На днях прошло очередное (пятое) заседание земельного штаба, инициированное Министерством аграрной политики и продовольствия Украины. Участие в нем приняли представители министерства и специалисты в земельных и правовых вопросах.
Среди ключевых тем, которые поднимались во время заседания, обсуждались работа рынка земли, электронные торги, прозрачность земельных отношений. Вопросы кредитования аграриев, вопросы аренды, работа подразделений Госгеокадастра и правовые инициативы законодателей в земельной сфере. AgroPolit.com зафиксировал ключевые моменты выступления спикеров и собрал их в удобном для читателей формате.
Роман Лещенко, министр аграрной политики и продовольствия Украины
Сегодня средняя цена за гектар продолжает расти и составляет почти 40 тысяч грн
Рынок земли продолжает стабильно работать в штатном режиме, мы уже имеем более 58 тысяч зарегистрированных сделок, речь идет о более 150 тысячах гектаров (в рамках договоров купли-продажи 147 тысяч гектаров).
Сегодня средняя цена за гектар продолжает расти и составляет почти 40 тысяч грн. Министерство аграрной политики нацелено продолжать совершенствовать механизмы земельной реформы. Поэтому у нас есть первые успехи и в старте электронных земельных аукционов. Это база в развитии институциональных основ прозрачных земельных отношений, развития и экономических отношений.
И сегодня открытость данных, и защита всех участников сделок, оптимизация всех процессов дает реальную прозрачность процессов, увеличение поступлений. Например, в электронной торговой системе «Прозорро». Мы имеем уже соответствующие объявления о продажах на электронных земельных торгах. Уже произошло отчуждение на 494 земельных участка, состоялась продажа прав аренды на 1027 земельных участков площадью более 7 тысяч гектаров.
Важно, что сегодня во время заседания земельного штаба мы рассмотрели вопрос о перспективах предоставления банкам или агрегатам доступ к Государственному земельному кадастру через АРI о наличии специальных разрешений на пользование недрами и составе угодий земельных участков.
Нужно расширить сотрудничество с финансовыми учреждениями, чтобы иметь четкое понимание о потенциальных заемщиках, самих земельных участках как предмете залога. Поэтому максимальная прозрачность, максимальное наполнение информацией для того, чтобы инфраструктура рынка работала в надлежащем состоянии.
И считаю, что сегодня у нас есть ряд и других вопросов, которые нужно обсудить. Поэтому в режиме реального времени будем общаться, обмениваться информацией, вырабатывать решение и дальше двигаться в рамках земельной реформы.
Анатолий Мирошниченко, первый заместитель председателя Госгеокадастра
Уже разработан законопроект о внесении изменений в закон о Госгеокадастре и вскоре его вынесут на голосование
Совместно с Фондом госимущества была согласована позиция по изменению алгоритма, который используется методом автоматической оценки. И со стороны Минагрополитики, и со стороны Госгеокадастра сделано все от нас зависящее.
Предложения в Фонд госимущества направили, они были приняты. Было ожидание, по крайней мере, коллеги из фонда уверяли, что до 1 декабря удастся фактически изменить алгоритм. Однако произошла определенная задержка, но ждем в ближайшее время, что алгоритм будет изменен. Скажем так, будут использоваться более усредненные значения, что устранит возможность возникновения резонансных случаев завышения оценочной стоимости и соответствия налоговых платежей.
То решение, которое было озвучено на прошедшем штабе, оно фактически все это время готовилось, велась работа над его имплементацией и со дня на день ждем победы. Как только это произойдет, то сообщим дополнительно.
По вопросу, который вынесен в повестку дня. Если коротко, банки сегодня могут получить информацию об угодьях земельных участков. Для этого надо воспользоваться процедурой, которая предусмотрена пунктом №188, порядка ведения Государственного земельного кадастра. Подать заявление по форме приложения №54. Два банка, в принципе, это уже сделали. И такая возможность есть и у других банков. Значит, в части доступа к информации об угодьях, этот доступ можно получить.
Что касается информации о специальных разрешениях, к сожалению, доступ в этом порядке на информацию о специальных разрешениях не будет распространяться. Почему? Потому, что это информация, которая не входит в состав Государственного земельного кадастра.
Законодательство предусмотрело, что эта информация обнародуется в выдержках о земельном участке через публичную кадастровую карту. Она идет, так сказать, транзитом от Госгеонедра. Поэтому на сегодняшний момент есть определенные правовые препятствия для того, чтобы предоставлять эту информацию в какой-то иной способ, не через публичную кадастровую карту и не через механизм выдачи выписки о земельном участке.
Поэтому здесь, к сожалению, полностью сделать счастливыми банки пока не удастся. Но сообщаю, что мы работаем над совершенствованием законодательства, разработан проект закона о внесении изменений в закон о Госгеокадастре. В том числе и в этом отношении, и мы ожидаем, что в ближайшее время этот проект закона будет представлен народным депутатом профильного комитета. Если они поддержат наши подходы, то будет внесен законопроект депутатами. Этим мы несколько сократим путь между выработкой текста законопроекта и его потенциальным принятием.
Но в любом случае хочу обратить внимание, что на самом деле специальных разрешений на пользование недрами, которые влияют на существование преимущественного права, их не так много, лишь несколько десятков. И повторюсь, соответствующая информация доступна через публичную кадастровую карту на сегодня.
Я хотел бы еще раз обратить внимание на механизм, предусмотренный пунктом №188, порядка ведения Государственного земельного кадастра. Сегодня по нашей информации им воспользовались лишь 2 банка.
Мы понимаем, что есть потребность в упрощении, в агрегации информации, упрощении доступа к ней. Эту задачу мы себе ставим, но наверняка – это двусторонний процесс и призываем воспользоваться хотя бы теми возможностями, которые уже сейчас предоставляет и законодательство, и программное обеспечение. Два банка — это очень мало. Мы готовы и в этом направлении работать, готовы сотрудничать и в рабочем режиме есть группа, есть контакты.
Дмитрий Глинский, координатор проектного офиса НАБУ
В контексте рынка земли мы имеем проблему с микрокредитованием, ведь банки применяют для них процедуры, как и для крупных кредитов.
Насколько я понимаю, есть проблема не только в том, что трудно получить определенную информацию. А в том, что в контексте рынка земли мы говорим сейчас о микрокредитовании, маленьких кредитах. И каждый такой кредит сталкивается с процедурами, которые банки применяют для крупных кредитов. Ну для крупного кредита это не большие затраты, не большая себестоимость. Для маленьких кредитов это высокая себестоимость каждого отдельного кредита плюс затраты времени, которые делают невозможным массовое кредитование.
Здесь пока это единичные кредиты – все нормально, когда мы будем говорить о сотнях кредитов в день, то просто не будет времени обходить все реестры, делать все выдержки. Ну, или нужно набирать штат людей, которые будут сидеть и просто все выдержки штамповать. Если есть возможность, нужно все же объединить необходимую информацию в каком-то условном едином окне, чтобы можно было получать доступ, по крайней мере, быстро. Это было бы очень полезно уже на более позднем этапе работы рынка.
Михаил Соколов, член наблюдательного совета Украинского совета бизнеса, заместитель председателя Всеукраинского аграрного совета
Мы будем облагать налогом первую продажу паев по ставке 0%
Я хочу заметить, что возникла проблема, связанная с точечными изменениями в Налоговом кодексе. Если раньше в соответствии с пунктами Налогового кодекса №171-1, 172-2 мы должны были облагать налогом продажу земельных участков, которые были приобретены в качестве паев по 5% ставке. То сейчас благодаря вот этим изменениям, которые были приняты, но еще не вступили в силу, мы будем облагать первую продажу паев по 0% ставке. Эти операции не будут облагаться налогом.
Если это вторая продажа за год, то соответственно она будет облагаться налогом по 5% ставке. И если это уже 3 продажа за год, тогда это будет облагаться налогом по 18% ставке, но в этом случае мы сможем вычесть из базы налогообложения те расходы, которые были понесены на приобретение соответствующего земельного участка.
Это общее правило, которое сейчас будет применяться ко всем облагаемым налогом объектам недвижимости. Продажа их облагается. Но это будет применяться также и к паям по земельным участкам. В чем была раньше проблема? В том, что вот эти льготы, они распространялись лишь на земельные участки, размеры которых соответствовали требованиям статьи о бесплатной приватизации. Это меньше чем 2 гектара. А мы понимаем, что средний размер пая — это 4 гектара. Соответственно, из-за этого и возникали проблемы.
Там еще были некоторые противоречивые моменты. Была такая точка зрения, что все паи (независимо от их размера) должны были облагаться налогом. Но сейчас все эти вопросы уже позади. Я надеюсь. Потому, что законопроект, а сейчас уже закон, принятый во 2 чтении, вступит в силу. И эти изменения тоже вступят в силу. Соответственно при продаже паев мы будем платить 0%.
Хочу обратить внимание на два таких аспекта.
Первое. Если плательщик будет продавать больше чем один земельный участок в год, тогда действительно у него может возникнуть ситуация, когда он должен будет уплатить по ставке 5% со второго объекта. Но, если это делать раз в год, то есть продажа – раз в год, то все будет облагаться налогом под нулевую ставку.
Второе. Сейчас те, кто будет приобретать эти земельные участки, или должны подождать три года и тогда смогут продавать эти угодья, одно на год по ставке ноль. Или им тогда необходимо будет иметь документальное подтверждение расходов. И они смогут уменьшать налогооблагаемую базу на те расходы, которые они понесли при приобретении. И уже эту разницу облагают налогом по ставке 18%.
Андрей Кошиль, президент ассоциации «Земельный союз Украины»
Рецензирование земельных участков так вот быстро, как говорили, не делается
Хочу поделиться опытом, как мы пошли на процесс рецензирования земельных участков в Киевской области. Мы продаем группу земельных участков, они используются для сельскохозяйственного производства. Там выращивается соя уже много лет. Однако там земли частично загрязнены радиацией. И, соответственно, на этих землях есть участки долевые площадью более 2 гектара (в среднем – 3,5 гектара). И есть участки на тех же полях, которые сформировались при распределении среди наследников (до 2 гектаров).
И вот, там был участок менее 2 гектаров, цена на него формировалась через модуль оценки Фонда госимущества – миллион грн за 1 гектар. Мы получили поддержку компании – специалистов в сфере оценки земельных участков и вообще имущества. Мы подали эти участки на рецензию и, соответственно, ездили в Фонд госимущества. Однако у нас пока нет решения этого вопроса.
Хотя идет продажа участков, которые предел в предел находятся с нормальными участками, что оцениваются в среднем по нормативной оценке. Вот эксцесс. И хочу сказать, что рецензирование так вот быстро, как говорили, не делается. Притом, что надо понимать – нет вала рецензий. Мы общались с коллегами, с оценщиками. У нас этот вопрос на уровне, так сказать, пилотного проекта.
И обращаются люди из Сумской области, Житомирской области, Полесья. Там возникла аналогичная ситуация. На маленькие участки вылезает такая оценка, не очень адекватная. Поэтому острота вопроса не снимается, мы еще ожидаем решения такого автоматического решения через модуль оценки.
Андрей Мартин, заместитель председателя совета ассоциации «Земельный союз Украины»
У нас было лицензирование оценочных работ по земле, его отменили, а вот в Фонде госимущества осталась эта квази форма – субъект оценочной деятельности
Еще один вопрос к базе Фонда госимущества. Он возможно более специфический, но хотел бы также его озвучить.
Дело в том, что оценку земельных участков у нас проводят оценщики по экспертной денежной оценке земельных участков. И информацию об отчете надо внести в базу Фонда госимущества. Но внести информацию в базу фонда госимущества можно лишь в том случае, если его вносит субъект оценочной деятельности от Фонда госимущества. Здесь у нас было лицензирование оценочных работ по земле, его отменили, а вот в Фонде госимущества еще есть эта квази форма лицензирования – субъект оценочной деятельности.
В результате, имеем немного странную ситуацию. Когда внести в базу данных информацию может оценщик земли лишь тогда, когда он зарегистрирован еще как оценщик фонда. И у нас происходит сужение, скажем так, конкуренции на этом рынке. По сути, оценивать земельные участки сельскохозяйственного назначения может только тот оценщик, который имеет еще и параллельно сертификацию фонда.
И решить этот вопрос на сегодня можно, как по мне, лишь одним способом – убрать требования к наличию статуса фонда субъекта оценочной деятельности для тех, кто вносит информацию о земельных участках в единую базу данных. Это, кстати, создало проблемы не только для рынка сельскохозяйственных земель. На сегодня это создает проблему и для «Большого строительства».
Почему? Потому что идут выкупы земельных участков для общественных нужд. Оценка проводится на основании экспертной денежной оценки земельного участка согласно Земельному кодексу. Но, например, лицо, у которого выкупается земельный участок, оно получает доход. Получается, что сведения об этой оценке нужно внести в базу данных, а у нас тот, кто проводил оценку, не может внести информацию в базу данных. Потому что он не зарегистрирован в Фонде госимущества.
И тут надо с Фондом госимущества этот вопрос решить. Потому что, например, эти проблемы сейчас имеет «Автодор» массово по Украине, энергетики имеют проблемы массово по Украине.
Здесь надо технически требовать от Фонда государственного имущества, чтобы они позволили вносить в базу данных отчеты об экспертной денежной оценке без статуса субъекта оценочной деятельности. Чтобы оценщик просто вносил информацию из экспертной денежной оценки земельного участка. Тогда эта проблема будет снята. И можно будет нормально работать.
Инна Бернадская, частный нотариус
Имеется необходимость в коммуникации с ГФС, чтобы потом не было по весне сюрпризов в разночтении закона №5600
По вопросу налогообложения в законе №5600 и минимального налогового обязательства, мы ожидаем окончательную редакцию, если он будет подписан президентом. И выдадим сразу для нотариусов правовой анализ для права применения.
Что касается практики, то она возникла с налогообложением согласно действующему Налоговому кодексу. На самом деле вопросов таких, которые бы мы не проработали на сегодняшний день, нет. Единственное, есть необходимость коммуникации с ГФС, чтобы потом не было сюрпризов в разночтении по весне относительно минимального налогового обязательства. Вот и все. Потому что по налогам мы в принципе разобрались, и можно сказать по отчуждению.
Еще один вопрос у нас — как нам поставить точку в подходах относительно того, что юридические лица имеют или не имеют право приобретать земли сельскохозяйственного назначения (не паевые)? Потому что у нас есть противоположные позиции. И очень не хочется сталкиваться с проблемами, когда уже практика пошла и одним и вторым путем.
У нас есть уже такая таблица предложений изменений к следующему законопроекту. Не этого, что мы уже проработали. И там собственно стоит этот вопрос, и вопрос изменений в семейный кодекс, где необходимо четко прописать личную собственность на паевые земельные участки, которые приобретены путем передачи в собственность.
У нас еще до сих пор не решены с Минюстом проблемы относительно возможности обмена земельных участков для их консолидации в пределах массива земель сельскохозяйственного назначения. Мы свою позицию наработали. Мы ее довели до сведения нотариальной палаты. И в принципе нотариусы ее понимают и сделки по обмену земельными участками осуществляются, но хотелось бы, чтобы и Минюст поддержал нас в этом вопросе.
Автор: Виталий Хворостяный
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.