В 2013 году для ведения бизнеса я взял в ипотеку земельный участок и здание на нем. В следующем году взял в ипотеку квартиру для личного проживания. Кредиты были оформлены в валюте. Сейчас у меня перед банком возникла значительная задолженность. Как могу защитить свои права, и может ли банк обратить взыскание на недвижимое имущество без обращения в суд? Иван Петренко, г. Полтава.
Адвокат, управляющий партнер АО «Право и справедливость» Юрий Лисич.
Согласно ст. 2 закона «Об ипотеке», законодательство Украины об ипотеке базируется на Конституции и состоит из Гражданского, Хозяйственного, Земельного кодексов Украины, этого закона и других нормативно-правовых актов, а также международных договоров Украины.
В соответствии со ст. 3 закона Украины «Об ипотеке», ипотека базируется на основании договора, закона или решения суда. К ипотеке, которая возникает на основании закона или решения суда, применяют правила по ипотеке, которая возникает на основании договора, если иное не установлено законом. Взаимные права и обязанности ипотекодателя и ипотекодержателя возникают с момента государственной регистрации ипотеки в соответствии с законом.
Согласно ст. 204 ГК Украины, сделка является правомерной, если ее недействительность прямо не установлена законом или если суд не признал ее недействительной. В соответствии со ст. 33 закона Украины «Об ипотеке», в редакции на время возникновения спорных правоотношений, в случае невыполнения или ненадлежащего исполнения должником основного обязательства ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки.
Право ипотекодержателя на обращение взыскания на предмет ипотеки также возникает по основаниям, установленным ст. 12 настоящего закона. Обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Закон четко предусматривает определенные способы обращения взыскания на предмет ипотеки в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. В соответствии со ст. 36 закона Украины «Об ипотеке», стороны ипотечного договора могут решить вопрос об обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора.
Внесудебное урегулирование осуществляется согласно с оговоркой об удовлетворении требований ипотекодержателя, содержащейся в ипотечном договоре, или согласно отдельному договору между ипотекодателем и ипотекодержателем об удовлетворении требований ипотекодержателя, который подлежит нотариальному удостоверению и может быть заключен в любое время до вступления в законную силу решений суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
Договор, которым считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ему применить иные установленные настоящим законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки.
В п. 58, 59 постановления Большой палаты Верховного Суда от 29 мая 2019 года по делу №310/11024/15-ц (производства №14-112цс19) указано, что «закон определяет такие способы обращения взыскания на предмет ипотеки (ч. 3 ст. 33 закона): судебный (обращение взыскания на предмет ипотеки на основании решения суда). Внесудебный способ, это защита прав нотариусом (обращение взыскания на предмет ипотеки на основании исполнительной надписи нотариуса) или самозащита (согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя).
Способами удовлетворения требований ипотекодержателя при обращении взыскания на предмет ипотеки путем внесудебного урегулирования на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующей оговорки в ипотечном договоре, которая приравнивается к такому договору по правовым последствиям, являются (ч. 3 ст. 36 закона):
1) Передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки в счет исполнения основного обязательства в порядке, установленном ст. 37 закона;
2) Право ипотекодержателя от своего имени продать предмет ипотеки любому лицу на основании договора купли-продажи в порядке, установленном ст. 38 закона.
Следовательно, банк или иное финансовое учреждение имеет право обратить взыскание на предмет ипотеки во внесудебном порядке в случае наличия у него соответствующего права, о чем указано в ипотечном договоре.
Обязанности государственного регистратора при совершении регистрационных действий, связанных с обращением взыскания на предмет ипотеки
Согласно п. 1 ч. 1 ст. 2 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», государственная регистрация прав на недвижимое имущество и их ограничений – официальное признание и подтверждение государством фактов приобретения, изменения или прекращения прав на недвижимое имущество, обременений таких прав путем внесения соответствующих записей в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
По смыслу ст. 18 этого закона перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, и порядок государственной регистрации прав определяет Кабинет Министров Украины в порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений. А государственной регистрации подлежат исключительно заявленные вещные права на недвижимое имущество и их обременение при условии их соответствия законодательству и представленным документам.
Итак, на государственного регистратора во время совершения такого регистрационного действия закон возлагает обязанность не только формально проверить наличие представленных документов по перечню, предусмотренному п. 57 Порядка государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 25 декабря 2015 года №1127 (в редакции, действующей на момент совершения регистрационного действия), необходимых для государственной регистрации права собственности на основании договора ипотеки, а, прежде всего, установить соответствие заявленных прав и поданных документов требованиям законодательства.
Такая обязанность возложена в частности на нотариуса как государственного регистратора согласно правилу ч. 3 ст. 10 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременение».
В приведенных правовых нормах определен исчерпывающий перечень обязательных для представления документов и обстоятельств. Они должны подтвердить, на основании чего проводится государственная регистрация права собственности на предмет ипотеки по договору, который содержит предостережение об удовлетворении требований ипотекодержателя.
И учитывая закрепленные в ст. 10, 18 закона Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременение» и ст. 38 закона «Об ипотеке», порядок государственной регистрации и круг полномочий государственного регистратора в ходе ее проведения, это лицо принимает решение о государственной регистрации прав только после проверки наличия необходимых для этого документов и их соответствия требованиям законодательства, что должно защитить права ипотекодателя.
Обращение взыскания на предмет ипотеки во время действия закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте»
7 июня 2014 года вступил в силу закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте».
Пункт 1 закона предусматривает, что в течение его действия нельзя принудительно взыскать (отчуждать без согласия владельца) недвижимое жилое имущество, которое считается предметом залога согласно ст. 4 закона Украины «О залоге» и/или предметом ипотеки согласно ст. 5 закона «Об ипотеке», если такое имущество выступает как обеспечение обязательств гражданина Украины (заемщика или имущественного поручителя) по потребительским кредитам, предоставленным ему кредитными учреждениями – резидентами Украины в иностранной валюте, и при условии, что:
такое недвижимое жилое имущество используется как место постоянного жительства заемщика/имущественного поручителя или является объектом незавершенного строительства недвижимого жилого имущества, которое находится в ипотеке, при условии, что у заемщика или имущественного поручителя в собственности не находится другое недвижимое жилое имущество;
общая площадь такого недвижимого жилого имущества (объекта незавершенного строительства недвижимого жилого имущества) не превышает 140 кв. метров для квартиры и 250 кв. метров для жилого дома.
Верховный Суд Украины в постановлении от 2 марта 2016 года в деле №6-1356цс15 пришел к правовому выводу, что понятие «мораторий» в гражданском законодательстве определяется как отсрочка исполнения обязательства (п. 2 ч. 1 ст. 263 ГК Украины).
Установленный законом мораторий не предусматривает утраты кредитором права на обращение взыскания на предмет ипотеки (залога) в случае невыполнения должником обязательств по договору, а лишь временно запрещает принудительное взыскание на имущество (отчуждение без согласия владельца). В течение действия этого закона другие законы Украины по вопросам имущественного обеспечения кредитов действуют с учетом его норм.
Поскольку закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» не останавливает действия остальных нормативно-правовых актов, регулирующих обеспечение обязательств, то он не может быть мотивом для отказа в иске, а является правовым основанием, что не дает возможности органам и должностным лицам, которые осуществляют принудительное исполнение решений об обращении взысканий на предмет ипотеки и осуществляют конкретные исполнительные действия, принимать меры, направленные на принудительное исполнение таких решений по отдельной категории должников или ипотекодателей, которые подпадают под действие этого закона на период его действия, с учетом положений ст. 109 Жилищного кодекса Украинской ССР.
Следовательно, определяющим в решении спора о возможности обращения взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке в течение срока действия закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» является наступление правового следствия, что в этом случае предусматривает фактический переход к ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки без согласия собственника имущества.
Согласно п. 23 ст. 1 закона Украины от 12 мая 1991 года №1023-XII «О защите прав потребителей» (в редакции 2015 года, действующей на момент заключения кредитного договора и договора ипотеки) потребительский кредит – средства, которые предоставляет кредитор (банк или другое финансовое учреждение) потребителю на приобретение продукции. П. 4 закона №1304-VII предусматривает, что в течение действия этого закона другие законы Украины по вопросам имущественного обеспечения кредитов действуют с учетом его норм.
Согласно ч. 4 ст. 33 закона Украины «Об ипотеке», обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или согласно договору об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, определяет возможный способ обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с настоящим законом. Определенный договором способ удовлетворения требований ипотекодержателя не препятствует ему применить другие установленные настоящим законом способы обращения взыскания на предмет ипотеки (ст. 36 закона Украины «Об ипотеке»).
Итак, закон Украины «Об ипотеке» указывает, что договор об удовлетворении требований ипотекодержателя, которым считается соответствующая оговорка в ипотечном договоре, – один из путей обращения взыскания на предмет ипотеки. Подписав ипотечные оговорки, стороны определили лишь возможные пути обращения взыскания, которые имеет право использовать ипотекодержатель.
Взыскание — принудительное действие ипотекодержателя, направленное к ипотекодателю для удовлетворения своих требований. До принятия закона «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте» право ипотекодержателя обратить взыскание на предмет ипотеки (в судебном и внесудебном способе) не зависело от наличия согласия ипотекодателя, а от наличия невыполнения должником условий кредитного договора.
Закон Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» ввел временный мораторий на право ипотекодержателя отчуждать имущество ипотекодателя без его согласия на такое отчуждение.
Согласно постановлению Верховного Суда от 31 октября 2018 года в деле №465/1310/17, обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке путем регистрации права собственности ипотекодержателя на недвижимое имущество, которое является предметом ипотеки на основании договора об удовлетворении требований ипотекодержателя или соответствующее предостережение в ипотечном договоре, которое приравнивается к такому договору, имеет следствием отчуждение предмета ипотеки в пользу ипотекодержателя без согласия владельца такого недвижимого имущества.
Действие моратория на принудительное взыскание имущества граждан, которое является обеспечением по валютным кредитам, распространяется и на внесудебный порядок такого взыскания.
Учитывая это, регистрация права собственности за банком или другим финансовым учреждением будет считаться преждевременной реализацией права на удовлетворение своих требований по основному обязательству путем обращения взыскания на предмет ипотеки, то есть во время действия закона Украины «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного как обеспечение кредитов в иностранной валюте».
Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Большой палаты от 20 ноября 2019 года по делу №802/1340/18-а, где ВП ВС указала, что «квартиру общей площадью 47,40 кв. м, которую истец использует как место постоянного проживания, нельзя принудительно взыскать (путем перерегистрации права собственности на недвижимое имущество) на основании закона №1304-VII, в частности путем регистрации права собственности за ПАТ «КБ «ПриватБанк» в качестве обеспечения исполнения условий кредитного договора, заключенного в иностранной валюте».
В письме ВСУ от 01.04.2014 «Анализ практики применения судами ст. 16 Гражданского кодекса Украины» указано, что предоставляя правовую оценку принадлежности избранного заинтересованным лицом способа защиты, суды должны учитывать его эффективность с точки зрения ст. 13 Конвенции о защите прав человека и основополагающих свобод.
В случае обращения взыскания на предмет ипотеки с нарушением положений законов Украины «Об ипотеке», «О государственной регистрации вещных прав на имущество и их обременений», «О моратории на взыскание имущества граждан Украины, предоставленного в качестве обеспечения кредитов в иностранной валюте» нарушенное право собственности подлежит судебной защите.
Источник: Правительственный курьер
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.