Открытие рынка оборота земель сельскохозяйственного назначения ознаменовало новый этап истории Украины. Однако полная осведомленность участников об условиях земельного рынка остается до сих пор незакрытым вопросом.
AgroPolit.com собрал полную информацию о состоянии рынка земли в Украине, об условиях покупки/продажи земли, ценах на пай в разных регионах страны, условиях аренды и перечне необходимой документации, которая пригодится владельцам земельных участков, а также потенциальным покупателям или аграриям, которые хотят расширить свой земельный банк.
Условия земельного рынка
- Право приобретения земли сразу после открытия рынка получают физические лица-украинцы, а через два года – с 2024 года – юридические лица.
- Коммунальные и государственные земли продавать не разрешается. Государственные земли передадут в распоряжение общин, и они смогут лишь сдавать их в аренду, но не продавать. Аналогично будет с теми землями, которые останутся у государства.
- Предельные размеры владения землей для физических лиц – до 100 га, для юридических лиц (с 2024 года) – 10 тыс. га.
При этом общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать десяти тысяч гектаров. Общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица (кроме банков) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех ее участников (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров.
При этом если гражданину принадлежит право собственности на долю в уставном (складочном) капитале, паевом фонде юридического лица или только на отдельные акции, паи, считается, что такому гражданину, кроме земельных участков, принадлежащих ему на праве собственности, также принадлежит право собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения.
Общей площадью, равной площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности юридического лица, участником (членом, акционером) которой он является, умноженной на размер доли такого гражданина, выраженной в процентах, в уставном (складочном) капитале, долевом фонде этого юридического лица.
- Право собственности на земельные участки могут приобретать банки в порядке обращения взыскания на них как предмета залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками на торгах в течение 2 лет со дня приобретения права собственности.
- Юридические лица, учредителями или конечными бенефициарами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, могут приобретать право собственности на землю сельскохозяйственного назначения со дня и при условии одобрения этого на референдуме.
- Вообще запрещается право собственности на земельные участки (даже в случае одобрения допуска иностранцев на референдуме):
Юридическим лицам, участниками или бенефициарами, что являются иностранцы — на земле государственной и коммунальной собственности, а также – на земле, выделенной собственникам паев, и которые расположены ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы, которая проходит морем);
юрлицам, участниками или конечными бенефициарами, которых являются граждане РФ;
лицам, принадлежавшим или принадлежащим к террористическим организациям;
юрлицам, участниками или бенефициарами, которых являются иностранные государства;
юрлицам, где невозможно установить конечного бенефициара;
юрлицам, бенефициары, которых зарегистрированы в оффшорных зонах;
физическим и юридическим лицам, в отношении которых применены санкции;
юрлицам, зарегистрированным в государствах, включенных в список тех, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
- Расчеты, связанные с уплатой цены земельных участков, проводятся в безналичной форме.
- Не будет допускаться приобретение права собственности по возмездным договорам в случае отсутствия документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.
Кто может выкупить землю?
В соответствии с законодательством выкупить землю могут граждане Украины, которым принадлежит право:
постоянного пользования;
пожизненного наследуемого владения земельными участками государственной и коммунальной собственности, предназначенными для ведения фермерского хозяйства;
арендаторы участков, которые приобрели право аренды через переоформление права постоянного пользования до 2010 года.
Эти категории граждан могут выкупить земельные участки с рассрочкой до 10 лет. Цена земли будет равняться нормативной денежной оценке, без проведения земельных торгов.
В случае покупки участка с рассрочкой платежа право собственности переходит к покупателю после первой уплаты. Напомним, Министерство юстиции разработало процедуру проверки законности происхождения средств лица, заключающего договор о покупке земельного участка.
Стоит заметить, что по результатам опроса лишь 10% украинцев готовы продавать земельные паи (по цене от $6 тыс. до $12 тыс.), а покупать – почти половина ($1 – 2,5 тыс.). Это ключевые точки результатов опроса готовности населения к земельной реформе, проведенного учеными «Института аграрной экономики» Национальной академии аграрных наук Украины (НААН) среди 3 тыс. владельцев паев.
На вопрос, «Каким бы вы хотели видеть в будущем оборот земель сельскохозяйственного назначения в Украине?» 24,5% опрошенных ответили, что земля вообще не должна продаваться и покупаться, 23,1% – за аренду, 10,7% хотят оставить все как есть, 3,9% – сторонники национализации всех черноземов.
Еще 5,6% убеждены, что землю должны выкупить общины. Почти треть (31%) считает, что нужно вводить рыночный оборот земель, но лишь 3,3% из них выступают за «свободный» рынок.
Приблизительно 9,4% лиц согласны с покупкой/продажей только при условии выкупа земельных угодий гражданами Украины, фермерскими хозяйствами или образующими бюджет предприятиями при согласии местных общин. Для 10,9% владельцев купля – продажа земель возможна только между гражданами Украины (как физическими лицами). Еще 7,4% хозяев сельхозугодий согласны на выкуп земельных участков украинцами и фермерскими хозяйствами.
Как рассчитать стоимость земли (НГО)?
Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно условий оборота земель сельскохозяйственного назначения» (№ 552-IX), который вступил в силу с 1 июля 2021 года, предусмотрены изменения в раздел Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины, а именно: «Дополнить пунктом 22 следующего содержания: до 1 января 2030 года цена продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), не может быть меньше их нормативной денежной оценки».
Учитывая, что по состоянию на 01.01.2021 года в Украине средняя нормативно-денежная стоимость 1 га земель сельскохозяйственного назначения (пашни) составляет 27,5 тыс. грн (менее $1 тыс.), несложно прийти к выводу, что этот показатель абсолютно «оторван» от теоретически возможной рыночной стоимости.
Нормативная денежная оценка отдельного земельного участка сельскохозяйственного назначения осуществляется по формуле:
Гзд = Σ (Пагр × Гагр) + Пнсг × Гнсг
где Гзд – нормативная денежная оценка земельного участка сельскохозяйственного назначения, гривен;
Гагр — нормативная денежная оценка аграрной производственной группы почв соответствующего сельскохозяйственного угодья природно-сельскохозяйственного района, гривен за гектар;
Пагр — площадь аграрной производственной группы почв сельскохозяйственного угодья, гектаров;
Пнсг – площадь несельскохозяйственных угодий (земель под хозяйственными дорогами и прогонами, полезащитными лесными полосами и другими защитными насаждениями, кроме тех, которые отнесены к землям лесохозяйственного назначения, земли под хозяйственными зданиями и дворами, земли под инфраструктурой оптовых рынков сельскохозяйственной продукции, земли временной консервации и т. п.), гектаров;
Гнсг – норматив капитализированного рентного дохода несельскохозяйственных угодий на землях сельскохозяйственного назначения, гривен за гектар.
Дополнительные расчеты. Для того чтобы посчитать нормативную оценку почв, следует знать, как считается нормативная денежная оценка аграрной производственной группы почв соответствующего сельскохозяйственного угодья – Гагр.
Для расчета нормативной денежной оценки аграрной производственной группы почв сельскохозяйственного угодья в методике также прописана четкая формула:
Гагр = Гу × Багр : Б
где Гу – норматив капитализированного рентного дохода соответствующего сельскохозяйственного угодья природно-сельскохозяйственного района Автономной Республики Крым, области, г. Киева и Севастополя, гривен за гектар;
Багр — бал бонитета аграрной производственной группы почв соответствующего сельскохозяйственного угодья природно-сельскохозяйственного района;
Б – средний балл бонитета почв соответствующего сельскохозяйственного угодья природно-сельскохозяйственного района Автономной Республики Крым, области, г. Киева и Севастополя.
Важно знать, что использовать, как основу для расчетов норматив капитализированного рентного дохода требует действующий закон Украины «Об оценке земель». Этот показатель отражает средний доход с гектара земель сельскохозяйственного использования, разделенный на ставку капитализации – показатель, отражающий рентабельность того или иного бизнеса.
Стоимость 1 га сельскохозяйственной земли после открытия рынка – прогноз
Цена продажи земли будет колебаться в пределах плюс 10-30% к нормативной денежной оценке. Значит, средняя стоимость 1 га земли по Украине составит $1000-1500.
Очевидно, что цена будет зависеть от нескольких базовых факторов. Первый – нормативная денежная оценка в конкретном регионе. Напомним, ее обновили. Ее актуальные показатели на 2021 год можно посмотреть ниже, или подробнее по ссылке.
Второй фактор — ограниченный круг покупателей. Сейчас покупать до 1 января 2025 года будут иметь право только украинцы в объеме не более 100 га в одни руки. Юридические лица — через два года. Иностранцы — после всеукраинского референдума.
Третий фактор — доступные кредиты, то есть земельная ипотека. Минэкономразвития в своих пожеланиях на 2021 год в бюджет так и не заложил ни одной копейки на кредитование украинцев под покупку земли, хотя ранее рассказывали о потребности в 500 млн. грн. Реанимированное Министерство аграрной политики и продовольствия пока своей позиции в этом вопросе не озвучило, потому что еще восстанавливает свою структуру и отвоевывает финансы из бюджета на свою работу на год.
Перспективная стоимость земли, которую сегодня озвучивают эксперты для будущего рынка – это средние показатели НОО, составляющие примерно 27,5 тыс. грн за гектар пашни, хотя по стране цены колеблются от 20 тыс. грн до 30 тыс. грн за один га. Но это НГО, которое используется для налогообложения, ведь закон «О рынке земель» устанавливает НГО как минимальную цену на землю. Поэтому реальная цена будет несколько выше. По грубым подсчетам средняя цена за один гектар будет колебаться в пределах $1,5-2 тыс.
Полномочия общин (ОТГ) после запуска рынка земли
Все земли и земельные участки за пределами населенных пунктов (за немногочисленными исключениями) уже перешли в коммунальную собственность с момента вступления в силу закона № 1423-ІХ, то есть с 27 мая 2021 года. Исключением являются участки, право государственной собственности, на которые уже зарегистрировано. Если это так, чтобы соответствующая государственная земля перешла в коммунальную собственность, надо внести соответствующие изменения в реестр вещных прав по заявлению общины.
Самоуправляемый контроль отменяется, но после введения в действие соответствующих положений закона № 1423-ІХ (с 26 мая 2022 года) исполнительным советам общин будут делегированы определенные функции государственного контроля: им предоставляются полномочия по контролю над самовольным занятием земельных участков, их использованием по целевому назначению, борьбе с сорняками и тому подобное. Чтобы получить контрольные полномочия, соответствующие советы должны будут принять отдельное решение.
После введения в действие закона №1423-ІХ (с 27 мая 2021 года) органы государственной собственности уже не могут распоряжаться участками, которые еще не переданы ОТГ. Если такие земельные участки подлежат передаче в коммунальную собственность, соответствующая община, которая намерена распорядиться землями, должна сама обратиться для совершения регистрационного действия.
Заключать дополнительные соглашения о замене сторон в договорах аренды на земли сельскохозяйственного назначения, что Главное управление передало в коммунальную собственность территориальным общинам необязательно, но они могут быть заключены по договоренности сторон.
Чтобы вести учет земель и землевладельцев (пользователей), община должна создать собственный геопортал. Предусмотрено, что в соответствии с законом №711, который вступает в силу 24 июля 2021 года, данные комплексного плана пространственного развития общин будут опубликованы в открытом доступе на геопорталах общин, национальном геопортале и других геопорталах, которые выберет община. На разработку таких планов предусматривается выделение субвенции из госбюджета.
Община может финансировать работы по землеустройству на территории всей общины на землях любой формы собственности, ведь законом №1423 в законодательство были внесены соответствующие изменения.
Порядок очередности реализации преимущественного права
- В первую очередь, соответствующий приоритет имеют лица, у которых есть специальное разрешение на добычу полезных ископаемых общегосударственного значения (металлические руды цветных металлов, металлические руды благородных металлов, металлические руды редких металлов и редкоземельных металлов, радиоактивных металлов, электрическое и радиотехническое сырье).
При этом есть важное условие, что такую прерогативу указанные лица получают при условии, что согласно информации, полученной из Государственного земельного кадастра (ГЗК), земельный участок находится в границах участка недр, предоставленного такому лицу в пользование. Кроме земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества (здания, сооружения), находящиеся в собственности лица, использующего земельный участок на праве собственности, аренды, эмфитевзиса (право пользования землей для сельскохозяйственных нужд), суперфиция (право пользования землей для застройки), а также кроме земельных участков для садоводства.
Вторыми в очереди оказались арендаторы земельных участков, которые получат соответствующее право в случае отсутствия субъекта первой очереди или его отказа от реализации такого права.
Если же согласно законодательным требованиям вышеупомянутые субъекты не могут приобрести в собственность земельный участок сельскохозяйственного назначения, они могут передать свое преимущественное право покупки другому лицу, которое в соответствии с законом может стать собственником.
- Принадлежность субъектов к первой или второй очереди устанавливается по определенному алгоритму
Субъекты преимущественного права покупки сельскохозяйственных земель первой очереди устанавливаются путем получения выписки из ГЗК о земельном участке. Если в нем отсутствует информация о приданном соответствующем специальном разрешении на пользование недрами, считается, что обладатель такого разрешения не имеет преимущественного права покупки такого земельного участка.
Субъекты второй очереди устанавливаются путем получения сведений из ГЗК и Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (ГРП).
- Важные условия для владельцев аграрных соток или гектаров и субъектов преимущественного права и отдельные регистрационные детали
Преимущественное право покупки аграрных земель реализуется при условии, что его субъект уплачивает цену, по которой осуществляется продажа участка, а в случае продажи на аукционе (земельных торгах) – если его предложение является равным предложению, которое является наибольшим из предложенных участниками торгов, а также выполняет все другие условия договора купли-продажи установленные продавцом.
При наличии преимущественного права покупки участка его владелец обязан не позднее, чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи зарегистрировать свое намерение в ГРП.
Субъект преимущественного права, который желает воспользоваться своей прерогативой, обязан уведомить об этом нотариуса ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении или лично под расписку. В течение 1 месяца со дня получения такого сообщения нотариус по согласованию с продавцом земельного участка должен назначить день и время заключения договора купли-продажи и сообщить об этом субъекту преимущественного права, который изъявил желание воспользоваться таким правом, ценным письмом с описью вложений и уведомлением о вручении.
Преимущественное право покупки аграрной земли, переданное другому лицу (передать его можно только один раз), также подлежит государственной регистрации.
Государственная регистрация переданного преимущественного права покупки земельного участка сельскохозяйственного назначения производится регистратором только при условии, что соответствующее право передано по письменным договорам между субъектом такого права и лицом, которому оно переходит. И при наличии открытого раздела в ГРП с присвоением регистрационного номера участку и государственной регистрации права аренды на такой земельный участок.
Важно: по сути, зарегистрированное преимущественное право покупки земли является обременением. В этом случае вместо информации об утяжелителе в ГРП вносятся сведения о лице, которому на основании письменного договора передано преимущественное право покупки аграрных соток или гектаров.
Что необходимо осуществить для регистрации права собственности на землю?
Во-первых, у участка должен быть кадастровый номер. Его наличие можно проверить на публичной кадастровой карте Украины. Если кадастрового номера нет – обратитесь к разработчику документации по землеустройству для изготовления технической документации по установлению или восстановлению границ участка в натуре и зарегистрируйте участок в Государственном земельном кадастре. При регистрации участка ему будет присвоен кадастровый номер.
Во-вторых, зарегистрируйте право собственности в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, если до сих пор этого не сделали. Для регистрации права обратитесь в исполнительные органы сельских, поселковых и городских советов, к нотариусу или ЦПАУ.
При себе необходимо иметь паспорт для установления вашей личности. Также для регистрации права собственности подготовьте документы:
подтверждение уплаты административного сбора;
документ о правах на участок (государственный акт на право собственности на землю, договоры купли-продажи, дарения, мены, решение суда, свидетельство о праве на наследство).
После регистрации права собственности на землю получите бумажную или электронную выписку из государственного реестра вещных прав.
Регистрация права собственности в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и указанный пакет документов сможет гарантировать вам право пользования, владения, распоряжения земельным участком и поможет избежать многих рисков.
Для онлайн — проверки соблюдения покупателем ограничений до 100 га в одни руки все нотариусы должны иметь доступ в Государственный земельный кадастр. Для получения такого доступа нотариусу нужно подать соответствующую заявку в Госгеокадастр. Доступ предоставляется не дольше чем в течение суток с момента подачи заявки.
Для чего нужен кадастровый номер?
Присвоение кадастрового номера — обязательная составляющая процесса приватизации, оформления прав собственности, урегулирования договорных отношений, осуществляемое путем государственной регистрации земельного участка в Государственном земельном кадастре.
Кадастровый номер присваивается земельному участку независимо от формы собственности. В случае перехода права собственности на земельный участок от одного лица к другому, возникновения иных, кроме права собственности, вещных прав на земельный участок, изменения вещных прав на земельный участок, других сведений о нем кадастровый номер не изменяется.
В случае разделения или объединения земельному участку / земельным участкам присваиваются новые кадастровые номера.
Если до 1 января 2025 года владелец невостребованной земельной доли (пая) или его наследник не оформил право собственности на земельный участок, он считается отказавшимся от получения земельного участка. Поэтому получение кадастрового номера земельного участка, который уже принадлежит лицу на основании государственного акта о праве собственности на землю, но в котором отсутствует кадастровый номер, является необходимым условием для регистрации самого права собственности на земельный участок.
Если сведения о земельных участках, право собственности, на которые возникло до 2004 года, не внесены в Государственный реестр земель, их государственная регистрация осуществляется на основании технической документации по землеустройству относительно установления (восстановления) границ земельного участка в натуре (на местности) по заявлению их владельцев.
Какие документы необходимо будет предоставить нотариусу для удостоверения договора об отчуждении земельного участка?
Пакет документов, который нужно будет подать нотариусу, будет варьироваться в зависимости от субъектного состава участников сделки. Например, если сторонами договора отчуждения земельного участка являются граждане, то кроме документов, подтверждающих их личность и гражданство Украины, нужно обязательно предоставить:
государственный акт на право собственности на землю;
договор;
свидетельство о праве на наследство или другой документ, подтверждающий право собственности;
документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка.
С целью определения общей площади участков, которые вправе приобрести в собственность одно лицо, нотариусу необходимо будет предоставить сведения и документы о нахождении получателя в браке, в том числе, зарегистрированном за рубежом, и о получении земли сельскохозяйственного назначения по праву общей совместной собственности супругов.
В то же время нотариус, как субъект первичного финансового мониторинга, имеет право истребовать у потенциального покупателя сведения и документы, подтверждающие источники происхождения средств для приобретения земельных соток или гектаров.
Когда осуществляется заключение договора аренды земельного участка?
Из земель частной собственности — с согласия арендодателя и лица, имеющего право арендовать такой земельный участок;
из земель государственной или коммунальной собственности – на основании решения соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления – арендодателя, или по результатам аукциона;
на основании гражданско-правового договора или в порядке наследования.
Договор аренды земли заключается в письменной форме и по желанию одной из сторон может быть заверен нотариально.
Земельный участок по договору аренды земли считается переданным арендодателем арендатору с момента государственной регистрации права аренды в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Срок действия договора аренды земельного участка не может превышать 50 лет.
Срок аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения для ведения товарного сельскохозяйственного производства, фермерского хозяйства, личного крестьянского хозяйства не может быть менее 7 лет.
Как осуществляется возобновление договоров аренды земли, заключенных до 16 июля 2020 года?
Возобновление договоров аренды земли, заключенных до 16.07.2020, осуществляется на условиях, определенных такими договорами, по правилам, действующим на момент их заключения. При этом в случае внесения изменений в договора аренды земли после 16.07.2020 на них будут распространяться правила о возобновлении договоров аренды земли определенные статьей 126-1 Земельного кодекса.
Важно. Сторона договора, которая желает воспользоваться правом отказа от возобновления договора, не позднее, чем за месяц до даты окончания действия такого договора должна подать в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заявление об исключении из этого реестра сведений о возобновлении договора.
В случае отсутствия заявления об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, сведений о возобновлении договора до даты окончания действия такого договора после наступления соответствующей даты окончания действия договора, государственная регистрация вещного права продлевается на тот же срок.
Когда может быть прекращен договор аренды земли?
В соответствии со статьей 31 закона №161-XIV «Об аренде земли» договор аренды земли, среди прочего, прекращается в случае:
истечения срока, на который он был заключен;
сочетания в одном лице собственника земельного участка и арендатора;
отчуждения права аренды земельного участка залогодержателем;
приобретения права собственности на жилой дом, здание или сооружение, расположенные на арендованном другим лицом земельном участке.
Величина аренды, прежде всего, зависит от двух факторов.
Первый – доходность на конкретных почвах и в геологических зонах. В условиях, когда выпадает все меньше дождливых лет, плодородие на украинских землях падает, и полоса высоких урожаев сдвигается все дальше в северные районы страны. Таким образом, фермер, чтобы оставаться прибыльным, может позволить себе арендовать землю от $100/га – на юге Украины до $200/га – на севере.
Второй — конкуренция. Несмотря на ажиотаж, связанный с сельским хозяйством в последние годы, есть регионы, где конкуренция по-прежнему мала. Как правило, это зоны, далекие от портов, приграничные территории и области с засушливым климатом. С другой стороны, есть области с исторически высокой конкуренцией – Полтавская, Черкасская, Хмельницкая, Черновицкая. С недавних пор в клуб «дорогой земли» присоединилась и Черниговская область.
В 2014 году много бывших чиновников, остались без работы, с колоссальными суммами возвращались из столицы в родные города и агрессивно заходили в сельскохозяйственный бизнес, не считаясь с экономикой производства. Тогда аренда подросла в 1,5-2 раза.
Если отбросить в сторону потенциал роста стоимости земли, то текущий уровень арендной платы позволяет получать 10% дохода на вложенный капитал при стоимости земли $2 тыс. за один га. С точки зрения инвестиций, хороша земля та, которая находится в аренде крупных аграрных компаний со стабильным доходом.
Средняя рентабельность украинских аграрных производителей, которые платят налоги, составляет около 20%. Конечно, год на год не похож, но факты последних 5 лет свидетельствуют о постоянном росте себестоимости при практически фиксированной цене на товар (если не брать рост цен на кукурузу и семена в 2020 году).
Покупать при этом землю дорого и тем самым снижать доходность основного бизнеса не все смогут. При текущем уровне развития сельского хозяйства, нестабильных осадков и отсутствии существенной государственной поддержки сектора сложно рассчитывать на рост стоимости до более чем $3 тыс. за один га в трехлетней перспективе. Для стабильности рынка хорошо, если будут игроки, которые только вкладывают в землю, рассчитывая на пассивный доход, и компании, которые занимаются производством с соответствующими операционными рисками на арендованных площадях.
Когда договор аренды земли можно будет расторгнуть досрочно?
Определены два пути досрочного расторжения договора аренды земли: по соглашению сторон и по решению суда.
По согласию сторон:
В случае расторжения договора аренды земли по инициативе арендатора арендодатель имеет право на получение арендной платы на землях сельскохозяйственного назначения через шесть месяцев, а на землях несельскохозяйственного назначения – через год. Если в течение указанного периода не поступило предложений от других лиц на заключение договора аренды этого же земельного участка на тех же условиях, за исключением случаев, когда расторжение договора было обусловлено невыполнением или ненадлежащим выполнением арендодателем договорных обязательств;
в случае расторжения договора аренды земли по согласованию сторон каждая сторона имеет право требовать у другой стороны возмещения понесенных убытков в соответствии с законом.
По решению суда:
невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных статьями 24 и 25 закона «Об аренде земли»;
невыполнение сторонами обязанностей, предусмотренных условиями договора;
в случае случайного уничтожения или повреждения объекта аренды, которое существенно препятствует предусмотренному договором использованию земельного участка;
на основаниях, определенных Земельным кодексом и другими законами Украины.
Как осуществляется начисление земельного налога физическим лицам?
Земельный налог — это обязательный платеж, взимаемый с владельцев земельных участков и земельных долей (паев), и постоянных землепользователей.
Начисление земельного налога осуществляется налоговыми органами по месту нахождения земельного участка индивидуально для каждого физического лица на основании данных Государственного земельного кадастра.
Контролирующие органы исчисляют суммы земельного налога и направляют (вручают) плательщику по месту его регистрации до 1 июля текущего года налоговое уведомление-решение.
Физические лица уплачивают земельный налог в течение 60 дней со дня вручения налогового уведомления-решения.
Если налогоплательщик обнаружил расхождения в сведениях о земельном участке, предоставленных контролирующими органами, ему необходимо обратиться в контролирующий орган по месту нахождения земельного участка с оригиналами документов на право собственности, пользования льготой для проведения сверки и уточнения данных.
Когда нужно устанавливать границы земельного участка?
Собственник земельного участка имеет право требовать от собственника соседнего земельного участка содействия установлению твердых границ, а также восстановлению межевых знаков в случаях, когда они исчезли, переместились или стали неразличимыми.
Основные случаи, в которых возникает необходимость установления границ земельного участка:
потеря или повреждение ранее установленных межевых знаков;
проведение строительных работ на земельном участке (в том числе при установлении ограждения земельного участка);
при разрешении межевых споров с владельцами соседних земельных участков;
бурение скважин;
приобретение земельного участка новым собственником и другие.
Как реализовать свое право на бесплатное получение земельного участка?
Передача земельных участков безвозмездно из земель государственной и коммунальной собственности в собственность граждан в размерах, определенных законом, производится один раз по каждому виду использования.
Это означает, что вы имеете право получить в частную собственность до шести земельных участков различного целевого назначения: для ведения фермерского хозяйства; для ведения личного крестьянского хозяйства; для ведения садоводства; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных построек и сооружений (приусадебный участок); для индивидуального дачного строительства; для строительства индивидуальных гаражей.
Шаг 1. Избрание свободного земельного участка с желаемым местом расположения и с соответствующим целевым назначением. В этом может помочь Публичная кадастровая карта по ссылке.
Шаг 2. Обращение в сельский, поселковый, городской совет (если вопросы касаются земель коммунальной собственности) и предоставление необходимых документов.
Шаг 3. Заказ разработки проекта землеустройства в землеустроительной организации путем заключения в соответствии договора с четким определением стоимости и сроков выполнения работ.
Шаг 4. Регистрация земельного участка в Государственном земельном кадастре.
Шаг 5. Утверждение проекта землеустройства по отводу земельного участка.
Решение об утверждении проекта землеустройства является одновременно решением о передаче земельного участка в собственность или в пользование.
Шаг 6. Государственная регистрация права собственности теперь вашей земельного участка в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их обременений.
После регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество вы становитесь полноправным собственником земельного участка.
Как изменить целевое назначение земельного участка?
Изменение целевого назначения земельных участков, не относящихся к государственной или коммунальной собственности, осуществляется сельским, поселковым, городским советом.
Этап 1. Необходимо нотариально заверенное заявление на изменение целевого назначения земельного участка, подписанное владельцем. Именно это заявление и будет основанием для разработки проекта землеустройства по отводу земельного участка, целевое назначение которого меняется.
Проект землеустройства по отводу земельных участков может предусматривать изменение целевого назначения нескольких земельных участков при условии, что собственником земельного участка частной собственности является одно лицо.
Этап 2. Собственник земельного участка должен представить разработанный проект землеустройства относительно отведения земельного участка в соответствии сельского, поселкового, городского совета. Утверждение документации относительно земельного участка, расположенного за пределами населенного пункта, осуществляется районной государственной администрацией.
Основанием для отказа в утверждении проекта землеустройства по отводу земельного участка может быть только несоответствие его положений требованиям законов и принятых в соответствии с ним нормативно-правовых актов, документации по землеустройству или градостроительной документации. Отказ в изменении целевого назначения земельного участка или оставление ходатайства без рассмотрения могут быть обжалованы в суде.
Этап 3. Если решение об утверждении проекта землеустройства принято, нужно внести соответствующие изменения в Государственный земельный кадастр. Для этого документация по землеустройству подается государственному кадастровому регистратору через Центр по предоставлению административных услуг (ЦПАУ) или через электронный кабинет.
Технические моменты защиты прав собственности
Необходимо выстроить систему в государственных реестрах таким образом, чтобы государственный регистратор, нотариус, который осуществляет такое действие, не имел возможности провести незаконное действие, а технические инструменты блокировали такое проведение. Сейчас мы готовим так называемые островки безопасности, которые будут уже до конца июня введены в систему государственных реестров. И напоследок, два практических совета для владельцев земли.
Первое правило — позаботьтесь о присвоении кадастрового номера земельному участку, который сегодня является так называемым аграрным паспортом. Без такого номера нельзя будет осуществить ни одной юридической операции с землей.
Второе – позаботьтесь о том, чтобы сведения о ваших вещных правах находились не только на бумажных носителях, а были внесены в сведения государственных реестров. Для этого нужно обратиться к нотариусу или государственному регистратору, в том числе через центры предоставления административных услуг.
Итак, давайте входить в рынок земли с пониманием такого обозначения: Антирейдерство = защита собственности = эффективная работа различных государственных институтов.
Чью собственность и правовые интересы в условиях рынка земли должно защищать государство?
Выделяем 4-х основных участников рыночных отношений в условиях снятия моратория на продажу земель.
территориальные общины,
граждане Украины и юридические лица, зарегистрированные в Украине,
нерезиденты,
кредиторы, которые будут инвестировать в рынок земли под залог земель.
Что должно сделать для этих участников рынка земли в первую очередь государство?
Во-первых, обеспечить правомерную смену землевладельцев и землепользователей. Дать эффективные инструменты для восстановления неправомерно нарушенного права собственности.
Во-вторых, предоставить равные финансовые условия для участников рынка земли, как мелким аграриям, так и аграрным холдингам и нерезидентам.
В-третьих, гарантировать территориальную целостность и безопасность территорий в условиях инвестирования в рынок земли.
Автор: Виталий Хворостяный
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.