Какие технологии и материалы используют при строительстве, чем они отличаются и на что стоит обращать внимание при покупке жилья.
В начале сентября киевлян всколыхнула новость о пожаре в одной из многоэтажек Киева. На 24-м этаже дома, возведенного в 2014 году, загорелась квартира. Самым большим шоком стали кадры, на которых видно, как из окна горящей квартиры вылезла женщина и ждала помощи, стоя на кондиционере.
Спасателям пришлось потратить немало времени, чтобы подъехать к зданию, где двор был запаркован автомобилями. А из-за отсутствия надлежащего давления во внутренней сети водоснабжения дома пожарным пришлось прокладывать рукавные линии к месту пожара.
Это всего лишь один пример. Пренебрежение правилами пожарной безопасности – не единственная претензия, которую озвучивают покупатели квартир в новостройках к застройщикам. Инвесторов беспокоит низкое качество выполненных работ, экономия на строительных материалах, плохая звукоизоляция, облезлые фасады и многое другое.
Можно ли оценить качество построенного жилья «на глазок»? На какие детали рекомендуют обращать внимание эксперты при покупке квартиры? Правда или миф, что «сталинки» и «хрущевки» лучше по качеству по сравнению с современными «микитаськами»? Об этом пойдет речь дальше.
Признаки качественного дома: с чего надо начинать
Прежде чем оценивать качество строительных работ в доме, инвестор должен проверить разрешительную документацию и репутацию самого застройщика, напоминает президент Конфедерации строителей Лев Парцхаладзе. После этого «домашнего задания» можно переходить к оценке качества жилья.
«Я рекомендую потенциальным инвесторам лично посещать строительные площадки перед тем, как заключать договор на приобретение квартиры. Если есть возможность увидеть именно объект – это идеальный вариант», – говорит директор инновационного технологического центра промышленно-строительной группы «Ковальская» Виктория Спивак.
Если дом находится на стадии фундаментных работ, эксперты рекомендуют наведаться в дома в предварительной очереди строительства или на другие объекты, построенные этой компанией.
«Попав в дом, в первую очередь обращайте внимание на вещи, с которыми вам, как жителю, придется сталкиваться ежедневно, но на которые вы повлиять в дальнейшем с целью улучшения не сможете. Речь идет об отделке мест общего пользования, лестничные клетки, лифтовые площадки и лифты, придомовую территорию, систему теплоизоляции фасада», – добавляет Спивак.
Она рекомендует обращать внимание на мелочи, такие как отсутствие трещин, выпуклых частей на штукатурке, наплывов бетона или сколов на бетонных конструкциях.
«Если в отделочных работах вы заметите много небрежностей, то будьте уверены, что под слоем штукатурки находится на менее небрежно сделанный монолитный каркас, который в отличие от штукатурки несет не декоративную ценность, а конструктивное нагрузки», – предупреждает эксперт.
Главный инженер департамента организации строительства и эксплуатации холдинговой компании «Киевгорстрой» Олег Регида соглашается с коллегой.
«Если соблюдены все требования ГСН, то покупатель получит качественную недвижимость. Если были нарушения, то их довольно часто видно невооруженным глазом – трещины на стенах, облупленная плитка, плохо покрашенный фасад и места общего пользования», – сообщил Регида.
Также строители рекомендуют обращать внимание на то, насколько качественно выполнены работы по монтажу окон, дверей, радиаторов отопления, разводке коммуникаций электро — и водоснабжения. Парцхаладзе советует не исключать человеческий фактор и рекомендует принимать жилье с экспертами-строителями.
О технологии строительства: из чего состоит дом
Самой распространенной технологией строительства в Украине на сегодняшний день является монолитно-каркасная система. Монолитная технология предусматривает этажное поднятие опалубки вокруг металлического каркаса, в который заливают раствор бетона.
«Монолитный многоквартирный дом можно строить год. Срок эксплуатации такого дома может составлять до 150 лет по сравнению с 50-70 годами эксплуатации панельных высоток», – объясняет главный архитектор KYB Architects Екатерина Приходько.
Среди преимуществ специалист выделила неограниченность в этажности, скорость возведения дома, стойкость к образованию трещин и возможность выбирать различные варианты планировочных решений, не затрагивая несущие конструкции, которые обычно размещаются по периметру квартиры.
Стены дома возводятся из кирпича, газовых блоков или бетонных блоков, или из комбинации этих материалов в зависимости от конструкции и функционального назначения стен.
Технология строительства панельного дома напоминает сборку конструктора – здание собирается из уже готовых бетонных плит. Стыки между панелями заделываются раствором цемента. «Главным их преимуществом является более быстрое строительство по сравнению с кирпичными и монолитными высотками», – рассказывает главный инженер KYB Architects Юрий Бойко.
За счет низкой себестоимости материалов в таких многоквартирных домах снижается стоимость жилья. Первичный ремонт не требует особых усилий и финансовых затрат.
«С проблемами жильцы столкнутся, если захотят изменить планировку квартиры. Сделать это будет крайне сложно, поскольку большинство стен панельного дома являются несущими. Второй «минус» — низкий уровень звуковой и теплоизоляции из-за небольшой толщины панелей», — рассказал Бойко.
Регида из «Киевгорстроя» говорит, что одна из главных проблем панельного домостроения – обеспечение теплоизоляции и герметизации межпанельных швов.
«Если эти работы выполнены некачественно, дом может сильно терять тепло или наоборот, нагреваться в теплое время года. Также имеет место попадание влаги внутрь. Как следствие — грибок», — рассказал главный инженер департамента организации строительства и эксплуатации КМС.
Дома из кирпича. По сравнению с прошлым десятилетием современные застройщики возводят меньше домов из кирпича. Связано это, прежде всего, с высокой стоимостью материалов и ростом затрат из-за продолжительности строительных работ.
«Строительство кирпичного дома высотой от 9 до 20 этажей занимает минимум 1,5-2 года. В то время как панельную многоэтажку можно «собрать» за 9-12 месяцев», – объясняет главный архитектор проекта KYB Architects Роман Кравченко.
Архитекторы утверждают, что сейчас получают считанные запросы на проектирование кирпичных многоэтажек. Такое жилье по качеству в разы лучше аналогов, построенных из других материалов, и относится к премиум-сегменту.
Материалы, используемые в монолитных домах
Кирпич используется не только в качестве отдельного стройматериала, но и как «наполнение» монолитно-каркасных домов. Он считается наиболее экологически безопасным стеновым материалом.
Кирпич бывает нескольких видов: силикатный, изготовленный из извести и песка, и керамический, изготавливаемый из глины путем обжига в специальной сушильной камере при температуре 1000 градусов. У каждого вида кирпича своя теплопроводность, срок годности и применение.
Керамический кирпич бывает полнотелый и пустотелый. Пустотелый кирпич еще называют керамоблоками или кератермом. Для полнотелого кирпича используют только глину, а при использовании пустотелого добавляется еще древесные опилки, рассказал ЭП Регида.
Работа с кирпичом требует определенной квалификации мастеров. «Кладка кирпича — это сравнительно длительный процесс, влияющий на общие темпы строительства. В частности по этой причине большинство застройщиков отдают предпочтение в строительстве мелкоштучным строительным блокам», — рассказывает Виктория Спивак из «Ковальской».
Блоки в зависимости от материала изготовления делятся на керамические, газобетонные, пенобетонные, керамзитобетонные, бетонные и шлакобетонные.
Газовый блок – легкий, но в то же время крупный материал, который состоит из кварцевого песка, алюминиевой пудры, извести, цемента и воды. В результате взаимодействия компонентов образуются поры, благодаря которым материал становится легким и теплым.
Специалисты говорят, что по своим физическим свойствам газобетон подобен дереву – это материал, который «дышит», экологически чистый и теплый. Как и дерево, его, легко пилить и сверлить. Именно поэтому в большинстве случаев застройщики предпочитают именно его. Впрочем, у газоблока так же есть свои «плюсы» и «минусы».
«Блоки из газобетона хорошо держат тепло, но недостаточно защищают от шума, поэтому в качественных многоэтажных домах используются в основном для межкомнатных перегородок», – говорит Спивак.
Инженер-проектировщик Дмитрий Макогон обращает внимание, что газоблоки не держат на себе тяжелую мебель. «Если во время ремонта вы много раз «сверлите» стену и что-то там будете крепить, то лучше выбирать кирпич», — отмечает он.
Бетонные и керамзитобетонные блоки – также легкие и пористые строительные материалы, с высокими показателями прочности. Материал ценится экологическими характеристиками. Однако инвесторы квартир, построенных из керамзитобетона, часто жалуются на плохие звукоизоляционные качества.
Пожарная безопасность
Пожарная сигнализация нужна для предупреждения об огне или задымлении в здании, что помогает ускорить эвакуацию людей, и этим лучше не пренебрегать. Требования к пожарной безопасности растут вместе с высотой дома.
Эксперты рекомендуют тщательно проверять, как устроена система пожарной безопасности дома, в котором вы планируете купить квартиру.
«Застройщики должны устанавливать систему пожаротушения, и они выполняют это требование. Но проблема в том, что часто система может не подключаться. Я вижу, что во многих жилых комплексах датчик не подключен», – предупреждает Макогон.
Эвакуация жильцов происходит по лестнице, поскольку во время пожара лифты обесточиваются. Специалисты отмечают, что лестничная клетка должна быть с подпором воздуха. Наличие этого физического явления можно проверить, просто открыв дверь.
«Когда выходишь, например, с паркинга, и там «тугие» двери, которые трудно открыть? Это подпор воздуха, который не дает задымлять лестницу», – объясняет Макогон.
Он говорит, что наиболее заинтересованными в надежной системе пожаротушения должны быть жители верхних этажей. Но многие пренебрегают своей безопасностью. «Бывает, люди сами срезают датчики дыма, потому что «дизайн портит», – жалуется инженер.
Энергоэффективность
Высокий уровень энергоэффективности – одно из главных преимуществ новых домов по сравнению со старым жильем. Наружное утепление, счетчики тепла и горизонтальная схема разводки отопления дают возможность экономить на обогреве домов.
В качестве наружного утеплителя используют минеральную вату или пенопласт. Минеральная вата более экологичная и негорючая. Использование пенопласта ограничено государственными строительными нормами.
«Пенопласт может гореть или тлеть, он токсичен и выделяет стирол в случае нагрева. Важна и толщина утеплителя – чем больше, тем лучше», — отмечает Макогон.
Звукоизоляция, планировка, благоустройство
Самые большие жалобы от покупателей квартир поступают на хорошую проводимость шума. Ссоры соседей слева и плач детей соседей справа слышны из-за некачественных или дешевых стройматериалов, говорят эксперты.
«Есть два типа шума — воздушный и ударный. Газоблок — это легкий материал и хорошо гасит ударный шум, но плохо гасит воздушный. Бетон или кирпич – наоборот», – рассказывает Макогон. По его словам, общие с соседями стены можно дополнительно изолировать и стоит это не очень дорого».
Спивак из «Ковальской» рекомендует изучать проектную документацию объекта, изучать классы строительных материалов и следить за тем, чтобы застройщик придерживался документов. Это поможет избежать проблем с неудовлетворительным качеством строительства.
Лев Парцхаладзе напоминает, что принятые недавно государственные строительные нормы ставят более высокие требования и по качеству ограждающих конструкций, и по звукоизоляции.
«Однако проверить качество могут только люди со специальным образованием — со стороны государства эту функцию выполняют инспекторы Государственной инспекции градостроительства, а потребитель может обратиться за таким анализом к внешнему эксперту», – говорит президент КСУ.
Технические характеристики строительных материалов дополняются качеством проектных решений и планировок. Продуманная планировка предполагает отсутствие косвенных углов и вытянутых комнат.
В европейских жилых комплексах предусматривается наличие ряда дополнительных услуг и помещений, доступных всем жильцам. К ним относятся спортзал или комната для занятий спортом, бассейн, комната для вечеринок и мероприятий, детские комнаты.
«Это особенно удобно для тех, у кого маленькая квартира. В Украине такое редко встречается», — говорит инженер-проектировщик Макогон.
«Хрущевки» VS современные ЖК
80% жилья в Украине имеют устаревшее инфраструктурное состояние, сообщает Министерство развития общин и территорий. О массовой реконструкции или реновации жилья речь не идет из-за ряда причин, в первую очередь — законодательства и отсутствия свободного капитала.
В то же время многие жители «сталинок» и «хрущевок» довольны состоянием своего жилья и скептически реагируют на потенциальное переселение в «25-этажные бетонные гетто». Среди главных преимуществ кирпичных 5-этажных домов называют большие зеленые дворы и развитую социальную инфраструктуру поблизости.
Любой дом имеет жизненный цикл и от качества ухода за ним зависит его состояние, говорит Парцхаладзе. В «Кузнечном» комплексе отмечают, что срок годности бетона, железобетонных конструкций, кирпича зависит во многом от способа содержания домов, влияния внешних факторов на их материалы и от своевременных регулярных реконструкций.
«Проблема «хрущевок» и других жилых проектов советского образца в Украине заключается в том, что десятки лет строениями и коммуникациями вокруг них никто не занимался. Отсутствие элементарного ремонта внутри и снаружи может приводить к излишней влаге и грибку, что при многолетнем воздействии могут проникать даже в бетон и разрушать его», – рассказывает Спивак.
Ржавление и износ инженерных сетей приводит к разрушению стен, фундамента, несущих конструкций. «Когда говорят об исчерпании ресурса «хрущевок», то говорят об инженерных сетях. Заменить их стоит не так дорого. Куда большие претензии — это несоответствие по нормам энергоэффективности, отсутствие лифтов и пандусов, поднятый цоколь», – говорит Макогон.
Как выяснила ЭП, 60-летнее жилье может простоять еще столько же после проведения капитального ремонта. «С конструктивной точки зрения они могут стоять очень долго. В той же Германии 5-этажки, возведенные 50-60 лет назад, находятся в идеальном состоянии», – комментирует инженер.
Застройщики уверены, что в наши дни качество строительства существенно выше. «Бетоны, которые используют в строительстве сегодня, условно имеют срок годности 80-120 лет, но при условии соблюдения правильных условий эксплуатации. Своевременный ремонт значительно продлевает срок эксплуатации зданий», – добавляет Спивак.
Автор: Александр Колесниченко
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.