Первые сто дней работы рынка земли – преимущество на стороне аренды

Прошли первые сто дней работы рынка сельскохозяйственных земель. Мы уже можем оценить первые результаты, доступные нам благодаря мониторингу Минагрополитики и собственным исследованиям операций на земельном рынке.

Также AgroPolit.com провел опрос среди специалистов по земельным вопросам, чтобы выяснить ценовую тенденцию на рынке земли и определить плюсы и минусы действующей системы.

Более полные данные о ценах купли-продажи паев по всем видам операций можно посмотреть в онлайн-карте сельскохозяйственных земель Украины, которую запустил 1 июля 2021 года и ежедневно обновляет (на базе данных Госгеокадастра) AgroPolit.com совместно с Zemelka.ua при поддержке нового земельного агентства Volodar.

Мы поставили экспертам 4 вопроса о состоянии рынка земли:

1. Назовите плюсы и минусы 100 дней работы рынка?

2. Насколько является объективной цена земли, которую сформировал рынок за 3 месяца в Украине?

3. Почему украинцы не пошли продавать землю – почему не произошло вала земельных операций?

4. Какие ошибки надо поправить, глядя на 100 дней работы рынка?

Иван Чайковский, секретарь комитета Верховной рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики, народный депутат («Партия за будущее») 

«Честно скажу, что я почувствовал, что изменения произошли после запуска рынка земли. Но лишь в части доверия к легальному рынку» 

Однако сами объемы договоров купли-продажи земли оказались неожиданно малыми. Меня очень радует, что все-таки мудрость наших украинцев намного выше чьих-то спекулятивных ожиданий и прогнозов. Не бегут украинцы продавать землю массово — и это очень хорошо. Хотя по-разному предсказывали, что, мол, Восток Украины продаст 30%, а нет – не продает и это супер! И так в целом по Украине. Дух украинцев побеждает рынок земли, выбирают аренду, а не торги. Семья, земля и воля – это три постулата, на которых держатся украинцы, и рынок земли это подтвердил. Супер!

Вадим Ивченко, депутат («Батькивщина»), член комитета Верховной рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики  

«Подняли голову спекулянты с деньгами, которые ходят по селам и на подставных лиц скупают землю»

1. Во время протаскивания закона о рынке земли много чего обещали: и рост ВВП, и предоставление различных финансовых инструментов фермерам, чтобы они могли быть полноценными игроками на этом рынке, возможность простым людям ее покупать, кредиты с минимальными процентными ставками, Фонд поддержки фермерских хозяйств, который возместит первый взнос… И я уже не говорю о том, что все это должны были бы сделать еще до 1 июля. Сегодня – 100 дней открытия рынка земли. И ничего из вышеперечисленного не сделано!

Как мы и предупреждали – подняли голову спекулянты с деньгами, которые ходят по селам и на подставных лиц скупают землю. После этого эти гектары сдаются тем же фермерам в аренду, чтобы они ее обрабатывали.

Считаю, что закон, с точки зрения взвешенной аграрной политики, которая должна базироваться на интересах мелких и средних аграрных товарных производителей, и разработан и внедрен неправильно!

Да, мы уже сейчас начали понимать ошибки, а в дальнейшем их количество будет расти, но будет поздно их исправлять.

Власти должны думать над тем, как стратегически развивать аграрный сектор, кто должен был получить приоритеты в покупке земли, что это должны быть за люди, какие стимулы предоставить фермерам, чтобы они выкупали землю для создания работы в сельской местности, платили налоги – и тем самым держать украинское село.

2. Сравнительно небольшое количество сделок купли-продажи земли благодаря тому, что почти вся земля находится в аренде. Даже те, кто хотели бы и имеют возможность купить землю – не могут этого сделать, поскольку в среднем люди сдавали землю в аренду на 10-15 лет. Кто даст нормальную цену за землю, если еще 15 лет не сможет ею пользоваться? Продают землю по предложенной цене только те, кому срочно нужны деньги.

Иван Мирошниченко, председатель совета ОО «Бизнес-Варта», народный депутат 8-го созыва («Объединение Самопомощь») 

«Запустить рынок самого ценного актива и не структурировать финансирование, даже банальную ипотеку, считаю самым негативным и нечестным явлением»

1. Рынок начал формировать цены. Юг, зона засухи и без орошения – 750-1000 $/га.

Центр/восток – зона рискованного земледелия – 1300-1600 $/га. Запад, север, центр-зона с достаточными осадками и качественной почвой – 2300-2800 $/га.

Моя позиция такая, что не создание и отсутствие финансовых инструментов для аграриев для выкупа земли является большой несправедливостью и непрофессионализмом власти. Запустить рынок ценнейшего актива и не структурировать финансирование, даже банальную ипотеку, считаю наиболее негативным и нечестным явлением.

Второе – теряем возможность с запуском рынка земли предоставить возможность создания и развития семейных ферм при предоставлении финансирования под собственность земли и паи людям, которые хотят еще работать и рисковать. Также предоставление проектов в направлениях, где семейные фермы были бы конкурентоспособными в определенных нишевых рынках и сферах (теплицы, производство фруктов и ягод, мини молочные фермы, сферы органики, сады и другое) за счет создания прибавочной стоимости собственным трудом на своей земле.

Андрей Демьянович, основатель сервиса Feodal.online 

«Существует большая вероятность официального показа купли-продажи участка по НГО, а на самом деле — проведение совсем другой наличной операции»

1. Основным плюсом, конечно, является возможность купли-продажи земель для товарного сельскохозяйственного производства (паев), которая отсутствовала или осуществлялась «в тени» почти 20 лет. Еще одним плюсом является освещение теневой аренды — эмфитевзисов на 49 лет, обменов и различных схем купли-продажи земельных участков, подпадавших под мораторий. И последний плюс — прозрачность. Это касается и показа операций, и того, как движется рынок земли, возможности прослеживания этого процесса и свободного приобретения участков.

Из минусов – это сложность процесса, в котором большую роль играют нотариусы, которые используют свою необходимость в процессе на свой лад и требуют немалую оплату своего труда. Тяжесть процесса несколько притормаживает рынок земель, поскольку переоформление земельных участков происходит в течение длительного промежутка времени.

Следующий минус — объединение земель в единый сегмент сельскохозяйственного назначения. Земли, которые можно было купить-продать и до открытия рынка земли с достаточно простым процессом (ОСГ), теперь тоже подпадают под процедуру купли/продажи земельных участков.

2. Сейчас отслеживается необъективность именно стоимости проведения операций. Учитывая то, что сейчас в рынке земли участвуют физические лица, существует большая вероятность официального показа купли-продажи участка по НДО, а на самом деле – проведения совсем другой наличной операции.

Кроме того, существует большая проблема с Фондом государственного имущества Украины, который дает экспертную оценку на земельные участки, иногда далекую от реальности, может достигать миллионы гривен за участок для товарного сельскохозяйственного производства. Хотя в законе прописана роль НДО, нотариусы требуют уплаты налогов хотя бы с экспертной оценки. А если в Фонде госимущества автоматизированная система рассчитала астрономическую оценку, то и зарегистрировать отчет экспертной денежной оценки будет невозможно.

Несмотря на все негативные факторы, владельцы земельных участков уже понимают реальную стоимость земли, ведь рынок ее понемногу выравнивает.

3. По моему мнению, это связано с политическим обоснованием. Ведь людям столько раз говорили, почему не стоит продавать землю. Однако граждане поняли объективность рынка и адекватную ее стоимость в размере 10-15 арендных плат.

4. Прежде всего, ошибки взаимодействия с реестрами, когда данные подтягиваются или их нужно исправлять в реестре Госгеокадастра или в ГРРПНМ, но это, скорее всего, не получится делать автоматизировано. Второе — участие нотариусов в процессе. Нужно четкое разъяснение, упрощение процедуры или создание таких условий, при которых нотариусы проводили бы сделку быстрее и дешевле. Тогда рынок оживится.

Автоматизированную оценку Фонда госимущества надо либо устранять из процесса, либо требовать объяснения нотариуса, за что нужно уплатить налог. Такие суммы не предусмотрены покупателями. Гражданин не приобретет землю, которая стоит условно 100 тыс. грн, а согласно экспертной оценке Фонда госимущества – 60 млн. грн.

Владимир Нагорный, руководитель отдела земельной политики и имущественных отношений аграрного индустриального холдинга МХП 

Цена земли априори сейчас не может быть объективной, поскольку сейчас происходят «отложенные сделки»

1. Поскольку такие сделки, по сути, являются формальностью, а состоялись раньше, и, несмотря на необходимость уплаты налогов, практически всегда и без исключения занижается цена сделки. Поэтому мы не можем видеть объективную стоимость земли.

2. Украинцы не пошли продать землю, поскольку она является довольно стабильным источником доходов и зачастую основным.

3. Вал операций сдерживает несколько факторов:

1. Нежелание продавать.

2. Невозможность продавать (нотариусы, сложная процедура, обременение участка арендой и т.д.).

Насчет ошибок — сейчас не могу сказать. Кастрированный рынок — самая большая наша ошибка. Но в ином виде мы бы рынок и не получили.

Леонид Корейба, председатель союза «Центр развития земельных правоотношений в Украине» 

«Этот период не является знаковым. Однако мы сейчас находимся в условиях действующего открытого рынка земель сельскохозяйственного назначения и начинаем пожинать продукты законодательства». 

Негативы рынка:

Иногда арендаторы злоупотребляют своим правом преимущественной покупки земельного участка и объясняют гражданам свое право, как исключительное и единое. Чем уменьшают стоимость земельной доли (пая) и запугивают владельцев участка, что спроса на нее быть не может и не будет. Остается под вопросом — есть ли хорошо, что преимущественное право на покупку имеет арендатор.

Среди негативов рынка является несостоятельность большинства граждан (несмотря на их желание) продать свои паи в случае имеющегося договора аренды. Поскольку договор по закону разрывается с согласия двух сторон.

2. Рыночный парадокс – расхождение интересов со стороны спроса и предложения, или их искажение. Ведь на один и тот же участок не всегда есть спрос или предложение, хотя участок используется и дает прибыль. Есть такие варианты, что арендатор не хочет покупать, ему выгоднее арендовать, а владелец пая готов к продаже. Или наоборот — владелец не продает, арендатор требует. При этом получить за свой товар наилучшую цену владельцу вряд ли сейчас удастся.

3. Цена на земельные доли (паи) является мизерной. И не всегда это оправдано несостоятельностью арендатора в покупке участка. По подсчетам, которые предоставляли ранее (опубликованы в одном из блогов Леонида), выращивание сельскохозяйственной продукции является выгодным. Арендная плата составляет мизерную часть прибыли от сбыта продукции. В связи с этим арендаторы не спешат покупать, не расторгают договоры аренды, поэтому владельцы участков не могут воспользоваться своим правом продажи и ждут окончания срока аренды.

4. Самая большая ошибка всего процесса запуска рынка заключается в почти тотальной неосведомленности владельцев паев. Ситуацию усугубляет информация, которую слышим прямо из зала заседаний Верховной рады и выступлений отдельных депутатов относительно функционирования рынка земли.

Владелец пая должен быть уверен в защите своих прав на землю и возможности распорядиться ею для своей пользы, как лучше. Чего не происходит.

Александр Поливодский, адвокат, партнер Sofiya Law Firm 

«Плюсом открытия рынка земли стало то, что апокалипсиса с отменой моратория, несмотря на опасения многих, не произошло» 

1. Оказалось, что крестьяне массово землю продавать не собираются, а бизнес массово и истерично ее не покупает. Предохранители, которые были установлены на рынке земли, сработали, что является положительным. Поэтапное введение рынка оправдало себя. Положительным также является то, что цена на землю постепенно растет. Это обусловлено ожиданиями продавцов, очевидно, их выход на рынок продажи сейчас происходит в основном в критических для продавцов ситуациях.

2. Цена обусловлена внутренними и международными факторами. Так, в ближайшее время не стоит ожидать, что земля в Украине будет дороже, чем в Польше или странах северной Европы. Однако перспектива роста есть, поскольку сейчас корпоративный капитал (юридические лица) не допущены к рынку земли сельскохозяйственного назначения. Однако после 2024 г. это произойдет, что повысит цену. В дальнейшем рост будет зависеть от того, будут ли допущены к этому рынку иностранцы.

3. Украинцы не спешат продавать, поскольку выжидают роста цены, с одной стороны. А с другой — сдавать в аренду им тоже выгодно. При этом происходит рост арендной платы. Арендаторы повысили размер платежей ради стабильности собственных земельных банков.

4. Ошибки на рынке земли имеются, однако они являются такими, которые могут быть устранены: не урегулированы пробелы, отсутствие всех составляющих элементов рынка. Однако работа над этим продолжается. Сейчас едва ли не ежемесячно принимаются законы или важные подзаконные нормативные акты, что, по моему мнению, может закрыть проблемы. Недостатком, например, стал вопрос определения рыночной цены продажи. Однако это скорее проблемы роста, потому что могут быстро решиться. Следовательно, мое видение рынка скорее оптимистично.

Геннадий Супиханов, экс-руководитель ГП «Мурафский карьер» 

«Для покупателя цена на землю объективна и даже завышена. Для продавца — наоборот» 

Плюсы:

возможность собственников, в конце концов, свободно распоряжаться активом;

со временем увеличение объема инвестиций в аграрный сектор экономики;

100% — маркер для наших иностранных партнеров.

Минусы:

сложная процедура купли-продажи;

высокая стоимость оформления договоров и нотариальных услуг;

сложности в работе нотариата;

несовершенство земельного кадастра, как следствие – куча накладок и самовольных захватов.

Сформированная за 3 месяца цена может считаться как объективной, так и необъективной.

Для покупателя она объективна и даже завышена. Для продавца — наоборот.

Вообще, результативная работа над исправлением «минусов» начиная с п. 1. существенно повлияла бы и на цену предложения, и на ее качество, соответственно подтянув уровень и цену спроса.

В любом случае, рынок земли эволюционно будет развиваться с постепенным увеличением уровня стоимости актива. Обязательно следует учесть «мины замедленного действия», которые могут сработать в средне — и долгосрочной перспективе. А именно: отсутствие четкого регулирования и контроля, в том числе со стороны государства над функционированием рынка семенного материала и защиты интеллектуальной собственности на сорта растений.

Богдан Костецкий, партнер в компании «БарваИнвест» 

Пока единственный плюс — тот факт, что рынок земли, наконец, функционирует

1. Избавились от страхов, что все сейчас распродадут за бесценок. Основное — земля стала закладным инструментом. Минус в том, что доступ к финансированию под такой залог очень ограничен. Не хватает долгосрочных государственных программ по финансированию. Также сам процесс оформления продажи земли является достаточно длительным и громоздким. Кое-кто из нотариусов отказывается от сопровождения оформления. Впрочем, такие осложнения при переоформлении связаны с предохранителями, заложенными в законе «О рынке земли».

2. Цена земли не кажется объективной. В течение ближайших лет увидим рост со 1500-2500$ до $5000 и выше. Это и является основной причиной неготовности к продаже. Те небольшие объемы, что сейчас продаются — вынужденные продажи, обусловленные разнообразными личными обстоятельствами.

3. Необходимо обеспечить доступ к льготному долгосрочному финансированию для мелких и средних землевладельцев.

Дарья Панченко, помощник частного нотариуса Ковельского районного нотариального округа Волынской области 

1. Продавать землю решили только те, у кого была острая потребность в деньгах, скажем, на лечение или в связи с какими-то насущными потребностями. Или же официально оформляют свои отношения те, кто давным-давно взял деньги у арендатора за эти паи наперед (например, на свадьбу детей/похороны/надо было выплатить компенсацию за ДТП или что-то подобное), а сейчас лишь появился инструмент, как продать легально, но таких людей не много.

Ошибки:

Для покупателей земли — прежде всего это легализовать доходы. Первое, что спрашивает нотариус у фермера, что как тот подтвердит источники происхождения средств, чтобы приобрести эту землю. Поэтому декларации — это необходимость. К тому же такие проверки скоро будут и в отношении всех договоров купли-продажи любого имущества, а не только сельскохозяйственной земли.

Для продавцов земли — упорядочить документы. Часто земля не зарегистрирована, наследство не оформлено, а люди об этом не знают. Или же приходят продавать, а оказывается, что человек находится в реестре должников за какие-то давным-давно неуплаченные штрафы и взыскания – и фермеру приходится закрывать эти вопросы в исполнительной службе.

2. Понятия не имею, потому что мы не имеем доступа к информации, сколько денег реально уплачено за пай. В договоре указывается обычно сумма, не меньше нормативно-денежной или экспертной оценки, и эта стоимость безналичным способом перебрасывается между сторонами.

3. Потому что на самом деле украинцы учатся ценить свою собственность и ждут заоблачную цену за свои гектары. А не продают скорее потому, что арендаторы не предлагают купить. Аграрным производителям выгоднее арендовать, чем покупать, и у многих еще руки не дошли до этого вопроса. И вряд ли дойдут в ближайшее время с такими ценами на удобрения, химию и все остальное.

Сейчас нужно вдвое больше оборотных средств вбросить в посевную, например. А средства на покупку земли же должны быть официальные. Поэтому люди, на самом деле, готовы продавать, однако никто не предлагает, и они смотрят друг на друга – что сделает сосед. Бума не будет, все будет очень постепенно.

Дмитрий Ливч, руководитель аналитического направления Центра экономического восстановления (ЦЭВ), советник премьер-министра Украины  

Первым безусловным плюсом является то, что рынок земли, наконец, заработал, и миллионы украинцев получили право распоряжаться своей частной собственностью

1. Хотя украинцев годами пугали, что после открытия рынка землевладельцы сразу же продадут свою землю за бесценок, за эти 100 дней мы такого не увидели. Наоборот, сейчас спрос на землю сильно превышает предложение, украинцы не спешат продавать свои участки.

В то же время небольшое количество сделок по купле-продаже земли является и ключевым минусом первых месяцев реформы. Украинцы не готовы сразу продавать свои участки, ожидают роста цены. По данным Министерства аграрной политики и продовольствия Украины, по состоянию на 8 октября 2021 года было заключено 27 568 соглашений на общую площадь 68 540 га. На низкое количество сделок влияют и ограничения, которые действуют на рынке – не более 100 га “в одни руки”, без доступа юридических лиц и нерезидентов.

2. В сложившихся условиях цена является объективной, ведь здесь действуют законы спроса и предложения. Конечно, в будущем цена будет расти умеренными темпами, однако значительного увеличения стоимости следует ожидать только в случае снятия имеющихся ограничений (ближайшее планируется уже в 2024 году – открытие доступа к рынку для юридических лиц с ограничениями максимальной площади в 10 000 га).

3. Сейчас рынок земли только открылся, а потому землевладельцы довольно осторожно относятся к идее продажи земельных участков, ожидают роста стоимости своих паев. Конечно, со временем объемы операций по купле-продаже участков будут расти. Этому будут способствовать и увеличение максимального объема земли, которую можно приобрести “в одни руки”, и доступ к рынку юридических лиц, и потенциальный доступ для нерезидентов.

4. По моему мнению, сейчас не стоит говорить об исправления серьезных ошибок, ведь рынок только начал работать. Нужно время, чтобы люди увидели, что можно доверять и что они могут выиграть от его функционирования. В долгосрочной перспективе, конечно, снятие ограничений позволит ускорить развитие рынка и принести лучший эффект для экономики страны.

Ольга Матвеева, директор ОО «Бизнес-Варта» 

«Я бы не спешила называть это рынком с классическими его признаками»

1. Мы получили доступные узаконенные права и набор еще несовершенных инструментов для правовой смены собственников земли сельскохозяйственного назначения. Но мы не получили доступных средств обращения земель, а именно денег (или других эквивалентов), которые и сформируют рынок в классическом его проявлении. Поэтому я бы не спешила называть это рынком с классическими его признаками.

Рынок земли действительно мог бы дать толчок для стремительного обогащения села и граждан, государства. Но значительная часть времени властью уже потеряна. Если не произойдет оперативных изменений для формирования действительно рыночных отношений – по моему мнению, мы перейдем черту, с которой не вернемся. А если и вернемся, то, как показывает история, решительными, но радикальными методами, что нам не нужно.

2. Одним из значительных предохранителей функционирования цивилизованного рынка является верховенство права, набор эффективных инструментов защиты своей собственности и восстановление нарушенных прав собственников.

Существенных изменений и преобразований в нормотворчестве или же правоохранительной и судебной системах я не вижу. Однако вижу десятки рисков для потери собственности, искусственного блокирования хозяйственной деятельности, что тоже приводит к потере активов. Рядом с этим идут годы, потраченные на возможное возвращение своих прав без справедливого несения ответственности.

Инна Метелева, руководитель общественной платформы «Аграрный политический диалог «Аграрный совет» 

«На рынок выходят лишь отдельные продавцы, и он не приобрел полноценного функционала»

1. Главный плюс – это что рынок все же заработал. На рынок выходят лишь отдельные продавцы, и он не приобрел полноценного функционала. Это дает дополнительное время государственным органам и структурам, нотариусам, банкам увидеть технические сложности и возможности для урегулирования к моменту полноценного запуска рынка земли.

Усложненные регистрационные действия формируют высокую стоимость оформления таких сделок. Относительно финансирования, неделю назад на панельной дискуссии относительно банковского финансирования рынка земли при участии украинских и международных банков прозвучали четкие тезисы, что банки готовы финансировать такие сделки, но отсутствуют обращения, и продавцы закрывают сделки собственными средствами.

2. Поскольку рынок земли на сегодня – это отдельные соглашения и отсутствует большой объем предложений, особенно о приобретении участков размером больше, чем один пай, говорить, что цена уже является рыночной, рановато. Действующий уровень цен был прогнозирован накануне открытия.

Сейчас имеем ситуацию, что спрос превышает предложение, но имеющиеся предложения не являются достаточно качественными и массовыми, чтобы сформировать справедливую рыночную стоимость. Сравнение с другими странами в десятки тысяч долларов, которые приводят аналитики и средства массовой информации, не являются релевантными для Украины к моменту, пока не будет сформирован собственный внутренний рынок спроса и предложений.

3. Из того, что я наблюдаю и общаюсь с участниками рынка, подавляющее большинство владельцев земельных участков, не нуждается в продаже, потому что это все-таки актив, ценность которого в перспективе будет только расти. Отдельные сделки являются вообще тестовыми. Например, имея тоже в собственности участок сельскохозяйственного назначения, я не рассматриваю продажу вообще, а наоборот, заинтересована приобрести соседние участки, если будут выставляться для продажи, потому что считаю это выгодной инвестицией по сравнению с другими активами в Украине.

Юридические лица – аграрные компании сейчас имеют финансовые программы для своих работников по выкупу земельных участков, но востребованность и активность тоже низкая. Юридические лица ожидают полноценного открытия рынка земли, хотя на сегодня заинтересованы также в долгосрочной аренде и предлагают дольщикам достаточно выгодные условия на этот счет.

4. Большой перечень замечаний относительно регистрационных сложностей подготовили нотариусы. Также одним из важных участников этого рынка является государство, которое владеет сельскохозяйственными землями государственных и коммунальных предприятий, и в настоящее время вносятся изменения в законодательство относительно условий и процедур распайки этих земель.

Еще не проголосованы законопроекты о консолидации земель и создании фонда гарантирования фермерских кредитов под покупку земли. Вообще полноценно рынок земли еще не заработал, потому что малый объем предложений и соответственно сделок, и потребности в совершенствовании процедур и законодательного поля будут еще добавляться.

Елена Коробкова, исполнительный директор Национальной ассоциации банков Украины (НАБУ) 

«Первые кредиты на покупку земли начали выдавать и банки, хотя ажиотажа нет» 

1. Несомненным плюсом является сам факт, что начаты работы рынка земли сельскохозяйственного назначения. Сделки заключаются, а их участники и нотариусы приобретают важный опыт. Первые кредиты на покупку земли начали выдавать и банки, хотя ажиотажа нет.

Сложности связаны в основном с громоздким механизмом оформления купли-продажи земли и проверкой установленных Земельным кодексом ограничений. В частности, относительно владения землей и преимущественных прав определенных законом категорий покупателей приобрести определенный участок. Процесс новый для нотариусов, не автоматизирован и отнимает много времени. Это ограничивает пропускную способность системы и предопределяет относительно высокую стоимость оформления сделок.

Отдельно стоит упомянуть о проблеме с модулем оценки единой базы данных отчетов об оценке, которая некорректно работает в отношении некоторых земельных участков, особенно «неформатных». Например, значительно меньше среднего размера или расположенных в пределах населенных пунктов. Иногда модуль завышает стоимость отдельных участков в разы по сравнению с реальными договоренностями сторон, и в то же время эта оценка должна учитываться как индикатив в определении размера налогов, что иногда может лишать сделку какого-либо экономического смысла.

Однако эти сложности не являются чем-то совершенно неожиданным для механизмов, которые фактически впервые испытываются на практике.

2. Если продавцы и покупатели находят друг друга и заключают сделки, то цена объективна для тех ограниченных условий, в которых рынок начал работу. Однако ориентироваться на текущие цены в долгосрочной перспективе также не стоит – по мере наработки опыта и налаживания процессов оформления сделок объемы будут расти, соотношение спроса и предложения может меняться, что будет влиять и на динамику цен. Еще больших изменений можно ожидать после открытия рынка земли для покупателей – юридических лиц. Напомню, что это произойдет в 2024 году.

3. Большинство владельцев земельных участков, не спешит с продажей, поскольку ожидает роста цен в перспективе. И эти ожидания не безосновательны, ведь к рынку временно не допущены основные потенциальные покупатели – производители – юридические лица. Сегодня они формируют часть спроса через своих владельцев — физических лиц и менеджмент, но объемы этого спроса очень ограничены.

Еще одна причина заключается в пока слабой пропускной способности системы оформления сделок на рынке земли – часть сделок «зависает» в очередях к нотариусам. Но этот фактор, вероятно, потеряет актуальность уже в перспективе нескольких следующих месяцев.

4. Сейчас «работа над ошибками» происходит на постоянной основе. Раз в месяц в онлайн-формате под председательством министра аграрной политики собирается Земельный штаб с участием Госгеокадастра, Нотариальной палаты и деловых ассоциаций, в том числе и НАБУ. Кроме того, участники Земельного штаба постоянно контактируют через мессенджеры. Это дает возможность оперативно выявлять недостатки механизмов рынка и реагировать на них.

Так, уже сегодня готовятся определенные законодательные изменения относительно преимущественного права выкупа земли, продолжается сбор информации о случаях некорректной работы модуля оценки единой базы данных отчетов об оценке и тому подобное.

Дмитрий Скорняков, генеральный директор HarvEast 

«Я считаю, что пока нет рынка как такового, поэтому нет ни плюсов, ни минусов» 

Все ждали, что предложение будет ориентировочно 5% рынка, а оно сейчас составляет где-то 0,05%. Проходят лишь отдельные сделки, например владелец земельного участка, желает купить авто или что-то другое и продает землю, чтобы иметь необходимые средства. Мы с коллегами по аграрному бизнесу обсуждали причины этого явления и сошлись во мнении, что основной объем продавцов земли уже решил свои вопросы ранее через договоры эмфитевзиса. Поэтому и имеем небольшое количество предложений земли на продажу.

Также мы видим, что не оправдались опасения многих о продаже земли за бесценок, как только рынок откроется. Иными словами, популисты в очередной раз ошиблись.

То, что происходит сейчас — нормально. Медленный старт работы рынка нивелировал все риски, которые декларировали и землевладельцы, и фермеры, и крупные аграрные компании. И это хорошо для формирования самого рынка и условий его функционирования.

2. Цену продажи земли, которую имеем сегодня, в большинстве случаев, считаю, достаточно адекватной.

3. Есть проблемы в работе нотариусов: в некоторых регионах совсем не регистрируют сделки купли-продажи земли, у других какие-то космические цены на такие услуги, третьи – не имеют от Министерства юстиции нужных объяснений относительно некоторых вопросов и нюансов. Кроме этого, мы столкнулись с ситуацией, когда нотариус осуществляет неправомочные действия. А причина всего этого одна — профильное министерство как-то долго готовилось к открытию рынка земли, но многие вопросы работы нотариата не отработало. И сейчас все это надо исправлять.

Есть еще один важный вопрос – завышенная оценка сельскохозяйственной земли, которая расположена вблизи крупных городов. Например, в Киевской, Черниговской областях. Земельные паи почему-то оценивают, я предполагаю, опираясь на стоимость земли под застройку в этом регионе, и выдают неоправданно высокую оценочную стоимость. Это также надо исправлять.

Андрей Мартин, заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины» 

«Нет никаких массовых «скупок» сельскохозяйственных земель мифическими олигархами и иностранными корпорациями» 

Самая главная положительная тенденция заключается в том, что рынок сельскохозяйственных земель тихо и спокойно заработал. Нет никаких массовых «скупок» сельскохозяйственных земель мифическими олигархами и иностранными корпорациями. Все транзакции можно наблюдать в открытом мониторинге. Общественные фобии неумолимо уходят в прошлое, а политики-популисты будут иметь на одну тему меньше истерических заявлений.

Какие-то негативные тенденции отметить довольно сложно, однако, возможно, система проверки приобретателей прав на земельные участки оказалась несколько сложной, а нотариальные услуги, соответственно, дороже, чем надо. Однако думаю, со временем конкуренция между нотариусами все исправит. Разочаровал модуль определения оценочной стоимости Фонда государственного имущества Украины — он так и не научился правильно оценивать сельскохозяйственные земли, а потому стоит обращаться к профессиональным оценщикам земельных участков.

2. Цена, которую в рамках честной договоренности самостоятельно определяют продавец и покупатель, всегда будет объективной. Поскольку средняя рыночная стоимость сельскохозяйственных земель существенно выше нормативной денежной оценки, установление законодателем «минимальной цены» не стало искажать рыночное ценообразование.

Определенным недостатком официальной ценовой статистики является то, что многие земельные участки вокруг больших городов сейчас продаются под цели девелопмента (абсурдного запрета на изменение целевого назначения уже, наконец, также нет), а это становится причиной того, что номинально сельскохозяйственный участок продают по цене жилой или коммерческой застройки. Такие соглашения при проведении мониторинга надо не принимать во внимание, а усредненная цена гектара сельскохозяйственных земель станет несколько ниже, однако будет более адекватной.

3. Собственно, если верить социологии, украинцы и не собирались устраивать массовую распродажу. Рядовой владелец паевого земельного участка вовсе не собирается его продавать, ведь доходы от сдачи участка в аренду сейчас будут выше банковского депозита, а участок был и остается прибыльным активом, который потом можно передать по наследству.

Продают земельные участки в основном те, кому они стали уже совсем не нужны – чаще всего это дети и внуки бывших владельцев, которые уже давно живут в городах или за границей и не имеют ни времени, ни желания заниматься унаследованной «земельной собственностью» – им интереснее получить за участок живые деньги. То же касается одиноких владельцев преклонного возраста — для них логичнее и правильнее продать участок при жизни и использовать полученные деньги на улучшение собственного благосостояния, чем после смерти, де-факто, вернуть землю в коммунальную собственность.

4. Надо понемногу задумываться над дальнейшей либерализацией рынка сельскохозяйственных земель, ведь слишком жесткое регулирование не всегда показывало свою оправданность. Некоторые виды сельскохозяйственных земель, например, садовые участки, должны быть выведены из-под сложных проверок, которые значительно удорожают транзакции. В Украине тысячи владельцев обычных садовых участков, начиная с 1 июля, с разочарованием обнаружили, что процедура продажи участка стала значительно сложнее.

Нужно, по крайней мере, частично разрешить продавать государственные и коммунальные сельскохозяйственные земли – прежде всего, те, которые заняты частными зданиями и сооружениями. Ведь логики в таком запрете нет – предприниматель имеет в частной собственности элеватор или животноводческую ферму, но землю под зданием приобрести не может.

Надо также в дальнейшем работать над автоматизацией и упрощением процедур проверки покупателей земельных участков – поиск информации по реестрам и расчеты должна делать автоматизированная система, а не нотариус.

Анатолий Косован, управляющий партнер юридической фирмы «Kosovan Legal Group» 

«На рынке не произошло глобального коллапса при отмене моратория» 

Плюсы:

1. Сам по себе факт запуска рынка сельскохозяйственных земель без учета параметров его функционирования – безусловно, является чрезвычайным достижением и самым большим плюсом.

2. Следующим положительным моментом является то, что на рынке не произошло глобального коллапса при отмене моратория. Однако привели к этому отнюдь не подготовленность инфраструктур и ее участников, а как раз наоборот. Однако на этом, пожалуй, можно и закончить с положительными моментами.

Что касается минусов, то они такие:

1. Неподготовленность и низкая осведомленность нотариусов по сопровождению сделок с сельскохозяйственными землями. Особенно это ощутимо в районных нотариальных округах, где и осуществляется подавляющее большинство сделок по указанным землям. До сих пор существуют регионы, где покупатели не могут найти нотариусов, которые бы согласились заключать такие сделки.

А во многих регионах таких нотариусов один — два, что ощутимо замедляет заключение сделок и подталкивает стороны искать возможности для заключения договоров в других нотариальных округах.

2. Не достаточно четкое урегулирование на законодательном уровне вопроса отказа арендатора от преимущественного права приобретения арендованного земельного участка. В связи с этим почти никто из нотариусов не соглашается принять такой отказ с целью ускорения процесса продажи земли. Взамен распространенной является практика, когда нотариус соглашается исключительно на расторжение договора аренды, перед сделкой по купле-продаже участков, и обратным заключением аренды после закрытия сделки. Однако такой способ несет для арендатора, в том числе и определенные риски.

3. Недостаточная осведомленность нотариусов о порядке регистрации передачи преимущественного права приобретения земельных участков, в связи, с чем такие действия редко где регистрируются и стороны вынуждены идти путем, описанным в предыдущем пункте.

4. Неосведомленность нотариусов в обязанности по фиксации в реестре стоимости продажи земельных участков. В связи с этим лицо, обладающее преимущественным правом, если оно отказалось от покупки участка из-за высокой стоимости предложения, не имеет возможности свободного доступа к информации о том, за какую же стоимость все же был продан участок и не нарушены ли при этом его права.

5. Еще одним негативным последствием является невозможность проведения оценки оценщиками на основании сравнения стоимости аналогичных земельных участков, потому что стоимость, указанная на разного рода маркетплейсах, является исключительно ценой, по которой участки предлагаются к продаже, а реальная стоимость по соглашению как раз должна отражаться в реестре.

6. Ограничения, которые действуют на рынке земли, были распространены на все земли сельскохозяйственного назначения, большинство из которых товарного производства как вида деятельности отношения не имеют. В результате довольно не единичны случаи, когда продажа частной усадьбы или дачи подпадает под требования закона и соответственно усложнены процедуры продажи.

Также существуют ситуации, когда на сельскохозяйственных землях расположены промышленные объекты сельскохозяйственного назначения, что не дает владельцам возможности для их продажи другим юридическим лицам, даже в рамках собственной корпоративной структуры.

Объективность цены.

На этом этапе очень рано говорить о рыночной стоимости лишь потому, что полноценного рынка еще нет. Абсолютное большинство продаж земельных участков – это их отчуждение собственником арендатору без поиска каких-либо альтернатив. Да, конечно, в определенных регионах устанавливаются правила и соответствующая стоимость, однако обычно это является искусственно созданная оценка самими арендаторами, и при наличии полноценной конкуренции стоимость того же участка могла бы быть выше.

Опять же, достаточно большое количество участков продается по минимально возможной по законодательству стоимости – нормативно-денежной оценке. В связи, с чем достаточно трудно определить реальную стоимость такой сделки и соответственно земельного участка.

Для отсутствия перегрузки системы количеством сделок есть два объяснения:

1. Отсутствие отложенного предложения.

Все годы существования моратория собственники, которые хотели продать свои участки, находили с арендаторами пути выхода. Они были разные: под доверенности и завещания, под долгосрочные эмфитевзисы и аренду, но собственник фактически получал желаемую стоимость за землю. Таким образом после открытия рынка с предложением вышли только те собственники, которые на тот момент не получили ничего за свои земли, однако ожидание рынка не откладывало возможность для условной продажи, поэтому и вала предложений не произошло.

2. Низкая пропускная способность нотариусов.

Даже при низком предложении многие покупатели по всей Украине жалуются, что не имеют возможности приобретать участки, как только они им предлагаются, и эта очередь на ожидания все растет. Именно это побуждает стороны искать возможности оформления сделок в других регионах, таких как Киев.

3. На доработку можно посоветовать все те вопросы, которые были вынесены в недочеты.

Добавить к этому можно отсутствие органа и четкой ответственности за осуществление расчетов за земли в наличной форме. Ведь сейчас выполнение такого обязательства ничем не обеспечено. В связи с этим, при наличных расчетах за землю в контракте может быть указана одна сумма, а уплаченная по факту совсем другая. Этот пробел дает возможность предложить арендатору для покупки участок с завышенной стоимостью, а в дальнейшем указав в договоре именно ее, рассчитаться меньшей суммой.

Анатолий Мирошниченко, первый заместитель председателя Госгеокадастра 

«На мой взгляд, рынок функционирует в целом нормально – настолько, насколько позволяет его формат, определенный парламентом. Это позитив»

Негатив — это то, что сейчас наша экономика, на мой взгляд, нуждается в более либеральных правилах на рынке земли. Сложившаяся цена соответствует современному соотношению спроса и предложения.

Либерализация правил на рынке земли приведет в дальнейшем к существенному повышению цены, через консервативный формат рынка, избранный парламентом в результате общественного компромисса. Такой формат ограничивает спрос, а ограниченный спрос негативно влияет на цену. Поэтому часто даже тогда, когда на землю есть покупатель, владельцы не готовы продавать по тем низким ценам, которые сложились.

На мой взгляд, есть потребность в досрочной либерализации рынка, не дожидаясь 1 января 2024 года. Надеюсь, это станет возможным, когда все увидят, что после 1 июля 2021 года ничего ужасного в Украине не произошло, наоборот, открытие рынка положительно повлияло на экономику. Если парламент не найдет возможностей для радикальной либерализации (с точки зрения круга покупателей), хотелось бы, чтобы были либеральные хотя бы правила о проверке приобретателей, что упростило бы и удешевило бы заключения договоров.

Есть что поправить и на уровне применения права — речь идет о взаимодействии Государственного земельного кадастра и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, внедрение нового функционала ведения Государственного земельного кадастра, совершенствование работы модуля электронного определения оценочной стоимости Фонда государственного имущества Украины, который используется для определения оценочной стоимости земельных участков (что влияет на налоговые платежи при отчуждении) и др.

Источник: AgroPolit.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.