Текущий 2020 год многим аграриям запомнился, прежде всего, экстремальными погодными условиями и полной неопределенностью на рынке. Многие фермеры, мягко говоря, были разочарованы результатами сезона, несмотря на рост закупочных цен на сельхозпродукцию. Как следствие, количество предложений продажи аграрных бизнесов значительно возросло, особенно в Южном и Восточном регионах Украины.
Что делать владельцу сельскохозяйственного предприятия, который решил продать свое дело, как и куда вложить вырученные средства – в интервью с CEO инвестиционной компании INTELEVRAZ Юрием Дячуком и партнером инвестиционной компании INTELEVRAZ Валентиной Гречкой.
Насколько часто в вашей практике приходится сталкиваться с продажей аграрного бизнеса или его части?
Юрий Дячук (Ю. Д.): В этом году таких предложений много, особенно на юге и в центральной части Украины, пострадавших от засухи. В Западной Украине, где климатические условия лучше, таких предложений меньше. Но на аграрном рынке ситуация обычно очень изменчива: в этом году в определенном регионе засуха, в следующем – более или менее благоприятные климатические условия. И говорить, что предложения продажи сельхозпредприятий поступают только в такие годы, будет неправильно – они есть всегда, и это нормальный рыночный процесс.
В общественном сознании преобладает мнение, что аграрные бизнесы продаются очень редко…
Ю. Д.: Надо учитывать то, что аграрный бизнес построен не на земельных отношениях, собственниками земли сейчас являются одни люди, а пользователями – другие. Что такое аграрный бизнес? Это права на аренду земли, Техника, сооружения – основные средства. Подчеркну, что оптимально продавать именно долгосрочные договоры аренды, потому что они имеют цену. Продать стороннему лицу долю бизнеса, содержащую менее 51%, практически нереально. Если человек не знает своего партнера, то он не продаст.
Бывают ситуации дружеского поглощения, но инвестиционный банкинг для этого чаще всего не привлекается, это закрытые сделки. Бывает и так, что есть два партнера, которым на одном предприятии тесновато. Тогда приглашается компания, которая может оценить стоимость их предприятия на рынке.
Валентина Гречка (В. Г.): Наши основные направления – слияние и поглощение компаний, и сопровождение этих инвестиционных сделок. И в частности мы имеем сильную экспертизу в агросекторе, ведь давно занимаемся такими сделками и имеем большой опыт и, кроме того, уже сами инвестируем в аграрный бизнес.
Также мы занимаемся сопровождением инвестиционных сделок в недвижимость и управлением этой недвижимостью. Эти направления сейчас очень активно развиваются, и мы видим большой потенциал привлечения в них как украинских, так и иностранных инвестиций.
Когда владелец аграрного бизнеса уже принял решение выходить из бизнеса, очень важно вовремя, когда бизнес еще работает, передать его другому инвестору. И такие инвестиционные советники как мы, консультируют аграриев и инвесторов о недвижимости, предоставляя информацию относительно последних тенденций рынков, инвестиционного климата и актуальных событий.
Значит, инвестиционный советник нужен аграрному предприятию постоянно?
В. Г.: Да. Мы общаемся с представителями большинства отраслей экономики Украины и активно занимаемся аграрными инвестиционными соглашениями. Мы чувствуем рынок и можем подсказать владельцу, как продать бизнес по хорошей цене.
Важное преимущество инвестиционных советников в том, что они имеют множество контактов. Поэтому владельцу не нужно лично ходить по соседям или конкурентам – у инвестиционного советника этот пул контактов уже отработан. Он знает, кто и что покупает, по каким ценам, кто какое направление бизнеса развивает.
Что будет происходить после открытия рынка земли — увеличится ли количество предложений продажи бизнеса с появлением такого сегмента?
Ю. Д.: Это не в агробизнесе появится новый сегмент. Я бы сказал, что земля как собственность не имеет отношения к аграрному бизнесу как таковому, кроме прав аренды. Товарная земля — это классическая коммерческая недвижимость, которая сдается в аренду, обрабатывается и с которой получается доход. Следовательно, стоимость земли будет зависеть от того, за сколько лет инвестор будет готов вернуть назад свои деньги. Сомневаюсь, что в Украине кто-то захочет получать эти средства в течение более чем 10 лет.
Если учесть дисконтирование, то стоимость 1 га в Украине не должна превышать $1500. Ведь сейчас цена аренды составляет $150-200 за гектар. Стоимость земли может измениться, если будет продолжаться тенденция к увеличению цен на аренду. Кроме того, учтите, что у нас договоры подписываются на семь лет, но их качество очень низкое. Нужно, чтобы эти нюансы перешли в более формальный, коммерческий формат. Тогда профессиональные арендодатели будут четко фиксировать стоимость аренды своей земли, ведь это будет для них гарантией возврата инвестиций в определенный срок.
Стоимость аренды может расти, только если растет доходность…
Ю. Д.: Да. Фермер заинтересован в наличии цельного земельного массива – это оптимизация логистики, отсутствие конфликтов с соседями. И это инвестиционный актив для получения банковского финансирования. Ни один банк не будет финансировать отдельные клочки земли, разбросанные по территории всего сельсовета.
Поэтому, я считаю, что период 2021-2024 годов будет периодом консолидации земель сильными фермерами. И те, кто смогут это сделать, увеличат доходность своей земли. Такой актив можно заложить в банке или получить финансирование под достаточно приемлемые проценты. С другой стороны, стоимость этой земли автоматически увеличится – то есть те, кто первыми смогут консолидировать земельные активы, больше всего их капитализируют.
Вероятно, появятся и компании, которые будут специализироваться на консолидации земельных участков, выкупать землю и заниматься перепродажей.
Когда продается бизнес, возникает вопрос, что дальше делать с деньгами. Каков порядок цифр при продаже аграрного бизнеса, и какие возможности для инвестирования?
Ю. Д.: После продажи я всегда советую сделать перерыв в несколько месяцев, чтобы успокоить эмоции, не решать «вчерашние вопросы», создать новые цели и в соответствии с этим осуществлять инвестирование.
Типичный портрет — это человек, который имеет несколько миллионов долларов. Как правило, 30-50% от полученных средств он вкладывает в недвижимость, обычно в столице. В регионах найти недвижимость с хорошей доходностью значительно труднее.
Кроме того, часть денег от продажи остается в виде обычных депозитов, а часть инвестируется в бизнес, как говорят, для души. Среди наших примеров — владельцы отелей, основатели пивоваренного завода и тому подобное.
Что подразумевается под инвестициями в коммерческую недвижимость? Какие направления советуете?
В. Г.: Мы видим перспективу в производственно-складском направлении, несмотря на пандемию и спад аренды, а также в офисных помещениях, поскольку развитость этого сегмента рынка недвижимости в Украине все еще сравнительно низкая. Относительно рынка ритейла прогнозировать сейчас сложно: на рынке происходит трансформация, и пока мы не вкладываем в ритейл и торговые помещения.
Также имеет перспективу нежилой фонд, где после реконструкции можно воплотить различные концепции – «гибкие офисы», развлекательные, медицинские, образовательные направления и тому подобное. Стоит рассматривать и объекты коттеджной загородной застройки. Учитывая пандемию, востребованность таких объектов выросла. Кстати, предложений форматных коттеджных городков по средней стоимости за дом, с хорошей локацией и инфраструктурой очень мало.
Запрос, который я сегодня вижу от наших инвесторов, – приобретение в Киеве коммерческой недвижимости, которая приносила бы доход. Но мы уже смотрим на предмет перспектив и ликвидности. Очень важно на начальном этапе оценить, какой жизненный экономический цикл будет иметь эта недвижимость — если через некоторое время владелец захочет продать актив, будет ли на него хорошая цена.
Что касается определенного дефицита предложения офисных центров – если смотреть извне, то их не хватает…
В. Г.: Около 70% офисной недвижимости в Киеве – морально устаревший фонд, имеющий проблемы с инженерными коммуникациями и планировками помещений. Сейчас некоторые из этих зданий уже поменяли владельцев, и, возможно, в ближайшее время их ждет реконцепция.
Ведь у арендаторов есть запрос на качественные бизнес-центры класса В, В+ с арендой в $15-20 за 1 кв. м и всей инфраструктурой.
У нас множество офисов класса С, которые перестроили из старого фонда без надлежащей инфраструктуры и парковки.
Есть бизнес-центры класса А – «Парус», «Гулливер», «Сенатор» и тому подобное со ставками аренды от $35 за квадратный метр.
Киев достаточно активно застраивается. Среди новых проектов достаточно много офисных, и в ближайшие годы некоторые из них планируют выходить на рынок, но все равно не покроют спрос при восстановлении деловой активности после пандемии.
Ю. Д.: Чтобы объект капитализировался, давал хорошую текущую доходность, нужен управляющий. Если его нет, то и смысла вкладывать в такой актив, тоже нет. Без управления стоимость объекта недвижимости будет неустанно снижаться. Часть денег от аренды должна вкладываться в страхование, меры по безопасности и тому подобное.
Вы ищете управляющую компанию или управляете объектом самостоятельно?
В. Г.: Инвесторы заинтересованы именно в нашей специализации в управлении недвижимостью, ведь мы имеем опыт более 15 лет. Мы принимали активное участие в операциях с недвижимостью, хорошо понимаем этот рынок изнутри, его тенденции, у нас есть профессиональные оценщики и вообще профессионалы в каждом сегменте. Мы понимаем, как сделать доход по недвижимости максимальным. Основная цель управляющей компании — максимизировать стоимость объекта и достичь наивысшей стоимости недвижимости.
Значит, вы берете на себя все сопровождение от организации продажи бизнеса до инвестирования средств и управления объектом инвестиции?
Ю. Д.: Да. В аграрной сфере бизнес продают из-за потери интереса, желания заниматься им или определенных экономических проблем и тому подобного — причины разные. Кто-то, наоборот, покупает, потому что видит в этом бизнесе возможности для создания прибавочной стоимости. Когда мы продаем, стараемся показать самую высокую стоимость и продать максимально инвестиционно выгодно.
Когда покупаем, то анализируем, за счет чего можем повысить капитализацию объекта, определяем, как с помощью эффективного управления повысить его доходность. И рекомендуем такие объекты нашим инвесторам или участвуем в таких проектах сами.
Прежде чем мы презентуем объект инвестору, проводится огромная интеллектуальная работа с определенными расчетами и финансовым моделированием инвестиционного проекта, учитываются все риски, прорабатывается документация. Мы проводим аудиты и инвентаризации, ряд экспертиз, на основании которых можем показать инвестору, как он будет возвращать свои средства.
Автор: Михаил Дикаленко
Источник: Landlord
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.