Андрей Мартин: Госгеокадастр и в дальнейшем будет оставаться реальным «хозяином всех земель»

05.05.2018 – Земельный покер – именно так можно охарактеризовать события вокруг дальнейшего будущего украинских земель. «Карты» держат несколько игроков (парламент, правительство, Минагрополитики, Госгеокадастр, Президент) и ставки за столом только растут. Еще бы, впереди законный «дерибан» государственных гектаров и открытие рынка сельскохозяйственных земель.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

Понять, какие комбинации пытается развернуть каждый и что с ними будет дальше – можно, но это непросто: слишком опытные игроки политического блефа собрались за земельным столом. Впрочем, общие штрихи земельного улучшения уже очевидны. Как их понимать и куда они заведут украинцев и АПК?

Об этом AgroPolit.com поговорил с доктором экономических наук, заместителем председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины» Андреем Мартином.

Читайте также: Есть ли ответ на «земельный вопрос»?

Депутат Сергей Лабазюк: В «аграрной» политике политическая конъюнктура побеждает здравый смысл

Органический рынок в Украине

Гендиректор «Эпицентр К». Зачем Герегам аграрный бизнес

Партнеры Deloitte в Украине: Мы видим интерес к агрокомпаниям от инвесторов из Китая, Ближнего Востока, Западной Европы, США

Провалено три законопроекта по децентрализации, а с 1 февраля 2018 года начало действовать распоряжение правительства о передаче сельхозземель общинам. Процесс земельной децентрализации пошел, или это только предвыборная манипуляция?

Постановление Кабмина можно уверенно назвать манипуляцией, цель которой была проста – продемонстрировать широкой публике, что земельная децентрализация возможна и без принятия специального законодательства, что позволило бы эффективнее «валить» внесенные в парламент законопроекты.

Когда встает вопрос «Почему в Украине сельскохозяйственные земли не передаются местным общинам и их продолжают дерибанить государственные органы?», следует всегда задавать второй вопрос – «Кому это выгодно?».

Президенту – нет, потому что его вертикаль этими землями не распоряжается. Какие-то «плохие» народные депутаты – это не их парафия, ибо они не имеют никакого отношения к распоряжению землями. Однако сотнями тысяч гектаров государственных земель распоряжается правительственный орган – Госгеокадастр, а о фактах системной коррупции об этом не говорит разве что ленивый.

Причем самые большие деньги «делаются» чиновниками не только по безвозмездной раздаче сельскохозяйственных земель, но и в случаях, когда эти земли нужно предоставить под строительство, добычу полезных ископаемых, изменить им целевое назначение.

По большому счету, наибольшими противниками реальной земельной децентрализации являются политические силы и политики, которые непосредственно контролируют вертикаль Госгеокадастра и для которых он давно превратился в «курицу, несущую золотые яйца».

Логический вывод: несмотря на то, что правительство на словах всегда «за» децентрализацию, фактически земельная децентрализация блокируется. Рассказывая заученные лозунги о земельной децентрализации, исполнительная власть делает все, чтобы она на самом деле не состоялась, а соответствующее законодательство принято не было.

Распоряжение правительства о передаче сельскохозяйственных земель ОТГ – это яркий пиар-ход. На самом деле этот документ никаких предпосылок для подлинной децентрализации не создает… Госгеокадастр передает местным общинам в собственность преимущественно те участки, которые он уже передал в аренду.

Значит, распоряжение Гройсмана «О передаче земель…» от 1 февраля 2017 года» – наиграно?

Распоряжение правительства о передаче сельскохозяйственных земель ОТГ – это яркий пиар-ход. На самом же деле этот документ никаких предпосылок для подлинной децентрализации не создает. Реальная земельная децентрализация – это когда местные общины получают возможность самостоятельно распоряжаться всей землей в пределах общины!

А что делает это распоряжение? Госгеокадастр передает местным общинам в собственность преимущественно те участки, которые он уже передал в аренду!

Какая польза руководству ОТГ от того, что общине отдают уже переданную в аренду на 7 или 10 лет землю? Она только на бумаге будет считаться коммунальной, а реально распоряжаться ею общество не сможет. К тому времени, как закончится заключенный договор аренды, даже другой состав ОТГ будет уже распоряжаться землей.

Значит, ОТГ в большинстве случаев становятся номинальными владельцами. Так, переданная земля будет считаться как коммунальная собственность, но де-факто вернется в управление общины весьма нескоро.

К тому же учтите что, большинство договоров аренды заключаются таким образом, чтобы автоматически продлиться на второй срок. Следовательно, объединенным общинам отдают землю по принципу – «на тебе, боже, что мне негоже», а обычные «необъединенные» сельские общества вообще не получают ничего.

Иначе говоря, по сути, произошло «закрепощение» ОТГ правительством?

Это, скорее, имитация децентрализации, политический трюк.

Сейчас Госгеокадастр передает ОТГ уже арендованные земельные участки, но делать это можно только с согласия арендатора земельного участка. Если же он не согласится – ОТГ ничего не получает.

А в большинстве это похоже на «закрепощение» – на 7 лет, а потом по новой цепочке.

В данном случае все происходит добровольно. По большому счету, общины могут не брать эти земельные участки в коммунальную собственность. Но чтобы иметь хоть что-то, они соглашаются даже на такой вариант.

Поэтому меморандумы о передаче земель с областными управлениями Госгеокадастра подписали почти все ОТГ. Однако следует еще раз подчеркнуть – реального влияния на рост благосостояния ОТГ такая «передача» земельных участков в среднесрочной перспективе не представляет.

Есть и еще один интересный нюанс. Когда чиновники готовили это распоряжение, они «забыли» о важном нюансе – согласно статье 9 закона Украины «Об аренде земли», отчуждать земельные участки государственной и коммунальной собственности, можно исключительно с согласия арендатора!

Иначе говоря, вот сейчас Госгеокадастр передает ОТГ уже арендованные земельные участки, но делать это можно только с согласия арендатора земельного участка. Если же он не согласится – ОТГ ничего не получает.

На практике же никто ни с кем ничего не согласовывает, поэтому можно констатировать, что большинство «передач» происходит вопреки закону, что в дальнейшем станет прекрасным юридическим основанием, чтобы «отмотать» большую часть земельной децентрализации Гройсмана назад.

Есть еще один важный момент. Когда Госгеокадастр сегодня дерибанит сельскохозяйственные земли (ведь свободных земель почти не осталось), после окончания договоров аренды земли, участки, которые сразу выставляются на земельные аукционы, будут принадлежать тем, кто предложит самый высокий процент арендной платы.

В результате много сельских общин останется недовольными результатами этих аукционов, ведь местные фермеры, которые обрабатывали землю, быстро вытесняются агрохолдингами, которые предлагают более высокую арендную плату.

Со стороны выглядит все хорошо – бюджет якобы получает больше денег, однако для сельской общины местный фермер, даже с меньшей арендной платой, всегда будет выгоднее агрохолдинга.

Фермер, в отличие от агрохолдинга, зарегистрированный на территории общины, а поэтому именно здесь будет платить налоги, создает рабочие места для местных жителей, а в конечном итоге заработанные им деньги останутся в общине.

Налогов с доходов агрохолдинга община не увидит, ибо он уплатит их по месту регистрации – в столице, или областном центре, а работников будет привозить «вахтовым» методом – местные жители ему преимущественно не нужны. Поэтому не все аукционы одинаково полезны.

О РАБОТЕ ГОСГЕОКАДАСТРА

Другими словами, данное правительственное распоряжение – это еще и «страховка» для Госгеокадастра, чтобы спокойно и дальше «дерибанить» землю?

Да. Правительственный орган – Госгеокадастр – и в дальнейшем будет оставаться реальным «хозяином всех земель». Президентский законопроект №7363, по большому счету, имел интересную фишку – он предполагал фактическое «уничтожение» Госгеокадастра.

В частности, им предлагалось передать регистрацию земельных участков и все функции с ведением земельного кадастра на места – исполкомам местных советов и местными государственными администрациям (аналогия с децентрализацией регистрации вещных прав на недвижимое имущество); отменить государственную экспертизу землеустроительной документации, которая уже давно превратилась просто в элемент ручного манипулирования.

Предполагалось много хороших вещей, которые превращали Госгеокадастр из огромного бюрократического монстра с гигантскими коррупционными полномочиями в маленький компактный столичный орган власти, все функции которого сводились бы, по большому счету, к администрированию сервера с данными Государственного земельного кадастра.

Конечно, реальные «хозяева» Госгеокадастра сначала испугались, а ошибкой Администрации Президента стало то, что они не «продавили» законопроект в декабре 2017 года в парламенте.

Поэтому правительство получило тайм-аут, который был использован для того, чтобы «поработать» с народными депутатами и «завалить» законопроект.

В Верховной Раде бывает трудно принимать новые законы, однако совсем не «валить» законопроекты – достаточно «договориться» с несколькими десятками народных депутатов, чтобы они просто не добавили голосов – и даже за лучший законопроект не наберется 226 голосов. Одновременно аргументацию, почему за него не будут голосовать, можно придумывать какую угодно.

Сколько земель передается этим распоряжением?

На самом деле этого никто не знает. Хотя на презентации Минагро фигурирует 720 тыс. гектаров, однако кто и как «нарисовал» эту цифру – неизвестно. К тому же «свободных» земель для передачи нет, потому Госгеокадастр за последние годы «подчистил» абсолютно все.

Парламент завалил три законопроекта, но главной целью было не дать хода президентскому проекту, который бы реформировал аппетиты Госгеокадастра и его вождей. Есть ли у президента возможность по-новому провести его в Раду?

Возможность у него есть всегда. Любой президентский законопроект, который вносится как неотложный, можно рассматривать по сокращенной процедуре с отступлениями от абсолютно всех норм регламента по времени. По большому счету, законопроект можно даже за день проголосовать и принять в целом.

Вопрос – сможет ли президентская ветвь власти мобилизовать необходимое количество народных депутатов и заставить парламентское большинство дать необходимое количество голосов.

Вначале президент был настроен, децентрализацию проталкивать, но, очевидно, «не все могут короли» в нашем государстве. Хотя, возможно, и сама АПУ в этом виновата, они, по-моему, недостаточно активно продвигали этот законопроект.

Как вы считаете, каким будет ответ президента?

Он лично был очень недоволен, когда его законопроект провалили, потому что его принятие еще до голосования он анонсировал в Давосе. После провала, насколько мне известно, президент имел неприятный разговор с премьер-министром. Думаю, что основные положения президентского законопроекта – целиком или частями – все же попадут в парламент, а Госгеокадастр рано или поздно будет ликвидирован.

Какие шансы проскочить через Верховную Раду правительственному закону №1718?

Это очередная попытка имитировать децентрализацию. Во-первых, правительственный законопроект не передает землю в коммунальную собственность общины, а делает их распорядителями земель государственной собственности. Это в корне неправильно.

Если общинам дать лишь право быть распорядителями государственной земли, то завтра это право можно будет так же забрать, а вот вернуть землю из коммунальной собственности уже не удастся. Именно поэтому следует передавать землю законом в коммунальную собственность.

Госгеокадастр дерибанит государственные сельскохозяйственные земли в аренду, но нормативную денежную оценку для этого должны утверждать районные советы

В бюджете черным по белому написано, что общины в течение месяца должны утверждать нормативную денежную оценку земель. Если этого не сделают, то через месяц она все равно вступит в силу. Это нормально – ручной земельный режим, и снова элементы закрепощения?

Это так называемый принцип молчаливого согласия, который сам по себе не является чем-то страшным. Однако на практике есть одна интересная проблема: Госгеокадастр дерибанит государственные сельскохозяйственные земли в аренду, но нормативную денежную оценку для этого должны утверждать районные советы.

Им эти сделки с землей не всегда нравятся, поэтому райсоветы всегда имели определенный рычаг влияния – не утверждая оценку, по сути, они мешали Госгеокадастру заключать договоры аренды. Сейчас, правда, они и без нормативной оценки очень часто заключают договоры.

А вообще нормативная денежная оценка земель проводится по достаточно жестким методикам – они не предусматривают много вариантов расчета.

В общем, каких-либо законных оснований отказывать в утверждении оценки, если она сделана по методике, прошедшей экспертизу, советы не имеют, однако нередко они злоупотребляют своим правом утверждать оценку, блокируя приобретение прав на землю. Это связано и с тем, что в составе советов всегда много местных предпринимателей.

Если после утверждения новой оценки, к примеру, придется платить больше налогов, советы могут затянуть принятие решения. Я не вижу ничего страшного в молчаливом согласии, но свободы у общин в принятии решений, конечно, будет меньше.

Есть эксперты, которые критикуют новый механизм определения нормативной денежной оценки, что приведет к снижению ее показателей накануне земельной реформы (и, особенно, в преддверии экспериментов с государственными землями), что очень выгодно правительству. Вы не видите этих ниточек?

Нормативная денежная оценка земель к рынку сельскохозяйственных земель имеет довольно опосредованное отношение. Ее показатели используются исключительно для фискальных целей – установления земельного налога, определения арендной платы за государственные и коммунальные земли, взимания единого налога 4-й группы и тому подобное.

Никаких сделок с землей по нормативной денежной оценке не проводится, а сама она не имеет никакого отношения к реальной рыночной стоимости земли.

Разве от нее необходимо отталкиваться, когда будут рассчитывать стоимость одного гектара земли?

В Украине есть несколько видов оценки земель. Для определения стоимости земельных участков и проведения транзакций с ними используется экспертная денежная оценка, которая определяется специально подготовленными специалистами-оценщиками.

О нормативной денежной оценке стоимости 1 га сельскохозяйственной земли

Если в законодательстве пропишут, что на первом этапе для определения стоимости госземель следует использовать показатель нормативной денежной оценки (НДО) по каждому региону? Это не будет проблемой?

Проблема будет, потому что нормативная денежная оценка никогда не была связана с реальной стоимостью земли. Поэтому, если от нее будут отталкиваться при продаже участков – однозначно будут проблемы, ведь нормативная денежная оценка может быть как выше, так и ниже реальной рыночной стоимости земли.

Сейчас НГО сельскохозяйственных земель рассчитывается по методике, утвержденной в 2016 году, однако она никак не коррелирует с реальной рыночной стоимостью земельных участков.

Когда ее утверждали и принимали, это был своеобразный компромисс между «хотелками» агробизнеса и Минфина, которому нужно сбалансировать местные бюджеты налогами, которые «танцуют» от нормативной оценки.

Значит, меняя нормативную денежную оценку позапрошлого года, правительство просто хотело увеличить налоговые поступления от использования земель в целом по Украине?

Я бы не сказал, что оно их хотело увеличить. В среднем по стране оценка сельскохозяйственных земель уменьшилась на 7%. На самом деле новую методику нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения начали разрабатывать еще в 2012 году.

Главная проблема заключалась в том, что нынешняя оценка, проведенная в 1995 году, была откровенно устаревшей и базировалась на результатах «хозяйствования колхозов и совхозов Украинской СССР за 1981-1987 годы». Соответственно, у нас была очень завышенная оценка на юге Украины, ведь в советское время там было орошение, овощеводство, а сейчас – засуха, уничтожены мелиоративные системы.

По новой методике, например, в Херсонской области нормативная денежная оценка земель снизится где-то на треть. Лучшие условия для агробизнеса сейчас в центральной части Украины (юг Киевской, Полтавская, Черкасская, Винницкая, Кировоградская области), но по старой нормативной оценке самые высокие показатели были в южных регионах, которые в советские времена лучше рапортовали об успехах в сельском хозяйстве.

Правительство предусмотрело в бюджете на этот год около 300 млн. грн. на проведение нормативной денежной оценки. До 31 августа в Украине должна заработать цифровая база денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения. Что скажете о цифрах и планах?

По-моему, это откровенно слишком большая сумма денег на определение НГО, которую практически невозможно обосновать и которая, более того, будет использована по слишком хитрой схеме. В частности, по правительственным постановлениям никаких тендеров не предполагается.

В Украине есть тысячи предприятий, которые могут выполнять соответствующие работы, а взамен вся сумма будет предоставлена на безвозвратной основе государственному предприятию Госгеокадастр, оно должно сделать документацию по нормативной денежной оценке сельскохозяйственных земель на всей территории Украины.

Поэтому, во-первых, это откровенное нарушение антимонопольного законодательства, ведь в государственное предприятие будет волевым решением «закачаны» несколько сотен миллионов бюджетных гривен, несмотря на то, что частный бизнес, вполне возможно, мог сделать эту работу в несколько раз дешевле и качественнее.

Во-вторых, непонятен порядок цифр – куда это должно быть потрачено 300 млн. грн. налогоплательщиков, если практически вся исходная информация для проведения этой оценки (бонитировки почв, почвенный покров) уже давно есть. В частности, данные о почвенном покрове, за бюджетные средства оцифровали еще в 2012-2013 годах по программе наполнения Государственного земельного кадастра.

Если нужно перевести в электронную форму несколько таблиц с бонитировкой почв, но это задача на несколько дней для нескольких студентов. Мне, как специалисту по оценке, откровенно не понятно, за что здесь тратить 300 миллионов гривен.

А сколько нужно?

Если подойти разумно, то просто нужно было объявить тендер на ProZorro. Я бы оценил его стоимость максимум в 15-20 миллионов гривен. Если поторговаться, то победитель может выиграть с довольно неплохим дисконтом. Все упирается в то, что победителю нужно просто предоставить доступ ко всем ранее оцифрованным материалам, которые пока лежат мертвым грузом на серверах Центра государственного земельного кадастра – и все.

Стоит отметить, что «новая» нормативная денежная оценка будет базироваться на оцифрованных материалах советских грунтовых обследований 1963-1989 г.г., ведь на практике никаких новых массовых почвенных обследований за полгода никто не проведет.

Соответственно, тратить огромные суммы денег на то, чтобы повторно оцифровывать откровенно устаревшие почвенные карты, которые уже один раз переводили в электронный вид во времена «преступной власти», потратив на это более сотни миллионов гривен, однозначно нужно.

Непонятным является желание власти запихнуть треть миллиарда гривен в один субъект хозяйствования на безвозвратной основе. Если есть желание эффективно использовать бюджетные средства, с минимумом общественных затрат, надо было бы, во-первых, хорошо прописать техническое задание, открыть всю первичную информацию, провести в каждой области тендера через портал публичных закупок, определить победителей, которые предложат самые низкие цены.

У нас хватает субъектов, которые могут выполнять эту работу лучше, чем государственные предприятия, которые в последние годы преимущественно находятся в плачевном состоянии.

Получается, что они просто хотят их распилить?

Все может быть. Выборы на носу, возможно, надо «попилить» немного. Очевидно, сметы, по которым будут выполняться работы, уже сейчас должны стать предметом пристального внимания правоохранителей и органов финансового контроля.

Относительно самой земельной реформы, как вы думаете, что сейчас в Украине происходит? С высоких трибун слышим «камо грядеши», а в земельном законодательстве – полный «штиль», и чайка даже не кричит, а не то, что реформа…

До выборов вообще не верится, что у нас будут хотя бы какие-то серьезные подвижки в части земельного законодательства, или какие-то косметические изменения. Скорее всего, «по земле» парламентарии ничего принимать не будут, ведь перед выборами все становится еще более политизированным, чем обычно.

Разве что Администрация Президента захочет дубль два сделать к централизации, что маловероятно. Поскольку все политические партии и силы переходят в режим подготовки к выборам, а тема земли всегда была неблагодарной, никаких новых серьезных парламентских решений мы не увидим.

Относительно земельных аукционов, насколько они оправдали себя?

Земельные аукционы не следует считать панацеей, которая способна решить абсолютно все проблемы с землей в сельской общине. Во-первых, аукцион во все времена – это способ быстрой продажи имущества, но не его продажи по самой высокой цене.

Исторически как-то все привыкли к тому, что землю следует продавать на аукционах, однако нынешние земельные аукционы превратились в инструмент, который позволяет крупным предприятиям достаточно успешно расширять свой земельный банк за счет государственных земель.

Соответственно, мелкие предприниматели и фермеры, которые не способны «играть на равных» с агрохолдингами и предлагать более высокие уровни арендной платы, благодаря аукционам теряют доступ к земле. Также аукцион может быть объектом манипуляции с заранее запрограммированным результатом.

На аукцион можно прийти с несколькими «своими» участниками, они между собой поиграли, переиграли, условно говоря, местного фермера, который думал, что он возьмет землю на торгах. Там поднимается стоимость аренды, потом победитель не подписывает протокол — и торги перезагружаются заново через месяц, или даже в тот же день.

Снова пришел тот, кто нам не нужен, снова поднимаем аренду к тому показателю, пока оппонент откажется покупать, не подписываем протокол и еще одна перезагрузка. Почему так? Гарантийный взнос на земельные аукционы очень маленький, поэтому таким образом можно играться долго. И поэтому у нас четверть земельных аукционов формально ничем не заканчиваются.

Это, пожалуй, и является показателем масштабов земельной коррупции.

Это не коррупция, а, скорее, манипуляции из-за слабого законодательства. Еще раз подчеркну, аукцион – не панацея. Когда мы ищем модели, как лучше распоряжаться государственными или коммунальными землями, главным критерием должно быть – сколько денег в конечном итоге останется в сельской общине.

Если растет арендная плата, то это, конечно, для общества хорошо. Но арендная плата — лишь частичка тех поступлений, которые останутся в общине.

Надо же понимать, сколько налогов общине будет заплачено арендатором, сколько он создаст рабочих мест и выплатит зарплат. Если все это вместе посчитать, то мы иногда можем увидеть, что по массовой практике продажи прав на торгах некоторые сельские общины из-за этого очень серьезно теряют.

Местный фермер, хоть и платил минимальную аренду, однако был зарегистрирован в совете, платил здесь налоги, создавал рабочие места, своей техникой чистил дорогу от снега и помогал сельской школе, в которой учатся его дети. Агрохолдинг всего этого делать не будет.

У нас сегодня есть много сельских общин, на территориях которых вообще не зарегистрировано ни одного субъекта предпринимательской деятельности. За счет чего им зарабатывать? Если мы будем только на торгах землей распоряжаться, так у нас все рано, или поздно скупит десяток агрохолдингов просто потому, что они могут предлагать более высокую арендную плату и умеют хорошо «играть» в аукционы.

А что касается изменений в масштабах земельной коррупции за год?

К сожалению, все только ухудшается. «Тарифы» на землю только растут. Оценить масштабы коррупционного рынка довольно сложно.

Но пока до сих пор существует бесплатная приватизация земель, которая на практике в большинстве случаев является формой ручного перераспределения государственных и коммунальных земель, земельные отношения остаются едва ли не самой коррумпированной сферой государственного управления. Экспертизы, согласования – это «наше» святое, от которого никто не собирается отказываться.

Сколько бы нам не рассказывали о «экспериментах» с согласованиями землеустроительной документации, все равно бюрократические «колесики» начинаются крутиться только тогда, когда их хорошо смазывают.

Я бы оценил масштабы земельной коррупции в несколько сотен миллионов долларов в год – это то, что теряет государство и вынужден платить бизнес из-за искусственных сложностей с оформлением прав на землю, непрозрачности административных процедур и откровенной недоброчестности большинства «около земельных» чиновников.

Ваша оценка по использованию Минагрополитики земель, находящихся в их подчинении?

Я бы не сказал, что здесь есть какие-то серьезные улучшения. Финансово-экономическое положение государственных сельскохозяйственных предприятий преимущественно остается неудовлетворительным, а земли, де-факто, чаще всего используются частным бизнесом по разным хитрым договорам. Также тихой сапой земли государственных предприятий нередко разделяют.

Землю выводят из-под государственного контроля?

Речь о передаче земельных участков местному населению и работникам. Например, под выборы это вообще беспроигрышная тема, потому что на госпредприятиях люди не получали земельные паи, а потому, если принять решение о распаевании и людям раздать участки, – получим очень благодарный электорат.

Трудовые коллективы государственных предприятий иногда годами пишут просьбы о паях, но их никто не слышит, вплоть до выборов! Если нынешняя тенденция сохранится, то лет через пять мы сможем допаевать все бывшие государственные сельскохозяйственные земли, на этом земельная реформа по большому счету закончится.

Возможно, это даже лучший вариант, ведь люди получат землю. Понятно, что у каждого распайки есть, некие «спонсоры», которые договариваются с местным населением, что оплатят все затраты, связанные с оформлением землеустроительной документации, регистрации прав, а люди пусть только подпишут с ними договора аренды на 7-10 лет. Конечно, работники и пенсионеры на такое, как правило, беспрекословно соглашаются.

Решит ли вопрос наследования фермерских земель инициатива правительства передать в собственность законом 500 тыс. га?

Это очень болезненный вопрос. Фермерские хозяйства сейчас очень быстро теряют земли, которые предоставлялись в постоянное пользование фермеру, ведь фермеры стареют и умирают, а право постоянного пользования, несмотря на наличие отдельных решений судов, не считается таким, что может наследоваться.

Вместе с тем, предложенный правительством вариант решения проблемы – просто «подарить» фермерам участки, которые были бы в их постоянном пользовании, также откровенно неудачный.

Конечно, фермеры всегда мечтали о таком «подарке», однако этот подход является несправедливым в отношении других сельских жителей. Действующее законодательство дает право всем фермерам безвозмездно приватизировать участок в размере земельного пая, но если обычный крестьянин получил 4 гектара, а фермеру бесплатно дадут 40, то ничего, кроме социального напряжения на селе, мы не получим.

Человеческую зависть никто не отменял, к тому же фермеры, чего греха таить, не относятся к беднейшим слоям сельского населения. Что делать с фермерами, которые не имеют земель в постоянном пользовании, а арендуют государственные земли? Им тоже землю бесплатно отдать?

Какая гарантия, что даже при условии приватизации земель фермерского хозяйства после смерти фермера они будут функционировать? Ведь дети фермера далеко не всегда желают вести сельский образ жизни – они могут захотеть продать участок (кстати, земли для ведения фермерского хозяйства не подпадают под действие моратория), получить деньги и искать лучшей доли в городе или за границей.

Поэтому правительственный законопроект следует рассматривать просто как очередной инструмент «заигрывания» с фермерами, которые традиционно являются наиболее «шумной» частью аграриев.

Поэтому принятие правительственного законопроекта парламентом считаю маловероятным, хотя Гройсман благодаря этому, попытается получить имидж «лучшего друга фермера».

Как решить вопрос наследования арендных прав умерших фермеров их правопреемниками, которые будут заниматься фермерским бизнесом? Можно ли это сделать, как-то правками действующего законодательства?

На самом деле, проблема решается достаточно просто – следует разрешить передачу прав пользования земельными участками от членов фермерского хозяйства (как физических лиц) самому фермерскому хозяйству (как юридическому лицу).

Таким образом, смерть фермера никоим образом не будет влиять на объем прав на землю фермерского хозяйства. Соответствующие законопроекты уже вносились в парламент, однако пока что поддержаны не были.

7 ноября Министерство юстиции ввело механизм автоматического обмена данными между реестром имущественных прав и Госгеокадастром, который сделает невозможным регистрацию двойных договоров аренды земли, поскольку регистратор просто физически не сможет этого сделать. Уменьшится ли земельное рейдерство после введения Министерством юстиции такого механизма? Какие последствия этого шага будут еще?

Конечно, проще всего, что должно было бы сделать правительство для предупреждения земельного рейдерства, это выполнить требования законодательства, которые были прописаны еще в 2015 году, и единовременно передать сведения в Государственный реестр земель, в котором регистрировались права на земельные участки до 2013 года, от Госгеокадастра в Минюст.

К сожалению, Госгеокадастр очень часто выступает в роли «собаки на сене» и категорически отказывается отдавать собственные реестры и базы данных другим органам власти, очевидно, видя в этом риски для потери собственного «административного влияния».

Обеспечить полную интероперабельность кадастра и реестра прав надо было в начале создания действенной кадастровой регистрационной системы. Фундаментальная проблема заключается в том, что Минюст не контролирует информацию о правах на землю, которые регистрировались до 2013 года, а поэтому даже усовершенствованный информационный обмен не станет залогом полного преодоления рейдерства.

Во-первых, никто точно не знает, что происходит с кадастровыми сведениями в Госгеокадастре, они защищены ли от модификаций и манипулирования.

Во-вторых, отечественный кадастр тоже не является полным и «безгрешным», а потому главным инструментом рейдера и сейчас остается Публичная кадастровая карта, ведь все «пустые участки» и сведения о неправильно зарегистрированной аренде злоумышленники получают, прежде всего, с нее.

Как сказал когда-то классик: спасение утопающих – дело рук самих утопающих, а потому пока сельскохозяйственные предприятия сами не начнут наводить порядок в своих земельных правах, они всегда могут быть лакомой добычей для ловких дельцов.

Автор: Наталья Белоусова

Источник: AgroPolit.com

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Оставить комментарий