Как работает рынок земли в Беларуси, при каких условиях продажа прав аренды стимулирует развитие высокомаржинальных бизнесов и какие ключевые технологии управления земельными ресурсами делают ее лидером в этой отрасли, рассказывает представитель Беларуси в международной ассоциации землеустроителей, первый директор Национального кадастрового агентства Сергей Шавров.
Каким является рынок земли в Беларуси? Насколько я знаю, подавляющее большинство земли принадлежит государству.
— Да, примерно 98% земель принадлежит государству — сельхозземля, земли лесного и водного фондов. Гражданин Беларуси может купить себе землю для строительства жилья, для ведения фермерского хозяйства, огородничества, садоводства. Иностранцы могут только арендовать.
Но, я не согласен, когда говорят, что у нас нет рынка. Рынок может быть двух типов: рынок купли-продажи и рынок профессиональной аренды. И вот у нас рынок профессиональной аренды неплохо развивается – права аренды можно покупать на аукционах, уступать друг другу.
Но если возьмем, например, приватизацию того, что стоит на земле, то у нас, например, в собственности находится 88% жилья. А в Германии только 46%. Значит, у человека права собственности на квартиру, на капитальные здания, права аренды или пользования землей. И в совокупности имеем рынок. В этом смысле у нас неплохо…
У вас единая система регистрации прав на недвижимость и на землю?
— У нас реестр прав собственности на недвижимость и кадастр — это единая система, которой руководит государственный регистратор. Ты приходишь к регистратору, пишешь заявление, и он тебе и земельный участок создает и регистрирует права на него, и регистрирует все строения. И все это одним заявлением, поэтому ходить не надо много. В этом смысле у нас неплохо.
Единая система регистрации была у нас еще в 2006 году, а по состоянию на сейчас две компании на одной территории соединили кадастр, географические информационные системы, информационные модели зданий, дистанционное зондирование земли и создали такое трехмерное представление о территории, на которую идут инвесторы.
Им дают доступ к этой модели, кто-то смотрит, где предлагают землю, он принимает решение, никуда не выезжая, что ему это подходит, и он должен инвестировать в земельный участок. Затем дают проекты и он, в трехмерной форме анализируя данные, может принять решение. Не у всех европейских стран, которые на западе от нас, есть такие технологии.
Управление земельными ресурсами у нас вообще на очень высоком уровне. Вообще технологии увеличивают скорость каждые 18 месяцев вдвое, но образование отстает на четыре года, законодательство на семь, государственная служба и технологии на 10 лет, а люди на 12-15 лет. И вот что нужно делать, чтобы наверстывать.
Мы стараемся это делать. Обратите внимание, Беларусь по качеству земельного администрирования частной собственности находится на пятом месте в мире. В 2009-м году по эффективности, по скорости, по прогрессу в этой области стали лидером.
А то, что вся земля в основном государственная, не мешает внедрять информационные технологии? Нет точки зрения — зачем чиновникам эти технологии?
— Нет. Государство же заинтересовано в том, чтобы те, кто арендует землю, использовали ее по назначению. Более того, государство должно следить за помощью данных дистанционного зондирования — а вообще, земля используется или нет? С какой эффективностью? А почему у тебя тут все зарастает? Тебе дали для ведения сельского хозяйства, а у тебя там все заросло, деградация земель. Государство хочет получать прибыль и поэтому создало технологию, создало определенные правила, как ты можешь эту землю использовать.
Какие ключевые технологии управления земельными ресурсами вы бы выделили?
— Во-первых, стратегия цифровой трансформации — не должно быть документов, только данные, которыми можно обмениваться. Вот вы в Украине, вот партнер в Португалии. Документы из данных и в Португалии, и в Украине рождаются в юридически значимых документах.
Во-вторых, это дистанционная идентификация. Мы по отпечаткам пальцев, или по закрепленному телефону с цифровой подписью, или по сетчатке глаза, должны идентифицировать лицо, которое хочет сделать определенную дистанционно-административную процедуру.
Третье: в государстве должна быть единая ИТ-платформа, где будет вся информация о гражданах, о бизнесе. Чтобы местные органы власти и государственные органы имели одну и ту же информацию для принятия решения. Должен быть базовый реестр, куда информация вводится только один раз. И везде должен развиваться искусственный интеллект, то есть регистрацию, оценку в принципе, может выполнять робот.
Но вот, например, блокчейн, который у себя внедряет много стран, я не поддерживаю. И без блокчейна земельная система администрирования работает хорошо. Блокчейн предусматривает, что все друг от друга независимы — транзакции осуществляются и их система запоминает. Но у нас так сложилось исторически, что регистраторы принимают решение. Юристы владеют знаниями о законах и смотрят сами, соответствуют ли им соглашения.
Поэтому в Беларуси в земельном администрировании нет условий для блокчейна, и я вообще считаю, что это приведет к хаосу. В то же время я был в Турции недавно, а там сделали разрешение земельных споров через блокчейн. И это работает.
Государственное око
Как работает механизм продажи прав аренды? Как определяется цена, если в принципе не существует рынка?
— Это аукцион, на котором продается договор аренды. Вот земельный участок, он принадлежит государству. Продается право заключить с государством договор аренды, начальная цена устанавливается в зависимости от кадастровой стоимости, которую определяет Национальное кадастровое агентство. Затем она трансформируется в приблизительную рыночную стоимость.
У нас аренду земли осуждают преимущественно потому, что аренда не защищает право на землю, поэтому инвестировать во что-то долгосрочное рискованно — строить системы орошения, сажать орехи, строить крупные животноводческие фермы на земле, которая может перестать быть твоей, мало кто хочет. Как у вас решается эта проблема?
— У нас закон не позволяет сдавать в аренду сельскохозяйственные земли на срок менее 10 лет. Иначе может получиться, что арендатор все высосет и скажет до свидания. А он же должен заботиться и о будущем этой земли. Максимальный срок — 99 лет. И статистика показывает, что стоимость права долгосрочной аренды — выше 10 лет, равна стоимости права собственности. Как правило, берут в аренду на 50 лет. А что такое 50 лет? Жизнь поколения. Поэтому есть смысл инвестировать, улучшать и получать прибыль.
Но если ты, конечно, взял в аренду для строительства и обслуживания какого-то там комплекса и двадцать лет ничего не строишь, то государство говорит: мы дали землю, чтобы вы ее использовали. Если нет, то отдайте назад тому, кто может использовать. Если ты берешь земельный участок в аренду и не используешь, или используешь не по целевому назначению — это основание прекращения твоего права аренды.
Прекратить договор аренды можно двумя способами. Первый — по решению сторон. Или через суд, но только тогда, когда вторая сторона не выполняет условия договора аренды. Других оснований нет. Но нужно так, чтобы суд принимал справедливые решения, а у нас еще иногда суд идет навстречу государству. А должна быть защита прав, как собственника, так и арендатора.
Как именно отслеживается целевое использование земли?
— Берутся данные дистанционного зондирования земли, берутся данные кадастра и соединяются друг с другом. На снимке видно, например, что владелец имеет огород, который выходит наполовину за пределы участка. Поэтому он сажает, получает доход, а налоги не платит. Значит, или он захватил землю, или имеет смысл изменить ему земельный участок — подать заявление на проведение земельно-строительных работ, купить эту территорию дополнительно и пусть тогда пользуется и платит налог.
Когда у вас внедрили ДЗЗ?
— Оно эволюционно развивалось, уже на протяжении десяти лет. У нас всегда было два самолета, которые составляли много карт, а сегодня появились беспилотники.
С момента, как оно начало действовать, насколько изменилась эффективность использования земель?
— Трудно сказать, ведь у нас нет проработанной системы оценки эффективности. У нас будет проект с участием ООН, возможно даже Всемирный банк будет помогать, по разработке KPI использования земли. Это мировая проблема, не только у нас.
Автор: Наталья Гузенко
Источник: Agravery.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.