Средняя цена на вторичном рынке жилья Минска во втором квартале 2016 г. уменьшилась по сравнению со вторым кварталом 2015 г. на 27,7% до 1062 долл. за 1 кв. м.

Таблица 1

Динамика средней цены на рынке жилья Минска в первом квартале 2014 г. – втором квартале 2016 г., долларов США за 1 кв. м. общей площади

Примечание. Источник: разработка BusinessForecast.by на основе данных Белстата и Нацбанка Беларуси.

В результате средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости Минска во втором квартале 2016 г. опустилась ниже средней цены на первичном рынке жилья, что способствует уменьшению привлекательности вложений в долевое строительство новых жилых домов на территории Минска (при прочих равных условиях). Так, соотношение средних цен первичного и вторичного рынков жилья Минска возросло с 78,9% во втором квартале 2015 г. до 102,8% во втором квартале 2016 г., что является максимальным значением в анализируемом периоде.

Кроме того, обращает на себя внимание, что в Минской области во втором квартале 2016 г. средняя цена на первичном рынке жилья (866 долл. за 1 кв. м. общей площади, см. таблицу 2) также превышает среднюю цену на вторичном рынке (661,7 долл.).

Таблица 2

Средняя цена на рынке жилья по областям и Минску во втором квартале 2016 г., долларов США за 1 кв. м. общей площади

Примечание. Источник: разработка BusinessForecast.by на основе данных Белстата и Нацбанка Беларуси. Регионы отсортированы в порядке убывания средней цены на вторичном рынке жилья.

В остальных областях Беларуси (за исключением Минской области) средние цены на вторичном рынке жилья в 1,8-2,1 раза ниже, чем в Минске, и находятся в диапазоне 513,7-589,5 долл. за 1 кв. м. общей площади.

При этом на первичном рынке жилья разница цен в регионах и столице выглядит еще больше. Например, в Гомельской области во втором квартале 2016 г. средняя цена долевого строительства жилых домов составила 423,9 долл. за 1 кв. м. общей площади, что в 2,6 раза ниже средней стоимости долевого строительства жилья в Минске.

В данном случае следует пояснить, что Белстат на базе данных Государственного комитета по имуществу Беларуси осуществляет расчет средних цен в белорусских рублях и индексов цен одного квадратного метра общей площади жилья на первичном и вторичном рынках. При расчете средних цен не учитываются цены на реализованное жилье, расположенное в сельской местности, коттеджное и деревянное жилье. Иными словами, в выборку Белстата попадают сведения Госкомимущества Беларуси о фактических сделках купли-продажи объектов недвижимости (изолированных жилых помещений без учета коттеджей и деревянных домов) только по городам республики.

По сравнению с первым кварталом 2014 г. средняя цена на первичном рынке жилья Минска во втором квартале 2016 г. уменьшилась в долларовом эквиваленте на 28,5%, в то время как средняя цена на вторичном рынке жилой недвижимости упала на 35,1%.

По нашим оценкам, в Беларуси в 2016 г. продолжится падение цен на рынке жилой недвижимости (в первую очередь, в Минске) по следующим причинам.

1) Сохранение тенденции общего экономического спада в Беларуси, включая падение ВВП страны в сопоставимых ценах и в долларовом эквиваленте.

Так, по данным Белстата, валовой внутренний продукт Беларуси в январе-июле 2016 г. составил 52,642 млрд. руб. и снизился в сопоставимых ценах по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 2,7%.

В долларовом эквиваленте ВВП Беларуси в январе-июле 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшился сразу на 7,272 млрд. долл. (или на 21,9%) до 25,947 млрд. долл. При расчете использовался средневзвешенный курс белорусского рубля к доллару США: в январе-июле 2015 г. – 1,481962 руб. за 1 долл. (с учетом деноминации), а в январе-июле 2016 г. – 2,0288 руб.

2) Уменьшение денежных доходов населения в реальном выражении (т.е. с учетом годовых темпов инфляции) и в долларовом эквиваленте.

Так, по нашим расчетам, средняя начисленная зарплата белорусских работников (без микроорганизаций и малых организаций без ведомственной подчиненности) в январе-июле 2016 г. сократилась по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года на 21,3% – с 442 долл. до 348 долл.

При этом начисленный фонд заработной платы белорусских работников (без микроорганизаций и малых организаций без ведомственной подчиненности) в январе-июле 2016 г. сократился в еще большей мере – на 2,176 млрд. долл. (или на 23,5%) до 7,070 млрд. долл.

Уменьшение фонда заработной платы связано не только с падением средней зарплаты, но и с сокращением в анализируемом периоде среднесписочной численности работников на 85,805 тыс. человек (с 2,988 млн. человек в январе-июле 2015 г. до 2,902 млн. человек в январе-июле 2016 г.).

Наконец, денежные доходы населения Беларуси в первом полугодии 2016 г. по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшились сразу на 4,434 млрд. долл. (или на 24%) до 14,031 млрд. долл. При расчете использовался средневзвешенный курс белорусского рубля к доллару США: в первом полугодии 2015 г. – 1,473674 руб. за 1 долл. (с учетом деноминации), а в первом полугодии 2016 г. – 2,03203 руб.

3) Высокие процентные ставки по рыночным рублевым кредитам и ограничение объемов банковского кредитования строительства (реконструкции) и приобретения жилья.

Так, по данным Нацбанка, белорусские банки в январе-июле 2016 г. выдали новые рублевые кредиты физическим лицам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья на общую сумму 245,3 млн. руб., что в 2,1 раза меньше, чем в январе-июле 2015 г.

При этом проблемная задолженность физических лиц по кредитам на строительство (реконструкцию) и приобретение жилья в январе-июле 2016 г. возросла до рекордных 18,8 млн. руб. на 1 августа.

В то же время, поддержку ценам на рынке жилой недвижимости могут оказать накопленные валютные и рублевые депозиты населения в банковском секторе (7,652 млрд. долл. и 4,030 млрд. руб. на 1 августа 2016 г.), а также уменьшение объемов ввода в эксплуатацию жилья (в том числе ввода в эксплуатацию жилья с государственной поддержкой).

К слову, в Беларуси в январе-июле 2016 г. введено в эксплуатацию 2,377 млн. кв. м. общей площади жилья, что на 23,4% меньше, чем в январе-июле 2015 г. При этом в Минске объем ввода жилья в эксплуатацию в январе-июле 2016 г. сократился в еще большей степени – сразу на 33,3% до 446,7 тыс. кв. м.

Инвестиции в жилищное строительство в январе-июле 2016 г. снизились по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года в сопоставимых ценах сразу на 30,1% до 1,8 млрд. руб.

Источник: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.