Можно ли увеличить объемы ипотечного кредитования без нагрузки на государственный бюджет?
Ипотечное кредитование является мощным инструментом активизации экономической деятельности, что в условиях экономического кризиса приобретает особый вес. В марте 2021 года по инициативе президента Украины была начата государственная программа «Доступная ипотека 7%». За неполные 10 месяцев банки выдали ипотечных кредитов на сумму около 1,1 млрд. гривен.
Воспользовались программой около 1300 украинских семей. Учитывая то, что лишь на квартирном учете в Украине состояли более 650 тыс. граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, очевидно, что темпы обеспечения граждан жильем требуют ускорения.
Для этого правительство в ноябре осуществило дополнительную капитализацию ЧАО «Украинская финансовая жилищная компания» путем выпуска ОВГЗ на 20 млрд. гривен и пополнила уставный капитал компании.
Эти средства должны быть использованы во исполнение текущих обязательств государственного ипотечного учреждения (ГИУ), присоединенного к УФЖК. И для запуска новых программ обеспечения граждан жильем на условиях ипотечного кредитования и финансового лизинга.
Стартовые условия
Стоит отметить, что и пространство для развертывания массовой ипотеки в Украине немалое: уровень проникновения ипотечного кредитования в сегменте домохозяйств составляет лишь 0,6% ВВП, а без учета неработающей валютной ипотеки, сложившейся еще до 2008 года – мизерные 0,4% ВВП.
Даже, несмотря на активизацию ипотечного кредитования в гривне в 2021 году, его общий объем (в пересчете на гривну) является почти в четыре раза ниже, чем до начала валютного кризиса (девальвации гривны) в 2008 году, а относительно размера экономики – самым низким среди стран Центральной и Восточной Европы (ЦВЕ).
Работающими ипотечными кредитами в гривне в Украине, даже если считать совместными заемщиками членов семьи основного заемщика, охвачено менее 0,2% от количества населения в возрасте от 15 лет и старше, тогда как в странах ЦВЕ этот показатель составляет от 15% до 20%.
При этом уровень обеспечения украинцев жильем в 2-3 раза меньше среднего для граждан стран ЕС и самой населенной страны мира – Китая. Более того, почти 80% жилищного фонда в Украине является физически устаревшим и энергетическим неэффективным, а, следовательно, требует значительных инвестиций в реновацию.
Нужны ли вообще государственные программы?
Экономическая целесообразность государственных программ субсидирования ставок ипотечных кредитов обуславливается их положительным влиянием на экономическую активность в стране — рост строительства и смежных отраслей и увеличение налоговых поступлений могут компенсировать затраты на поддержку соответствующих программ.
Кроме того, такие программы выполняют важную социальную функцию, например поддержку отдельных категорий населения (военных, многодетных семей, школьных учителей), которые не имеют возможности привлекать ипотечные кредиты на рыночных условиях.
По сути, такие программы могут выступать толчком для активизации определенных сегментов кредитования (МСБ, покупки жилья) на рыночных началах.
Однако расширение этих программ на массовую аудиторию может оказаться слишком обременительным как для бюджета, так и граждан, которые не используют ипотеку, однако будут сталкиваться с повышением стоимости жилья из-за увеличения спроса на него.
Поэтому в большинстве стран такие программы имеют адресный характер в отношении конкретных категорий населения.
Какие существуют недостатки государственных программ поддержки кредитования?
Основным недостатком программ правительственной поддержки программ кредитования является ограниченность бюджетных ресурсов, которая не позволяет всем гражданам воспользоваться ими в равной степени. Понятно, что только за счет государства (то есть, других налогоплательщиков) обеспечить всех граждан, которые в этом нуждаются, жильем не представляется возможным.
Важно также осознавать, что стоимость льготного (5% или 7%) ипотечного кредита для заемщика не означает того, что такой же является стоимость расходов для государства, за счет которых субсидируются программы кредитования.
На самом деле, правительство заимствует средства на рынке под рыночные ставки, сейчас долгосрочные ОВГЗ в гривне размещаются под 13+ процента. Добавляя к стоимости денег процент банков за обслуживание процесса выдачи кредита, стоимость страхования, оценки имущества и кредитных рисков, получаем, что государство «продает» деньги ипотечным заемщикам минимум вдвое дешевле, чем они обходятся ему самому.
Кроме того, в зависимости от модели конкретной программы (компенсации процентов или рефинансирования тела ипотечного кредита банка) ключевыми рисками для них является возможная нехватка средств для покрытия стоимости обслуживания кредита, если субсидируется ставка. Или риск неплатежеспособности провайдера государственной поддержки, что может возникнуть в результате дефолта заемщиков, как это было в случае с ГИУ.
Как активизировать ипотечное кредитование?
Очевидно, что, опираясь только на государственную поддержку, ввести массовое ипотечное кредитование не является ни возможным, ни целесообразным. Уменьшению зависимости развития рынка ипотечного кредитования от государственных субсидий может способствовать усиление его рыночной составляющей.
Стоит отметить, что стоимость кредитов банков, которые они «продают» заемщикам, напрямую зависит, прежде всего, от стоимости их фондирования. Денег, которые банки «покупают».
Поскольку государственные программы направляются именно на уменьшение стоимости кредитного продукта для конечного потребителя (заемщика), снижение стоимости денег, по крайней мере, в этом сегменте рынка, и повышение устойчивости такого фондирования для банков позволит им предоставлять лучшие по стоимости и срокам, условия для своих клиентов.
Однако проблема дефицита долгосрочных пассивов остается для банков актуальной. До кризиса 2008 года источником таких пассивов (правда, в иностранной валюте) были долгосрочные заимствования банков на внешних рынках, которые направлялись на кредитование валютной ипотеки, тем самым, возлагая валютные риски на конечных заемщиков.
Последствия реализации такой стратегии все еще наблюдаются на балансах банковской системы. В современных условиях источником устойчивых и долгосрочных пассивов в гривне может быть запуск системы накопительной пенсионной системы, повышение срочности депозитных вкладов, а также центральный банк – через специальные механизмы рефинансирования.
Это будет предусматривать расширение продуктовой линейки центрального банка путем введения специальных программ рефинансирования, обеспечением по которому будут выступать портфели ипотечных кредитов банков (которые будут отвечать требованиям по качеству) или ипотечные облигации, обеспеченные денежными потоками от ипотечных кредитов.
В международной практике такие модели вводятся центральными банками во взаимодействии с правительствами и предусматривают создание преференциальных условий рефинансирования центральными банками кредитов, направляемых по направлениям, которые нуждаются в поддержке.
В октябре 2021 года в Венгрии центральным банком была начата программа финансирования „зеленого» строительства (GS Green Home Programme). Она имеет целью стимулирование строительства новых экологически устойчивых, с лучшей энергетической эффективностью объектов недвижимости.
Согласно условиям этой программы, которая уже была протестирована на предыдущих стадиях поддержки кредитования малого и среднего бизнеса, центральный банк обеспечивает банкам долгосрочный и дешевый финансовый ресурс по ставке 0% на следующих условиях. Это когда финансовые учреждения будут кредитовать физических лиц-заемщиков по ставке не выше 2,5% годовых при покупке ими энергоэффективных жилищ для собственного проживания.
Максимальный объем кредита и его срока по программе составляют 70 млн. форинтов (~190 тыс. евро) и 25 лет соответственно. Кроме того, программой ограничиваются дополнительные платежи (кроме процентов), которые банки могут взимать с заемщиков в свою пользу или третьих лиц (нотариальные услуги, оценка).
В условиях Украины такая программа могла бы предусматривать предоставление центральным банком кредитов рефинансирования банкам по сниженной ставке. И под залог этих кредитов на портфельной основе и высокого качества, с возможной заменой неработающих кредитов в портфеле на работающие. Или ценных бумаг, выпущенных путем секьюритизации этих кредитов.
Объем возможного рефинансирования для банка будет рассчитываться на основании данных по изменению объема портфеля ипотечных кредитов. Оценка рисков по соответствующим категориям активов в регуляциях центрального банка должна соответствовать имеющемуся историческому опыту и их юридической защищенности, однако и не быть слишком консервативной, чтобы не препятствовать развитию вторичного рынка таких активов.
Включение ипотечных облигаций соответствующих требованиям регулятора по кредитному качеству и другим требованиям, в перечень активов, которые являются приемлемым обеспечением по кредитам рефинансирования, позволит существенно повысить ликвидность соответствующей категории активов и стимулировать развитие вторичного рынка таких ценных бумаг.
В свою очередь, развитие ипотечного кредитования и рынков ипотечных облигаций позволят создать предпосылки для снижения регулятором степени рискованности соответствующих категорий активов при расчете адекватности регулятивного капитала банков. Это, соответственно, позволит высвободить капитал банков по действующим ипотечным кредитам и расширить возможности предоставления новых кредитов, повысить рентабельность ипотеки в расчете на капитал и способствовать снижению ипотечных ставок.
Стимулировать развитие ипотечного кредитования будет также калибровка центральным банком требований по расчету банками буферов капитала, которые планируются к введению в 2022-2024 гг.
Ключевое отличие таких программ от ныне существующих – отсутствие нагрузки на государственный бюджет и рисков недостаточности средств для их поддержки через год, два или 10.
Не менее важным преимуществом программ, опирающихся на рыночные стимулы, является возможность их мультипликации, поскольку в этом случае кредитные возможности не сдерживаются ограниченностью бюджетных ресурсов или дополнительными критериями по участию в этих программах, а определяются финансовыми учреждениями самостоятельно с учетом приемлемого для них уровня риска.
Важно отметить, что введение специальных программ рефинансирования не будет ограничивать действенности стандартных инструментов монетарной политики, и не будет иметь чрезмерного влияния на инфляцию, поскольку соответствующие средства будут направляться в сферы, которые будут создавать предложение товаров и услуг, тем самым, компенсируя увеличение спроса. Например, Банк России, имея целый ряд специальных программ рефинансирования, активно оперирует ключевой ставкой в ответ на усиление инфляционного давления.
Какие реформы нам нужны?
Внедрению цивилизованных отношений на рынке недвижимости будет способствовать реализация законодательных инициатив, направленных на внедрение модели финансирования жилищного строительства с применением счетов условного хранения (эскроу) и гарантирование прав инвесторов на объекты недвижимого имущества, которые находятся на стадии строительства.
Счета эскроу будут выступать устойчивым и надежным источником пассивов для банков, и стимулировать развитие проектного финансирования застройщиков со стороны банков, которые получат обеспечение в сумме остатков на таких счетах, и, соответственно, будут иметь возможность снизить стоимость риска, закладываемого в стоимость кредитов, предоставленных застройщикам.
Изменение модели взаимоотношений банков, застройщиков и инвесторов позволит Национальному банку адаптировать собственную нормативно-правовую базу в части требований к оценке банками рисков по таким операциям. Ведь на сегодня банки оценивают риски по уже построенному жилью на уровне 50%, а по первичному рынку – на уровне 100%. Это, в свою очередь, уменьшит нагрузку на капитал банков, расширит возможности выдачи ими новых ипотечных кредитов и снижение ставок по ним.
Применение государственных гарантийных (страховых) механизмов с помощью уже имеющейся или вновь созданной инфраструктуры позволит распределить риски кредитования между государством и банками, что будет стимулировать финансовые учреждения активнее идти в этот сегмент.
Стоит отметить, что по результатам мониторинга Банка России, проведенного в октябре 2020 года (спустя почти 1,5 года после введения новой модели рынка финансирования в приобретении недвижимости с использованием счетов эскроу), ни один из проектов, реализуемых по схеме, не попал в категорию проблемных.
Кроме того, законодательное ограничение доли средств инвесторов в строительстве нового жилья и введение требования об обязательном участии в его финансировании непосредственно застройщиком, путем использования собственных средств или кредитов, вероятно, увеличит стоимость нового жилья, однако за счет усиления ответственности («skin in the game») застройщика существенно снизит риски преобразования новостройки в недостроя.
Выводы
Сочетание инструментария центрального банка с государственными программами правительства по частичной компенсации стоимости ипотечных кредитов (субсидирование ставки) вместе с законодательным усилением защиты прав кредиторов на первичном рынке недвижимости и усовершенствование функционирования рынка производных ценных бумаг (в том числе, ипотечных облигаций) может дать революционный толчок развитию ипотеки и жилищного строительства в Украине.
Ключевой вызов для реализации соответствующей инициативы – способность наладить эффективную коллаборацию между центральным банком и правительством и внедрить эффективный менеджмент общегосударственных программ и проектов.
Автор: Евгений Степанюк, кандидат экономических наук
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.