Минагро обнародовало результаты работы 100 дней на рынке земли. По данным земельного мониторинга ведомства, куплено и продано 70 569 га земли, что отражено в более чем 28 тысячах транзакций по всей Украине.
Напомним, что 1 июля 2021 года стартовал свободный рынок земли. На первом этапе рынка продавать и покупать сельскохозяйственные земли могут лишь физические лица (максимум – 100 га в одни руки).
Важный момент, что при исчислении средней цены 1 гектара земли Минагрополитики учитывало договоры купли-продажи сельскохозяйственной земли, договоры мены и пожизненного содержания, по которым из Государственного реестра вещных прав поступила цена покупки/продажи.
Операции с землей без указания цен в подсчетах Минагро не учитывались. В представленных результатах фактически не были учтены операции с самой дорогой землей в крупных городах, которые, по оценкам Минагро, составляют 5% от всего объема транзакций.
Больше деталей о работе рынка земли от Минагрополитики, Минюста, Нотариальной палаты и Госгеокадастра читайте ниже.
Более полные данные о ценах купли-продажи на землю по всем видам операций можно посмотреть в онлайн-карте сельскохозяйственных земель Украины, которую запустил 1 июля 2021 года и ежедневно обновляет базы данных Госгеокадастр, AgroPolit.com совместно с Zemelka.ua при поддержке нового земельного агентства Volodar. В ней вы увидите:
Данные по операциям купли-продажи земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства.
Добавлена карта средневзвешенной стоимости земельных участков по Украине.
Выведены основные цифры по количеству операций, площади и стоимости.
Итак, по данным нашей карты, ключевые цифры 100 дней рынка земли имеют такой вид:
Средневзвешенная цена 1 га сельскохозяйственных земель для товарного сельскохозяйственного производства — 92 514 тыс. грн
Максимальная цена земельного участка — 2 949 100 грн
Количество операций купли/продажи сельскохозяйственной земли (паев) – 9009
Общая площадь операций купли / продажи земли — 32 090 га
Средний размер проданного участка – 3,56 га
Наибольший размер проданного участка – 36,69 га
Наименьший размер проданного участка – 0,0004 га.
ТОП-10 областей по площадям проданных сельскохозяйственных земель имеют такой вид:
Харьковская – 5 817,88
Херсонская – 3 354,61
Полтавская – 3 122,52
Днепровская – 2 974,45
Киевская – 2 709,46
Сумская – 1 824,92
Хмельницкая – 1 513,08
Винницкая – 1 472,03
Николаевская – 1 297,83
Черниговская – 1 233,33.
Роман Лещенко, министр аграрной и продовольственной политики Украины
Рынок земли
Рынок земли в Украине движется абсолютно прозрачно. Эти сто дней окончательно доказали украинцам, что манипуляции, разного рода фейки, разговоры о том, что «земля будет вывозиться в вагонах», «у украинцев заберут землю», «рынок земли не позволит Украине развиваться» – это чушь и манипуляции. На 30-м году независимости почти 7 миллионов украинцев получили полноценно право собственности на землю (владеть, пользоваться и распоряжаться)…
Я хочу поблагодарить президента за его политическую волю, за поддержку в реализации земельной реформы, за помощь, за доверие и за совместный исторический результат. Безусловно, для нашей страны это огромное знаковое событие.
Цена 1 гектара земли
Более 28 тысяч заявлений зарегистрировано публично. Общая площадь трансакций — чуть более 70 тыс. га. Рынок земли имеет динамику к росту. Средняя стоимость земель сельскохозяйственного назначения на 10 октября – 43 тыс. 889 грн, а средневзвешенная – 32 тысячи 859 гривен. Средневзвешенная стоимость земель для ведения личного крестьянского хозяйства – 33 тысячи гривен.
Если мы говорим в общей массе, то цена земли – более 40 тыс. грн. Но, безусловно, в этих показателях у нас есть Киевская область, где средняя цена составила 240 тыс. грн за гектар. Это цена земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые в будущем не планируется использоваться для сельскохозяйственных нужд.
Украинская земля недооценена. Я как министр аграрной политики публично об этом говорю на всех встречах. И я в этом вопросе базируюсь на успешности реализации земельной реформы стран-соседей из Европейского союза. Польша провела 20 лет назад земельную реформу. Сегодня Польша №1 в агросекторе Европейского союза. Сегодня стоимость в Польше гектара земли превышает 10 тыс. евро. Украина сегодня на 30 году независимости только начала земельную реформу. Украинская земля будет расти в стоимости в каждом году – прирост будет не менее 7 – 10 %.
Мы увидели за 100 дней, что цена первичная уже сформирована. Но это только начало. По той простой причине, что инфраструктура земельного рынка формируется.
Электронные земельные аукционы
Первый опыт проведения земельных аукционов в нашей стране уже предлагает Львовский, Мукачевский, Береговский городской совет. Десятки территориальных общин также привлекаются в систему «Прозорро» с точки зрения реализации соответствующих мероприятий, и эти земельные аукционы фактически дадут возможность местным бюджетам получить реальные поступления в местные бюджеты и стартовать с арендой в разы большей, чем она есть стартовая в лоте.
Безусловно, система «Прозорро» — это закрытие миллиардных теневых схем, которые функционировали в связи с отсутствием прозрачной системы обращения в электронных аукционах. Для нас это большая победа, это направлено на выполнение закона о земельных аукционах, общины полностью нас в этом поддерживают, поэтому мы будем развивать соответствующий результат работы для того, чтобы обеспечить конкретное увеличение поступлений в бюджет.
Двойная приватизация земли
Мы неоднократно поднимали вопрос злоупотребления своими правами отдельно взятых граждан нашего государства, которые использовали механизмы бесплатной приватизации путем двойной приватизации или тройной, иногда 4 раза и 5 раз злоупотребляли своим правом, получали земельные участки и таким образом блокировали процессы цивилизованного использования, владения и распоряжения землей.
Сегодня презентуем на базе Геопортала информацию о тех гражданах, которые вопреки закону воспользовались правом своей бесплатной приватизации. Далее дело за правоохранительными органами. Вы в режиме реального времени на Геопортале национальных данных будете видеть информацию о гражданах с конкретными кадастровыми номерами и правоустанавливающими документами.
За этот период времени мы сосредоточились на возвращении территорий военных городков, военных аэродромов, возврате земель природно-заповедного фонда, водного фонда и лесохозяйственного назначения.
Бесплатная приватизация в том формате, который на сегодня существует, является ничем иным, как инструментом злоупотребления правами. В нынешнем виде она должна быть изменена. Предлагаем вариант для обсуждения, о трансформации бесплатной приватизации в физических гектарах на право получения фиксированной скидки при покупке или получении в аренду государственных земель с дополнительными льготами для ветеранов и некоторых других категорий граждан.
Получить скидку можно, подав электронное заявление. Эти заявления будут обнародованы публично в стране, и ситуацию с двойной приватизацией будет невозможно допустить в принципе. Скидка будет касаться именно государственных земель, ведь местное самоуправление – это право территориальной общины.
Хотим решить вопрос о земле под частными усадьбами для наших граждан, передать в собственность земли под частными усадьбами. Никаких заявлений и отказов в приватизации.
Евгений Горобец, первый заместитель министра юстиции Украины
Динамика операций с землей свидетельствует о том, что рынок приобрел все признаки стабильности. Сделки происходят в нормальном операционном режиме. Есть определенные нарекания, иногда мы их слышим, что, к сожалению, не все нотариусы занимаются удостоверением соответствующих сделок.
Что будем делать дальше?
Теперь этап так называемых нюансов, то есть пристального внимания к очень мелким деталям, из которых состоит любая большая сложная история.
Отмечу, например, что мы наблюдаем, и я уже озвучивал ранее, что определенной проблемой является неполнота или устарелость данных реестров. Здесь реформа работает, в том числе сама на себя. Чем дальше мяч реформы катится путями Украины, тем лучше становятся данные в соответствующих реестрах. Когда стороны приходят к нотариусу, нотариус сообщает им о том или ином несоответствии, они получают стимул это несоответствие устранить и наполнить реестр актуальными, свежими данными.
У нас есть определенная узкая проблема с ценообразованием. Статистика, которую мы сегодня услышали и увидели на слайдах, очевидно, является достоверной, но мы видим по отдельным нотариальным сделкам отсутствие информации о цене земельного участка, который был приобретен.
Наш беглый анализ показывает, что довольно часто это обусловлено тем, что предметом сделки выступает не один участок, а несколько участков. И стороны определяют только общую цену, не определяя цену каждого отдельного земельного участка. И поэтому в Государственный реестр прав сведения о цене каждого участка не попадают.
А здесь я бы хотел обратить внимание нотариусов, что эта практика – удостоверение подобных договоров с определением лишь общей цены без определения цены отдельного участка – не очень хорошая. Под определенным углом зрения она не совсем соответствует гражданскому законодательству. Хотя гражданское законодательство не считается критической проблемой, в смысле, что это точно не является основанием для недействительности сделки.
Однако, как мы знаем, нотариусы плавают в океане бесспорности. И с точки зрения принципа бесспорности это точно не лучшая практика. Поэтому мы сейчас готовим и соответствующее разъяснение. Сейчас пользуясь, случаем, хотел бы обратиться к нотариусам с тем, что необходимо проводить активную работу со сторонами и объяснять им, что это также и в их интересах определять цену каждого отдельного участка. Если они по соответствующему договору продают массив, который состоит из нескольких отдельных участков.
Тем более это не сложно, если стороны считают, что все участки имеют равную стоимость, то надо просто об этом указать в договоре, а нотариусу уже как государственному регистратору внести соответствующие сведения в реестр.
Инна Бернацкая, вице-президент Нотариальной палаты Украины
Общий анализ 100 дней работы рынка земли
Каждый земельный участок, как и история собственника, который им владеет, является индивидуальным. И не может быть два одинаковых договора, могут быть подобные. Поэтому и процедура для каждой сделки в нотариальном офисе, в нотариальной конторе нотариуса, который принимает граждан, составляется индивидуально.
Почему медленно пошли первые операции с землей
Потому что очень высока профессиональная ответственность нотариуса. И потому что достаточно кропотливая процедура была предусмотрена законодателем. А она была востребована обществом для того, чтобы не купили нерезиденты, чтобы не пришли иностранцы, чтобы не произошло чрезмерной концентрации. И все эти обязанности были возложены на нотариуса.
Все эти вещи, если суммировать на сегодняшний день, мы проработали 100 дней на рынке земли, мы видим договоры дарения, купли-продажи, договоры уже отчуждения земельных участков, находящихся в аренде. Видим регистрацию преимущественного права передачи, намерений и тому подобное. Работаем в усиленном штатном режиме.
Конечно, есть некоторые практические проблемы правоприменительной практики в ряде случаев, но это обычные рабочие вопросы. Приоритетом нашей работы, нотариального сообщества на рынке земли, бесспорно, является это гарантией права собственности владельцев земельных участков и права пользования пользователей земельных участков.
Реакция владельцев паев и покупателей земли
Важно отметить очень хорошую тенденцию, что граждане усиленно консультируются. Такого количества консультаций по земельным вопросам, которые мы получаем в течение последних 2 месяцев, нотариат еще не знал. Ревизуют документы, поднимают старые недооформленные документы, активно обращаются за оформлением кадастровых номеров.
Оформляют наследство даже на самые мелкие и неприглядные кусочки, такие как сенокосы, пастбища. Почему это происходит? Потому что граждане понимают, что их земля имеет определенную ценность, и эта ценность растет. Читают прессу, читают нормативно-правовые акты, статьи, публикации, соцсети и активно консультируются у нотариусов.
Чему нотариусы научились?
Наиболее распространенные вопросы по консолидации земель, как нотариусы проверяют, чтобы более 100 гектаров на одни руки не купило физическое лицо? Процедура достаточно кропотливая, с применением нескольких реестров: Государственного земельного кадастра, Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество юридических лиц и реестра ГРАЦС.
Анализируется и ряд бумажных носителей для того, чтобы в протокол можно было записать не формальную цифру, которую выдала машина, а действительно проанализированную правовую категорию. Чтобы собственник, будущий покупатель не мог подпасть под статью 145 земельного кодекса под конфискацию земельного участка.
Важно отметить и ответственное отношение приобретателей земельных участков. Их уже не устраивает какой-либо договор. В каждый договор купли/продажи земли стороны пытаются внести антирейдерские предохранители и написать четко обязательства друг перед другом, чтобы можно было отстаивать их права в суде.
Безналичные расчеты
Безналичные расчеты за землю происходят довольно болезненно. Ведь наши граждане, как и наше общество, очень сложно переходит на безналичный расчет за объекты недвижимого имущества. Однако уже крестьяне хорошо знают, что к нотариусу нужно идти с открытым счетом в банке, в случае приобретения земельного участка думать, каким документом он может подтвердить свои доходы, за которые будет приобретаться земельный участок.
Преимущественное право
Юридические лица не могут приобрести земельный участок, но имеют его в аренде. Очень многие арендаторы просят, чтобы законодатель дал им достаточно взвешенные и надежные механизмы для защиты их преимущественного права на приобретение такого земельного участка. Механизмы эти непростые, но их проходят.
Приусадебные участки
Что мы сейчас уже осилили? Куплю-продажу и другие сделки с земельными участками. Единственное, что у нас действительно страдают сейчас граждане, жители сельских местностей, которые продают обычные огороды, они не подпадали ранее под действие моратория. А на сегодняшний день эти огороды, земельные участки для садоводства подпадают под эту усложненную общую процедуру. Нотариальная палата подает собственные предложения, чтобы было смягчение для этой категории земель при отчуждении.
Земельные аукционы и удостоверение производных земельных договоров
Также готовимся работать с оформлением результатов земельных аукционов. Нотариат имеет опыт и одобрительно приветствует все эти инициативы, потому что будем видеть прозрачную продажу земельных участков и помогать фиксировать ее результаты, то есть регистрировать право собственности.
Следующим важным шагом будет удостоверение договоров о продаже производных прав пользования. Ведь раньше, когда не был открыт рынок земли, одна из моделей — открытие рынка земли предусматривала на первом этапе разрешить продавать права аренды, права антитезиса и т.д. Это тоже наше общество должно осознать, что это тоже дорогостоящий актив, который может быть предметом сделок, и реализация его позволит заниматься определенными видами экономической и хозяйственной деятельности.
Когда будет у аграриев возможность получать кредиты под покупку земельных участков, тогда будем удостоверять ипотечные договоры.
Кроме того, нотариусы выполняют функцию государственного регистратора, и сейчас у нас тоже есть предложения по антирейдерским различным факторам на этом этапе земельной реформы. Пользуясь, случаем, не вводя более такие процессуальные технические вещи, я бы хотела сказать, как будет оптимизироваться доступ к нотариусу. Сейчас из 6,5 тысячи нотариусов более 5 тысяч подключены в НКС. Это свидетельствует о готовности людей работать со сделками.
Советы владельцам паев и покупателям
Как быстро и эффективно попасть к нотариусу. Прежде всего – звонок по телефону. К нотариусу нужно все-таки попасть или персонально, или предоставить ему документы в копиях онлайн, ведь есть такие клиенты, которые не желают онлайн даже присылать копии.
Нотариусу нужно видеть паспорта и коды, правоустанавливающие документы на землю. Два вида оценки: нормативную денежную и экспертную денежную оценку. Знать сведения о браках. Иметь документ хотя бы тот, который, по мнению гражданина, подтверждает его доходы, чтобы нотариус мог сказать, подходит ли этот документ для подтверждения доходов и финансового мониторинга или не подходит. И справки об открытых счетах в банках. Это минимальный пакет для классического земельного долевого участка.
Если у приобретателя права собственности на землю уже есть участок с 2002 года, то подтверждение способа его приобретения также необходимо. Этого гражданина надо расспросить, что же он заключал право собственности относительно своего земельного участка. Выдавал ли он генеральные доверенности, давал ли он простые расписки кому-то, договоры займа. Есть ли заключенный договор аренды, если есть — надо заглянуть и прочитать его.
Выяснить, зарегистрирован ли он, дает ли он право второй очереди, есть ли договор эмфитевзиса и другие документы, в том числе и договоры о сервитутах. Только в таком случае нотариус может предоставить профессиональную консультацию по приблизительной процедуре и ориентировочной стоимости работы за удостоверение договора платежей, а также ознакомить с налоговым законодательством по уплате налога на доходы физических лиц и военного сбора при продаже земельных участков.
Наследование земли человеком, у которого уже есть 100 га земли
Никакой проблемы с наследством в этом случае нет. Если наследует более чем 100 гектаров, нотариус выдает свидетельство о праве на наследство, но сразу включается статья 145 Земельного кодекса, лицо, которое превышает концентрацию, в течение года должно устранить такие земельные участки, как собственно избыток.
Анатолий Мирошниченко, первый заместитель председателя Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра
Статья 25 закона «Об оценке земель» требует от Госгеокадастра создать систему мониторинга рынка земель. И не реже чем раз в три месяца обнародовать результаты мониторинга на нашем официальном сайте.
Система была создана, и результаты мониторинга публикуются на нашем официальном сайте ежедневно. Это та информация, которая легла в основу всех сообщений о статистических показателях рынка земель. Это именно та информация, которая позволяет сказать, сколько на сегодня земель отчуждено по площади, сколько договоров заключено. Какие средние цены, и какие в целом цены на земельные участки сельскохозяйственного назначения существуют сегодня в Украине.
С помощью инструментов, которые предлагает Госгеокадастр через публичную кадастровую карту, вы можете увидеть конфигурацию, можете увидеть местонахождение земельного участка. И можете также с помощью сервисов Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, с помощью наших коллег из Министерства юстиции получить информацию, полную информацию о вещных правах на земельный участок.
Никогда рынок земли в Украине не был таким прозрачным. Мы дали, как мне кажется, исчерпывающий ответ на все страхи, все фобии. Каждый может увидеть рынок земель в мельчайших деталях, в мельчайших подробностях. Такого раньше не было.
Запущен функционал выдачи выписки из Государственного земельного кадастра с информацией о специальном разрешении на пользование недрами. Это такой штрих, который был необходим для того, чтобы положения закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в полной мере заработали.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.