Значит, интерес к покупке недвижимости растет. Однако до сих пор не рассматривают квартиру как актив, который должен приносить прибыль.
Мало кто оценивает полную стоимость владения жильем – Total Cost of Ownership. Сюда относится не только стоимость жилья при покупке, но и будущие коммунальные платежи, содержание придомовой территории, ремонты.
Ранее ЭП уже писала, как считать полную стоимость жилья в новостройках.
В этот же раз речь пойдет о том, как считать полную стоимость недвижимости и о чем следует позаботиться при покупке квартиры на вторичном рынке. Сейчас он менее активен по сравнению с первичным рынком, однако интерес к нему быстро растет. По крайней мере, киевляне начали «гуглить» соответствующий запрос на 350% чаще, в 2017 году.
Читайте также: Как выбрать и купить современные межкомнатные двери: отдельные советы
Узнайте, на самом ли деле рынок вторичный.
Этот совет может показаться странным, но воображение украинских застройщиков безгранично. Покупая квартиру в новеньком здании, стоит проконсультироваться с юристом.
«Случалось такое, что люди получали не инвестиционный сертификат от застройщика, а правоустанавливающий документ. Даже думали, что вкладывают в жилье с вторичного рынка. Да, по документам дом был введен в эксплуатацию, а по техническим характеристикам — нет», – объясняет советник заместителя городской главы в КГГА Алексей Тихонов.
Если технические условия застройщик не выполнил, поставщик (воды, тепла, газа, электроэнергии) откажется заключать договор и здание останется не подключенным к коммуникациям.
Вероятнее всего, «достраивать» и договариваться с монополистами (в Киеве это «Киевэнерго», «Киевводоканал» и «Киевгаз») придется самостоятельно. Для этого надо будет создавать юридическое лицо – кооператив и объединять всех инвесторов. И такие случаи уже были.
Проверьте счетчики
В прошлом году Верховная Рада приняла закон «О коммерческом учете коммунальных услуг». Согласно ему во всех жилых домах должны установить счетчики на тепло и воду до первого октября 2018 года. К тому же, в Украине действует закон «О коммерческом учете газа», который обязывает установить счетчики до 1 января 2018.
Все приборы учета должны установить поставщики. В таком случае их стоимость должна быть уже заложена в тариф.
Однако поквартирные счетчики очень дорогие для монополистов, особенно газовые. Именно так облгазы оправдывают установку общедомовых счетчиков, которые уже получили название «газовых колхозов».
Если в квартире, которую вы собираетесь купить, отсутствуют газовые счетчики, но есть общедомовой газовый счетчик, ждите проблем.
Этот счетчик измеряет, сколько газа потребил целый дом. Затем общее количество использованных кубометров они делят на количество прописанных жильцов. Однако в соседней квартире может быть прописана одна бабушка, а живут с ней вместе еще четверо человек. Поэтому газ потребляют пятеро, платят за одного, а разница будет распределяться между другими жильцами.
Подобная ситуация и с теплом, но общие затраты делят между квартирами в соответствии с их площадями. За соседа платить не приходится, но собственное потребление и, соответственно, размер оплаты вы контролировать не сможете.
Надеяться на установку счетчиков компаниями-поставщиками не стоит, поэтому, отдавайте предпочтение тем квартирам, предыдущие владельцы которых уже поставили счетчики.
К тому же, чиновники недавно поставили точку в спорах относительно индивидуальных счетчиков газа. Как отметили в Национальной комиссии регулирования рынка электроэнергии и коммунальных услуг (НКРЭКУ), потребитель имеет право за свой счет приобрести и установить газовый счетчик для своей квартиры.
ОСМД лучше, чем ЖЭК
Количество ОСМД в Украине стремительно растет – сегодня их уже больше 15 тысяч, хотя в прошлом году было чуть больше 14. Оно и не удивительно – жители получают возможность самостоятельно решать, сколько тратить средств на содержание, делать ли ремонт и где.
Кстати, ОСМД имеют право отказаться от навязывания «газовых колхозов», о которых писалось выше, и требовать от компании-поставщика, устанавливать счетчики для каждой квартиры. Положительные результаты «войны» между потребителями и монополистами случаются нечасто, но несколько успешных кейсов можно найти.
Однако важно не только то, есть ОСМД или управляющая компания в принципе, а как они функционируют. Если жители ни разу не воплощали какие-то меры вместе (не утепляли дом, не ремонтировали лестничную клетку, не заменяли лифт), то есть не смогли договориться, вряд ли от такого объединения будет много пользы.
Попросите соседские квитанции
Едва ли не самой болезненной темой «коммуналки» для украинцев являются платежки за тепло в отопительный сезон. Поэтому не стесняйтесь попросить у хозяев несколько квитанций за последний сезон – они позволят достаточно четко понять, что вас ожидает зимой.
Обратите внимание не только на первый раздел, где указывается стоимость отопления квартиры, но и на второй, где указана цена обслуживания мест общего пользования (например, технические помещения, парковочная площадь и тому подобное). Обычно, эта цифра совсем небольшая, однако случаются и исключения.
«К нам обращались жители «Познякижилстрой» на бульваре Леси Украинки в Киеве. Им зимой счет за отопление мест общего пользования пришел почти такой же, как счет за квартиру. Проблема была в формуле ценообразования. И это не единственный случай, который я знаю», – объясняет руководитель Института гражданского строительства «Киев ЗНДИЕП» Владимир Брунько.
Узнайте о технических деталях дома
Платежка за тепло в доме, в котором осуществлялась термомодернизация, может быть на 20-50% меньше, чем в не утепленных домах. Все зависит от материалов (например, минеральная вата, значительно лучше ее пенопласт) и проводимых мероприятий (были утеплены только стены, крыша с подвалом).
Главное чтобы квартира не была утеплена индивидуально, значит, исключительно часть вашей квартиры, а не стена дома в целом. Такая «термомодернизация» не имеет экономического смысла и вредит техническому состоянию сооружения.
Вам очень повезет, если в доме установлен ИТП – индивидуальный тепловой пункт с погодным регулированием.
Эта система измеряет температуру на улице и температуру воды, поступающей в дом для отопления, а затем автоматически поддерживает заданную температуру в доме, в зависимости от того, насколько холодно на улице. В таком случае батареи не будут работать в начале апреля, когда отопление уже не требуется.
В конце концов, дом может иметь собственную котельную, а не быть подключенным к централизованному отоплению. Стоимость содержания такой котельной будет зависеть от топлива, которое она использует. Но лучшее решение – это переспросить еще раз у тех, кто уже живет в этом доме.
Автор: Самира Аббасова
Источник: Экономическая правда
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.