Недавно президент поставил свою подпись под законом, который продлевает мораторий на продажу земель сельскохозяйственного назначения еще на один год – до 1 января 2018 года.
Трактовать такой поступок можно двусторонне – как проявление взвешенности в принятии сложного решения или же, как дальнейшее замораживание рынка земли.
Кто тормозит, а кто подгоняет земельный воз и что делать дальше в условиях продленных ограничений?
Мораторий ради моратория
В 2001 году мораторий принимали, чтобы он действовал временно – «до урегулирования порядка реализации прав граждан и юридических лиц на земельный пай».
Прошло больше 15 лет, а формулировки остались все теми же.
Официальное интернет-представительство президента дублирует и детализирует выдержанные цитаты пятнадцатилетней давности: «Реализация закона позволит обеспечить формирование должного нормативно-правового обеспечения, которое установит четкий правовой механизм функционирования рынка земель сельскохозяйственного назначения».
Основным посланием приведенных цитат является общее видение, что его воплотят в нормативно-правовой базе, глобальные идеи, как будет развиваться рынок земли.
Однако общее видение и глобальные идеи, как НЛО: все о них говорят, но никто не видел. Важнее в деле совместного планирования – не только его мать, но и выполнять.
Не затягивать разработку на пятнадцать лет и не прятаться за страницами эфемерного проекта. Потому что глобальные идеи без реализации – это всего лишь бумажки, задекларированные и подтвержденные лишь пустыми обещаниями и пущенными на ветер словами.
Мы уже имели прецедент в истории, когда Центральная Рада с Михаилом Грушевским во главе медлила с земельной реформой. Большевики воспользовались такой нерешительностью и приняли свой популистский декрет о земле, где на бумаге раздали ее всем.
Историк Владислав Верстюк убежден, что Ленин в отличие от Центральной Рады даже и не думал искать «эффективных мер для сохранения сельского хозяйства, его не интересовали интересы крестьянства, для него важным было использовать деструктивную энергию … для развала старого мира».
Большевики тогда, увы, победили, а нам теперь приходится иметь дело с их архаикой – земельным социалистическим наследием. Стоит ли нам снова прислушиваться к популистским лозунгам?
Лебедь, рак и щука
Глобальный образ, который зачастую является основательным оправданием консервации рынка, на самом деле не является цельным, а разбивается на несколько осколков.
Профильный комитет Верховной рады по вопросам аграрной политики и земельных отношений, Министерство аграрной политики и продовольствия, Госгеокадастр – вот главные игроки во внедрении и реализации законодательных инициатив, касающихся земельных отношений. Они словно вышли из басен Крылова, потому что тянут земельный воз, как лебедь, рак и щука – кто вверх, кто в воду, а кто противится.
Кроме того, что у каждого из них собственное видение проблемы, внутри учреждений также нет слаженности действий. К примеру, Минагрополитики предполагает поэтапный запуск рынка или его внедрение в формате продажи прав аренды.
Какие именно идеи витают в воздухе, и как может развиваться рынок земли, рассмотрим в сценариях, которые предлагает каждая из структур.
Арендный рай: продолжить нельзя остановить
Идеи продления моратория еще на десять лет озвучивают народные депутаты, в частности, и те, что входят в состав профильного комитета.
Например, показательны рассуждения нардепа Николая Кучера, который в своих публичных выступлениях опирается на экономические тенденции: «Мы не готовы к купле-продаже земли в этой экономической ситуации. Она будет – рано или поздно, возможно, через пять лет, а, может, через десять».
Сценарий под условным названием «Оставить все, как есть» предлагает условную стабильность для крупных агрохолдингов.
С другой стороны, он будет углублять как юридический аспект проблемы – невозможность собственников распоряжаться землей, так и экономические риски – истощение почв, инвестиционную непривлекательность отрасли, низкие арендные ставки.
Если представить себе далекое будущее все с тем же мораторием, то увидим отнюдь не арендный рай.
Летний ручной мораторий: успеть все
Продление моратория на год, окончательно реализованное президентской подписью и нардеповской поддержкой в 297 голосов, является смягченной версией предыдущего сценария, однако с меньшей вероятностью консервирования области.
Член профильного комитета Олег Кулинич еще до продления моратория был уверен в его безусловности: «Пока это объективная реальность, от которой никуда не денешься».
Сценарий дает время на переформатирование правовой базы, о чем говорили президент, премьер-министр и спикер, а также шансы на принятие разработанных компромиссных законопроектов. Но в нем есть достаточно весомых «но».
Первое из них – сценарий питает мифы, что для отмены самого моратория необходимы существенные изменения в законодательство, однако на самом деле их стоит имплементировать для прозрачного функционирования рынка.
Второе «но» – готовы ли инициаторы изменений отказаться от бурных дискуссий, прийти к согласию и разрабатывать в конце компромиссные законопроекты.
Третье – хватит ли у них времени успеть реализовать свои амбициозные планы.
Четвертое «но» сформулировал первый заместитель министра агрополитики Максим Мартынюк: агрохолдинги могут использовать это время для перегруппировки активов или перезаключения договоров, чтобы вывести земельный банк из обращения после запуска рынка. Или же применить интенсивные технологии, чтобы максимизировать доходы до создания рынка, и таким образом ухудшить состояние почв.
Правда, важный вопрос в сценарии к его временности – этот летний мораторий затянется всего на год?
Поэтапно запрягать – не значит быстро ехать
Поэтапный запуск рынка готовит Госгеокадастр. Для этого уже разработали законопроект «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» и интерактивную публичную кадастровую карту Украины с отдельной опцией «Распоряжение с/х землями».
Очевидным преимуществом является создание собственно рынка, не квазирынка, не эфемерного рынка, а рынка аренды с ограниченными возможностями реализации законных прав собственников.
Максим Мартынюк, который в свое время возглавлял Госгеокадастр, прогнозирует, что в течение первых трех лет цена на земельные участки вырастет примерно на четверть, зато урожайность за два года – на треть.
Локальные цены будут регулироваться на открытых электронных аукционах. С рынком наконец-то будет полноценно развиваться малое и среднее фермерство, оно будет иметь преимущества мобильности по сравнению с агрохолдингами.
В запуске настораживает его поэтапность. Сначала будут продавать земли государственной и коммунальной собственности, а через два года перейдут к частным участкам. С одной стороны, такая последовательность позволит скорректировать процедуру, однако с другой – опять будет задерживать реализацию прав собственников.
В земельных делах смогут работать рыночные перекупщики, спекулировать участками, а инициаторы изменений вместо разработки и внедрения государственных программ поддержки малых и средних фермеров сконцентрируются на корректировке процедуры.
А рынок все же должен быть свободным.
Большие гонки: как ввести аренду в оборот
В противовес предложениям Госгеокадастра, Минагрополитики имеет альтернативный сценарий и гонится за собственными идеями – запускать рынок в формате продажи прав аренды.
Механизм заключается в том, что владельцы будут оставаться неизменными, а арендаторы будут использовать собственные соглашения для продажи. Такое право может стать новым видом банковского залога и поможет привлечь инвестиции в сельское хозяйство, что, соответственно, повлечет незначительный рост налоговых поступлений.
Правда, банки молчат относительно перспектив так же, как до сих пор не реагировали на возможность запуска рынка.
Продажа прав аренды еще больше усложнит и так сложную ситуацию, усилит описанный в первом сценарии арендный «рай», а у владельцев их собственности останется только название.
Вроде и аренда, а вроде и нет: что означает механизм эмфитевзиса
Продление моратория на долгий срок сопровождается не только арендными соглашениями, но и механизмом эмфитевзиса. Условно он означает ту самую аренду, однако более гибкую и заключенную не на несколько, а на десятки лет или бессрочно.
Эмфитевзис можно отчуждать, поэтому на практике договор кое-где означает скрытую продажу, ведь денежные вливания могут быть разовыми – на этапе заключения. Размер платы регулируется условиями договора, в отличие от арендных ставок, контролируемых законодательством.
Крупные игроки, вероятно, применят инструмент для реализации сценария «оставить все, как есть», тем более что практика заключения таких соглашений уже существует.
Даже если рынок запустят, то землевладельцы будут связанными правовой кабалой прописанных обязанностей, хоть сделка якобы гарантирует собственнику земельного участка преимущественное право на приобретение права эмфитевзиса, то есть его прекращения.
Условно говоря, свободный рынок пройдет мимо их участков, агрохолдинги же взамен получат в пользование земли по фиксированной цене еще на десятки лет.
Если сравнивать механизм продажи прав аренды и эмфитевзис, то четкого различия нет. Кажется, что это или дуюлирование, или не совсем конституционная инициатива, которая может изменить режим действующих договоров.
Свободный рынок: подгонять земельный воз
Как видим из анализа, все предыдущие сценарии имеют свои недостатки. Если рассуждать с использованием исключительно экономических категорий, то продление моратория будет иметь нулевой эффект для экономики.
По данным Минагрополитики внедрение оборота прав аренды или использования инструмента эмфитевзиса прогнозируемо внесет около 33 миллиардов долларов, поэтапный запуск – вдвое больше.
Вместе с тем, общий экономический эффект создания либерализованного рынка по оценке организации EasyBusiness – около 100 миллиардов долларов в течение следующих 10 лет после запуска рынка.
Все сценарии, кроме открытого рынка, нивелируют правовой аспект и нарушение конституционных прав землевладельцев.
Международный аспект отмены моратория окутан мифами – что цены будут очень низкими, а всю землю скупят или вывезут иностранцы.
Эти фантомы преследуют рядовых украинцев, затмевают им разум и провоцируют решать за других. Землевладельцы возмущаются: «А почему кто-то должен решать за меня?».
Что имеем в сухом остатке?
Представляется, что принятый закон не имеет реального влияния на ситуацию и является инертным бюрократическим движением, ведь мораторий по своей юридической природе бессрочный.
Чтобы земельный воз не стоял на распутье, как на протяжении последних 15 лет, нужно отстаивать идею свободного рынка.
Если толкать его объединенными усилиями, он непременно прибудет в пункт назначения – страну, где ни на права человека, ни на аграрный сектор не наложат мораторий.
Автор: Николай Гайдай, соучредитель EasyBusiness.
Источник: Экономическая правда
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.