Статья посвящена анализу экономических последствий и условий функционирования рынка жилья в результате изменения законодательства Украины. На основе оценки перераспределения денежных потоков сделан вывод о недостаточной эффективности жилищной политики, ориентированной на увеличение количества частных владельцев.
Авторы считают, что значительный экономический эффект можно достичь за счет активизации социально ориентированных жилищных программ.
Ключевые слова: строительство, государственный бюджет, жилищная политика, ипотека, инвестиции, деньги, кредит, социальная программа, рынок жилья.
Актуальность проблемы. Решение жилищной проблемы является одним из важных социальных приоритетов государства, реализация которого невозможна без разработки действенных механизмов государственной поддержки мер по обеспечению доступности жилья и улучшению жилищных условий.
Есть ряд статей, посвященных анализу проблем в сфере жилищной политики, среди которых можно выделить “О возможности обвала рынка жилья в Украине”, “О возможных путях снижения цен на рынке жилья” и “Исследования ситуации с обвалом рынка жилья на примере г. Киева”.
Один из авторов провел анализ предпосылок, влияющих на цены продажи жилья, и определенных закономерностей формирования конечной стоимости жилья в Украине. В статьях осторожно высказывалось предположение, что экономические предпосылки к резкому обвалу цен на рынке жилья на тогдашнем этапе развития этого сегмента экономики отсутствуют, а в последнем случае приводили конкретные расчеты по фактическому росту цен.
На этой основе делали выводы относительно перспектив развития строительной отрасли и возможностей решения гражданами жилищных проблем. Несмотря на то, что строители рапортуют о стабильном развитии отрасли и, в соответствии отчетам Госкомстата, объемы строительства жилья выросли по сравнению с прошлым годом, все более понятным для общества становится то, что без государственной поддержки подавляющее количество граждан нашей страны не сможет улучшить свои жилищные условия.
Учитывая это, актуальным является анализ возможных форм и средств государственной поддержки реализации гражданами Украины права на жилье, а также определение приоритетных направлений использования бюджетных средств для решения этой задачи.
По классической теории кризисов, процесс расширения денежного обращения и крупных вложений всегда заканчивается катастрофой. Согласно теории перенакопления, в таких ситуациях экономика или отрасль втягивается в долгие обходные методы производства, которые нельзя непрерывно сохранять.
В течение определенного времени банковские ссуды растут, дают возможность предпринимателям осуществлять производство с помощью новых обходных методов. Но рано или поздно (чем позже это происходит, тем хуже результаты) становится понятно, что дополнение структуры производства новыми звеньями не может быть завершено, и работу над введением новых, но незавершенных обходных процессов, следует прервать. Инвестиционный бум терпит крах, и большая часть вложенного капитала теряется.
Все, что до сих пор делалось в сфере строительства жилья, можно однозначно трактовать как применение обходных методов. Как следствие, имеем увеличение количества недостроенных жилых домов, существенное сокращение платежеспособного спроса на жилье, крайне осторожное отношение населения к привлечению кредитных средств для приобретения и, особенно, для строительства жилья.
Итак, целью данной статьи является формирование предложений по решению наиболее актуальных проблем жилищной политики и повышение ее эффективности, как для государства, так и для граждан Украины.
Изложение основного материала. В последнее время изменилось и отношение общества к недвижимости как к средству накопления капитала. В значительной степени на это повлияли изменения законодательной базы в течение последних нескольких лет.
В частности, Налоговый кодекс Украины теперь содержит статью 265 “Налог на недвижимое имущество, отличное от земельного участка”, а закон Украины “О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений” предусматривает создание единого Государственного реестра прав.
Приведенные выше изменения в законодательство заложили основу для разграничения жилья на собственное и коммерческое. Здесь жилье, которое граждане получают или приобретают для собственного проживания, будет отделено от жилья, которое физические и юридические лица приобретают с целью получения прибыли. Для этого не обязательно проводить сложные исследования, а достаточно сравнить две записи – о собственнике жилья и о лицах, которые зарегистрированы в этом жилье.
В случае совпадения этих записей жилье без сомнений приобретено для собственного проживания. В остальных случаях достаточно легко можно высчитать вероятность коммерческого использования такого жилья, следствием которого должно быть отчисление соответствующих средств в государственный или местный бюджет в виде налогов.
Заметим, что функция недвижимости как средства накопления капитала является чрезвычайно важной в функционировании рынка жилья в Украине из-за ряда особенностей. Имея практически неразвитый фондовый рынок и ограниченный оборот ценных бумаг, украинцы остаются перед выбором открытия депозитного банковского вклада в любой валюте или превращения денег в другую форму капитала.
Довольно часто частные лица и организации используют жилье как один из инструментов вывода капитала из обращения и превращение его в некий страховой фонд (своего рода эрзац-валюта).
Операции приобретения жилья с последующей продажей до сих пор имели целью сохранение капитала при неблагоприятных условиях ведения бизнеса. Часть предпринимателей сделала сделки с недвижимостью основным источником доходов, однако в последнее время доходность такого бизнеса падает, а риски растут, и поэтому стоит ожидать ощутимое сокращение количества сугубо спекулятивных операций на рынке жилья.
Второй составляющей общей тенденции к сокращению спекулятивных операций по купле-продаже жилья стало введение безналичного порядка расчета за приобретенное жилье, что практически сделает невозможным использование средств, полученных в “теневом” секторе.
Так, согласно изменениям в часть 3 статьи 1087 Гражданского кодекса Украины “предельные суммы расчетов наличными для физических и юридических лиц, а также для физических лиц-предпринимателей в соответствии с этой статьей устанавливаются Национальным банком Украины”.
Общая концепция этого нововведения направлена на снижение возможностей использования “теневых” доходов и увеличение налоговых поступлений от доходов. Однако введение этого порядка расчетов может иметь достаточно существенное влияние на рынок жилья.
Итак, с одной стороны, сфера применения жилья как инструмента накопления капитала существенно теряет свою привлекательность, с другой – возможности населения, которое нуждается в улучшении своих жилищных условий, сокращаются. Указанное положение обусловливает общие тенденции по существенному сокращению средств, которые будут поступать в сектор строительства жилья в течение ближайших 3-5 лет.
По очень ориентировочным расчетам такое сокращение может составить 25-30% в течение первого года с тенденцией к дальнейшему уменьшению в течение следующих двух-трех лет еще на 3-5% ежегодно.
Таким образом, к концу 2015 г. в целом объем средств сократится на 30-40% по сравнению с показателями 2011 года. По пессимистическому сценарию общее сокращение поступлений средств за этот период может превысить десять миллиардов гривен. При этом следует учитывать, что сокращение будет относительным. В случае высоких темпов инфляции номинальный объем средств, которые поступят на строительство жилья, может, даже вырасти.
Выход из ситуации представляется довольно простым – значительное снижение стоимости ипотечных кредитов. Так, снижение стоимости кредитов с уровня 22-28 до уровня 11-14% в национальной валюте привело бы к значительному расширению круга потенциальных заемщиков и притока денег в сектор строительства жилья, поскольку потребность в жилье в Украине сегодня является одной из самых высоких среди стран-соседей.
Но простые решения — не для украинских реалий. Просто так, взмахом руки снизить стоимость ипотечных кредитов в период активной фазы экономического кризиса банки не могут (отсутствие длинных депозитов, нестабильность мировой экономики, высокие риски не возврата ранее выданных кредитов, высокие инфляционные ожидания и тому подобное).
Государство тоже не может в директивном порядке заставить коммерческие банки снизить ставки ипотечного кредита, а необходимых ресурсов для широкомасштабной поддержки программы за счет государственного бюджета нет.
В этом контексте достаточно привлекательными представляются программы строительства жилья социальной направленности (”Жилье для молодежи”, ”Доступное жилье”, ”Жилье для военных”, ”Собственный дом” и др.). В 2012 г. программа «Доступное жилье» приобрела новый вздох: желающим приобрести жилье, было предложено получение кредита на 15 лет под процентную ставку 16% в условиях компенсации за счет государственного бюджета в 13%.
При этом первый взнос должен был составлять 25% от суммы кредита, а площадь квартиры соответствовать следующим характеристикам: для одиночек – на уровне 40 кв. м, для семьи из 3-х и более человек – на уровне 58 кв. м. В то же время привлекательными эти программы являются только на первый взгляд. На широкое их развертывание нечего и надеяться, учитывая следующие факторы:
– в государственном бюджете постоянно не хватает средств для стабильного ежегодного прогнозируемого финансирования всех бюджетных программ, что обуславливает высокие риски для потенциальных участников программ льготного получения жилья;
— увеличение государственной поддержки на реализацию таких жилищных программ из года в год, вследствие необходимости выполнения взятых в определенном году обязательств в течение длительного периода (10-15 лет) создает угрозу финансовой стабильности и является не реальным в современных условиях развития Украины;
– слишком большим риском в выполнении программ доступного жилья в условиях по покупке жилья в недостроенных домах, при отсутствии ответственности застройщиков перед инвесторами за своевременный ввод дома в эксплуатацию.
Как и прогнозировалось, обновленная программа доступного жилья не оправдала ожидания ее инициаторов. По состоянию на октябрь 2012 г. по этой программе выдано лишь 606 кредитов на общую сумму 142,05 млн. грн.
Для исправления ситуации правительство предложило переориентировать эту программу по предоставлению жилья в лизинг на следующих условиях: получение жилья (двухкомнатной квартиры площадью около 50 кв. м) в финансовый лизинг на 12-15 лет под 3% годовых (первый взнос 15%). По расчетам Министерства инфраструктуры в этом случае граждане должны платить за квартиру около 2000 грн. в месяц (без коммунальных услуг).
Могут ли такие подходы существенно сдвинуть ситуацию с обеспеченностью граждан Украины жильем, и является ли оптимальным таким образом тратить бюджетные средства?
По нашему мнению, нет. И главной ошибкой в выборе государством форм и средств государственной поддержки реализации права граждан Украины на жилье является идеологическая. А именно – ориентация на то, что такое право можно обеспечить лишь путем обретения права собственности на жилье даже для тех семей, которые не имеют ни финансовых возможностей, ни желания быть собственниками.
Статьей 13 Конституции Украины определено, что собственность обязывает. Однако значительная часть сегодняшних владельцев безвозмездно приватизированных квартир, не понимает своей ответственности по отношению к жилью. И не готовы к ней.
Указанный факт уже создал очень серьезные проблемы с обслуживанием многоквартирных жилых домов. Ограниченное применение имеющихся механизмов одобрения коллективных решений в многоквартирных жилых домах на сегодня является самым большим тормозом в реформировании ЖКХ.
Между тем, в подавляющем большинстве стран мира собственниками жилья являются небольшой круг граждан, а именно те, кто имеет устойчивые и достаточно высокие доходы и осознанно подходит к приобретению жилья в собственность, понимая, что собственность предполагает не только определенные права, но и обязанности. Подавляющее большинство граждан пользуется арендным или социальным жильем, и не имеет никакого желания быть собственниками жилья.
А если рассмотреть ситуацию в крупных городах, то арендное жилье там распространено еще шире. И это понятно, поскольку арендное жилье в условиях цивилизованного рынка является более удобным способом решения жилищных проблем для молодых семей, финансовое и количественное состояние которых постоянно меняется. Кроме того, такое жилье более устраивает мобильные семьи.
В Украине на сегодня нет цивилизованного рынка арендного жилья, владельцем которого могло бы быть государство или органы местного самоуправления. Вообще не существует такого распространенного в мире фонда жилья, как доходное жилье (частные многоквартирные дома, квартиры в которых сдают в аренду).
Только на бумаге есть такой жилищный фонд, как ”Социальное жилье“, создание которого предусмотрено законом Украины ”О жилищном фонде социального назначения». Он принят еще в 2006 году. Именно на создание этих фондов, по нашему мнению, и должны направляться средства государственного и местных бюджетов, а также частично или в полном объеме средства, полученные за счет налога на недвижимость. Для обоснования своей позиции приведем некоторые расчеты.
В работе приведены результаты ориентировочных расчетов на покупку стандартной двухкомнатной квартиры при следующих исходных данных. Стоимость квадратного метра жилья принята условно равной одной тысячи долларов США или восьми тысячам гривен.
Площадь квартиры составляет 70 кв. м (двухкомнатные квартиры меньшей площади, по нашему мнению, не соответствуют современному представлению человека о качестве жилья); первый взнос условно минимальный – 30%; период кредитования – 15 лет; аннуитетная схема кредитования при фиксированной ставке в течение срока кредита. Процентные ставки приведены по следующим соображениям:
12% – ставка, при которой население может самостоятельно обслуживать ипотечные кредиты;
16% — ставка, задекларированная в программе «Доступное жилье”;
25% — реальные ставки на рынке ипотечного кредитования на время написания статьи.
По данным аналитиков по состоянию на сентябрь 2012 года, источники финансирования сделок по продаже жилья таковы: 60-65% – собственные средства населения, 25-30% – рассрочка от застройщика и только 7-10% – ипотечное кредитование. В докризисный период, когда процентные ставки ипотечного кредитования были ниже, а уровень доходов – выше, чем сейчас, доля ипотечных кредитов составляла 75-80%.
Если представить, что по программе ипотечного кредитования для повышения ее эффективности государство возьмет на себя обязательство платить разницу между 16% банковского кредита и 3%, которые будет платить заемщик, то оно должно быть при заключении ста тысяч подобных договоров ежегодно в течение 15 лет.
И предусматривать в Государственном бюджете на компенсацию разницы в кредитах не менее 3,5 миллиардов гривен. При этом следует отметить, что если на следующий год после старта программы будет приобретено еще 100 тыс. квартир, ежегодные затраты государства на компенсацию разницы в кредитных ставках будут уже составлять 7 млрд. грн. на год и т.д. Сравним результаты реализации различных возможных программ обеспечения населения жильем при допущении, что из государственного бюджета на эти цели ежегодно тратится 3,5 млрд. грн. в течение 15 лет.
Ниже рассмотрено лишь два варианта. Первый — в соответствии с условиями программы “Доступное жилье”. Второй предусматривает строительство государственной (муниципальной) компании за счет бюджетных средств арендного жилья, а также за счет полученных от аренды средств – социального жилья. Вариант снижения процентов по ипотеке до 12% не рассматривался как такой, что нереально в ближайшие годы.
Программа создания арендного и социального жилья является более привлекательной и для населения, и для государства, учитывая ее обязанность обеспечить право граждан на жилье, и для строительной отрасли, которая может стабильно и прогнозируемо развиваться. В то же время первая программа («Доступное жилье») является более эффективной, позволяет в один момент продемонстрировать положительный результат, а в дальнейшем положительно влиять только на банковскую систему.
По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.
1) Ситуация, сложившаяся сейчас на рынке жилья, является достаточно сложной. С одной стороны, постоянно сокращается платежеспособный спрос на жилье из-за ухудшения уровня жизни населения, повышения ставок ипотечных кредитов, потери недвижимостью привлекательности как инструмента накопления капитала. С другой – годами не решаются вопросы улучшения жилищных условий наших граждан, особенно тех, кто имеет низкие и средние доходы, повышается социальная напряженность в обществе, растет недовольство жилищной политикой государства.
В этих условиях чрезвычайно важно выбрать наиболее эффективную модель государственной поддержки в этой сфере, определив как определенный объем бюджетных средств на реализацию жилищных программ, так и жилищные фонды, на создание которых должны выделяться бюджетные средства, а также формы и средства бюджетной поддержки.
2) По нашему мнению, сводить решение жилищных проблем граждан только к приобретению (предоставлению) жилья в частную собственность является ошибочным. Во-первых, тем самым увеличивается “армия” финансово необеспеченных собственников жилья, которые не готовы к этому ни морально, ни финансово. Тем самым усугубляются сложности с управлением многоквартирными домами, создаются условия для увеличения проблемных кредитов и, соответственно, ухудшения финансовой устойчивости банков.
Во-вторых, получение в собственность небольших квартир (50 – 70 кв. м) лишь временно решает проблемы многих семей, состав которых со временем меняется (рождаются дети, создаются новые семьи и прочее). В то же время наличие в собственности таких квартир ограничивает свободу передвижения людей при выборе работы, приводит к повышению транспортного напряжения и тому подобное.
Учитывая вышесказанное и опираясь на международный опыт, следует задуматься над созданием в Украине цивилизованного рынка арендного жилья (как такого, что принадлежит государству и органам местного самоуправления, так и частных доходных домов). А также фонда социального жилья, предусмотрев для этого источники финансирования.
3) При отсутствии достаточных объемов бюджетных средств, что могли бы быть направлены на улучшение жилищных условий граждан, которые в этом нуждаются, не является эффективным тратить бюджетные средства на создание фондов частного жилья, особенно в форме, предусмотренной последней версией программы “Доступное жилье”. В этом случае средства, предусмотренные для этого в Государственном бюджете, фактически будут направлены на развитие банковской системы, и будут стимулировать оживление строительства лишь на первые год-два после старта программы.
И после определенного оживления строительства, в средне — и долгосрочной перспективе будет наблюдаться резкое сокращение объемов его финансирования, что повлечет за собой банкротство застройщиков, уменьшение ввода в эксплуатацию готового жилья и последующее увеличение массы проблемных кредитов в банковской сфере. Следствием такого развития событий станет дальнейшее падение доверия частных инвесторов к объектам незавершенного строительства, что уменьшит денежные потоки к этим объектам и повысит спрос на уже введенное в эксплуатацию жилье.
Нехватка денег в финансовом секторе приведет к дальнейшему росту стоимости ипотечных кредитов, что сделает их менее доступными для большинства потенциальных инвесторов. При этом будет наблюдаться дальнейшее падение объемов строительства и роста дефицита жилья, неоправданный рост цен на имеющееся жилье и соответствующее уменьшение количества тех, кто имеет возможность приобрести жилье по новым ценам.
Следовательно, при таком развитии событий вместо решения жилищных проблем и удешевления жилья, получим повышение его цены и обострение ситуации с обеспеченностью жильем в Украине.
4) Чрезвычайно актуальным в сложившейся ситуации является принятие концептуальных основ формирования государственной жилищной политики, определение фондов жилья, которые должны развиваться в стране, в том числе, за счет государственной поддержки; формирование соответствующих бюджетных механизмов. Следует вернуться к отклоненному Верховной радой Украины закону «Об основах государственной жилищной политики», одобрение которого до сих пор предусмотрено общегосударственной программой реформирования и развития жилищно-коммунального хозяйства на 2009-2014 годы.
Указанным проектом закона была предусмотрена разработка единой государственной жилищной программы, которая и должна была бы предусмотреть первоочередные направления бюджетной поддержки реализации конституционного права граждан Украины на жилье, источники и механизмы ее финансирования.
Авторы: Ю.М. Манцевич, доктор экономических наук, доцент, заведующий секретариатом комитета Верховной рады Украины по вопросам строительства, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства и региональной политики
И.В. Запатрина, доктор экономических наук, профессор кафедры финансов Киевского национального торгово-экономического института, председатель правления Украинского центра содействия развитию публично-частного партнерства
Источник: Журнал «Демография и социальная экономика»
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.