26.09.2019 – Министерство развития экономики, торговли и сельского хозяйства Украины обнародовало проект закона об обороте сельхозземель. В эту среду Кабмин должен его рассмотреть, одобрить и подать на рассмотрение в парламент.
Нормы документа вызвали оживленную дискуссию еще до его презентации. Впрочем, страсти не утихают. Слишком много белых пятен и мифов вокруг темы земельной реформы. AgroPolit.com вместе с автором земельного закона Тимофеем Миловановым попытался пролить на них законодательный свет, чтобы развеять их и прояснить, где выдумка, а где – правда.
Вы пришли в команду правительства как технократ. У вас за плечами есть опыт работы в американской системе и многих других. Сложно ли внедрять такую тяжелую реформу в условиях национальной ментальности украинцев?
Не слишком сложно. Нужно просто говорить с людьми и, к счастью или, к сожалению, работать очень много. Здесь нет ничего такого непростого. Нужно желание, чтобы работать, и воодушевление. Либеральная модель, не либеральная – это все ярлыки. На самом же деле – кто-то выиграет, а кто-то может проиграть. Если будет рынок земли и меньше ограничений, если его запускать, то он, во-первых, станет прозрачным, а во-вторых, цена для владельца возрастет.
Конечно, не все хотят, чтобы цена выросла. Поэтому выигрывают те, у кого есть земля. Выигрывают те, кого государство поддержит с покупкой. А те, кто сегодня имеет возможность по теневым или легальным псевдосхемам (например, аренда или просто самозахват) эту землю обрабатывать, они проигрывают.
Табу на доступ иностранных юрлиц
Давайте развеивать земельные мифы. Первый — об иностранных юридических лицах. В презентованном проекте закона указано, кто должен получить право доступа к приобретению земли. Кому достанется украинская земля: пойдет ли она в руки иностранцев?
В законопроекте написано о приобретении права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения. «Приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут граждане Украины, юридические лица Украины, территориальные общины и государство». Далее – «иностранцы и лица без гражданства могут приобретать право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения в порядке наследования».
Важно: человек может унаследовать землю. Например, если я имею друга в Германии, я могу ему (потому что я ненавижу всех моих родственников, просто представим такое, что в действительности неправда) или кому-то другому передать в наследство землю. В таком случае этот иностранец обязан осуществить их отчуждение в течение одного года со дня приобретения права собственности.
Собственно, поэтому я и спросила у вас эту первую дискуссионную норму. Сможет ли земля отойти в руки иностранцев?
По наследованию — может, но через год человек должен продать ее. А вот кто может купить – это все те же четыре группы.
В отношении граждан Украины, есть вопрос, в них есть ли двойное гражданство, или например, тройное и прочее. Относительно юридических лиц Украины есть вопрос – кто является конечным собственником, настоящим. И вообще есть ли тот конечный владелец, будь-то украинец или не украинец, а иногда украинец с украинским паспортом – короче, вы знаете схемы. Могут ли они объяснить, откуда деньги, и могут ли они объяснить, как они заработали эти деньги.
Поэтому систему установления конечного бенефициара по покупке украинской земли нужно развивать. Мы должны действительно знать, кто конечный владелец. Потому что если мы просто здесь вычеркнем юридических лиц Украины, то цена на землю будет меньше… Иностранные юридические лица не смогут покупать землю.
Есть только право наследования для физлиц и с правом продажи через год, в течение года.
Бояться нужно не юридических лиц или юридических. Не иностранцев или украинцев. Нужно бояться «черных» денег.
Теневые деньги за покупку земли
Давайте развеем еще один миф. Все говорят, что страну во время открытия рынка земли ждет вал дешевых денег непонятно откуда.
Я не уверен, что это правда. Если вы даже поговорите с теми, кто хочет покупать землю и одновременно против конкуренции – это нормально. Все против. Я тоже против конкуренции со мной, и вы против конкуренции с вами – это нормальное желание человека. Даже те люди, которые не хотят конкуренции, они говорят, что многих продаж земли не будет. Только 5-7% земли выйдет на рынок от общего объема. Возможно, около 10%. Но не 50 и не 100%.
Это показывает опыт других стран, что все произойдет постепенно. Потому что человек не будет просто так продавать землю. Знаете, что произойдет? Цена на землю вырастет, потому что будет более высокий спрос, и он будет чистым и прозрачным. Аренда также возрастет. Зачем человеку тогда ее продавать, если он больше будет получать за аренду.
А насколько может вырасти аренда?
Сложно сказать – это рынок покажет. Для того и нужен прозрачный рынок, чтобы мы поняли, какова истинная стоимость. Но можем сравнить, сколько сегодня получает украинец в среднем за аренду 1 га земли – около 1700 грн. А сколько получают в Польше – в пересчете на гривны 7 — 8 тысяч. Я не думаю, что за один год мы доберемся до показателя Польши, но рост будет до 5-6 тыс. грн.
Это моя субъективная оценка. Посмотрим, что на самом деле скажет рынок. И мы понимаем, что это не только вопрос о продаже. Из-за того, что цена на землю увеличится, вырастет цена на аренду, то есть это будет перераспределение от тех, кто сегодня имеет доминирующую возможность диктовать условия на рынке, к тем, кто на самом деле являются собственниками земли. Иначе говоря, мы защищаем этим владельцев земли…
Это не только важно для владельцев паев. Это еще и важно для общин, для сел. Будет выше цена аренды, цена земли – будет уплачено больше налогов. Больше налогов – больше возможностей развить село. Это реальное развитие села.
Российский капитал
Третий миф, который бытует среди населения и в обществе, что открытие рынка не гарантирует отсутствия российского капитала. Какие шаги будут предприняты для того, чтобы у нас не было экспансии российских средств? И что будет с тем российским капиталом, который уже есть?
Внесен ряд изменений в закон «О санкциях…» по этому поводу… Но суть изменений заключается в том, на кого распространяются санкции (и это не обязательно только на Россию). Завтра у нас будет какая-то проблема с другой страной или с какой-то компанией, иностранной или нашей, или с источником происхождения денег, или с физическим лицом, которое имеет, опять же, двойной паспорт или один.
Если у нас есть закон, который накладывает санкции, это наш инструмент ограничения бизнес-деятельности. И сегодня прописано так, чтобы этот инструмент накладывался так же на оборот земли.
По сути это означает, что сейчас, если мы узнаем, что деньги российские, земля конфискуется. В таком случае нужно по закону действовать, по санкционному закону. Смотрите, мы не можем выяснить, каким будет право аренды и прочее. Если мы выясним что-то некорректное — самозахват или неправильное соглашение, то оно и по действующему законодательству может быть прекращено.
Давайте, если можно, немного подробнее. Вот представим, что открывается рынок. Каким образом будет действовать механизм, если он уже проработан, выявление конечного бенефициара, то есть этих российских средств?
Алгоритм прост. Во время регистрации сделки человек должен показать, кто покупает на самом деле. Если это физическое лицо, нет вопросов. Единственное, что нужно показать, это откуда деньги, если там миллионы гривен.
Значит, будет декларация о доходе?
Нет, ну на декларацию можно посмотреть. Этот механизм еще нужно разработать.
Механизм происхождения денег?
Например, они распространены на банк или на другое учреждение. Есть антикоррупционный механизм. Другими словами, это не совсем об обороте земли, это об эффективном использовании тех механизмов, которые есть сегодня. Если человек покупает — существует финансовый мониторинг. Если человек покупает банк или компанию и не может объяснить, откуда у него миллионы гривен или долларов, то это проблема.
Значит, вы говорите о том, что если физическое лицо будет покупать, оно должно показать источник происхождения своих средств?
На него должен распространяться финансовый мониторинг… Эта проблема не только земли. Это проблема приватизации, это проблема частных и государственных компаний. Мы все должны использовать имеющиеся инструменты, чтобы не допустить коррупции или непонятного происхождения денег.
Значит, для физических лиц, если хочешь купить землю, вместе с заявкой на покупку ты должен показать легальность своих средств, так или нет?
Конкретный механизм нужно ли показывать, не нужно ли показывать, будем ли мы проверять через службу расследований и т. д., мы еще не установили. Я думаю, что он будет максимально не затруднительным.
Иначе говоря, пока его нет…
Да, но я думаю, что это будет в плане аналитики, потому что мы вычищаем реестр, кадастр, связываем его с реестром прав собственности – это все есть в законе. Связать, чтобы мы видели, где земля и кто ее владелец. И тогда мы ставим на это аналитику (кто владелец): берем данные из налоговой службы и тому подобное. Действительно ли доходы этого человека соответствуют его заявкам на покупку земли: если он имеет дохода 0, а купил себе 5 000 га и в банк не пошел, то мы это увидим.
Я все же уточню, потому что важный момент. Есть ли до конца понятный механизм покупки земли физическим лицом? И применение проверки доходов, когда он покупает более 100 га, 200 га?
Здесь прописано, что конкретно следует подать в реестр. Этот механизм проработан. Механизм финансирования будет в других законах. Это только 1 из десяти или скольких элементов системы, которые будут представлены через несколько законов. Те законы содержат антирейдерство, вопрос консолидации, «шахматки» и тому подобное.
Относительно юридических лиц. Как мониторить, чтобы не было российских денег?
В законопроекте нет этого механизма. Он будет в других законопроектах и постановлениях. Мы должны следить, построить систему мониторинга. Что это значит? Когда человек регистрирует права на собственность, и это юридическое лицо, мы должны получить информацию, кто является настоящим владельцем. Как это делается? Он показывает своих владельцев, а это может быть другое юрлицо – вы знаете 15 схем, да?
Лихтенштейн…
Не обязательно. Это могут быть и украинские лица, ведь можно запутать и через украинские схемы. Если не раскрывают, кто является настоящим владельцем, возможно, это украинец, который провернулся через 5 компаний, офшоры… И если этот человек может объяснить, где деньги – ок, нет вопросов. А если не может объяснить, откуда взялись эти деньги, то мы должны быть внимательны. Будут страны, которые могут нам этого не показать, тогда с этих стран не будем принимать таких юрлиц.
А уже есть у вас понимание, в каком-то перечне стран, которые будут со знаком вопроса?
Это стандартно для финансового мониторинга. Для этого мы и принимаем BEPS.
Внедряем законопроекты, которые позволяют показывать наших владельцев другим странам и от них брать эту информацию. Я не хочу о конкретных странах говорить, потому что они тоже «чистятся». Мы поддерживаем всех международных партнеров, мы с уважением относимся ко всем, но мы защищаем свой суверенитет.
Если нужен финансовый мониторинг для юридических украинских лиц на предмет конечного бенефициара, то когда появится этот законопроект?
Этот механизм финансового мониторинга для финансовых рынков существует. Следует подумать, как его применять и перенести на другой рынок. Это будет нелегко, но не значит, что нельзя этого сделать. Думаю, что он появится до 1 октября 2020 года. Мы себе немного даем времени — год.
Цена земли
У людей вызывает большую аллергию минимальная цена нормативной денежной оценки. Скупят ли у украинцев всю землю за копейки?
Нет, не скупят. Если правильно запустим рынок, без ограничений – так же, как сказали, если будут юридические лица и физические лица Украины покупать, тогда цена будет высокой, к тому же, и цену аренды поднимет. Не обязательно человеку продавать – просто он имеет на это право.
Мы делаем прозрачный Госгеокадастр. Это будет защитой от рейдерства. Каждый сможет проверить, где, чей участок, какова история участка и соглашения. Сделки будут регистрировать, если будет известно, кто является настоящим конечным владельцем. Тогда не может быть рейдерства.
Конечно, это означает и реформу Госгеокадастра, продолжение трансформации судебной ветви правоохранительной системы – следует все делать вместе. Возвращаясь к тому, будут ли «за копейки»? Дешево будут скупать, если ограничивать кому-то право покупать землю или право продавать.
Земельная ипотека
Дайте вашу оценку стоимости земли, какой она будет в начале и как она может меняться за год +/-?
Она будет меняться постепенно, не за один день.
Какие-то границы есть?
Я не знаю. Сейчас есть только теневая цена, правильно.
Имеются экспертные оценки, что при запуске рынка земли стоимость стартует от $2 тыс.
Возможно и больше. Со временем она вырастет. Не в момент запуска оборота, но постепенно будет расти. Я думаю, может и вдвое, или даже больше – со временем, через несколько лет.
В два раза от нормативной денежной оценки (НДО) или от $2 тыс.?
От теневой реальной стоимости. А от нормативной – это не вопрос продажи. Никто не говорит, что я или вы должны продать по нормативной стоимости земли. Мы можем по любой цене продать, с этим вообще нет вопросов.
НГО – это начало стартовой цены для аукциона, если будет государственная земля, как общины будут продавать землю, которую им государство передает. Это важно помнить: что государство передает землю общинам, общины ее могут продать. Они ее продают через прозрачные аукционы, а НГО – это начальная стартовая цена.
А человек как владелец — физическое лицо?
Может продать за любую цену.
Значит, минимальная цена только для государства, то есть для земли общин?
Да. Это минимум на аукционах…
Земельный банк
Будет ли создано государственное земельное ипотечное учреждение? Многие говорят, что необходим земельный банк, другие – за то, что не нужен.
Нужны программы земельного кредитования, а инструмент – это не так существенно. Главное, чтобы мы его внедрили так, чтобы он работал. А как он будет называться – «агентство», «банк», «программа». Лучше, чтобы финансирование происходило через все банки, чтобы человек пришел не в какое-то новое агентство, которое будем создавать, а в ближайший банк, а иногда и онлайн.
Другими словами, будет какое-то земельное агентство?
Нет-нет-нет. По меньшей мере — программа кредитования. Мы увидим, какая программа работает лучше. Деньги выделены, и механизмы их распределения сейчас прорабатываются. Мое мнение таково, что человеку должно быть удобно и легко, чтобы доехать, подать документы. Для этого нужно привлекать максимальное количество финансовых учреждений.
Вы имеете в виду, что земельной ипотекой должны заниматься большинство банков?
Чтобы можно было получить все там, где тебе нравится.
Все банки?
Я за то, чтобы кредитовали под покупку земли все банки… Чем больше банков конкурируют, тем лучшими будут условия.
А в земельном законе или в его производных вы будете записывать его доступность всем, или все же отдельным?
Мы не будем ограничивать, лишь пропишем, что будем именно компенсировать. Не через кого, а каким образом это будет работать с точки зрения компенсации процентов, залога и тому подобное. Мы уже работаем и будем продолжать работать над этим с Национальным банком Украины, банковским сообществом и другими финансовыми учреждениями, чтобы земельное кредитование было максимально доступным для людей.
Децентрализация
Еще один очень важный миф – земельная децентрализация. В регионах говорят, что она остановилась. Ваше видение этого. И когда, по вашим прогнозам, общины получат все земли?
Мы будем передавать эту государственную землю на места до запуска рынка земли.
А хоть примерные временные рамки есть?
У нас есть год, чтобы это стало возможным.
Значит, всю государственную землю получат общины? Или какая-то часть все-таки у государства останется?
Конечно, есть и стратегические земли. Будут определенные приоритеты, и государство само сможет себе что-то выкупить и оставить.
Ваше видение того, что должно остаться?
Должно остаться государству то, что для него является стратегическим. И это не только национальная безопасность, это развитие лесов…
Мы сегодня теневой оборот земли выводим в прозрачную плоскость. Мы хотим, чтобы он стал официальным, чтобы мы видели, что там на самом деле происходит, и чтобы владелец земли мог получить больше денег за аренду, или продать за более высокую сумму.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.