О готовности общин и рядовых граждан к рынку земли, аграрной реформе, законодательных изменениях и их последствиях для Госгеокадастра и землепользователей AgroРolit.com дискутировал в эксклюзивном интервью с экспертом в сфере правового регулирования земельных отношений, первым заместителем председателя Госгеокадастра Анатолием Мирошниченко.
С какими земельными вопросами сегодня чаще всего обращаются граждане в Госгеокадастр?
Земельная тема сегодня актуальна как никогда. Немало вопросов возникает относительно приватизации земельных участков. Хотя все свободные сельскохозяйственные земли переданы в коммунальную собственность законом №1423- ІХ (законопроект — №2194), граждане продолжают обращаться в Госгеокадастр, не понимая, что он землей уже не распоряжается.
Также много вопросов об оформлении земельных участков, право на которые возникло ранее и которые не внесены в Государственный земельный кадастр (в его электронную версию). И, конечно, поступает немало вопросов, связанных с нарушениями земельного законодательства, прежде всего, когда заявители считают, что их соседи допустили нарушения – это третья категория наиболее распространенных обращений в службу. И именно вопросы, связанные с межевыми спорами, сложнее всего решать.
В общем, большинство споров между соседями можно конструктивно решить, только когда есть сотрудничество соседей. Госгеокадастр не всегда может в этих вопросах эффективно помочь, особенно в тех случаях, когда нужно разрабатывать землеустроительную документацию либо вносить в нее изменения. Здесь многое зависит от заказчика.
Люди не всегда понимают, почему они должны обращаться в землеустроительную организацию, платить деньги за работу, ведь в свое время они получили все необходимые документы, а здесь возникают какие-то дополнительные расходы. Это довольно трудно воспринимается.
Недавно Кабмин утвердил правила проверки владельцев земельных участков. Как вы считаете, насколько в документе четко прописан алгоритм действий нотариуса, в частности то, каким образом он должен проверять собственника земельного участка сельскохозяйственного назначения, чтобы избежать превышения лимитов и других нарушений?
На мой взгляд, алгоритм вполне рабочий. Нотариус будет осуществлять поиск по государственному реестру вещных прав на недвижимое имущество и по государственному земельному кадастру. Но я хотел бы обратить внимание на то, что проверка соблюдения требований закона – это, в первую очередь, дело самого субъекта, который приобретает землю в собственность, ведь это в его интересах.
Люди заинтересованы сами следить за тем, чтобы не подвергнуться юридическим рискам и соблюсти требования закона. Конечно, нотариус также будет проверять, и контролировать процесс.
Кроме того, после приобретения права собственности будет действовать еще один контрольный инструмент – мониторинг рынка земель, который будет осуществляться Госгеокадастром, что поможет отследить количество земель, приобретенных в собственность определенным субъектом. Если кто-то выйдет за установленные законом границы в 100 гектаров, будут применяться санкции, закон предусматривает конфискацию избыточных участков.
На каком этапе сегодня находится процесс оптимизации систем органов Госгеокадастра, какие результаты вы можете озвучить, дедлайны?
Важная веха в работе структуры – это вступление в силу закона №1423. Сейчас под его положения пересматриваются функции Госгеокадастра, причем как центрального аппарата, так и главных управлений Госгеокадастра в областях. Будут пересмотрены положения, также будет пересмотрена и штатная структура. Эта работа пока продолжается.
С начала 2022 года вступает в силу постановление Кабинета министров о существенном сокращении штата Госгеокадастра. Думаю, что с учетом новых функций структуры, количество работников после сокращения будет адекватно функционалу.
Какие практические сдвиги в работе Госгеокадастра дало принятие закона 1423-IX (законопроект №2194)?
Прежде всего, отменяются наиболее коррупционно опасные функции Госгеокадастра – это распоряжение землями сельскохозяйственного назначения, согласование и государственная экспертиза документации по землеустройству, выдача разрешений на снятие плодородного слоя почвы.
Соответственно, это позволит высвободить ресурсы и направить их на совершенствование ведения Государственного земельного кадастра, повышение интенсивности и эффективности контроля над использованием и охраной земель, цифровизацию структуры. В результате, как мы надеемся, орган будет превращен в настоящую сервисную организацию, которая будет обслуживать граждан и общество в целом.
Как вы оцениваете законопроект №5385 «О внесении изменений в Земельный кодекс Украины об отмене института права постоянного пользования земельными участками», не приведет ли он к перераспределению земель между крупными компаниями и холдингами?
Относительно перераспределения земель, на мой взгляд – опасения беспочвенны. Важный нюанс — законопроект №5385 не предусматривает прекращения имеющихся прав. Этот проект закона предусматривает, что имеющиеся права будут трансформированы в хозяйственное ведение и оперативное управление. На мой взгляд, правовое состояние хозяйств будет более устойчивым и землепользователи от этого только выиграют.
Другое дело, что в будущем, скажем так, будет более проблематично приобретать безвозмездно государственные и коммунальные земли в пользование. Замечу что, по моему мнению, такие возможности в любом случае нужно «сужать». Возможно, при рассмотрении закона будут достигнуты компромиссы. Уже понятно, что они будут иметь место в части религиозных организаций.
Насколько мне известно, обсуждается вариант, когда для религиозных организаций будет предоставлен достаточно длительный переходный период, в течение которого они смогут получать землю на праве постоянного пользования. Но последнее слово за законодателями.
Как вы объясните потребность в усложнении процедуры бесплатного доступа к коммунальным землям. Ведь, согласно новым правилам, теперь нужно две трети голосов местного совета, чтобы принять соответствующее решение?
Если вы имеете в виду квалифицированное большинство, которым должно быть принято решение о приватизации – это связано с предотвращением злоупотреблений и разбазаривания коммунальных земель. Не секрет, что Геокадастр не очень качественно справлялся с функцией раздачи земель во время бесплатной приватизации, уверен, что советы как избранные общиной органы с этим справятся лучше, но и здесь нужны предохранители.
А толпе, к так называемой бесплатной приватизации как к явлению, я отношусь негативно. Думаю, что мы придем к тому, чтобы отказаться от бесплатной приватизации в ее нынешнем виде, возможно, благодаря монетизации соответствующего права.
Понятно, что на всех земли не хватит, если мы говорим о чем-то другом — это либо обман, либо самообман. А если какого-то ресурса не хватает на всех – появляется возможность для «маневра», другими словами — возможность для коррупции. Поэтому правило о двух третях состава местного совета — это своеобразный предохранитель.
Законодатель решил, что разумным будет установить правило о две трети голосов. Наверное, когда две трети местного совета соглашается передать право пользования землей — больше нет причин на кого-то кивать, и уже нет сомнений, что принятое решение отвечает не только букве, но и духу закона, интересам общества.
Если, например, лицо использовало земельный участок в течение 15 лет, но не имеет прав на него, может ли оно обратиться в органы местного самоуправления и приватизировать такой участок?
Конечно, обратиться такое лицо может, и раньше, до последних законодательных изменений, такая возможность тоже существовала (ст. 119 Земельного кодекса «Приобретение права на земельный участок за давностью пользования» как раз это и предусматривает). Но обратиться может и тот, кто пользовался участком менее длительный срок, с перерывами, и даже недобросовестно.
Значит, статья Земельного кодекса о приобретательской давности декларативная, она не дает преимуществ тем, кто длительное время добросовестно использовал земельный участок, более того, она не различает ситуацию с безосновательным добросовестным пользованием и ситуацию, когда заявитель участком не пользовался вообще. Во всех случаях все зависит от решения органов, принимающих решение о приватизации.
Из-за чего могут отказать пользователю во внесении сведений о земельном участке в Госгеокадастр, и каковы должны быть его дальнейшие шаги?
Если коротко — из-за несоответствия представленных документов законодательству, вариантов такого несоответствия очень много. Мы пытаемся бороться с отказами, когда они надуманные и формальные, ведь не любое формальное несоответствие законодательству должно влечь отказ в регистрации.
По этому поводу на официальном сайте Госгеокадастра размещен ряд писем с разъяснениями, хотя они и не решают всех вопросов, ведь существует ряд субъективных причин, которые универсальными методами решить невозможно.
Когда человек получает отказ, прежде всего, надо критически посмотреть, насколько этот отказ обоснован. Довольно часто заявители считают, что отказ априори незаконен. Если это действительно так, то с жалобой стоит обратиться в Госгеокадастр или в суд и таким образом защищать свои права.
Но, как показывает опыт, большинство отказов являются обоснованными. В таких случаях стоит обратиться к землеустроителю, который разрабатывал документы.
Иногда ситуация может быть спорной, но в этой ситуации часто также можно прислушаться к рекомендациям Госгеокадастра и внести изменения в документацию тем способом, который рекомендует государственный кадастровый регистратор.
Получили ли землепользователи после принятия ключевых земельных законов обеспечение первоочередного права покупки земли, которую используют? Речь идет о порядке обеспечения преимущественного права на приобретение землепользователем земельного участка, в том числе и в законе о нотариате, где должно быть предусмотрено право арендатора на переуступку первоочередного права выкупа физическому лицу, имеющему право покупать землю.
Да, преимущественное право пока гарантировано законом. Закон написан детально, а предусмотренный им механизм является действенным. Понятно, кто и что должен делать для того, чтобы реализовать преимущественное право. Основные функции возлагаются на нотариуса. Преимущественное право можно и реализовать, и уступить. Проблем с реализацией, на мой взгляд, не будет.
Если до этого преимущественное право было в определенной степени декларативным, то сейчас действительно появляются механизмы. Это не означает, что исчезнут все спорные моменты, и не будет возникать споров, но, как по мне, таких споров будет немного, и закон дает четкую основу для их решения.
Повлияет ли упрощение процедуры изготовления и согласования землеустроительной документации на круг полномочий сертифицированных инженеров-землеустроителей?
Конечно, эти отношения существенно дерегулированы. Существенно изменены требования к документу землеустройства – они упрощены, они становятся более рациональными и более направленными на содержание, а не на форму. Сама процедура претерпела изменения. Больше не нужны согласования, не нужна государственная экспертиза землеустроительной документации.
С другой стороны, существенно повышается степень ответственности инженеров-землеустроителей. На мой взгляд – это правильно, ведь они выполняют работу, получают за это деньги и должны нести ответственность за качество этой работы. Закон предусматривает страхование этой ответственности — это довольно интересная статья.
Она несколько отсрочена во времени (на полгода) до вступления в силу. Однако в перспективе будет существенно способствовать защите интересов заказчика, а с другой стороны – будет дисциплинировать инженеров-землеустроителей, которые, как я надеюсь, будут больше ценить свой статус, приобретение которого будет означать не только усилия по получению сертификата, но и несение расходов на страховку.
Расскажите, пожалуйста, как сегодня продолжается внесение сведений в Государственный земельный кадастр и решена ли проблема с аннулированием доступа в системы ГЗК конкретным государственным кадастровым регистраторам, когда речь заходит об оспаривании их решений, действий и бездействия?
Возможность аннулирования доступа в Госгеокадастр существовала и ранее, хотя и возникали определенные проблемные моменты, в первую очередь процедурного характера, которые мы методично решаем. В дальнейшем функция блокировки останется, и будет совершенствоваться.
Как вы прокомментируете заявления представителей рынка о том, что и в дальнейшем происходит увеличение случаев незаконной регистрации кадастровых номеров на земельные участки и внесение сведений в реестр, хотя в Минюсте говорят, что в течение последних пяти месяцев нет ни одного обращения с такой проблемой? Насколько сегодня технические инструменты блокировки готовы к работе, и насколько эффективно сработают островки безопасности?
Незаконная регистрация — это достаточно пространное понятие, хотя, говоря откровенно, такое явление присутствует. К сожалению, пока есть человеческий фактор в работе службы, будут встречаться возможности и для ошибок, и для определенных злоупотреблений. Для решения этого вопроса сверх важно, чтобы существовал механизм в оперативном реагировании на выявленные нарушения.
Сегодня мы все еще работаем над совершенствованием механизма обжалования решений и бездействия государственных кадастровых регистраторов. Также законом №1423 предусмотрен пилотный проект, в рамках которого полномочия кадастровых регистраторов будут осуществлять сертифицированные инженеры-землеустроители.
Закон прямо упоминает о механизмах пересмотра их решений, но, на мой взгляд, необходимо установить единые общие правила как для инженеров-землеустроителей, так и для государственных кадастровых регистраторов. Речь идет о создании эффективного административного обжалования до того момента, пока не зарегистрированы вещные права на земельный участок.
Тогда ситуацию просто вернуть в исходное состояние. Если зарегистрированы права, без вмешательства суда возврат в первоначальное состояние и эффективная защита нарушенных прав становятся практически невозможными.
Мы работаем над этим вопросом и в перспективе планируем закрепить правило, согласно которому будет существовать определенный период после принятия решения государственного регистратора и до регистрации вещных прав, когда решение о регистрации можно будет эффективно обжаловать в административном порядке.
Чтобы это осуществить на практике, кроме совершенствования нормативно-правового регулирования, мы работаем над изменениями в программном обеспечении ведения ГЗК, совершенствуем организационную структуру Госгеокадастра. Есть специальный отдел, который будет заниматься рассмотрением жалоб на решения, действия и бездействие регистраторов. Поэтому, на мой взгляд, проблема существует, но мы ее осознаем и готовы комплексно решать.
В апреле Верховная рада внесла изменения в Земельный кодекс. Следовательно, статья 131 теперь получила дополнение, которое отдает приоритет в покупке земель физическим лицам и организациям, которые имеют лицензию на добычу недр. Объясните, пожалуйста, о каких именно землях идет речь, на каких условиях можно начать разработку ископаемых?
Как по мне, эта норма не совсем оправдана, ведь владельцы лицензий на использование недр больше заинтересованы в земельном участке и, наверное, могут и больше заплатить – это не самые бедные субъекты хозяйствования, которые нуждаются в защите с помощью такого инструмента, как преимущественное право. Но законодатель сказал свое слово, что действительно, пользователи недр имеют преимущественное право, и никакой трагедии я в этом не вижу.
Действительно, такие пользователи могут приобрести участок, но это не значит, что автоматически изменяется целевое назначение такого участка. Процедура изменения целевого назначения и инструменты, которые предотвращают необоснованный перевод земельного участка сельскохозяйственного назначения в другие формы использования земель, в том числе и так называемые потери земель сельскохозяйственного производства, которые предусматривают необходимость (в случае изменения целевого назначения) заплатить немалые средства.
Опять же, у нас нет разрешения/требований о снятии плодородного слоя почвы, но есть требования по охране земель. К плодородному слою почвы нужно относиться бережливо. Да и, в конце концов, никто не отменял ответственности за нарушение правил использования земель.
Если правила изменения целевого назначения нарушены, если участку причинен вред, то возможна ответственность, до уголовной включительно (предусмотренная ст. 254 Уголовного кодекса).
Так что ничего страшного от нормы о преимущественном праве ожидать не стоит, по крайней мере, новых проблем она не создает.
Как вы считаете, насколько целесообразной можно считать норму об изменении целевого назначения земельного участка, не вызывает ли она больше предосторожностей, чем положительных моментов? Например, если претендент на добычу ископаемых хочет для этого приобрести право на разработку на сельскохозяйственных землях и общество с этим согласно, каким может быть развитие ситуации?
Если бы речь шла о компании, то им бы пришлось, как минимум, ждать 2024 года, когда на рынок допустят юридических лиц. Впрочем, им доступно право аренды, можно право сервитута оформить. Физические лица, в самом деле.
Хочу обратить внимание, что правила о порядке изменения целевого назначения земельных участков для нужд, связанных с пользованием недрами, пока не изменились. Сейчас необходимо использовать недра, соблюдая все правила по изменению целевого назначения, снятию верхнего слоя почвы и охране почв в целом.
Это достаточно сложные процедуры, и я не думаю, что те компании, которые имеют разрешительную документацию на использование недр, будут иметь проблемы с развитием бизнеса. Как правило — это мощные организации с профессиональным юридическим сопровождением.
Прокомментируйте, пожалуйста, законопроект № 0850 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости)». Насколько оправдана «автоматичность» перехода прав пользования земельным участком при переходе права собственности на расположенную на нем постройку к новому собственнику имущества?
Собственно, любая недвижимость связана с землей, на которой она расположена, в силу самой природы вещей. Закон это должен учитывать. В идеале и здание, и земельный участок, на котором это сооружение построено, должны считаться единым объектом. К сожалению, в Украине это не так, поэтому нужно как можно ближе привести регулирование оборота земли и недвижимости к концепции «единого объекта».
Земля и недвижимость, которая на ней размещена, должны участвовать в обращении вместе. С этим мало кто спорит. Но встают технические вопросы.
Сегодня мы имеем законопроект №0850, который должен был эти вопросы решать. Также в Верховной раде зарегистрирован закон авторства Игоря Фриса – №5248 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно одновременного перехода прав на земельный участок в связи с переходом прав на объект недвижимого имущества, который на нем расположен)». Этот второй закон несколько по-другому предусматривает решение технических вопросов.
По моему мнению, проект Игоря Фриса более сбалансирован, и кажется, что в Верховной раде уже есть консенсус по поводу понимания, что именно с помощью этого законопроекта можно решить вопрос.
Недавно в Верховной раде был зарегистрирован законопроект №5600. Одна из норм закона предусматривает повышение налога на продажу земельного участка. С нынешних 5% НДФЛ до 18%, если участок перепродается в третий раз. По мнению авторов, это должно снять предостережения относительно спекуляций землей. Как вы считаете, насколько оправданы такие шаги?
Я не поддерживаю такой подход и надеюсь, что редакция этой нормы будет пересмотрена. В Украине серьезной проблемой является чрезмерное раздробление земель, малоземелье, мелкоземелье. И нас неизбежно ожидает процесс консолидации земель. Не должен средний размер земельного участка составлять 4 га (в среднем). Площадь должна увеличиваться для эффективного и прибыльного хозяйствования. Поэтому создание препятствий на этом пути – по-моему, вредная инициатива.
Надо следить не за тем, сколько раз отчуждается земля, а как она используется. Если неправильно – надо штрафовать, даже к уголовной ответственности привлекать, но данным предложенным способом мы ничего хорошего и положительного не добьемся.
Я уже не говорю о том, что рынок всегда найдет способ, как достичь консолидации земель, и единственное, на что повлияет такая норма, – это повысятся транзакционные расходы и юристы чуть больше на этом заработают.
Как вы оцениваете готовность местных общин к принятию управленческих решений по распоряжению землями?
Степень готовности к новым условиям в разных регионах страны очень разнится, но альтернативная. И я убежден, что общины имеют гораздо более высокие шансы грамотно распорядиться землей, чем назначенный чиновник, который сидит где-то в областном центре или столице.
Украина может прийти к процветанию только при условии, если будут созданы самодостаточные процветающие общины. Проблемы с готовностью есть и ими нужно заниматься. Госгеокадастр регулярно участвует в вебинарах, которые организуют профильные ассоциации и другие неправительственные организации, представляющие ОТГ.
Как правило, крупные общины, в которые входят города, больше готовы к рынку земли и будущим изменениям, более мелкие сельские общины демонстрируют худшую готовность. Но мы готовы работать со всеми и совершенствовать необходимые навыки, нарабатывать базу знаний вместе с общинами.
Источник: AgroРolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.