23.07.2020 – В июне комитет по вопросам экономического развития рекомендовал для принятия за основу в первом чтении законопроект № 3618 “О риэлтерской деятельности в Украине”. С момента, когда документ только стал известен, он вызвал шквал негодования со стороны риэлтерского сообщества и стал объектом для множества спекуляций.
UCap разбирался, что с ним не так, нужен ли в целом на риэлтерском рынке закон, который бы его регулировал, и какие последствия от принятия закона № 3618 на самом деле почувствуют украинцы.
Что предусматривает закон № 3618.
По разным оценкам, от 30% до 50% сделок на рынке купли-продажи недвижимости, а также 60-70% сделок на рынке аренды в прошедших 3-4 года в Украине происходили с помощью риэлторов. И в Украине их насчитывается не менее 10 тысяч. Деятельность риэлторов сегодня никак законодательно не регулируется. Часть работает, как ФЛП, и платит налоги в зависимости от оборота. Часть риелторов работают “в черную” и они не платят никаких налогов.
По мнению авторов законопроекта № 3618, его принятие приведет к детенизации рынка риэлтерских услуг, обеспечит законодательное урегулирование сферы их предоставления, даст четкое определение прав и обязанностей риэлторов, основ риэлтерского самоуправления, установит ответственность для риелторов и обозначит порядок предоставления ими услуг. Речь идет о покупке, продаже, аренде и ссуде, а также других операциях, связанных с недвижимостью.
Инициаторы закона №3618 объясняют — без законодательного регулирования риэлтерства Украина понесет многомиллионные потери на налогах. И, кроме того, пока крайне высок риск, нарваться на “серые схемы” и мошенников.
Поэтому в центре внимания документа несколько ключевых пунктов:
Без лицензии заниматься риэлтерской деятельностью будет нельзя. За это будут штрафовать: до 17 тыс. гривен, если человек будет пойман при исполнении функций риэлтерских услуг в первый раз и до 34 тыс. гривен при повторном случае;
Риэлтором может стать человек в возрасте от 18 лет, получившей среднее образование, прошедший профессиональную подготовку, сдавший квалификационный экзамен и получивший квалификационное свидетельство;
Аттестованные риэлторы будут вноситься в специально созданный для этого сервис – Единый реестр риэлтерской деятельности;
Также риэлторы будут вносить информацию о своих договорах с клиентами в новый сервис – Единую информационную базу, которая будет публичной и доступной онлайн. Не зарегистрированные в базе риэлтерские договоры будут считаться незаконными;
Будет сформирована единая база данных об объектах недвижимости, благодаря которой систематизируется быстрый поиск нужного объекта. Без внесения туда информации об объекте недвижимости его нельзя будет ни продать, ни обменять, ни сдать, ни подарить. Вносить туда информацию смогут только риэлторы;
Будут прописаны права потребителей таких услуг. Отныне они смогут требовать расторжения договора, возмещения убытков, получать информацию о риэлторе;
Будут установлены правила и требования к риэлтерским услугам, а контроль над их соблюдением будет осуществлять Национальная федерация специалистов в сфере риэлтерской деятельности, которую еще предстоит создать;
Правила и требования могут содержать ограничения и устанавливать фиксированную плату за предоставление риэлтерских услуг. Ее размеры пока не обсуждаются;
Аттестацией брокеров и агентов по недвижимости и их лицензированием будет заниматься комиссия при федерации риэлторов.
В нагрузку с риэлтором?
На первый взгляд все неплохо. Однако некоторые пункты оказались, мягко говоря, дискуссионными. Главный спорный момент – обязательное участие риэлтора во всех сделках по недвижимости. К такому выводу пришла часть экспертов, исходя из пункта про единую базу данных объектов недвижимости, куда информацию смогут вносить только риэлторы. И взбунтовались. Причем в основном взбунтовались сами риэлторы, которые должны бы как раз приветствовать эту, по их мнению, “неконституционную” норму.
“Таким образом, ограничивают владельцев в главном – свободно распоряжаться своей собственностью, а обязательность риелтора в договоре, как раз и является таким ограничением. Мы считаем, что владелец должен иметь право выбора, обратиться к специалисту за услугой, или самостоятельно осуществлять все необходимые действия “, – объясняет президент Ассоциации риелторов Украины Юрий Пита.
Авторы законопроекта, конечно же, попытались внести ясность в этот момент, объяснив, что момент обязательности риэлтора заключается только в том, что без него нельзя будет внести объект в базу. Все остальное – домыслы и предположения.
“Операции с недвижимостью могут проводить как риэлторы, так и другие уполномоченные в соответствии с законом лица, в том числе владелец недвижимости, уполномоченный им адвокат, нотариус, доверенное лицо”, – подчеркивает глава комитета ВР по вопросам экономического развития, депутат Дмитрий Наталуха.
По его словам, в СМИ распространилась ложная информация об обязательном участии риэлторов в операциях с недвижимостью. И на его взгляд, это попытка “забуксовать” инициативу, которая обяжет риелторов нести ответственность перед клиентами. Наталуха уверен, что эти высказывания направлены на то, чтобы даже память о законопроекте сделать токсичной, и отбить любое желание разобраться в тексте.
В данном моменте с ним соглашается и президент Союза специалистов по недвижимости Украины Виктор Несин. По его словам, в этом пункте нет абсолютно ничего неконституционного, а те, кто на этом настаивают, даже не читают толком законопроект и не желают этого делать.
“Действительно, сам владелец не сможет внести свою квартиру в базу. И это верно. Иначе представьте, кто и что туда только не внесет. Поэтому нужно будет обратиться к риэлтору, у которого будет электронный ключ от системы. И после этого решать, нужен ли ему риэлтор дальше или нет. И я не понимаю, в чем тут нарушение конституционных прав. Прав риэлтора точно нет. Права владельца квартиры? Тоже нет.
Ведь раньше он точно так же ходил к нотариусу, оценщику и тому подобное. Сейчас просто добавится еще один “поход”. А для риэлтора в этом только польза – ты всегда сможешь получить максимальную информацию об объекте. Не нужно будет самостоятельно спрашивать те же справки с БТИ и др.”, – говорит Несин.
Возмущение риэлторов по базам объектов объясняется еще одним моментом. Оказывается, если ваша квартира или дом в базу данных не внесены, то продать ее, обменять, подарить или завещать нельзя. Безусловно, внесение в базу будет платным. Но и штраф за невнесение в базу предусмотрен тоже.
“Штраф за попытку продажи объекта без внесения его данных в реестр – 17 000 грн. Также без внесения в этот реестр нельзя не только продавать или сдавать в аренду объект, нельзя даже рекламировать его. Никому. Даже владельцу”, – говорит владелец АН “Ника” Тимур Снитко.
“Площадки Яценко” №2
Противники базы объектов недвижимости озвучивают еще один негативный момент от ее обязательности. Внесение данных в базу будет платным, и велика вероятность, что это приведет к созданию других, так называемых “площадок Яценко”, через которые несколько лет назад очень значительные суммы от сделок с недвижимостью ушли посредникам. Правда, тогда манипуляции происходили с оценкой.
Так, в 2017 году ФГИУ для борьбы с занижением цен на имущество для уклонения от уплаты налогов запустили Единую базу данных отчетов об оценке имущества – с модулем электронного определения оценочной стоимости объекта. Доступ к этой базе имели так называемые электронные площадки, которые выполняли функцию посредника. Чтобы зарегистрировать отчет о недвижимости, который имел бы юридическую силу, оценщик заполнял все данные не непосредственно в базе, а на этой площадке. А сами площадки были частными.
Бенефициаром четырех компаний, которые стали такими посредниками, считают депутата Антона Яценко, поэтому схему часто называют «площадками Яценко».
«С запуском площадок стоимость оценки выросла с 300 – 500 грн. до 1600 – 2700 грн. за операцию, в течение 6-ти месяцев. На этом обороте с рынка было вымыто, согласно некоторым оценкам, около 700 млн. — 1млрд гривен в течение последних 2-х лет, а также была полностью обесценена профессия оценщика. Поэтому нельзя исключать, что с доступом к базе объектов недвижимости будет реализована аналогичная схема”, — считает Тимур Снитко.
Лицензии, возраст и анонимные доносы
База объектов недвижимости – не единственный камень преткновения законопроекта № 3618. Возмущение у риелторов вызывают и другие спорные моменты. Например, возраст и профпригодность риэлтора. И первое, и второе сделали недопустимо низким, а требований по опыту работы вообще нет. Законопроектом предусмотрено, что риэлтором может быть любой человек возрастом от 18 лет со средним образованием.
«Судите сами, какой риэлтор может быть из ребенка? Как он может продавать квартиру за несколько миллионов гривен притом, что сам еще не вырос? Да, он окончил двухмесячные курсы, но с учетом его возраста это ни о чем ни говорит. Мы будем настаивать на том, чтобы возраст повысили хотя бы до 21 года. Если курсы наложить на хотя бы высшее образование, то толк уже будет гораздо больше “, – уверен Виктор Несин.
Следующий невнятный момент — лицензирование. Причем, как риэлтора, так и риэлтерской компании. Участники рынка подчеркивают — эта норма никак не сработает в плане качества предоставляемых услуг, поскольку лицензию сможет купить любой, кто пожелает, независимо от того, хороший ли он риэлтор или плохой. Да и обращаться к риэлтору только потому, что у него есть лицензия, все равно не будут.
“Якобы это обеспечит более качественное предоставление услуги. Но, я это расцениваю, как возвращение в 1990-е годы, когда для всего, чем бы ты, ни занимался, нужно было получать лицензию. Мы 30 лет избавлялись от всех этих лицензий, и здесь они снова появляются”, – констатирует генеральный директор девелоперской компании Greenol Олег Приходько.
Вызывает вопросы у риэлторов и норма, которая обязывает вносить информацию о договорах, заключенных с клиентами, в единую информационную базу. По их мнению, это, безусловно, необходимо, если речь идет о фиксации сделок и информации по ним. А норма о внесении договоров сотрудничества является, как минимум, нонсенсом.
“Я не понимаю смысла этого. Никто не регистрирует свои договоры таким образом. Я специально интересовался у тех же юристов. Даже они этого не делают. Конечно, все эти моменты ты, безусловно, регистрируешь для своей отчетности. И контролирующие органы или та же налоговая может прийти и требовать от тебя их. Не проблема. Но вносить в какой-то специализированный единый реестр? Непонятно “, – объясняет Виктор Несин.
Конечно же, не может радовать риелторов и тот факт, что в случае принятия закона №3618 на них можно будет написать жалобу. Причем сделать это абсолютно анонимно.
“На отдельного риэлтора может быть подана анонимная жалоба в Квалификационно-сертификационную комиссию, на основании чего специалист может быть лишен права на деятельность. Ударение на слове анонимно. На риэлтора любой может написать донос. А он потом должен оправдываться”, – объясняет Тимур Снитко.
По его словам, несмотря на то, что минусов в законопроекте множество, в нем есть и плюсы. Например, в законе вообще впервые официально прописывается сам термин риэлтора и его функции.
“И это хорошо, поскольку до недавнего времени в Украине даже не существовало такой профессии. Также, риэлтору впервые предоставляется возможность официального запроса на получение информации в государственные и негосударственные структуры. Подобного раньше не было”, – говорит он.
Хотели как лучше, получилось, как всегда
Если закон примут в том виде, в котором его рекомендовали к первому чтению, следует ожидать последствия скорее негативные, чем какие-то явные улучшения. Эксперты допускают, что это приведет к тому, что огромное количество агентств и риэлторов окажется вне закона. И на фоне этого на рынке образуется четкая монополия.
“Нужно будет создавать отдельный орган – квалификационную комиссию. На это все нужно время. Ведь нет ни методик четко сформулированных для этого, ничего. И пока большинство риэлторов, которые сегодня работают, окажутся за пределами законодательно разрешенного бизнеса, появятся отдельные несколько компаний, которые как-то очень быстро получат лицензию и будут работать. Поэтому здесь скорее есть некий лоббистский момент”, – уверен Олег Приходько.
По его словам, любой орган, который занимается либо разрешительной деятельностью, либо контролирующей, либо карательной – это всегда коррупция. Поэтому он не исключает, что нынешние действия направлены на сокращение рынка и его монополизацию.
“Не секрет, что рынок этот сейчас упал. И таким образом отдельные компании пытаются спасать для себя ситуацию. Крупные игроки видят, что рынок сократился, сделок меньше, и нет предпосылок считать, что ситуация улучшится в ближайшем будущем. Поэтому они и пошли по путь уменьшения конкуренции. Это называется «обилечиванием». Кому-то можно заниматься этой деятельностью, а кому-то нет”, – говорит Приходько.
Чего хотят риелторы
Тем не менее, риэлторы вовсе не против того, чтобы закон, регулирующий их деятельность, все же был принят и работал. Но не этот.
«Нам нужен закон, который работает на развитие отрасли, вследствие чего вырастут налоги и сборы. Этот законопроект отнюдь не такой. Его плюсом я вижу разве что констатацию факта и намерения, что закон необходим в принципе. Это не первая попытка создания правил на рынке брокерских услуг по недвижимости, которая, пожалуй, самая неудачная из всех“, – отмечает управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.
По его словам, закон нужен хотя бы потому, что сегодня процесс перехода права собственности в Украине происходит у нотариуса, не контролирующего коммерческое, техническое состояние и юридическую «чистоту» объекта недвижимости. Это дает возможность «регулировать» оценочную стоимость с целью проведения операций с занижением базы налогообложения по стоимости. При этом зачастую сами покупатели выступают инициатором снижения стоимости, и как следствие, налогооблагаемой базы, чтобы меньше платить при покупке.
“Поэтому закон необходим. Если он будет детально проработан, то все от этого выиграют. Даже покупатели перестанут «попадать» в плохую статистику мошенников на рынке недвижимости“, – уверен Артюхов.
Эксперты отмечают — закон, регулирующий риэлтерскую деятельность должен быть таким, чтобы обеспечивать максимальное саморегулирование этого рынка. Другими словами, должны работать саморегулируемые организации, работать общепринятые стандарты деятельности, этические нормы. Поэтому законодательное регулирование должно учитывать баланс интересов всех: и собственника, и риэлтора, и государства.
Больше соответствующим, по мнению риэлторов, является вариант проекта закона, который еще несколько лет назад был разработан рабочей группой при ФГИУ совместно с АСНУ и другими организациями. Хотя и он, без сомнения, нуждается в доработке.
“Сейчас этот законопроект проходит этапы согласования в соответствующих министерствах. А закон, о котором уже так много написано выше, стал полной неожиданностью для всего риэлтерского сообщества”, – подытожил Тимур Снитко.
Автор: Елена Ковтун
Источник: UCap
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.