Сегодня практика покупки недвижимости не совсем такая, какой она была 10-15 лет назад. Если раньше люди чаще отдавали предпочтение частным объявлениям, сейчас они уверенно сотрудничают с риелторскими агентствами или вообще покупают напрямую у застройщика. Несмотря на все это, риски, связанные с покупкой собственной квартиры или дома, никуда не делись.
Поэтому люди пытаются подстраховаться и ищут советы на тематических сайтах. Но лучшие советы дают те, кто проходил эту процедуру и знает ее изнутри. Именно таким человеком является советник ILF Елена Решетняк, которая сегодня поделится с нами собственным опытом покупки жилья.
Как выбрать жилье и не купить кота в мешке — советы покупателя и юриста
Сложно ли вам было выбирать жилье?
— Нет, мы ведь четко понимали свои критерии. Знать, чего вы хотите — это ключевой момент. При выборе важно понимать, что у членов семьи могут быть разные вкусы. Например, у меня с мужем была такая ситуация: мне понравилась одна квартира, потому что у нее было оптимальное расположение и ремонт, но она не понравилась мужу. Мы решили продолжить поиски и найти то, что понравится нам обоим. Как оказалось, не зря.
Что лучше покупать: первичку или вторичку?
— Зависит от ваших личных пожеланий. Мы не рассматривали квартиры, в которых придется делать ремонт «с нуля» или кардинально переделывать все под себя. Для нас был важен современный стиль жилья и приятное «окружение». Например, не хотелось жить в квартире, окна которой выходят на некрасивые здания.
Выбор был очевиден – исключительно жилье в новостройке, но не в той, что только сдали в эксплуатацию. Не хотелось проводить несколько лет в ожидании, пока все соседи сделают ремонт.
Найти квартиру «под ключ», в которой никто не жил, трудно. Поэтому мы также рассматривали вариант купить квартиру с качественным ремонтом, сделанным несколько лет назад, у владельца. В итоге приобрели именно такую жилплощадь.
Где искать квартиру?
— Для меня наиболее полезными были сайты: OLX.UA, DOM.RIA и т.д. Но бывает, что объявления на сайтах обновляют нерегулярно. Например, наша квартира еще 3 месяца после заключения сделки продавалась на половине торговых площадок.
Продают в основном владельцы или риелторы?
— Сейчас «достучаться» до владельца квартиры из-за объявлений почти невозможно. Продажей квартиры занимается риелтор, иногда даже несколько одновременно.
В большинстве случаев коммуницируют между собой два риелтора: один со стороны продавца, другой – покупателя.
Стоит ли вообще работать с риелторами?
— Да, главное найти «своего» человека. Риелтор значительно экономит ваше время на этапе поиска квартиры, он самостоятельно отслеживает актуальную информацию, устраивает несколько встреч в удобный график. Риелтор лучше знает рынок, имеет опыт в общении с продавцами. Они, кстати, часто охотнее общаются с риелтором, чем с покупателем. «Правильный» риелтор будет держать вас в курсе, если на квартиру, которую вы полюбили, снижается цена. Также он может помочь вам договориться о дополнительной скидке.
Еще один весомый плюс – грамотный риелтор помогает лучше понять ваши потребности и учесть вкусы всех членов семьи во время подбора вариантов жилья. Это особенно важно, когда вы не определились, какое именно жилье вам подходит.
Как выбирать риелтора? Есть советы?
— Универсальной формулы нет, все определяется методом проб и ошибок. На мой взгляд, риелтор должен быть своего рода психологом, он наблюдает за реакциями клиентов при осмотре квартир и смотрит, на что они обращают внимание. Так он собирает образ того, что вам нравится, и предлагает релевантные варианты. Риелтор не должен давить и постоянно склонять вас к подписанию соглашения. Он подстроится и будет инициативным, но гибким и деликатным.
На что обращать внимание при осмотре квартиры?
— Если квартира подходит вам по квадратуре и стилю, обязательно смотрите на качество отделки, окон и дверей, сантехники, бытовой техники, наличия возможности регулировать температуру, лично для нас это имело значение. Это важно, если вы покупаете квартиру на долгосрочную перспективу. Мы также обращали внимание на наличие придомовой территории, парковочных мест.
Кого из специалистов можно привлечь к проверке?
— Если вы планируете что-то переделывать, я рекомендую привлечь дизайнера и прораба. Они скажут, возможно, ли обновить интерьер на основе того, что уже есть. Была одна квартира, где нам нравился район, двор и качество ремонта, но были нужны корректировки стиля без радикальной перестройки. Эксперты осмотрели объект и сказали, что это будет очень невыгодно, даже при условии значительной уступки собственника в стоимости.
Также за консультацией можно обратиться к электрику, сантехнику и тому подобное. Они оценят состояние коммуникаций и проверят, насколько качественно все выполнено. Еще я советую обязательно обращаться к юристам, которые позаботятся о ваших интересах и защитят вашу инвестицию.
Действительно, покупка квартиры не ограничивается внутренним ощущением «да, мне все нравится». Перед вами непременно встанет вопрос проверки жилья на потенциальные риски, правильного оформления договоренностей с продавцом.
О юридических нюансах покупки недвижимости мы расспросили партнера юридической компании ILF Сергея Сильченко.
Скажите, стоит ли привлекать юриста к проверке покупаемой квартиры?
— Безусловно, ведь юрист, специализирующийся на сделках с недвижимостью, имеет знания и риелтора и нотариуса. Он выявит возможные риски сделки и проверит историю квартиры, обратив внимание на детали, что пропустил бы риелтор.
Что надо проверить, готовясь к заключению сделки?
— Есть несколько моментов, которые надо проверить до момента заключения сделки купли-продажи:
Первый — наличие споров между существующими и предыдущими собственниками жилья. Особенно это актуально, если квартира была предварительно унаследована. Может статься, что какой-то обиженный наследник подаст в суд и вам придется бороться за приобретенное имущество с другими заинтересованными лицами.
Второй – наличие не легализованных перепланировок. Часто владельцы переделывают квартиры по своему вкусу, в частности передвигают стены. С одной стороны, с 2017 года правила перепланировки квартир существенно упростили. Однако трогать несущие конструкции или инженерные системы общего пользования без разработки проекта и получения разрешений до сих пор нельзя.
Каковы последствия незаконной перепланировки?
— Самовольно перепланированным помещением нельзя свободно распорядиться, поэтому владелец не сможет его продать, завещать или подарить. Нарушителя могут оштрафовать и обязать привести жилье в прежнее состояние.
Что еще важное надо проверить?
— Также стоит проверить наличие зарегистрированных лиц, ведь иногда это может создать существенные неудобства. Если предыдущие жильцы не спешат выписываться, вы можете сделать это самостоятельно через соответствующий центр предоставления административных услуг.
А что если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети?
— Это создает больше всего рисков. Снятие их с регистрации потребует проверки наличия места жительства. Этот факт будет проверять орган опеки и попечительства. Как правило, выписать из квартиры несовершеннолетнего можно только по решению суда и не факт, что решение будет в вашу пользу.
Вообще, наличие несовершеннолетних детей у предыдущего владельца при покупке недвижимости потребует получения продавцом разрешения от опекунского совета. Если такого разрешения нет, есть риск иска в интересах ребенка, ведь он должен быть обеспечен жильем.
Как быть с коммунальными счетами?
— В идеале еще до момента заключения сделки продавец должен представить вам справки о существующей «нулевке». Они свидетельствуют, что никаких долгов на жилье нет.
А если долги есть?
— Сейчас коммунальные долги являются персональными. Новый владелец не должен возвращать долги предыдущего, если эта договоренность не указывалась в договоре купли-продажи. Коммунальщики должны судиться с предыдущим собственником, но на практике наличие долгов значительно усложняет переоформление лицевых счетов потребителей коммунальных услуг.
Какие условия должны быть в сделке купли-продажи?
— Кроме типовых условий договора, детализировать надо два важных момента. Первый — сроки передачи ключей. Можно прописать отсрочку полного расчета до этого момента. Второй – в документе должно быть четко прописано, что остается в квартире. Так вы не попадете в ситуацию, когда уже после заключения сделки, бывшие владельцы, демонтируют дверь или встроенную мебель, хотя вы думали, что вам их оставят.
Отсрочка регистрации права собственности – соглашаться или нет?
— Покупателю выгодно, когда регистрация происходит как можно скорее, ведь так вы не будете в подвешенном состоянии.
Не соглашайтесь на отсрочку, даже если полный расчет откладывается. В таких случаях лучше прописать, что право собственности передается в день заключения сделки и отдельно указать сроки расчета. А чтобы удовлетворить продавца можно прописать штрафные санкции для покупателя, если он нарушит сроки расчета.
Итак, можно выделить несколько важнейших правил покупки жилья: первое – хорошо проработайте собственные критерии и требования, второе – отбросьте эмоции и оценивайте квартиру, как долгосрочную инвестицию, третье – обязательно обращайтесь к юристу и проверяйте соглашение на все возможные риски. Удачных и безопасных покупок!
Источник: Ilf-ua.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.