РЕАЛЬНЕЕ РЕАЛЬНОГО: ПРЕИМУЩЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА
Инициатива выпустить земли сельскохозяйственного назначения на рынок уже является огромным достижением и началом предметного диалога.
Это не очередные законопроекты, предлагающие продлить мораторий на пять-десять лет. Кроме общих достоинств, есть несколько конкретных.
Преимущество первое: не сидеть, сложа руки.
Инициатор законопроекта об обороте сельскохозяйственных земель Алексей Мушак очерчивает опасения Верховной Рады браться за сложные проблемы.
«В начале политического сезона президент дал понять: рынок земли – ответственность парламента. Послание было очевидным, но вместо дискуссий о том, как, наконец, открыть возможности аграрной экономики, нашли простое решение: продлили мораторий», – сказал он.
В словах депутата от БПП прослеживается не только стремление не сидеть, сложа руки, но и открытость к дискуссиям. Пересечение измерений – политического, экспертного и общественного обсуждения – сможет дать ощутимый результат.
Преимущество второе: молниеносность.
Ввод участков в обращение с 1 июля 2017 года является оптимистичным сценарием среди других. Зарегистрированный проект предлагает действовать молниеносно, и этот сценарий может стать реальностью. Такое реагирование является важным, ведь права землевладельцев не реализованы уже 15 лет, а рынок деформируется через лендлордизацию.
Преимущество третье: пользоваться не только успехом.
Если право собственности переходит к другому лицу, такие изменения не прекращают права пользования участком. Регулирование является положительным в разрезе долгосрочного развития агросектора, планирования севооборотов.
То есть условный арендатор Филипп с заключенным контрактом теоретически не должен пострадать от смены владельца и будет реализовывать свое право пользования, как гарантирует статья 12 законопроекта. Правда, такую норму не стоит считать новаторской, она уже прописана в законе «Об аренде земли».
Преимущество четвертое: лот продан.
Электронные торги предполагают прозрачность процедуры, однако все зависит от реализации идеи. Собственники по закону могут использовать их или заключать прямые сделки купли-продажи, поэтому представляется, что сфера не слишком регулируемая.
Однако четкий механизм торгов отсутствует, его надо собирать, как бисер, и складывать, как пазл, в конкретных статьях для различных видов приобретателей и условий приобретения. Однако базовая статья об электронных торгах содержит одно предложение, а в заключительных положениях имеем ссылку на порядок Кабинета министров, который, очевидно, будет создаваться уже после принятия законопроекта.
Преимущество пятое: выйти из тени.
Попытки сузить сферу бесплатной приватизации являются позитивом. Механизм бесплатной передачи государственных земель авторы считают коррупционным и изымают, чтобы предотвратить теневую приватизацию и остановить потери бюджета.
Проект предлагает передавать земли только ветеранам войны и другим лицам, указанным в законе «О статусе ветеранов войны, гарантий их социальной защиты».
Однако здесь опять стоит учитывать реализацию: детенизация приватизационных процедур путем их отмены является сомнительной с позиций конституционности, ведь статья 22 Основного закона запрещает сужать объем имеющихся прав.
РЫНОЧНЫЙ ПОЛТЕРГЕЙСТ: НЕДОСТАТКИ ЗАКОНОПРОЕКТА
Рыночные ограничения негативно влияют на его полноценное функционирование. Эксперты EasyBusiness считают переходные периоды и поэтапное внедрение искусственными, они будут формировать неадекватные условия.
Рынок необходимо запускать одновременно, в государственно-коммунальном и в частном секторах. Нет реальных оснований их различать и делать земли в государственной и коммунальной собственности так называемым пилотным проектом.
Рыночные механизмы нужны для чего-то вроде шоковой терапии – для независимого от государственных механизмов ценообразования и саморегулирования. Любые вмешательства могут иметь эффект бабочки: какая-то одна норма, одно минимальное ограничение, например, доступа для иностранцев будет иметь огромные последствия, вероятно, негативные.
По подсчетам аналитиков полностью либерализованный рынок сможет обеспечить в общеэкономическом масштабе приток около 100 млрд. долл. за десять лет, рынок с определенными ограничениями для иностранцев – на 15-25 млрд. долл. меньше, а закрытый для нерезидентов – почти вдвое меньше, чем полностью либерализованный.
Недостаток первый: ограничение возможностей.
Документ лимитирует только круг собственников (в тексте – приобретателей), размер и цену участков. Однако именно они являются определяющими для рынка, а установление предельных значений фактически является ограничением спроса. Это может привести к перенасыщению рынка предложениями, и искусственно будет занижать цену.
К примеру, как повлияет на его ограничения концентрации (физическое лицо может приобрести максимум 500 га, а юридическое – до 33% земель в районе)? Результаты исследования развития рынков земли в 60 странах мира свидетельствуют, что любые ограничения не способствуют установлению максимальной цены на земельный пай.
Недостаток второй: мерить на свою мерку.
Установление минимальной цены и предельных размеров участков, кроме указанных негативов, может быть коррупциогенным.
В проекте указано, что стартовая цена продажи не должна опускаться ниже ее экспертной денежной оценки, проведенной в соответствии с законом «Об оценке земель».
Однако она является лишь предположением специалиста о вероятной цене, к тому же не начальной, а конечной. Поэтому сама идея связывать электронные торги с экспертной оценкой, даже базировать их отсчет на ней, является не слишком удачной.
Недостаток третий: чужой.
Противопоставление «свои и чужие», в частности, в земельной сфере, в определенной степени свидетельствует о страхах и незавершенных гештальтах. Это социальное измерение мы переносим в экономическое. Закрытие рынка для иностранцев до 2030 года, кроме уменьшения общеэкономического эффекта, приводит нас к проблеме ликвидности.
Иностранцы как приобретатели могут инвестировать не только в рынок земли, но и в смежные сферы, что развивает сельское хозяйство в целом. Законопроект полностью игнорирует возможности, которые могут открываться с доступом нерезидентов к рынку земли.
Единственным вариантом, способным допускать иностранные компании, является упоминание среди приобретателей – юридических лиц, зарегистрированных по законодательству Украины, однако не без лишних регуляторных преград. Тем более рынок для юридических лиц станет открытым через два с половиной года после запуска – с 1 января 2020 года.
Недостаток четвертый: банкам – нельзя.
Статья 18 законопроекта делает невозможным использование земельных участков в качестве залога, ведь проект не считает банки и другие финансовые учреждения приобретателями права собственности, соответственно, кредитные обязательства не являются гарантированными.
На шаткость гарантий наслаивается то, что банки не смогут полноценно обеспечить выполнение целевого назначения, ведь они все-таки сфокусированы не на ведении сельского хозяйства, а на банковском деле.
С другой стороны, ограничение их участия тормозит развитие агросектора, ведь программы кредитования малых и средних фермеров способствовали бы этому.
Законопроект на самом деле не только лимитирует финансовые учреждения, но и полностью вычеркивает их из цепочки статьей 10, где те из них, которые уже имеют в собственности земельные участки, обязаны продать их в течение года.
Если они не справятся с этим требованием, Госгеокадастр уполномочен сделать это за них и перечислить вырученные средства на их счета. Для таких действий ему даже не нужны дополнительные документы, ведь о полномочиях заботится сам законопроект. Также этот орган получит 10% от стоимости за организацию продаж.
Недостаток пятый: владельцы могут не быть собственниками.
Однажды вы можете уснуть собственником земельного участка, а проснуться тем, кто должен от нее избавиться любой ценой – в прямом и переносном значениях.
Такое может произойти с вступлением в силу статьи 20 законопроекта, которая содержит перечень приобретателей. Документ не указывает четкого механизма регулирования обозначенной ситуации, а тем более не объясняет мотивов ограничений.
Ясно одно: владельцы, которые не могут ими быть, должны провести отчуждение участка в течение года. Если не успеют, за них это сделает Госгеокадастр.
Лимитирование доступа банков и других финансовых учреждений как владельцев еще можно понять. Они не смогут обеспечивать осуществление целевого назначения, однако как насчет других собственников, которые не могут ими быть?
Авторы не уточнили временные рамки и то, как будет проверяться правомерность приобретения, поэтому статья 20 остается загадкой, окутанной мистериями.
ДАТЬ ВОЛЮ РЫНКУ, А НЕ ЗАГРЕБУЩИМ РУКАМ
Введение аграрных земель в рыночный оборот будет большим достижением и непопулярным политическим решением. Придется противостоять многочисленным мифам.
Авторы законопроекта сделали решительный шаг. Команда EasyBusiness готова поддерживать смелые инициативы и вести конструктивный диалог, однако продолжает отстаивать необходимость полной либерализации земельного рынка.
Стоит продолжать дискуссии и искать варианты, чтобы дать волю не рукам, как часто это делают коррупционеры, а рынку, чтобы он в конце был реальностью, а не призраком.
Автор: Николай Гайдай, соучредитель EasyBusiness.
Материал подготовлен при участии аналитика EasyBusiness Дмитрия Ливча.
Источник: Экономическая правда
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.