31.05.2019 – Об особенностях аукционов на право аренды государственной земли, работе с ОТГ и о видении дизайна будущего рынка земли, рассказал генеральный директор ГП «СЕТАМ» Виктор Вишнев.
Вы провели уже тысячу аукционов. Это довольно много, поэтому можно подвести итоги. Какие ошибки вы уже обнаружили? Где система работает не так, а где было сразу хорошо?
— Тысяча успешных аукционов – это из 1770, которые были внесены в систему. Не все дошли до конечной реализации, некоторые останавливались из-за, например, постановлений суда о невозможности. Некоторые не прошли просто из-за того, что не было спроса. Это особенно касалось небольших участков.
Но мы считаем пилотный проект очень успешным: если сравнивать с аукционами “с молотка”, которые проводились до этого, то наша эффективность значительно выше. На сегодняшний день общая сумма продаж составила 79 миллионов гривен при начальной сумме 28. Значит, общее поднятие цены – 180%, а при продажах с молотка порядка 12-13% от НДО. Некоторые лоты росли в 4-5 раз от первоначальной цены.
Как вообще рассчитывается начальная стоимость реализации? Есть определенная нормативно-денежная оценка земли, от нее берется определенный процент, как правило, около 8%. И такая цена составляет начальную стоимость аренды на год. Я точно помню один лот, по которому цена превысила 100%. Государство 7 лет будет сдавать его в аренду, каждый раз получая, по сути, стоимость этой земли. А потом еще и вернет себе этот земельный участок и продолжит или ее сдавать, или продавать.
Что хотелось бы? Хотелось бы внести определенные нормативные изменения. В системе СЕТАМ все допуски делаются автоматически. Нет никакой необходимости кому-то подавать какие-то документы. На сегодня в соответствии с Земельным кодексом есть еще исполнитель торгов (землеустроительная организация), который дополнительно проверяет документы от участников торгов. Это паспорта, ИНН, если это юридическое лицо – ОКПО, доверенность на представительство интересов. От всего этого, в принципе, можно отходить, но необходимо внести изменения в Земельный кодекс.
Вторая составляющая – мы перевели аукционы в электронную форму, но на выходе все еще получаем бумажный договор, подписанный сторонами. Затем победителю торгов еще надо зарегистрировать право аренды в государственном реестре прав на недвижимое имущество.
Идеальная картина состояла бы в том, что сформированный по результатам торгов договор аренды, который подписан с помощью электронно-цифровой подписи четырьмя сторонами – заказчиком торгов (Облземом), землеустроительной организацией в качестве исполнителя торгов, победителем торгов и нами, как платформы, попадал бы в электронной форме государственному регистратору.
На сегодняшний день законодательство позволяет государственному регистратору это сделать, но есть технические и нормативные препятствия. Если бы это все возможно было делать в электронной форме, это была бы окончательная победа. На выходе фермер не имел бы необходимости ехать к регистратору, ехать в областной центр за договором, мы бы на финише давали бы выписку из государственного реестра, в котором бы было указано, что победитель торгов является арендатором. Я думаю, это была бы финальная точка в данной сфере. Это то, что хотелось бы улучшить.
Как вы считаете, почему такая разница: 12-14 с молотка и 180% на электронных торгах?
— Удобнее намного. Для того чтобы принять участие в стандартном аукционе, вам надо узнать о нем, мониторить сайт Госгеокадастра, где размещена куча объявлений. У нас же можно отфильтровать аукционы по области, по дате проведения и так далее. Можно даже в поиске вбивать сельский совет, на территории которого находится поле.
Для того чтобы принять участие в аукционе, раньше надо было зарегистрироваться на бирже, где будут проходить торги. Это надо было поехать в областной центр, подать заявку. Далее вам давали квитанцию на оплату, вы шли в банк, платили, снова возвращались с квитанцией об оплате гарантийного взноса. Ехали назад, в день торгов приезжаете, торгуетесь, по результатам аукциона подписываете договор. Это все в течение одного дня и вам нужно его зарегистрировать. Значит, вам еще третий раз надо ехать регистрировать. Это все логистические и временные затраты.
На сегодняшний день вопрос лишь в том, что интернет не везде есть. Поэтому мы рекомендуем фермерам, например, если вы торгуетесь, то торгуйтесь одновременно с нескольких устройств. Или имейте резервный канал интернета.
Мы даже разрешили торговаться в нашем центральном офисе одному из фермеров, который видел риски по торгам через интернет. Он приехал к нам с представителями Всеукраинского аграрного совета, торговался в прямом эфире. Это, кстати, наибольшее поднятие цены было за всю историю. Мы продали 150 га за 1,9 миллиона гривен на право аренды. При стартовой цене в 411 тыс.
Но были ли жалобы от фермеров, которые не могли принять участие, хотя интернет работал. Система не срабатывала, не принимала. Вы рассматриваете такие жалобы и были ли случаи, чтобы результаты аукциона из-за этого отменялись?
— Мы рассматриваем все жалобы, которые к нам поступают. С нашей стороны в работе системы никаких проблем не было, система пропускает всех. Более того, система защищена системой блокчейн. В блокчейне все ставки сразу фиксируются. Их никоим образом нельзя изменить, подменить, удалить. По всем комментариям, которые были, проверяли, система работала корректно. Возможно, возникали проблемы с провайдерами, но нам сложно точно сказать.
Как бы вы нарисовали лицо вашего покупателя – это агрохолдинги, малые и средние, малые. Кто все эти люди?
— Могу сказать, что на сегодняшний день, на самом деле, у нас нет такого единого портрета покупателя. Потому что у нас одинаково хорошо торгуются и агрохолдинги, и средние фермерские хозяйства, мелкие фермеры и даже физические лица. Почему? Потому что система дает абсолютно равный доступ всем категориям участников.
И мы даже часто наблюдаем, когда в процессе активных торгов агрохолдингам приходится останавливаться в своих ставках. Потому что против них выступает местный фермер, который понимает, знает эту землю, знает ее потенциал, и он готов платить больше. Потому что для него это, условно, земля в родном селе, которую он до этого обрабатывал, или будет какие-то нишевые культуры засаживать. Поэтому ему надо эти 20 гектаров, и он высокой маржинальностью перекроет арендную плату.
Иногда очень интересно наблюдать за подобными торгами, когда сталкиваются мелкие и средние фермеры с крупными агрохолдингами.
Стандартный срок продажи прав аренды семь лет?
— Это стандартный срок, на который ГЗК выставляет свои лоты. Фактически, никто не ограничивается ни в срочных сроках, ни в реализации других прав. Мы можем продавать государственные земли и на условиях эмфитевзиса или суперфиции, как уже продавали арестованные активы.
У нас было интервью с представителем белорусского кадастра. Он говорил, что там права аренды на государственную землю в среднем продаются на 50 лет. Не был бы больше спрос или выше ставки, если бы, например, это было бы, не 7 лет, а 20?
— Да, как и, правда, то, что мы видим закономерность — за большие массивы большая конкуренция. Зачем приходить на 30 лотов по 10 гектаров, если ты можешь купить один лот в 100 гектаров. Это самый популярный формат лотов — 50-100 га. Но понимаем, что в зависимости от области поля могут быть по-разному нарезанные. Бывают поля и по 10, и по 20 гектаров. Цельный массив продается лучше.
Пункт два. В некоторых районах хорошие земли, особенно с потенциалом перевода их на орошение, должны выставляться хотя бы на 15-20 лет. Потому что фермеру не будет интересно вкладывать в орошение. Это понятно, я думаю.
Децентрализация на аукционе
Сейчас происходит процесс децентрализации. ОТГ не пытаются сдавать землю через систему?
— Это интересное направление для нас — в ОТГ сейчас передано уже 1,5 млн. га. Они к нам уже обращались, мы даже подписали договор с Белозерской ОТГ Черкасской области, готовится техническая документация на участки.
Есть готовность ОТГ. Но все хотят понять, могут ли они это сделать. В земельном кодексе такого вида, как электронный аукцион, не предусмотрено, хотя указано о публичных торгах.
Электронный аукцион – разновидность публичных торгов, и, несмотря на то, что мы проводим свои процедуры полностью в соответствии с процедурами земельного кодекса, где все было прописано под процедуру торгов с молотка. Удары гонга, предоставление входных билетов на аукцион и тому подобное, мы сейчас объясняем территориальным общинам, что нет никаких проблем с тем, чтобы они реализовывали через электронные торги права аренды на, те земли, которые были переданы.
Более того, это было бы очень классным источником для наполнения местных бюджетов. Мы сейчас ездим по стране с информацией о торгах и собираем представителей ОТГ в каждой области.
Что их останавливает?
— Они хотят, чтобы все же процедура была четко прописана в Земельном кодексе. Или был бы хотя бы первый кейс, который успешно реализован. Мы хотели бы провести первый аукцион, посмотреть, показать, что мы действительно мощные, действительно можем предоставить качественный сервис.
Да, не все новые земли ОТГ будут переданы в аренду, потому что есть действующие договоры. Но они когда-то закончатся. Некоторые ОТГ принимают решения о разделении, распаевании земельных участков и передаче их жителям ОТГ. Но, мы можем торговать правами и на земле с другим назначением, не только сельскохозяйственным, с различными сроками аренды.
Дизайн рынка
Как вы считаете, могла бы ваша система стать основой для пилотного проекта по продаже земли, а не продажи прав аренды?
— У нас есть опыт продажи арестованных полей. Ведь не все земли подпадают под мораторий. Такие участки могут продаваться через наши электронные аукционы. У нас уже есть такой опыт, экстраполировать его на продажу земельных участков, которые находятся в ГЗК, или, например, коммунальных предприятий, если это ОТГ – нет проблемы вообще. Ждем исключительно положительное решение депутатов о снятии моратория о продаже сельскохозяйственных земель.
Но надо посмотреть, каким будет проект закона о земле сельскохозяйственного назначения, который должен быть подан Кабинетом министров: будут ли определенные ограничения во владении землей и какими они будут.
Тогда мы сможем доработать систему и интегрировать ее, например, с государственным реестром прав на недвижимое имущество, держателем которого является Министерство юстиции. Например, если человек уже имеет землю и, согласно ограничениям, может докупить лишь два гектара земли, то он должен технически быть ограничен в праве зарегистрироваться на аукцион по продаже земельного участка в 50 га. Система будет анализировать уже имеющиеся в собственности земельные массивы, например, по ИНН или ЕГРПО, и следить, чтобы не было перебора.
Каким, по вашему мнению, должен быть этот дизайн рынка земли?
— У нас был опыт сотрудничества с фондом гарантирования вкладов. И у них довольно длительный период времени было требование, что права требований по кредитам может покупать только финансовая компания. К чему это привело? Все, кто хотел, даже должники, выкупали свои долги с дисконтом. Но им приходилось это делать через финансовую компанию. И те средства, которые они могли бы дополнительно потратить на покупку, – поднимать цену, торговаться, они платили финансовым компаниям для того, чтобы они выступали фронтом для них в процессе торгов.
Если нерезидент захочет иметь землю в собственности в Украине, он откроет здесь представительство в виде юридического лица. Это будут просто дополнительные расходы для определенных категорий лиц. Или, например, владелец, если юридическим лицам ограничат размер земельного банка, будет искать подконтрольные 150 физических лиц, которые будут иметь определенное количество гектаров. Это просто усложнит процесс, сделает его дороже. Более того, есть исторические примеры, когда подобные ограничения приводили к политическим кризисам (на Филиппинах).
Я думаю, что это не цель продажи земли. Если мы действительно хотим получить максимальный результат от продажи, то рынок надо открывать полностью. Другой вопрос, например, национальная безопасность. С этой целью можно ограничивать права нерезидентов из определенных государств. Даже в европейских странах есть разная практика.
Автор: Наталья Гузенко
Источник: Agravery.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.