Анализ рынка сельскохозяйственных земель (операции по покупке и продаже земли, цена 1 га в регионах, аренда), основные проблемы нотариусов при заключении сделок.
Преимущественное право, совместное имущество супругов, оформление земли в наследство при превышении земельного максимума – 100 га в одни руки физическим лицам, кредитование приобретения земли, рекомендации владельцам аграрных предприятий и арендаторам земли, а также инвентаризация земель общин как способ поиска свободных земель и оформление невостребованных паев.
Об этом и многом другом интересном из земельной темы читайте на AgroPolit.com в первой части текста со встречи спикеров и курсантов двух курсов «Земельные котики» и «Властелин земель», посвященной деталям работы рынка земли в течение первых двух месяцев.
Цель мероприятия и ключевые вопросы для дискуссии озвучила руководитель образовательной платформы «Культиварий» Александра Камышина.
Если анализировать работу рынка земель сельскохозяйственного назначения, то первые результаты его двухмесячной работы можно сравнить с арбузом: он зеленый снаружи, но спелый ли внутри – вопрос. Сегодня вместе с нашими курсантами и спикерами мы дегустируем вместе наш земельный арбуз и увидим, что же там в нем сейчас.
Среди ключевых вопросов это структура рынка и земельных операций, особенности работы нотариусов с операциями купли/продажи, наследование земли, кредитование под покупку земли, реализация преимущественного права и многое другое.
АНАЛИЗ РЫНКА СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОЙ ЗЕМЛИ В УКРАИНЕ: КУПЛЯ/ ПРОДАЖА, ЦЕНА ЗЕМЛИ, АРЕНДА
Что сегодня представляет собой рынок земли за первые два месяца работы, рассказала главный редактор AgroPolit.com Наталья Белоусова.
«Земельных операций насчитывается — 7425, земельные сделки (операции дарения, заявки о намерении купить земельный участок, собственно операции купли/продажи) проведены на 15,5 тысячах га земли. Это результаты нашего ежедневного мониторинга, который мы проводим в рамках проекта «Земельный карта онлайн» и вместе с земельным агентством Volodar и «Феодалом» обсчитываем и подаем в онлайне. В среднем в августе осуществляется ежедневно около 300-400 операций с землей, в июле – около 138. Наблюдается очевидный рост», – объясняет она.
По ее словам, всем хотелось бы, чтобы рынок земли работал как часы, но есть много недостатков. О них спотыкаются преимущественно нотариусы. «Сейчас 4313 нотариусов получили доступ к государственному земельному кадастру.
С одной стороны – цифра впечатляет, но если учесть, что только 5% нотариусов реально проводили сделки – это мало. Почему нотариусы не хотят работать? Они не знают всех нотариальных процедур. Например, они должны проверять «чистоту» средств на покупку земли и не до конца знают, как это все делать…
Непонятно, где проверять документы, и какой исчерпывающий перечень документов должен быть, чтобы сказать, участвовало ли лицо в антитеррористических операциях или нет. Преимущественное право на практике – это тоже для них проблема. Они также понимают, что не все права собственности на землю зарегистрированы в Госгеокадастре, поэтому они не могут на 100% сказать, чья эта земля. И таких моментов еще много. Они боятся сделать ошибки и потерять лицензию на работу».
Стоимость 1 га сельскохозяйственной земли, по словам Натальи Белоусовой, пока ожидаема. «В министерстве озвучивают 40 тысяч грн за 1 га в первый месяц. Однако если смотреть на августовские показатели мониторинга Volodar и «Феодала» – это 27 628 грн за 1 га. Самая высокая цена – это на Киевщине, Житомирщине, Одесщине, Закарпатье. Самая низкая — в Запорожской области», — объясняет она.
Она также озвучивает, кому сегодня выгоден рынок земли.
«Выгодно фермеру, потому что эта земля становится его собственностью и повышается капитализация его бизнеса. Выгодно ли это на сегодняшний день холдингам? Сейчас холдингам интереснее аренда земли. Тем более что пока ничего они покупать не могут, так как действует запрет до 2024 года. Холдинги сейчас интересует, как уберечь свой земельный банк. Если появятся те, кто хочет продать паи, они используют свое право переуступки покупки их права аренды своим людям, то есть приближенным к ним третьим лицам.
Мне также сейчас приходилось слышать, что в Украине начинают формировать такую практику, как земельные сотники (как правило, она присуща для владельцев средних холдингов – до 10 тыс. га). Например, есть 1 владелец и никаких иностранных бенефициаров. Уже сегодня он может скупить эту землю на себя и своих родственников, по сотне на каждого – «земельные сотники».
Земельные сотники формируются из круга родственников (муж, жена, теща и т.д.), И вот они формируют уже такую земельную сетку. Будет ли это массово в Украине? Нет. Но вот на уровне средних компаний это может быть инструментом выкупа земельного банка. Мы знаем пример нескольких таких компаний, которые уже думают над этим вопросом. На втором этапе такие холдинги могут претендовать на 10 тыс. га», – говорит Наталья Белоусова.
Что касается самих холдингов, то борьба за землю будет происходить за счет арендной платы.
«Все, кого мы опросили, говорят одно, что арендная плата не будет стремительно расти из-за запуска рынка земли, но планомерно каждый год +10%. Сейчас стоимость аренды по Украине разнится: от $30 до 200 за 1 га.
В Сумской, Черниговской области: песчаные грунты – от $30 до $100 за 1 га, за черноземы дают $120-150 за 1 га в год. В Центральной Украине (Киеве, Черкассах, Виннице) – $160-200. Черновицкой и Кировоградской области – $120-140, Хмельницкой – $140-160, Запорожской, Херсонской, Николаевской, Днепропетровской и Харьковской – $100-120. Полтавской – $150-200, Одесской – $100-120.
Можно встретить и стоимость аренды в $300-400 за 1 га, где присутствует высокая концентрация холдингов и фермеров. Как правило, это наблюдается местами в Киевской, Черкасской, Винницкой, частично Хмельницкой и Полтавской областях», – объясняет она.
Еще одна особенность земельной темы сегодня — депутаты готовы собирать поправки в закон о земле.
«Есть немало депутатов Верховной рады, кто ищет себе дополнительных политических очков, поэтому уже сейчас они думают вносить поправки в земельный закон. Эти поправки могут касаться объема владения землями для тех же холдингов или физических лиц.
Есть, например, инициатива – уменьшить юрлицам право владения землей до 500 га. Но я вам скажу, что есть заинтересованность в том, чтобы увеличить более 10 тыс. га. Ближайший год, мне так кажется, будет интересным и в плане внесения изменений в закон, а именно закон о рынке земли будет работать в тестовом режиме еще этот год, чтобы посмотреть, где его основные проблемы, где узкие места, затем эти узкие места будут исправляться», – подытожила Наталья Белоусова.
ОСНОВНЫЕ ПРОБЛЕМЫ НОТАРИУСОВ: МНОГОЭТАПНОСТЬ, ШТРАФЫ, ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СУПРУГОВ
С анализом работы рынка земли непосредственные его участники в согласии и отмечают, что, как и прогнозировали, быстрых оборотов продажи земли в Украине не будет.
Соучредитель земельного агентства «Властелин» Владимир Нагорный объясняет: «Мы на своем курсе говорили о максимум – 3% продаж от общего количества земли до 2024 года, и, в принципе, такая тенденция сохраняется, несмотря на те обстоятельства, которые сложились сегодня (отсутствие предложения, возможности оформить куплю/продажу земли). Не будет никаких 10% продаж от общего количества».
Чтобы сделать максимально комфортной работу с земельными операциями, говорит он, следует детально изучить слабые места и исправить их. Работа нотариусов — это ахиллесова пята сегодняшнего рынка земли в Украине. Проработать одну сделку сегодня можно за 5 часов. Нагорный привел ряд примеров задержек в работе нотариусов.
Наблюдается много этапов, что затягивает процесс. Чего только стоит проверка всех реестров у приобретателя земельного права.
Соучредитель земельного агентства «Володар» Владимир Нагорный говорит: «До 1 июля 2021 года сделка по покупке/продаже земельного участка – это была работа в одно действие – оформили 1 документ. По результатам подписания этого документа — договора купли/продажи вносились просто изменения в реестр и все – на этом точка. Сегодня же это значительно сложнее».
В качестве примера он приводит процедуру проверки приобретателя права собственности на землю. «Сегодня это довольно интересный квест. Я недавно проходил проверку перед покупкой земли и выяснил, что у меня есть земельный участок 0,75 сотки с кадастровым номером. Сразу начал проверять и обнаружил, что это половина земельного участка моей жены, которую записали на меня. Не знаю, почему так, потому что по закону – это общая/совместная собственность супругов по приватизированным участкам. И таких моментов для нотариуса много», — говорит он.
В целом же к приобретателю права на землю в процессе проверки подтягиваются земельные участки всех юридических лиц, учредителем которых он был.
При этом не следует забывать, говорит Нагорный, что, как правило, земля покупается в одном месте, а продавец – в другом месте.
«В подавляющем большинстве случаев покупатель сам и не подписывает договор купли/ продажи, а совершает сделку, то есть предоставляет полномочия какому-то представителю в другой области. Для нотариуса, удостоверяющего сделку — это также дополнительное время, поскольку нужно проверить эти полномочия, бланки, есть ли доверенность, она не отменена ли на тот момент, когда осуществляется сделка.
И затем к полномочиям покупателя нужно получить согласие жены, потому что имущество приобретается в общую/совместную собственность супругов или за общие средства. Поэтому если у вас, например, жена не резидент страны, то нужно заключить брак или в этом согласии обязательно указать, что это имущество будет личной собственностью мужа».
Кстати, говорит Нагорный, всю земельную процедуру сейчас может остановить один банальный штраф даже размером в одну гривну.
«Элементарный штраф за нарушение правил дорожного движения, исполнительное производство хотя бы на 1 гривну штрафа закрывает возможность продать земельный участок. Аналогично — и по покупке земли. Это касается и директоров предприятий, что если вы на многих предприятиях являетесь директором, то все штрафы, которые наездили ваши работники-водители, автоматически подтягиваются к вам, и вы уже никак не сможете покупать землю».
100 ГА В ОДНИ РУКИ И ПРЕИМУЩЕСТВЕННОЕ ПРАВО — ЯКОРЬ ИЛИ СТРАХОВКА ДЛЯ ОПЕРАЦИЙ КУПЛИ/ПРОДАЖИ ЗЕМЛИ
Юридический советник «Косован Лигал Групп» Анатолий Косован обращает внимание на проблемы с реализацией механизма преимущественного права.
«Что с ним делать, как от него отказаться, как его передать и тому подобное – ключевые вопросы у нотариусов. Ответов на эти вопросы Нотариальная палата нотариусам не дает, все ждут разъяснений Минюста. Вся проблема в формулировке закона: для лиц, которые владеют первым преимущественным правом, которые, например, имеют лицензию на добычу природных ископаемых на земельном участке, под арендой, есть возможность отказа от преимущественного права! Если говорим об арендаторах, у них такого права в законе нет.
Мы все понимаем, что якобы у них тоже оно должно быть, но в законе его нет. А нотариусы у нас «страшные буквоеды», они делают только то, что четко предусмотрено в законе или в инструкциях, или в разъяснениях, а пока этого нет, делать они этого не будут, поэтому – это самая большая преграда для ускорения процессов с землей», – говорит он.
Второй важный барьер для нотариусов — что делать с пунктом закона о не более чем 100 га в одни руки. «Никто из нотариусов не хочет заключать такую сделку. Все ждут разъяснения от Госгеокадастра. Сейчас оно есть от Нотариальной палаты, где четко предусмотрено, что до 100 гектаров в одни руки». В этой ситуации больше всего юриста беспокоит, а что делать, если ты имеешь 100 га земли и у тебя есть земельное наследство, которое следует оформить.
«Если тебе надо срочно уезжать и какой-то земельный участок необходимо продавать, уменьшать свои земельные владения, чтобы унаследовать землю? У наших коллег был случай: к ним пришел клиент, у которого 1,5 тысячи гектаров земли в собственности, и у него двое наследников. Он интересовался, что делать им в случае его смерти – как получить это наследство?
Автоматически в таком случае возникает вопрос, а вообще нотариус может выдать такое свидетельство на право наследства, если там автоматически превышение земельных лимитов по наследованию в соответствии с действующим законом в 100 га в одни руки?» — озвучивает Анатолий Косован болезненный для всех аграриев вопрос.
НОРМАТИВНАЯ ДЕНЕЖНАЯ И ЭКСПЕРТНАЯ ДЕНЕЖНАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
Основатель сервиса Feodal.online Андрей Демьянович рассказал о сложностях, с которыми его компания столкнулась в процессе оформления договора купли-продажи земельного участка для клиента.
Все началось с проверки земельного участка на отсутствие в реестре вещных прав на недвижимое имущество, говорит он.
После этого началась регистрация права собственности. Зарегистрировали право собственности, далее начался комплаенс продавца, покупателя. У нас, к сожалению, были очень ограниченные сроки, потому что человек хотел выезжать за границу. И мы это все делали очень быстро и очень активно. Выяснилось, что наш покупатель имеет жену-нерезидента. Пришлось еще по почте «гонять» туда сюда нотариальные согласия о приобретении этого земельного участка.
Но дальше началось самое интересное, что это сделка купли-продажи, а именно — в ее рамках оценка земли. Нотариусы на НГО особого внимания не обращают. Они ориентируются на экспертную денежную оценку. Значит, цена покупки не может быть ниже ее.
Говорят, что есть вариант «порешать» – максимум 30% отклонения от минимального предела этой цены. Финальное же решение принимает нотариус. В нашем случае он принял решение, что сделка не может быть с ценой ниже экспертной денежной оценки. Мы провели безналичные платежи на счет продавца, и нотариус не начал регистрационное действие права собственности, пока у него не было платежа.
И пока клиент не подтвердил в кабинете нотариуса, что да, ему поступило сообщение. Прислали платежки, нотариус посмотрел, кивнул головой, ждал до 21:00 часов вечера, пока поступило сообщение. Когда сообщение поступило, начал регистрационное действие. Фактически одно соглашение длилось один день. По стоимости – это нам обошлось около 6,5 тысячи гривен (это только услуги нотариуса), – говорит он.
А по факту все остальные озвученные выше юристами и экспертами нюансы заключения земельных сделок удорожают процедуру купли-продажи – и за это платят клиенты.
РЕКОМЕНДАЦИЯ ВЛАДЕЛЬЦАМ АГРОПРЕДПРИЯТИЙ — АРЕНДАТОРАМ ЗЕМЛИ
По мнению управляющего партнера компании «My Partners Group» Игоря Слободянюка, оптимальный выход для владельцев предприятий – долгосрочные договоры аренды с владельцами паев и долгосрочное планирование своего бизнеса на этой основе.
«Рекомендация для владельцев аграрных предприятий – заключайте долгосрочные договоры аренды и работайте, выбирайте себе стратегию. Исходя из собственного 11- летнего опыта работы в земельной сфере, именно аренда — это самый правильный выход сейчас. А земельный рынок только сегодня показал, что люди не хотят продавать землю, но будут, если снова накроет карантин.
Относительно кредитования: 100% человеку проще прийти к кому-то из знакомых фермеров и взять в займы у него $2 тысячи. Если у фермера нет, то он может предложить владельцу пая привести ему под землю инвестора, который эти деньги даст. Эти инвесторы – это физические лица, которые сегодня готовы финансировать владельцев и фермеров», – говорит он.
ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ ЗЕМЕЛЬ ОБЩИН И НЕВОСТРЕБОВАННЫЕ ПАИ
По словам председателя союза «Центр развития земельных правоотношений в Украине» Леонида Корейбы, сегодня всех интересует, где взять землю, как ее оформить и обрабатывать или инвестировать в нее.
«Желающих обрабатывать землю сегодня значительно больше, чем продавцов. Фермеры в принципе научились обрабатывать и зарабатывать на земле. Но где взять свободную землю? Куда бы вы сегодня ни обратились (в Госгеокадастр или местные общины), ответ один, что свободной земли нет. Но хочу вам уверенно сказать, что земля на сегодняшний день еще есть. Для этого следует проводить 100% инвентаризацию общин, куда передали всю землю.
Мы делали инвентаризацию для разных общин и видим, что многие части земли не оформлены по разным причинам. И когда мы эту землю находили и показывали, тогда у нас, как говорится, было, преимущественное право ее взять. Даже на конкурентных условиях, которые существовали с местными фермерами», – дает он первый совет всем потенциальным инвесторам в землю.
Второй совет от Корейбы — завершить оформление паев.
«Сейчас много невостребованных паев. Невостребованные паи – это когда при распаевании люди не получили землю, на которую имеют право, или они еще не до конца воспользовались правом и недооформили свой пай по ряду разных причин. Это происходит не только из-за нехватки средств, причина еще заключается в том, что они не знают, в какую сторону бежать, где эти документы оформлять.
Напомню, что сейчас, по новому законодательству, если до 2024 года эти паи не оформятся, то они автоматически перейдут в местную общину. Поэтому оформляйте свою землю — иначе вы ее потеряете», — советует Корейба.
КРЕДИТОВАНИЕ ПРИОБРЕТЕНИЯ ЗЕМЛИ
Советник по вопросам доступа к финансированию программ USAID Николай Волков рассказал о кредитовании физических лиц для покупки земли.
Классический вариант кредитования — это кредит на покупку земли под залог земельного участка одновременно, поясняет он. Этот процесс занимает более месяца, говорит Волков, а у нотариусов – 9 часов, то есть он очень сложный, и на практике его не часто практикуют.
На рынке работает кредит физическому лицу под будущий залог земельного участка. Банки вынуждены сейчас рассматривать лимиты финансирования клиентов и давать такое отлагательное условие о том, что клиент в течение определенного времени эти участки оформит.
Почему так? Потому что очень сложный процесс непосредственной проверки и оформления земельного участка. С точки зрения купли/продажи – это еще более сложный процесс оформления ее в залог. Поэтому клиенту выдаются средства под другое обеспечение, или клиенту выдаются средства без обеспечения, – поясняет он.
Волков также развеивает миф о том, что банки не готовы давать деньги под покупку земли. Не совсем все так.
«В каждом банке создана рабочая группа на уровне правления, которая этот вопрос прорабатывает. Почему возникают такие вопросы, что мы не готовы финансировать? Потому что банку очень просто профинансировать агрария и юридическое лицо. Почему? Потому что эти клиенты уже на протяжении 10 лет активно кредитуются и имеют открытые лимиты.
Соответственно они могут завтра уже под эти открытые лимиты предоставить средства на что угодно: на технику, на средства защиты растений, на все что угодно, но не на землю. Почему? Потому что законодательством запрещена покупка земли, например, юрлицам.
И многие банки видят в этом проблему, они не могут предоставить средства, которые потом пойдут на покупку земли. Поэтому они сейчас делают по-другому: предоставляют кредитные средства на текущие нужды, то есть на посевной материал, на сельхозтехнику, на все что угодно, что подпадает под категорию компенсационных программ, а в залог берут земельные участки, которые владелец купил самостоятельно. Это значительно сокращает процесс оформления залога.
Если уж собственник купил земельный участок, то он прошел определенные процедуры, соответственно его взять в обеспечение гораздо проще», – поясняет он.
Еще одна проблема, которая сдерживает кредитование — стоимость ресурса.
Себестоимость кредитного процесса оформления земельного участка в виде 2 га стоимостью примерно 100 тысяч грн обходится дорого. Половина работников банка должны работать на то, чтобы этот земельный участок выдать в кредит, поэтому 100 тысяч грн кредита банку неинтересны.
Итак, что будут делать банки? Они будут ждать, пока аграрии купят пул земли 10-50 га, придут с ним, и они уже будут готовы рассматривать земельный участок как обеспечение по кредиту, и будут давать рефинансирование понесенных затрат. Такие программы будут работать с одним земельным участком — банкам не интересно, совсем не интересно, — говорит он.
По его словам, проводимые банками операции по кредитованию покупки земли показывают, что собственный вклад человека при покупке земельного участка составляет 20%-30% от оценочной стоимости, которая составляет по рынку около 30 тысяч грн.
Изменить нынешнюю ситуацию с кредитованием может автоматизация всех процессов: когда нотариусы будут обеспечены быстрыми инструментами проверки, или их исключат из этого процесса. «До этого момента банки будут ожидать, пока аграрий самостоятельно насобирает банк земли, выкупит ее, и потом передаст в обеспечение. Если ничего не изменится, то рынок будет работать именно таким образом», – говорит советник по вопросам доступа к финансированию программ USAID Николай Волков.
Помочь с кредитованием может и собственное правительство, если деятельность госпрограммы «5-7-9» расширят на юридических лиц.
«Ожидаются изменения в законодательство относительно прописывания возможности участия юридических лиц в программе «5-7-9%», и, соответственно, чтобы эти деньги не отправлялись на закупку земельных участков на физических лиц. Если это будет написано, то банки пойдут в кредитование юридических лиц, тогда процесс значительно улучшится. До этого момента они будут кредитовать физических лиц, которых они очень хорошо знают на определенных личных условиях.
Человек с улицы получить кредит на покупку земельного участка не сможет, а с хорошей официальной зарплатой (не фермер) получить кредит на покупку земельного участка сможет. Активное кредитование покупки земли возможно со следующего дня после автоматизации процессов, проверки возможных ограничений. Я думаю, что это будет уже в этом году», – подытожил он.
Больше деталей, как можно безопасно пройти всю процедуру оформления сделок при купле и продаже земли, можно получить от лучших специалистов земельного рынка Украины. Для этого нужно записаться на курс «Земельные котики». Это единственный учебный курс в Украине, который дает комплексное понимание стратегических и тактических вопросов о работе рынка земли. В рамках этого курса с «курсантами» проводятся систематические встречи с «бомондом» земельного рынка.
Все на курс!
Во второй части встречи курсантов и экспертов курсов «Земельные котики» и «Властелин земель» читайте о других деталях работы с операциями купли/продажи:
Как действовать арендатору для продления договора аренды в случае смерти его пайщика.
Процентные ставки по кредитованию.
Регистрация преимущественного права или расторжения договора аренды перед оформлением купли/продажи участка.
Как легализовать договоры эмфитевзиса и средства, уплаченные пайщику в рамках этих договоров.
Что делать с завещанием, где имеется наследование земли, а у наследника уже есть 100 га земли.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.