$5 тыс. за гектар. Когда мы придем к минимальному европейскому уровню? До открытия в Украине рынка сельскохозяйственных земель осталось чуть больше четырех месяцев: в соответствии с новым земельным законом №552-IX, принятым Верховной радой год назад, купля-продажа сельскохозяйственной земли стартует 1 июля.
Сначала покупать наделы смогут только простые украинцы, не более 100 га в одни руки. Юридическим лицам придется подождать до начала 2024 года, тогда они смогут покупать до 10 тыс. га. А с иностранцами вопрос «продавать или не продавать» решится только на всеукраинском референдуме, о дате проведения которого ничего неизвестно.
Но даже такое, скажем прямо, половинчатое решение можно смело назвать настоящим прорывом. Ведь Украина по продолжительности проведения земельной реформы стала рекордсменом среди всех постсоветских государств. На сегодняшний день рынок земли закрыт только в Беларуси, впрочем, там о его открытии даже никогда не думали.
«Главком» выяснил, чего же ждать потенциальным покупателям и продавцам гектаров, какой будет стартовая рыночная цена на украинскую плодородную земельку, и когда ее стоимость достигнет среднеевропейского уровня.
Нормативная точка отсчета
Говоря о рыночной стоимости участка земли, официальные лица отталкиваются от его нормативной денежной оценки. Этот показатель в разных областях Украины отличается достаточно сильно. Как уже сообщал «Главком», по данным Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра, по состоянию на январь 2021 года дороже всего пашня оценивается в Черкасской области – 33 646 грн. за 1 га. Самая дешевая пахотная земля, 21 411 грн. за гектар, – в Житомирской области.
Нормативная денежная оценка — это одна из нескольких видов оценок, предусмотренных законом «Об оценке земель», основой расчета которой является рентный доход от использования участка в течение определенного периода времени.
Нормативная денежная оценка необходима:
для расчета земельного налога;
для расчета размера арендной платы за участок;
для расчета потерь лесохозяйственного и сельскохозяйственного производства;
для расчета оплаты государственной пошлины при оформлении гражданско-правовых договоров;
при наследовании земельного участка.
Однако все это, как говорится, «средняя температура по палате». Даже в пределах области в одной ее части может быть под ногами искренний чернозем, а в другой – песчаная почва. Да что там область — в одной деревне у кого-то пай на равнинной территории, а кому-то дали участок на склоне или вообще на болотах.
Вообще же нормативная денежная оценка – это ориентир для системы налогообложения. Она используется для определения размера земельного налога, арендной платы, государственной пошлины при наследовании или дарении участков.
Впрочем, как считает председатель Аграрного союза Украины Геннадий Новиков, сам подход к нормативной оценке земли, когда учитывается только среднее плодородие земли, ее урожайность, давно устарел.
«Очень важные моменты — близость наделов к селам, городам, к транспортной инфраструктуре, водным ресурсам и так далее. Вот у одного моего знакомого в Херсонской области небольшой участок, несколько гектаров. С одной стороны шоссе, с другой – овраг, на территорию только небольшой трактор проедет. Но совсем рядом – канал, причем его уровень выше участка.
Так товарищ туда шланг закинул, и имеет бесплатное орошение. Заключил договор с «Чумаком», теперь выращивает для них помидоры и огурцы, по 100 тонн с гектара, – рассказывает «Главкому» об опыте успешных аграриев Геннадий Новиков. – Понятно, что такой участок во много раз дороже».
Так или иначе, нормативная денежная оценка сейчас – важный психологический уровень. Ниже нее владелец земли свой пай вряд ли продаст. Так что можно смело говорить о том, что на Черкасщине рыночные цены на землю должны быть самыми высокими, они должны стартовать с $1,2 тыс. за гектар, а в Житомирской области соответственно самыми низкими – от $760.
Правительственные прогнозы
Что же говорят официальные лица. Министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко недавно заявил, что после открытия рынка сельскохозяйственных земель стоимость одного гектара будут составлять около $2 тыс. При этом, еще осенью, будучи председателем Государственной службы по вопросам геодезии, картографии и кадастра, он прогнозировал стоимость 1 га на уровне «не менее $1 тыс.».
Тогда же, в конце 2020 года, заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий спрогнозировал минимальную цену гектара земли в 40-60 тыс. грн., что эквивалентно $1,5-2,2 тыс.
Один из авторов закона №552-IX об открытии рынка земли, нардеп и председатель парламентского комитета по вопросам аграрной и земельной политики Николай Сольский также считает, что стартовая цена будет около $2 тыс. за гектар. А секретарь аграрного комитета Верховной рады Иван Чайковский прогнозирует $1-1,5 тыс.
Одним словом, цифры разные, но фактически совершенно одинаковые. И тем, кто рассчитывал озолотиться и за пай купить квартиру в Киеве, пока что не стоит на это рассчитывать. Даже в самых оптимистичных прогнозах наших чиновников, они не рисуют владельцам пашни перспективы озолотиться.
Видимо поэтому, по словам аграрного министра Романа Лещенко, в ближайшее время предпосылок для ажиотажа на новом рынке он не видит.
Со своей стороны участники аграрного рынка также не ожидают резкого повышения рыночной стоимости земель в ближайшие годы. Проблема, по их мнению, в том, что Украина очень уж затянула с открытием рынка.
Антиреволюционная ситуация
Чтобы понять насколько же страна «затянула», стоит окунуться в историю. Постановление Верховного совета «О земельной реформе» было принято еще во времена УССР, 18 декабря 1990 года. Но по-настоящему процесс стартовал лишь в 1995 году, когда по Указу президента Украины «О порядке паевания земель, переданных в коллективную собственность сельскохозяйственным предприятиям и организациям», более 7 млн. селян получили право на приватизацию почти 28 млн. земельных участков, значительная часть которых ими была передана в краткосрочную и долгосрочную аренду.
Тогда же началась очередная волна создания новых сельскохозяйственных предприятий, а через 10 лет уже крупные агрохолдинги начали накапливать огромные земельные банки.
После распаевания земель некоторые владельцы даже успели продать свои паи, но 1 января 2002 года был введен мораторий на такие сделки (главный повод этого – «иностранцы и местные олигархи за бесценок скупят наши черноземы»). Значит, у собственника земли осталось два пути: или самому обрабатывать свой надел, или же зарабатывать на аренде. Мораторий на продажу неоднократно продлевался, и в итоге рынок земли в Украине «зарождается» вот уже четвертый десяток лет.
За это время в сфере купли-продажи земли сложилась просто антиреволюционная ситуация – «и низы не хотят, и верхи не настаивают». Одним словом, сейчас и владельцев земельных наделов, и тех, кто их обрабатывает, вполне устраивают существующие арендные отношения. А если одни землю не хотят продавать, а другие покупать – с чего бы расти цене?
Позиция крупных агрохолдингов
Крупные сельскохозяйственные компании сейчас не заинтересованы в покупке земли, которая ими и так арендуется. В долгосрочной перспективе, конечно, выгодно приобрести земельные массивы, но нужны большие средства. Но даже не это главная причина.
«Возможность продажи паев сейчас не может быть залогом благосостояния их владельцев. Существуют другие цивилизованные формы эффективного распоряжения земельными участками. В частности – это долгосрочная аренда в сочетании с принятием законов, направленных против махинаций с землей», – объясняет в разговоре с «Главкомом» генеральный директор компании «Нибулон», Герой Украины Алексей Вадатурский.
По словам известного агробизнесмена, передав в долгосрочную аренду землю и получив средства на 5, 10, 15 лет вперед, собственник земельного участка, с одной стороны, имеет возможность сразу получить желаемую сумму, ту, которую он может привлечь от продажи земли. А с другой – сохраняет свое право собственности на землю, которое в будущем перейдет к его наследникам.
«Но сейчас Украина решила пойти другим путем – продажа земли с определенными ограничениями. С 1 июля – простые граждане, через два года – компании, и так далее. Из-за половинчатости решения любое поле может превратиться в «шахматную доску» из десятков владельцев.
И если, например, один владелец в центре поля захочет продать свой пай, то к этому участку надо будет проложить независимый подъездной путь. А если он решит выращивать другую культуру, то это вообще приведет к нарушению технологии производства сельхозпродукции, как у него, так и у его соседей. Для украинского сельского хозяйства это будет откатом назад», – говорит Вадатурский.
В аграрном холдинге «Мироновский хлебопродукт», а он один из числа самых крупных сельхозпредприятий в Украине, работники также не в восторге от перспектив, которые откроются 1 июля с введением рынка земли.
«Наша компания сейчас не имеет интереса к приобретению земель, мы будем акцентировать свое внимание на поддержании долгосрочных партнерских отношений с владельцами паев, – рассказывает «Главкому» руководитель отдела земельных и имущественных отношений компании «Мироновский хлебопродукт» Владимир Нагорный. – Кстати, арендная плата сейчас довольно все-таки серьезная статья затрат агропроизводителей, которая примерно корреспондируется с затратами на питание растений. Так, средний размер арендной платы по нашей компании – $167 за гектар, в зависимости от региона она может колебаться от $50 до $270».
По мнению Нагорного, сейчас справедливая рыночная цена на землю – в пределах $1,5-2 тыс. «Но, – признает он, – стоимость гектара однозначно будет расти. Динамику пока трудно спрогнозировать, но думаем – в пределах 5-10% в год в течение ближайших 4-7 лет».
Слово фермерам
Если крупные агрохолдинги, может, и в силах купить землю, но пока они не смогут этого делать, то для небольших сельскохозяйственных компаний это действительно проблематично.
«Вот у меня земельный банк – 2,5 тыс. га. Сейчас я могу себе позволить купить только 100 гектаров. С такими темпами, чтобы скупить все, что я обрабатываю, нужно лет двадцать. Опять же, начнешь покупать, будет прецедент, остальные дольщики захотят продать дороже. А взять кредит на покупку земли в наших условиях – это просто смешно. Выгоднее платить аренду», – описывает ситуацию в разговоре с «Главкомом» бывший заместитель председателя правления аграрной корпорации «Сварог Вест Групп», сейчас – руководитель предприятия «Подольский аграрий» Николай Дячук.
Аграрий рассказывает, что сейчас у них в Хмельницкой области стоимость гектара составляет $2 тыс.: «Год назад объединенные территориальные общины выделили участникам АТО землю для личного крестьянского хозяйства (ЛКХ) – продавать ее по закону можно. Многие свои участки и продали, по $1 тыс. А сейчас цена поднялась на единичку».
Николай Дячук говорит, что стоимость участков под ОСГ, в том числе для участников АТО, – своего рода индикатор: как оценивают землю люди, которые ее не намерены обрабатывать. Поэтому руководитель агрофирмы советует тем, у кого есть «ненужная» земля, не спешить, подождать – наверное, цена со временем поднимется. «После того, как рынок земли откроют юридическим лицам – точно», – прогнозирует он.
«Землю сейчас начнут продавать кто? Те, кому срочно понадобились деньги на лечение или еще что-то», – делится своим мнением с «Главкомом» заместитель директора компании «Партнер Агро Групп» (Полтавская область) Виктор Марченко.
Менеджер рассказывает, что средний пай в их хозяйстве – 4 гектара. За аренду такого участка компания платит около 15 тыс. грн. в год. Плюс социальный пакет — бесплатная обработка личной земли (например – огород дольщика площадью до 50 соток), денежные подарки на день рождения, Новый год и другие праздники. Есть возможность взять арендную плату на несколько лет вперед — своего рода беспроцентный кредит.
«А так пайщики продадут свою землю, получат условно 120 тыс. грн. (нормативная денежная оценка гектара – 30 тыс. грн.), и все, – объясняет Марченко. — Вряд ли люди заинтересованы продавать землю. Повторюсь — это если ничего не случилось экстраординарного, и срочно не понадобились деньги».
Надо отметить, что сейчас в некоторых областях Украины уже предлагают и $3 тыс. за гектар земли. Правда, такой «эксклюзив» — это скорее исключение, которое причем никак не связано с сельскохозяйственным производством.
О таком случае рассказывает «Главкому» руководитель фермерского хозяйства «Рубин» Александр Незнарадько. У него земля находится недалеко от города Горишные Плавни, и к нему в последнее время наведываются гонцы от Константина Жеваго (председатель правления ЗАО «Финансы и кредит», владелец Полтавского горно-обогатительного комбината).
«Жеваго планирует строить новый комбинат, а наши земли находятся как раз над залежами руды. Тем, кто сдает землю в аренду, предлагают $2,5-3 тыс. за гектар. У меня 50 гектаров (свои и родственников), и продавать ничего не буду. А те владельцы земли, у кого тяжелое финансовое положение, готовы продать. И скорее всего, продадут, когда это станет официально разрешено», – считает фермер.
Подобные случаи, скорее всего, будут исключением, а не правилом в начале купли-продажи земли.
Мнение дольщика
Александр Наполов работает охранником в Чугуеве, и свой гектар земли сдает в аренду сельхозпредприятию «Агротехсервис». Ежегодная арендная плата за пай, по его словам, чуть больше 2 тыс. грн., где точно находится его участок, владелец знает приблизительно: «где-то в районе Гракова Харьковской области».
«Зачем мне продавать участок? Вот получу я 30 тыс. грн. с продажи, и что? Они сразу куда-то и разлетятся. А так, например, купил на 2 тыс. грн. три мешка сахара – и нормально. Хоть что-то. Даже если у кого-то семь гектаров, например – это около $10 тыс. Тоже не деньги – ни нормальную машину, ни дом не купишь», – делится своими расчетами с «Главкомом» Наполов.
Мужчина считает, что землю сейчас продадут либо последние пьяницы, либо люди, у которых чрезвычайная ситуация – срочно нужны деньги на лечение или еще что-то.
Такого же мнения придерживается Лидия Самойленко. Сама она – жительница Херсона, ныне на пенсии, с дочкой проживает в столице. Женщина унаследовала от своей матери пай на Черкасщине, где самые плодородные земли. В последние годы за свои два гектара Лидия получает не менее 15 тыс. грн. Арендодатель, мощный агрохолдинг «Панда», своевременно выплачивает средства, и женщину это устраивает. Она посчитала, что даже, если за плодородный Черкасский чернозем ей на старте продажи заплатят $3 тыс. за гектар ($6 тыс. за пай), то это будет нынешняя арендная плата за 10 лет. Самойленко считает, что лучший вариант не продавать — остаться и с землей, и с регулярной арендной платой.
Заложники аренды
В том, что в ближайшее время земля сельскохозяйственного назначения не будет продаваться очень активно, виноваты даже не настроения и планы владельцев земли и сельскохозяйственных компаний. Один из главных факторов – земля давно и активно включена в рыночный оборот. Работает система арендных отношений, и платежи в последние годы существенно выросли.
«Если владелец земли сдал свой пай в аренду на 10 лет, а это сейчас стандартный у нас срок (а несколько лет назад был период, когда договоры массово пересоставлялись, когда заканчивался их срок действия), то он не может вот так взять и расторгнуть договор. Надо ждать, пока не пройдет десять лет, объясняет в разговоре с «Главкомом» руководитель юридической компании «ЮрАгро» Александр Шевчик. — А если аренда на 49 лет? Здесь вообще сложно говорить о продаже».
Юрист отмечает, что в принципе, владелец земельного пая может договориться с арендатором, и продать свой участок. В таком случае новому владельцу земли все равно придется иметь дело с арендатором. Но ему ли это надо?
«Представьте, вы сняли официально квартиру на 10 лет, а хозяин ее продал. Но вы там все равно живете, просто платите арендную плату новому хозяину. А он не может что-то сделать с квартирой, выселить вас, он ограничен в правах», — объясняет Шевчик.
«Конечно, для самостоятельного хозяйствования привлекательными будут ничем не обремененные земли, в том числе арендой. Но стоит заметить, что хотя свободная продажа арендованного земельного участка будет ограничена преимущественным правом арендатора на его выкуп, все же в случае достижения согласия на отчуждение такого земельного участка, приобретение его может быть выгодным с точки зрения инвестиций, сохранения сбережений. А со временем – даже с точки зрения получения выгоды за счет арендной платы, которая растет», – считает юрист-консультант Руслан Сокол.
Эксперт прекрасно понимает позицию Лидии Самойленко, которая не имеет желания продавать свою землю в Черкасской области. «При нынешних ценах, инвестиция 120 тыс. грн. за 2 га окупится за восемь лет. Вот именно поэтому, мудрые владельцы и не спешат продавать свои наделы», – говорит Руслан Сокол.
Надо отметить, что при всех обстоятельствах нынешняя украинская власть, которая все-таки дожала тему с открытием рынка земли, старается не терять оптимизма. Премьер-министр Денис Шмыгаль во время своей презентации аудита экономики государства, которая состоялась 6 ноября 2020 года заявил, что «через 10 лет средняя стоимость гектара земли сельскохозяйственного назначения вырастет практически в пять раз от нормативной денежной оценки».
Значит, до упомянутых в начале «минимальных для Европы» $5 тыс. дойдем мы где-то в 2030 году.
Нынешняя средняя рыночная стоимость гектара земли (по данным latifundist.com)
Болгария – $4,6 тыс.
Эстония — $5 тыс.
Румыния – $6,1 тыс.
Хорватия — $7 тыс.
Польша – $10,3 тыс.
Сербия — $13 тыс.
Испания – $16,1 тыс.
Великобритания – $31,4 тыс.
Германия – $32,3 тыс.
Ирландия – $39,3 тыс.
Австрия — $42 тыс.
Голландия – $63,7 тыс.
Швейцария — $70 тыс.
Автор: Андрей Кузьмин
Источник: Главком
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.