнительного рецензирования, которое продлится минимум десять дней.
Впрочем, относительно оценки аграрной земли эта система работает несовершенно. Как отмечает президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошель, накануне в Обуховском районе он заключал сделку купли-продажи участка, расположенной в овраге, за более чем 1 км до ближайшей асфальтированной дороги.
Онлайн-сервис показал, что такая земля стоит 240 тыс. грн за га, хотя ее рыночная цена не превышает 27 тыс. грн. В первом случае налоги составят 15,6 тыс. грн, во втором – чуть более 1,8 тыс. грн.
На чем основываются результаты онлайн-сервиса? База генерирует данные из трех источников: из объявлений на сервисах Lun и OLX с ценами на аналогичные объекты, из экспертных отчетов оценщиков и из цен реальных сделок. Фонд госимущества считает, что процедура рецензирования позволяет избежать несправедливых оценок.
Можно ли получить средства за землю наличными
Нет. Оплата будет осуществляться в безналичной форме. Без счета в банке осуществить сделку невозможно.
Стоит ли частные земли продавать на аукционах
Сейчас аукционы проводятся только для продажи прав аренды государственных и коммунальных земель. Если собственник хочет реализовать право продажи участка через аукцион, ему никто не помешает. Если земля в аренде, так же можно воспользоваться аукционом. В таком случае предложение покупателя «с приоритетом» является равным предложению, которое является самым высоким из предложенных участниками.
Есть ли в этом смысл? Да. Однако рядовому продавцу проще договориться с арендатором, если он есть, или поместить объявление на онлайн-площадках.
Главная идея аукциона – получение максимальной цены. Сейчас нет проблем с покупателями, за землей стоит очередь, а вот предложений – значительно меньше. В перспективе, когда количество сделок вырастет, и этот инструмент станет понятным и более популярным, он может пригодиться.
Земельные аукционы. Как это работает?
Как не наткнуться на мошенников при продаже пая
Почти вся ответственность при продаже земельного участка лежит на нотариусе. Главное — не брать на себя какие-то обязательства к продаже и не соглашаться на расчет наличными. Желательно также не передавать посредникам или покупателям оригиналы документов, а прийти с ними на встречу к нотариусу.
Конечно, надо также внимательно читать все условия договора. Кроме этого, как отмечала ЭП, определенная часть прав на землю сегодня не зарегистрирована или зарегистрирована ненадлежащим образом, часть зарегистрирована на бумажных носителях и отсутствует в электронных реестрах.
Сами такие права и объекты являются наиболее уязвимыми, и этим могут воспользоваться недобросовестные покупатели.
Что должно насторожить? Отсутствие кадастрового номера, отсутствие земельного участка на Публичной кадастровой карте, или несоответствие фактических границ земельного участка границам, которые указаны в технической документации.
Какова процедура продажи приусадебного участка
По новым правилам теперь будет продаваться вся земля, не только та, на которую распространялось действие моратория.
С 1 июля 2021 года такую же усложненную процедуру вынуждены проходить владельцы земельных участков для садоводства и огородничества, приусадебных участков. Теперь покупателям домов с участком в садовом товариществе придется проходить детальную проверку ради приобретения 4-6 соток земли. В Украине насчитывается около 200 тыс. владельцев садовых земельных участков.
По процедуре, нотариус обязан проверить, не находится ли продавец в списке санкций, сколько земли он уже купил, и предоставить документы, подтверждающие источник происхождения средств. Нотариальные услуги для покупателей и продавцов теперь будут стоить дороже, в среднем – на 3 тыс. грн.
По данным источников ЭП, процедура продажи таких участков будет упрощена.
Почему не стоит спешить с продажей участка
Есть несколько аргументов в пользу того, почему не надо спешить продавать землю. Первый – большая вероятность роста цен.
В Минагрополитики прогнозируют ежегодный рост стоимости паев на 7-10%. Экс-глава Госгеокадастра и соучредитель агентства LandClub Денис Башлык считает, что этот показатель может достигать 15%, а более привлекательные земли могут подорожать на 20%. В странах-соседях после запуска рынка земля дорожала.
Второй — если рыночные цены пойдут вверх, вырастет и средняя арендная плата. По новым договорам аренда ежегодно растет на 10-15%.
Третий — вероятное снижение затрат на заключение сделок с ростом количества сделок и нотариусов, готовых работать в этом сегменте.
Инструкция подготовлена в рамках проекта «Рынок земли в Украине» совместно с общественной организацией «Центр прикладных исследований» при поддержке представительства фонда Конрада Аденауэра в Украине и некоммерческой организации Atlas Network.
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.