Открытие рынка сельскохозяйственных земель в Украине, формирование новых возможностей экспорта продукции и создание уникальных сегментов для инвестиций вызывают потребность в источниках финансирования аграриев. Отечественные фермеры всегда нуждались в различных видах финансовых инструментов – от коротких займов до долгосрочных инвестиций.
А нынешняя ситуация на рынке лишь стимулирует сельхозпроизводителей активно находить партнеров для работы с финансовыми инструментами.
Ответ на вопрос, что именно предложит фермерам банковская система и как обезопасить интересы клиентов – юридических лиц, что до 2024 года лишены права покупать землю, – в интервью с руководителем развития продаж аграрного направления ПУМБ Владимиром Онищуком.
С 1 июля в Украине открылся рынок сельскохозяйственных земель для физических лиц. Готова ли к этому, на ваш взгляд, банковская система и, собственно, ПУМБ?
В целом Первый украинский международный банк давно готовился к открытию рынка и сообщал клиентам, что мы стремимся стартовать уже с 1 июля. Для аграриев – юридических лиц банк предлагает широкий перечень финансовых инструментов, другой вопрос – кредитование физических лиц-фермеров. Здесь не все так просто, как кажется на словах, и вы правильно задали вопрос, готовы ли банки заходить в кредитование физических лиц.
Если говорить о ПУМБ, то мы одними из первых планируем заходить на рынок кредитования под землю, и пока считаем нужным обеспечивать действующих клиентов, а их достаточно много.
Но кредитование будет предоставляться юридическим лицам на покупку товарно-материальных ценностей, под другие текущие нужды, в том числе на предварительную оплату аренды паев у своих подконтрольных физических лиц. Здесь нужно, прежде всего, дать возможность нашим клиентам, юридическим лицам, приобрести в собственность те земельные участки, которые они уже много лет обрабатывают.
Значит, речь идет о косвенном кредитовании, через финансирование потребностей хозяйства?
Всего на территории Украины около 30 млн. га сельскохозяйственной земли, из которых примерно 20 млн. га находятся в обработке юридическими лицами (по данным «статистического ежегодника Украины» за 2019 год). Именно эти юридические лица в дальнейшем и станут основными покупателями земли, это нужно понимать.
Поэтому мы предлагаем им целевое кредитование – клиент будет использовать эти средства на финансирование своих текущих потребностей. Сейчас он на 30% или 50% финансирует собственную производственную программу за счет заемного капитала. Теперь эта пропорция изменится в пользу привлеченных средств, а свои финансовые ресурсы клиент сможет использовать для выкупа сельскохозяйственной пашни в пределах разрешенных законом как физическое лицо.
Также участки приобретут его семья, партнеры по бизнесу, которые смогут передавать паи в залог, как имущественные поручители по кредитным сделкам юридических лиц.
Объем первичного кредитования
О какой дополнительной потребности в кредитах идет речь? Сколько ваших клиентов станет участниками рынка?
По нашим оценкам, лишь до 10% владельцев паев готовы будут сразу продавать свои участки. И почти все наши текущие кредитные аграрные клиенты отметили, что по возможностям будут выкупать свою арендную землю. Их оценка в среднем – 10-20% от текущего обрабатываемого банка земли.
Банк работает по принципу установления генерального кредитного лимита. И сейчас у некоторых наших клиентов-аграриев уже есть свободные заемные средства, которые можно использовать для приобретения земли. Мы понимаем, что покупателем сельскохозяйственных земель может быть только физическое лицо. Это очень серьезное ограничение, но сами украинские аграрии просили власть сначала запустить рынок в таком формате.
Почти все наши текущие клиенты в аграрной сфере отметили, что по имеющимся предложениям будут выкупать свою арендную землю.
По моему мнению, сделок кредитования физических лиц для приобретения земли будет немного. Ведь все хорошо понимают, что главными участниками рынка будут юридические лица, которые десятилетиями строят бизнес-модели использования пашни. Если даже мы не выдадим кредит для клиентов на эти финансовые операции, то все равно они будут покупать земельные паи у дольщиков, отвлекая средства из бизнеса.
Эти операции произойдут так или иначе, поэтому мы не видим ничего плохого, а наоборот, должны поддержать наших клиентов, обеспечивая их дополнительными ресурсами для производственной деятельности.
Но если брать покупателей именно физических лиц, что можно им предложить? Ипотеку?
Мы понимаем, что будем финансировать физических лиц в любом случае. Прежде всего, это определенная модель финансирования физического лица, ее надо настраивать, что затянется во времени. В нашем банке, скорее всего, эта модель будет ориентировочно к зиме нынешнего года.
Во всяком случае, банк не рассматривает финансирование рынка земли для физических лиц как бизнес-модель, а больше ориентируется на будущее открытие возможностей для юридических лиц. Сегодня банк сосредоточен больше на финансировании бизнес-модели аграрного производителя как таковой.
Мы уверены в том, что аграрный производитель, который работает на арендованной земле, имеет бизнес-модель, что свидетельствует о его эффективности, позволяет получать прибыль, с которой обслуживаются кредиты. Поэтому для будущего кредитования банком рынка земли целевая аудитория — это аграрные производители, которые уже работают на рынке.
Об изменениях на рынке с 2024 года
В 2024 году на рынок будут допущены уже и юридические лица, а концентрация вырастет до 10 000 га. Каких изменений для банка, для кредитования вы ожидаете?
Первое, чего мы ожидаем, – это существенное упрощение механизмов оформления сделок купли-продажи, связанных с этим проверок сельскохозяйственных участков и администрирования всех процессов, сопровождающих заключение сделок.
С точки зрения спроса ожидаем, что к 2024 году рынок станет более цивилизованным и сформированным, по меньшей мере, мы надеемся на это. Кроме того, за два с половиной года рынок определит понятные цены за один гектар земли, а банковская система увидит тренды по ставкам по кредитам. Это далеко не полный перечень изменений, но хочу подчеркнуть, что с точки зрения самого механизма кредитования ничего не изменится.
К 2024 году рынок станет более цивилизованным, определит понятные цены на землю, а банковская система увидит тренды по ставкам по кредитам.
Как и сейчас, будут действовать знакомые кредитные соглашения, договоры ипотеки и тому подобное. Но, как я уже сказал, упростится анализ финансового состояния. Ведь одно дело — анализировать способность возврата кредита физическим лицом (в том числе ее соответствие нормам финансового мониторинга с точки зрения подтверждения исторических доходов), и совсем другое – «просчитывать» юридическое лицо, которое имеет опыт хозяйствования, прозрачный исторически сложившийся капитал с официальной отчетностью и тому подобное.
Поэтому рынок станет более гибким, быстрым, несмотря на рост самих транзакций, и объемов кредитования.
И как могут измениться ставки по кредитам, если в залоге будет земля?
Сами по себе ставки по кредитам от залогов преимущественно не зависят. Главной составляющей при определении годовых процентов является стоимость финансовых ресурсов для самих банков, условно – размер учетной ставки НБУ или стоимость привлечения капитала за рубежом. Также добавляются отдельные риски, связанные, например, с резервированием и тому подобное.
Предмет залога может иметь значение для принятия решения о предоставлении кредита, но не для размера ставок. Хотя в случае с ПУМБ даже этот тезис условный – как я говорил, мы устанавливаем клиентам генеральный кредитный лимит, залог может добавляться позднее в течение всего срока действия ГКЛ.
Банк уже рассчитывал, на какой срок должен быть предоставлен кредит под покупку земли? Ведь в большинстве украинских кредитных программ предусмотрены, три-пять лет, что маловато для такого вида займов.
Предварительно мы рассчитали, что срок кредитования до 10 лет. По крайней мере, мы планируем выходить на рынок с таким предложением хотя бы на первом этапе. Почему на наш взгляд, должно быть именно так? Мы построили гипотезу, которую и хотим проверить на первых сделках, что клиент, который покупает землю, не должен нести больше финансовых затрат на обслуживание кредита и его погашение, чем на аренду. Иначе модель теряет экономический смысл и будет просто несправедливой по отношению к нему.
Мы рассчитали, что срок кредитования до 10 лет. Хотя некоторые из наших клиентов считают, что им достаточно получить кредит на покупку земли не более чем на 5 лет.
Если посчитать платежи по кредиту по предполагаемым нами ставкам, ориентировочную прогнозируемую цену земли, резервирование и т. д., то получим срок погашения кредита от восьми лет. Поэтому пока рассматриваем как рабочий вариант кредитования на десятилетний срок.
Хотя во время рабочих групп, которые мы проводили вместе с нашими клиентами-аграриями, некоторые из них озвучили предложение о том, что кредит на землю им достаточно получить на срок не более чем на пять лет.
О залоге земли в банке
Сельскохозяйственная земля в случае не возврата кредита переходит в собственность банка, который обязан в течение двух лет ее продать. Существует ли уже механизм, как это сделать?
Мне о таком механизме пока ничего не известно. Более того, о каких механизмах реализации земли в залоге пока можно говорить, если нотариусы, которые должны оформлять сделки с землей, только что получили механизм для проведения проверки и сам порядок оформления. До сих пор продолжается процесс подключения нотариусов к электронному кадастру. Рынок только начинается, всем участникам, с банками включительно, надо еще приобретать необходимый опыт…
Но чисто теоретически – на рынке бывает высокий спрос, а бывает, что его нет вообще. Как обязать кого-то быстро продать товар, если нет рынка?
Как я уже отметил, пока нет никакого механизма для того, чтобы решить этот вопрос. Но меня больше сейчас волнует прогрессивная ставка налогообложения собственников земли – чем больше гектаров, тем выше становится налог. Надо же понимать, что банк не своей волей станет землевладельцем и абсолютно в этом не заинтересован. Нас интересует своевременное погашение кредита и возврат предмета залога, то есть земельного участка его владельцу. Поэтому по отношению к банкам требований прогрессивного налогообложения вообще не должно быть.
Банк не по своей воле может стать землевладельцем, и абсолютно в этом не заинтересован. Нас интересует своевременное погашение кредита.
А относительно самого механизма обязательной продажи в течение двух лет – ПУМБ по своей практике максимально старается не затягивать процесс урегулирования проблем задолженности по кредитам и всегда ищет компромиссный вариант, который устроит и банк, и заемщика.
Это касается не только земли – мы не являемся компанией по управлению активами, продаже залогового имущества и занимаемся своим финансовым бизнесом, на котором отлично ладим. Поэтому мы надеемся на лучшее и ждем, когда будет разработан порядок работы банков с залоговыми земельными участками, где учтут все особенности, на которых я акцентировал внимание.
О резервировании кредитования земли
Представители банковского сектора рассказывали, что готовы предоставлять кредит на 35% от стоимости земли при условии первоначального взноса 20%. Вы уже просчитывали эту экономику?
Я так понимаю, что цифру 35% они называли исходя из уровня дисконтирования, установленного НБУ. Мы в ПУМБ обсуждали этот вопрос. Действительно, для такого вида залога, как сельскохозяйственная земля, предусмотрен достаточно высокий дисконт учета предмета залога в размере 65%. Регулятор еще не готов снижать эти уровни дисконтов — рынок пока не сформировался, надо изучить, как именно и с какой активностью будут заключаться сделки, как это повлияет на конечную стоимость актива.
Но если говорить о малом бизнесе, то у нас в целом процедура кредитования предполагает наличие определенных бланковых лимитов, то есть непокрытых залогом. Поэтому когда покупатель, кредитованный не в большом размере, и его финансы позволяют обслуживать определенный объем бланка, то размер кредита может у нас покрывать и больший процент от стоимости земли. Не исключена ситуация, что ПУМБ предоставит кредит на полную сумму, 100% от стоимости. Например, в малом бизнесе у нас такой бланк доходит до 5 млн. гривен.
Так все же земля в залоге будет иметь значение для банка?
Мы не знаем, как будет в дальнейшем складываться ситуация на рынке. Конечно, есть все предпосылки для ожиданий, что в течение нескольких ближайших лет, особенно после выхода на рынок юридических лиц, земля может подорожать в два-три раза по сравнению с текущим уровнем. При таком развитии событий даже дисконт 65% по резервированию окупится в течение непродолжительного времени, потому что стоимость залогового актива будет расти.
О государственной поддержке
Сейчас мы слышим постоянные заявления о том, что ставки по кредитам на землю будут частично компенсироваться в рамках той же государственной программы «5-7-9%». На ваш взгляд, потребует ли рынок государственной поддержки?
Мы все понимаем, что рынок земли достаточно объемный с точки зрения обеспечения ликвидности. В начале разговора мы говорили, что в продажу могут поступить до 10% от 20 млн. га. Есть уже оценки, что на первичном этапе цена земли будет колебаться в пределах $1000-2000 за 1 га. Таким образом, чтобы профинансировать операции с таким массивом земли, понадобятся $2-4 млрд. Понятно, что это будет не только банковское финансирование – часть участков покупатели приобретут за собственные средства, что аккумулировались в последние годы.
Надежды аграриев, что земля будет кредитоваться под низкий процент, довольно призрачны.
Но вопрос ликвидности банковской системы может стать очень остро. При этом учтите, что надежды сельхозпроизводителей на то, что земля будет кредитоваться под низкий процент, довольно призрачны. Соответственно, и для привлечения дешевого ресурса со стороны государства потребуется снижение процентов по займам. Хотя здесь остается открытым вопрос механизма – ведь программа «5-7-9%» рассчитана на предприятия МСБ, а покупателями земли, которые сейчас предусмотрены в правовом поле на первом этапе свободного обращения, являются физические лица, граждане.
Может ли государство решить еще какие-то вопросы, необходимые для финансирования рынка земли?
Если говорить о первоочередных вещах, которых мы ожидаем от государства, от регуляторов и государственных органов, – это сдвиг с места проблемы долгосрочных пассивов. Мы говорили, что кредиты на землю должны предоставляться на 10 лет, но на рынке Украины долгосрочных десятилетних пассивов просто нет – никто не размещает депозиты на такой срок.
При больших объемах финансирования на уровне хотя бы $2 млрд. возникает вопрос: где самим банкам взять такой ресурс? Финансирование возможно либо за счет капитала банков (а у них долгосрочных пассивов нет и их нужно создавать), либо же за счет каких-то государственных механизмов. Мы очень надеемся на решение этой проблемы.
Об инвестиционной активности в агросекторе
По вашим прогнозам, повлияет ли открытие рынка на инвестиционную активность в агросекторе? Ведь все свободные деньги будут направляться на приобретение земли.
Мы наблюдаем снижение инвестиционной активности уже последние два-три года. Конечно, земля стала не единственным фактором — прошлогодняя засуха ухудшила финансовое состояние многих наших клиентов. Но накопление средств для рынка земли, безусловно, сыграло свою роль.
Не думаю, что аграрии полностью прекратят обновлять технику – будут менять почвообрабатывающие агрегаты, посевные комплексы. Это средства производства, без которых хозяйства существовать не смогут, и устаревшая техника негативно отражается на показателях эффективности. Возможно, реже будут обновлять стоимостные комбайны и тракторы и, наверное, совсем отложат строительство элеваторных мощностей. Максимум — будут обновлять напольные склады, проводить ремонтные работы текущей материально-технической базы и тому подобное.
Значит, строительство оросительных систем будет отложено до лучших времен?
Думаю, что инвестировать в оросительные системы в ближайшее время аграрии точно не будут, особенно в зонах умеренных погодных рисков. Это значительное капиталовложение, и оно не будет в приоритетах. Хотя здесь надо смотреть на перспективу – с точки зрения стратегии ведения хозяйства в зонах рискованного земледелия, орошение должно быть первоочередной задачей. Тем более что речь пойдет уже о владельцах земли, которые заинтересованы в долгосрочном бизнесе.
Инвестировать в оросительные системы в ближайшее время аграрии точно не будут, особенно в зонах умеренных погодных рисков.
Конечно, при наличии свободных средств они будут их вкладывать, совершенствовать свои бизнес-модели – в том числе развивать орошение, эффективные складские мощности, технологии обработки земли за счет приобретения инновационной сельскохозяйственной техники.
Источник: Landlord
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.