Продажа земель сельскохозяйственного назначения (закон №1423-IX) запустит капитализацию малого и среднего аграрного бизнеса и родит в Украине «земельных сотников».
Холдинги будут сохранять контроль над земельным банком через механизм аренды, а также выкупа критически важных для них земель по системе подставных или близких к ним лиц. А теперь подробнее о работе рынка земли и изменениях, которые следует в него внести.
С 1 июля 2021 года я вижу несколько интересных вещей на рынке земли.
Первая – количество сделок купли/продажи сельскохозяйственных земель пока незначительно. Сейчас насчитывается 3,5 тысячи земельных операций с землей. Об этом свидетельствуют данные совместного проекта AgroPolit.com и Zemelka.ua при поддержке нового земельного агентства Volodar «Рынок земли в Украине. Карта земельных сделок и цен на землю с 1 июля 2021 года».
По данным нашего проекта, за сутки заключено 164 сделки. Больше всего операций осуществили на Полтавщине (22), Киевщине (20) и Сумщине (19). Не осуществлялись сделки этой эпохи в Луганской, Николаевской и Тернопольской области. От начала старта рынка земли больше всего сделок было совершено на Киевщине – 555. Меньше всего сейчас на Луганщине – лишь 21 земельная операция.
Цена 1 гектара сельскохозяйственной земли
По данным Минагрополитики, средняя стоимость 1 га сельскохозяйственной земли за первый месяц колеблется в пределах 40 тыс. грн за 1 га. За прошедшую неделю (25 июля-1 августа) в соответствии с данными проекта «Рынок земли в Украине. Карта земельных сделок и цен на землю с 1 июля 2021 года», средняя цена земельных участков – 27 628 грн за гектар.
Самая высокая цена зафиксирована на Киевщине (43 859 грн/га), Житомирщине (42 908 грн/га), Одесской области (38 691 грн/га) и Закарпатье (35 349 грн/га). Самая низкая средняя цена в Запорожской области – 13 452 грн/га.
При этом опрошенные мной эксперты говорят, что цена будет расти очень планомерно, никаких скачков цены на землю не будет, потому что украинцы пока не торопятся продавать. Рынок в условиях ограниченных покупателей провоцирует слабое предложение.
Почему не случилось вала земельных операций?
Здесь несколько причин.
Первая – только после принятия пакета земельных законов (№1423-IX – о земельной децентрализации и №1444-IX – об электронных аукционах) фактически перед самым запуском рынка земли презентовали порядок проверки покупателя земли, обновленную процедуру регистрации земельного участка и механизм подключения нотариусов к «земельной базе», поэтому дедлайны для спокойной подготовки сгорели. Выполнить их при таких условиях было невозможно.
Вторая — из-за страусиной позиции Минюста в земельной теме и подготовке нотариусов к свободному рынку (в частности, их подключение к земельной базе реестров) нотариусы оказались неготовыми. Сейчас 4313 нотариусов получили доступ к данным Государственного земельного кадастра.
Однако доля тех, кто реально осуществляет регистрационные действия с землей (удостоверяющие сделки об отчуждении этих земель целевого назначения) незначительна – по оценкам опрошенных нотариусов, около 5% от этой цифры. Совершив ошибку, нотариусы рискуют потерять лицензию.
Оснований для таких ошибок у нотариусов сегодня хватает, вот лишь некоторые из них:
В Государственном земельном кадастре еще не полностью отражена информация о полезных ископаемых (где они есть, кто является их пользователем).
Не все права собственности на землю зарегистрированы юридически в Государственном земельном кадастре. Права собственности на паи, которые возникли до 2013 года, регистрируются сейчас по заявочному принципу, и по ним нет принципа обязательности. Поэтому часто случается следующее: такие земельные участки находятся в аренде, договор заключен еще до 2013-го года, и в Государственном реестре вещных прав по сегодняшний день право аренды может быть не зарегистрировано.
И если нотариус проводит проверку относительно наличия лиц с преимущественным правом на тот или иной участок, он ничего не может увидеть, потому что это в системе не зарегистрировано. Значит, пока ни один нотариус со 100% гарантией не может проверить до конца наличие земли у потенциального покупателя, потому что данных о тех, кто купил до 1 июля 2021 года земли сельского хозяйственного назначения, нет.
Для нотариуса не совсем понятно, как ему проверять чистоту средств под покупку земли у физического лица. Прямых разъяснений для нотариусов нет. Следовательно, одни нотариусы подают запросы в Государственную налоговую службу Украины относительно зарплаты в течение от года до трех. Но если у человека были накопления раньше и не хранились в банках? И как проверить их чистоту?
Не понятно где, например, проверять (каков исчерпывающий перечень для такой проверки) лиц, которые принимали участие в террористических операциях или могли быть участниками каких-то террористических организаций.
Существует и набор незарегистрированных действий, которые нотариус должен предпринимать. Например, чтобы продать земельный участок, который находится в постоянном пользовании фермера, нотариусу следует подать (кроме государственного акта на право постоянного пользования земельным участком) еще и документ о создании фермерского хозяйства с 1990-х годов.
Нужна выписка из Единого реестра, что такое фермерское хозяйство было создано и действует по сегодняшний день. Значит здесь выполнено условие, при котором этот земельный участок предоставлялся человеку, следовательно, это лицо может выкупить тот земельный участок.
Поэтому нотариусы ждут отшлифовки всех процедур.
Третья – пока сложно сказать, сколько же участков и какой именно площади уже продано по Украине. Ведь все операции — это заявка намерения по продаже земельного участка, собственно продажа и дарение.
А теперь о тенденциях и других интересных вопросах по рынку земли.
Рынок земли – основные условия купли/продажи сельскохозяйственных земель
- Приобрести участок могут только граждане Украины. Юридическим лицам покупать землю запрещено до 2024 года.
- Один человек может купить не более 100 га в одни руки.
- Преимущественное право приобрести участки принадлежит тем, кто арендует их с 2010 года.
- К 2030 году цена земли не может быть ниже нормативной денежной оценки.
- Нотариус должен будет проверить покупателя: подтвердить его личность, узнать, не превышает ли он лимит владения землей и тому подобное.
- Оплата по всем гражданско-правовым соглашениям относительно сельскохозяйственных земельных участков производится безналичным способом.
- Происхождение денежных средств для покупки земельного участка должно быть документально подтверждено.
Также запрещено продавать:
Землю государственную и коммунальную, а также участки, расположенные ближе, чем 50 км до госграницы;
иностранцам до референдума;
россиянам;
оффшорным компаниям.
Алгоритм продажи земельного участка сельскохозяйственного назначения
Документы для продажи сельскохозяйственного земельного участка: для продавца и покупателя.
Есть два варианта продажи земельного участка:
если земля обременена преимущественным правом (в случае наличия действующего арендного договора),
не обременена преимущественным правом (в таком случае процедура продажи и покупки земли существенно сокращается во времени).
Важный момент для продавца земельного участка: если у вас есть просто бумажный акт и участок не внесен в Государственный земельный кадастр, то процесс сбора документов для продажи будет более длительным. Так, нужно разработать документацию землеустройства по установлению границ или инвентаризации участка, внести участок в кадастр, и уже после этого при условии регистрации права можно его отчуждать.
В соответствии со ст. 13 закона «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)», в случае, если до 1 января 2025 года владелец пая/его наследник не оформит право собственности на этот земельный участок, то земельный участок будет признаваться невостребованным. И его передадут в коммунальную собственность территориальной общины, на территории которой он расположен.
Преимущественное право на продажу сельскохозяйственного участка
Механизм преимущественного права детально написан принятым законом №1423 (№2194), что вносит изменения в статье 130 (Приобретение права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения) Земельного кодекса Украины.
От момента подачи нотариусом в Государственный реестр вещных прав заявки о намерении продажи земельного сельскохозяйственного участка должно пройти 2 месяца, если кроме арендатора есть другой потенциальный покупатель.
Примечание: теоретически еще может быть субъект первой очереди и лицо, имеющее специальное разрешение на пользование недрами на заявленном к продаже участке. Тогда их тоже уведомляют о возможности выкупа участка. Но пока эти разрешения не отражаются в извлечениях из государственного земельного кадастра, поэтому считается, что преимущественного права у них нет. Когда будет отображаться в выдержках, тогда будут субъекты первой очереди, те, кто имеет специальное разрешение.
Если арендатор и дольщик согласовывают процедуру продажи и собрали весь пакет документов, сама процедура займет максимум день. Чтобы получить НГО и экспертную оценку, примерно нужно пару недель.
Что нужно знать о преимущественном праве:
Преимущественное право на выкуп земли арендатором было в законодательстве и раньше – в законе Украины «Об аренде земли» и Гражданском кодексе.
Преимущественное право имеется только у арендатора, а держатели договора эмфитевзиса его не имеют.
Преимущественное право реализовывается только в случае продажи земельного участка. Если земля отчуждается дарением, внесением в уставный капитал или иным способом, преимущественного права у арендатора нет.
Владелец должен зарегистрировать у нотариуса намерение продать участок не позднее, чем за 2 месяца до дня заключения договора купли-продажи земли. При этом даже без регистрации намерения арендатор сам может уведомить владельца о том, что намерен выкупить его участок.
После регистрации намерения собственника продать землю, нотариус обязан письменно уведомить об этом арендатора.
Арендатор может в первую очередь купить участок, если выплатит цену, по которой он продается. Значит, собственник может продать участок другому покупателю, не арендатору, лишь по более высокой стоимости, предложенной арендатору.
Для реализации преимущественного права арендатор и собственник должны явиться к нотариусу в дату и время, предназначенные для заключения договора. Если арендатор не явится к нотариусу в назначенное время, это будет считаться, что он отказался от своего преимущественного права.
Что следует исправить в механизме преимущественного права?
Отменить норму, которая приравнивает часть для приусадебного земельного участка (так называемые земельные участки для садоводства, индивидуального или коллективного хозяйствования) к сельскохозяйственной земле.
В таком случае это означает, что владелец дома с садом или огородом в случае продажи своего имущества будет вынужден пройти всю процедуру подготовки продажи участка с учетом преимущественного права. Это же нонсенс, который кем-то сознательно или просто по невнимательности был допущен.
Какие налоги будут взиматься при покупке / продаже земли?
Государство будет взимать при покупке продажи пая такие налоги:
налог на доходы физических лиц – 5% от указанной в договоре купли-продажи цены на участок,
военный сбор в размере 1,5%.
При этом два этих налога следует уплатить до момента нотариальной заверки договора, отталкиваясь от зафиксированной в сделке цены. Однако эта цена не может быть ниже оценочной цены, которую установил уполномоченный на оценку земли государственный орган контроля.
Не платят эти два налога те, кто получил землю по статье 121 Земельного кодекса Украины (для ведения личного хозяйства, не более 2 гектаров).
Нотариус получает 1% от заявленной в сделке суммы.
Порядок проверки покупателей и продавцов земли
В соответствии со ст. 130-й Земельного кодекса Украины, проверку отчуждателя (того, кто продает земельный участок) осуществляет Госгеокадастр. А покупателя (физическое и юридическое лицо) земельного участка сельскохозяйственного назначения проверяет нотариус, то есть приобретателя права собственности на землю.
В правительственном постановлении «Об утверждении порядка в осуществлении проверки соответствия приобретателя или владельца земельного участка сельскохозяйственного назначения требованиям, определенным статьей 130 Земельного кодекса Украины» определены следующие критерии проверки покупателя (приобретателя):
установление личности приобретателя земельного участка сельскохозяйственного назначения;
установление конечного бенефициарного владельца юридического лица;
проверку применения специальных экономических и других ограничительных мер (санкций) в соответствии с законом Украины «О санкциях»;
проверку отнесения приобретателя к перечню лиц, связанных с осуществлением террористической деятельности, сформированного в порядке, определенном Кабинетом министров Украины;
определение общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности приобретателя.
Пакет необходимых документов у собственника земли для нотариуса при продаже земли:
Паспорт;
Государственный акт на право собственности на землю;
Договор о продаже;
Свидетельство о праве на наследство или другой документ, подтверждающий право собственности;
Документы о денежной оценке отчуждаемого земельного участка.
Земельный минимум – продажа не более 100 га в одни руки
Проверку накопления физическим лицом квоты земельных участков сельскохозяйственного назначения в размере 100 га проводит нотариус через онлайн-модуль Государственного земельного кадастра.
Однако при воплощении этого механизма возникает ряд вопросов:
1) Могут ли супруги покупать каждый по 100 га земли, и считается ли приобретенная земля общим имуществом супругов?
С одной стороны, имущество, приобретенное супругами во время брака, считается общей собственностью супругов. Но с другой стороны, в законе четко написано – каждому физическому лицу по 100 га.
2) С какого момента считать приобретение физическим лицом 100 га: в частности, учитывать лишь землю, приобретенную с 1 июля 2021 года, или и ту, что была куплена до этого Рубикона?
В пункте 15 переходных положениях ЗКУ написано, что до 2024 года максимальная площадь земельных участков, которую может приобрести гражданин – 100 га. А мы помним, что полученную по механизму бесплатной приватизации землю (2 га в одни руки) все эти годы никто не запрещал продавать! Сколько таких земель, кому они проданы, какие наделы в руках каждого из них – вопрос открытый.
Сейчас позиция нотариальной палаты и в определенной степени Минюста – те, кто приобрел 100 гектаров и более до 1 июля 2021 года, уже не могут больше покупать 100 га земли. Однако Госгеокадастр говорит, что можно приобрести, потому что как раз период проверки начинается 1 июля, а до того никто никого не проверял. Нужна законодательная ясность в этом вопросе. И по возможности быстрее.
3) Как будет происходить процесс отнятия сверхурочной земли?
Единственное, что понятно — решение о конфискации земли более 100 га в одних руках, которая приобретена с 1 июля 2021 года, будет принимать Госгеокадастр. Ведь именно он является уполномоченным органом в сфере земельной политики в Украине.
Кстати, вопрос осложнен и тем, что в Украине за 30 лет уже появилось 124 юридических лица, владеющих совокупно 40 982 га сельскохозяйственных земель. Первая шестерка компаний – юридических лиц из списка имеет в собственности более 1000 га сельскохозяйственных земель каждая.
Выгоды для фермеров от открытия рынка земли
Больше всего выгоды в случае приобретения земли получат в течение первых двух лет фермеры, не холдинги. Своя земля фермерам позволит крепче стоять на ногах благодаря повышению капитализации их бизнеса. Появится средний земельный класс. Произойдет отбеливание фермерского рынка.
Проблема для фермеров сегодня в том, что отсутствуют финансовые инструменты широкой линейки для поддержки малых сельскохозяйственных производителей – фермеров. Как ее решить – принять закон о Фонде частичного гарантирования по кредитам (на следующий год) и заложить больше средств на программы кредитования под землю для фермеров.
Выгода для холдингов от открытия рынка земли
Холдингу выгодно покупать землю, если такая покупка окупится за 5 лет. Если больше, тогда выгоднее аренда, потому что в таком случае более высокая скорость возврата капитала. Если и будут покупать землю, то преимущественно владельцы небольших холдингов: площадью от 5-10 до 50 тыс. га, потому что структура этих компаний привязана к одному конкретному собственнику – физическому лицу, которое не является публичным, а в структуре холдинга нет нерезидентов.
Такой владелец имеет семью и родственников, на которых в случае предложения будет скупать определенную часть земли. В случае активного предложения земли такие компании могут привлекать и фиктивных собственников из приближенного круга лиц, которые номинально будут формировать нужную им систему банка земли и выступать в роли так называемых земельных сотников. Эра земельного казачества грядет в Украине.
Что касается крупных аграрных холдингов, то у них будет преобладать модель арендных отношений. Ведь все они имеют в своей структуре нерезидентов. Если же их пайщики будут приходить к ним с предложением продать свои паи, то их путь в следующие два года – переуступка преимущественного права на выкуп земель лояльным к ним третьим лицам, и как результат – формирование своей системы «земельных сотников».
Аренда земель сельскохозяйственного назначения
Стоимость аренды по Украине сейчас разнится: от $30 до 200 за 1 га. В Сумской, Черниговской области: песчаные грунты – от $30 до 100 за 1 га, за черноземы дают $120-150 за 1 га в год.
В Центральной Украине (Киев, Черкассы, Винница) – $160-200. Черновицкой и Кировоградской области – $120-140, Хмельницкой – $140-160. Запорожской, Херсонской, Николаевской, Днепропетровской и Харьковской – $100-120, Полтавской – $150-200, Одесской – $100-120.
Можно встретить и стоимость аренды в $300-400 за 1 гектар, где присутствует высокая концентрация холдингов и фермеров. Как правило, это наблюдается местами в Киевской, Черкасской, Винницкой, частично Хмельницкой и Полтавской областях. Рост стоимости аренды будет происходить планомерно в пределах 10-15% за год.
Запрет на изменение целевого назначения сельскохозяйственных земель
Еще одна особенность свободного рынка земли в Украине, что вместе с продажей сельскохозяйственной земли исчезла с 1 июля 2021 года, это запрет на изменение целевого назначения земли (ранее действовал мораторий). Это означает, что стоимость сельскохозяйственной земли вблизи крупных городов или городков будет расти, потому что она будет перепрофилироваться под застройку.
При условии, что местная документация (перспективный план населенного пункта или генеральный план) предусматривает на этой территории застройки.
Что будет с выделением бесплатных земель?
Земельная децентрализация передала полномочия на бесплатное выделение 2 га земли в ведение общинам. Для бесплатной приватизации земли нужно будет решение 2/3 голосов органа местного самоуправления. Изменения в закон о местном самоуправлении внесены законом №1423 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно усовершенствования системы управления и дерегуляции в сфере земельных отношений» (регистрационный номер – 2194).
В собственности же государства осталось (государственных предприятий, учреждений и организаций) 750 тыс. га земель. Что будет с ними – вопрос открытый.
Земельная шахматка
Вопрос нерешенный. Сейчас зарегистрировано два законопроекты (правительственный и депутатский альтернативный) о консолидации сельскохозяйственных земель, которые урегулируют этот вопрос.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.