Аграрная сфера сегодня является одной из самых перспективных для субъектов хозяйствования в нашем государстве, а отмена запрета на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, должна стать серьезным толчком для развития отечественной аграрной отрасли и привлечения иностранных инвестиций.
Обратный отсчет до запуска оборота земель сельскохозяйственного назначения уже начат. С 1 июля 2021 года граждане Украины смогут приобрести до 100 гектаров земли в одни руки, а уже через три года покупателями земельных участков смогут быть юридические лица. При этом с 1 января 2024 года для всех лиц, как физических, так и юридических, будет действовать общее ограничение по площади земельного участка – не более 10 тыс. гектаров.
Открытие рынка земли – это не только новые возможности, но и новые вызовы, ведь такой ценный недвижимый земельный актив будет недолго радовать глаз законного владельца, если попадет в поле зрения мошенников, которые путем манипуляций с данными государственных реестров попытаются захватить или присвоить участок.
Профилактика «регистрационного» рейдерства
Прежде чем рассказать о профилактических средствах, предлагаю разобраться, что же такое «регистрационное» рейдерство.
Как известно, понятие «регистрационное рейдерство», как, собственно, и определение «рейдерство», не закреплено на законодательном уровне и не определено в Уголовном кодексе (УК) Украины как отдельное уголовно-наказуемое деяние.
При этом ряд норм уголовного законодательства содержит признаки уголовных правонарушений, которые можно трактовать как незаконное лишение права собственности на недвижимое имущество.
Например, положения статей №190 «Мошенничество», №191 «Присвоение, растрата имущества или завладение им путем злоупотребления служебным положением», №2051 «Подделка документов, которые подаются для проведения государственной регистрации юридического лица и физических лиц-предпринимателей», №2062 «Противоправное завладение имуществом предприятия, учреждения, организации» УК Украины и др.
Рейдерство в Украине — это многокомпонентное явление, которое имеет различные проявления: имущественные или корпоративные споры, мошеннические действия, киберпреступления, нарушения в сфере государственной регистрации.
Именно последние действия – незаконное внесение изменений в сведения Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРП) или Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований – в Офисе противодействия рейдерству Минюста мы трактуем как «регистрационное» рейдерство.
Панацеи от «регистрационного» рейдерства, конечно нет, но существуют профилактические средства – универсальные правила имущественной и корпоративной «гигиены», соблюдение которых максимально обезопасит владельцев земельных участков.
О каких именно превентивных мерах идет речь?
В первую очередь следует позаботиться о надлежащем оформлении документов, удостоверяющих право собственности, присвоении кадастрового номера земельному участку и внесении соответствующих сведений в ГРП.
Если вещное право зафиксировано только на бумажных носителях, скажем, на руках есть государственный акт на землю старого образца и корректные сведения о земельном участке до сих пор не отражены в Государственном земельном кадастре, сперва стоит позаботиться о присвоении участку кадастрового номера, а затем внести сведения о вещных правах в ГРП.
«Оцифровка» таких документов не только защитит владельца земельных соток или гектаров от незаконных имущественных сделок, но и существенно упростит проведение каких-либо юридических сделок (отчуждения, аренды, супер фикций и т. п.) с землей.
Если речь идет о превентивных мерах для бизнеса, то с целью защиты юридического лица от любых незаконных посягательств следует предусмотреть в уставе ряд предохранителей, которые минимизируют риски атаки. Для предприятий, которые работают в аграрной сфере и имеют большой земельный банк, необходимо установить уставные ограничения для представительских функций руководителя и внести соответствующие сведения в ЕГР.
Например, предусмотреть ограничения для директора на расторжение договоров аренды земельных участков. Не лишним будет прописать в уставе условие о необходимости нотариального удостоверения договоров аренды земельных участков. Нотариальное удостоверение — это дополнительная гарантия безопасности сделки.
Ну и, конечно, никто не отменял правила «информирован – значит, вооружен», поэтому владельцам земли советую воспользоваться услугами новейших мониторинговых сервисов, которые позволяют получить мгновенные уведомления об изменении статуса объекта недвижимого имущества в ГРП.
Классические схемы аграрных атак и механизмы защиты
В офисе противодействия рейдерству мы проанализировали проблематику аграрного рейдерства, условно выделив 3 классические схемы атаки.
Схема 1. Смена собственника земельных участков путем внесения изменений в реестр.
Государственный регистратор при отсутствии определенных законодательством документов или на основании поддельных документов вносит изменения в сведения ГРП относительно собственника земельного участка.
Схема 2. Рейдерский захват урожая.
На основании поддельных документов о переходе права собственности в корпоративные права фермерского хозяйства в Государственный реестр прав вносится запись о смене собственника предприятия, а уже на следующий день «новые собственники» начинают собирать урожай на земельном участке.
Схема 3. Незаконное прекращение договоров аренды, эмфитевзиса, супер фикция и регистрация иного вещного права за третьим лицом.
Аграрий обрабатывает земельные участки на основании договоров аренды, а впоследствии, путем совершения незаконных регистрационных действий, такие договоры аренды прекращаются, и право аренды земельных участков регистрируется за третьим лицом.
Если одна из этих схем «сработала» и аграрный бизнес попал в поле зрения рейдеров, чрезвычайно важно выбрать правильный способ защиты своих прав, без промедлений обратиться с жалобой в Офис противодействия рейдерству Минюста или же в суд.
Административный порядок обжалования регистрационных действий, собственное обращение с жалобой в коллегию по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации Минюста, является эффективным и оперативным инструментом, который позволяет быстро (в отдельных случаях – в течение суток!) отреагировать на нарушения в сфере государственной регистрации.
При этом следует учесть, что параллельное применение механизмов административного и судебного обжалования может сделать невозможным удовлетворение жалобы: в соответствии с требованиями законодательства, Министерство юстиции Украины должно отказать в удовлетворении жалобы, когда имеется информация о судебном производстве в связи со спором между теми же сторонами, по тому же предмету и основаниям.
При этом существуют случаи, когда лицо, считающее, что его права нарушены действиями или решениями государственного регистратора, может обратиться исключительно в суд.
Например, если был пропущен срок для административного обжалования регистрационных действий (прошло более 60 дней с момента, когда лицо узнало или могло узнать о нарушении своих прав), или речь идет об обжаловании решений, принятых государственным регистратором до 1 января 2016 года (тогда Минюст еще не имел соответствующих полномочий), или же обжалуются нотариальные действия/отказ в их совершении (в соответствии с предписаниями статьи 50 закона Украины «О нотариате», нотариальное действие или отказ в его совершении обжалуются в суде.).
Избрание правильного механизма реагирования, четкое понимание, в какой орган обращаться – это залог эффективной защиты имущественных или корпоративных прав!
Автор: Виктор Дубовик
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.