29.01.2020 – Главные преимущества и недостатки закона о свободном обороте земли сельскохозяйственного назначения в Украине. Украина на пороге исторического события – впервые с 2001 года украинцы будут иметь возможность свободно распоряжаться своей землей.
После многочисленных дискуссий, противостояний, согласований, внесения правок и адаптаций мораторий на рынок земли в шаге от падения.
Парламентарии, наконец-то согласовали все правки и теперь готовы вынести законопроект №2178-10 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» на голосование в Верховную Раду. Да, он далеко не идеален: блокирует выход на рынок иностранного капитала, значительно ограничивает максимальное количество гектаров в одни руки и тому подобное.
Впрочем, есть и преимущества – фермеры не только будут иметь первоочередное право на покупку арендуемой земли, но и получат на ее приобретение доступные кредиты под 3-5%, которые уже заложены в бюджете на общую сумму 4 млрд. гривен. Более того, все операции по покупке/продаже земли будут проводиться в безналичной форме с удержанием всех необходимых налогов.
Такое положение должно отбелить процесс передачи прав собственности на землю, ведь деньги будут контролируемыми и «мечеными», что, безусловно, будет иметь положительный эффект при уплате налогов. И все это нюансы, которые рынок со временем проглотит, переварит, а игроков подстроят под новые условия. Главное – упадет земельная стена, которая почти два десятка лет тормозила экономический рост страны.
Лебедь, щука и рак
Сага со снятием моратория на рынок земли в Украине, похоже, подходит к концу. Остросюжетный «экшен» начался с того момента, как к власти пришел Владимир Зеленский вместе со своей партией «Слуга народа».
Новоизбранный президент сразу обозначил приоритетные направления реформации государства, среди которых был и свободный оборот сельскохозяйственных земель. «Я за открытие рынка земли. Кабмин должен подготовить соответствующий законопроект до 1 октября», – уверял летом 2019 года Зеленский.
Собственно, с такими заявлениями выступали и его предшественники на этом посту. К сожалению, заявлениями все и ограничивалось — Украина стала зрителем постоянного спектакля по бесконечной подготовке законопроектов, формированию и переформатированию земельного кадастра, постоянных дискуссий по определению балансовой стоимости главного сельскохозяйственного актива и тому подобное. Не удивительно, что первой реакцией аграрной среды и общества в целом были недоверие и скепсис.
Но в этом случае слова с делом не разошлись. С небольшим опозданием, уже в сентябре прошлого года, на рассмотрение общественности депутаты предложили 11 законопроектов. Наибольшую поддержку получил документ №2178-10 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», представленный нардепом Николаем Сольским. Именно за него проголосовали в первом чтении 240 народных избранников (227 «Слуг народа» и 13 нефракционных) 13 ноября.
Впрочем, первый блин, как и ожидалось, вышел комом. Под натиском оппозиции данный законопроект подвергся немалой критике. Горячие головы видели в нем «измену» и «рабское положение».
Власть в свою очередь отстаивала инвестиционную привлекательность и возможность для экономического развития. Хотя чуть позже стороны сошлись на том, что законопроект нужно доработать, и внесли в шести страницах документа 4018 правок. Большинство из них касались положения о референдуме, которым в 2024 году всенародное обсуждение должно дать ответ: смогут ли иностранцы покупать украинские земли сельскохозяйственного назначения, или нет.
Само рассмотрение правок в аграрном комитете больше напоминало не заседание специалистов и уважаемых людей, а дикарей, которые в борьбе за отстаивание собственных позиций относительно земельного законопроекта готовы были перегрызть друг другу глотки. Чего стоят только драки и жаркие споры представителей партии «Слуга народа» и оппозиционных сил, а также массовые кровавые митинги под стенами Верховной Рады. И наиболее показательным стало поведение лидера «Батькивщины» Юлии Тимошенко во время скандального заседания агрокомитета 19 декабря.
Тогда, во время массовой потасовки участников мероприятия, бывший премьер позволила себе публично швырять бумаги на пол. А это, извините, показатель минимум пренебрежения, как к самому закону, так и к его авторам и коллегам. Впрочем, за времена независимости отечественные политиканы нас уже приучили к подобным сценам, что, собственно, не удивляет. Удивляет другое — нежелание некоторых политических сил изменений, в основе которых заложено улучшение материальной и финансовой базы государства.
Не нужно быть большим специалистом, чтобы понять, насколько болезненным оказался для отечественной экономики мораторий на землю. Дельцы умело ее дерибанили, агрохолдинги сполна пользовались дешевой арендой, а политики почти два десятилетия все это «крышевали», прикрываясь добродетельными целями «сохранения самого большого богатства Украины».
По оценке председателя ОАО «Аграрный фонд» Андрея Радченко, государство за время моратория потеряло около $30 млрд. Эта цифра сопоставима с другим показателем: $22,5 млрд. – эти деньги Украина потеряла в результате пролонгированного в 2018 году моратория. Если бы народные депутаты не приняли этого решения, сельскохозяйственный сектор сгенерировал бы $35,8 млрд. доходов (вместо существующих $13,3 млрд.).
И даже такие, казалось бы, очевидные результаты не останавливают народных избранников всячески тормозить имплементацию такого желаемого законопроекта.
Компромисс, что было достигнуто
Собственно, принятие проекта было анонсировано на ноябрь 2019 года. Но количество поданных правок, определенные политические силы явно пытались заблокировать. Дальнейшее рассмотрение и утверждение данного документа, стало причиной того, что законопроект так и не был вынесен на голосование до нового года. Рассмотрение более 4000 правок к закону №2178-10 заняло у парламентариев больше двух месяцев и стало, как мы уже отметили, одним из самых скандальных за всю историю.
Наконец-то, 3 января на официальном сайте Верховной Рады появилась итоговая версия законопроекта об открытии рынка земли с учетом всех исправлений.
Так за какие именно правки так страстно бились депутаты при рассмотрении законопроекта в профильном комитете? Рассмотрим восемь ключевых позиций, которые были поддержаны в ходе обсуждения на уровне профильного парламентского комитета.
№1. Приобретать право собственности на землю сельхозназначения могут:
граждане Украины;
юрлица Украины, созданные и зарегистрированные согласно законодательству Украины, участниками, которых являются только граждане Украины и государство и/или территориальные общины;
территориальные общины;
государство.
№2. Право собственности на земельные участки могут приобретать банки и кредитные учреждения в порядке обращения взыскания на них как предмет залога. Такие земельные участки должны быть отчуждены банками и кредитными учреждениями на торгах в течение двух лет со дня приобретения права собственности.
№3. Юридические лица, учредителями или конечными бенефициарами которых являются лица, не являющиеся гражданами Украины, могут приобретать право собственности на землю сельхозназначения со дня и при условии одобрения этого на референдуме.
№4. Вообще запрещается право собственности на земельные участки (даже в случае одобрения допуска иностранцев на референдуме):
юридическим лицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранцы, – на земли государственной и коммунальной собственности, а также земли, выделенные собственникам паев, и что расположены ближе 50 км от госграницы Украины (кроме госграницы, которая проходит по морю);
юридическим лицам, учредителями или конечными бенефициарами которых являются граждане РФ;
лицам, принадлежавшим или принадлежащим к террористическим организациям;
юридическим лицам, участниками или бенефициарами которых являются иностранные государства;
юридическим лицам, где невозможно установить конечного бенефициара;
юридическим лицам, бенефициары которых зарегистрированы в офшорных зонах;
физическим и юридическим лицам, в отношении которых применены санкции;
юридическим лицам, зарегистрированным в государствах, включенных в список тех, которые не сотрудничают в сфере противодействия отмыванию доходов, полученных преступным путем.
№5. Предельные значения концентрации в одних руках – общая площадь земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственности гражданина не может превышать 10 000 га.
№6. В собственности юридического лица (кроме банков и кредитных учреждений) – не может превышать общей площади земельных участков, которые могут находиться в собственности всех ее участников, но не более 10 000 га.
№7. Расчеты, связанные с уплатой стоимости земельных участков, проводятся в безналичной форме.
№8. Не будет допускаться приобретение права собственности по возмездным договорам в случае отсутствия документов, подтверждающих источники происхождения денежных средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.
Собственно, ничем новым нардепы не удивили. Все то, что обсуждалось в течение последних месяцев, официально зарегистрировали и 14 января вынесут на голосование в ВР.
А это и полный запрет иностранцам участвовать в торгах на землю до проведения соответствующего референдума в 2024 году, и ограничение концентрации максимального количества земли в одних руках до 10 000 га, и разрешение сдавать землю под залог банкам, и проведение расчетов в безналичной форме, и запрет любых операций лицам, состояние которых имеет «грязный след», то есть находятся на офшорных счетах, и тому подобное.
Бесспорно, такая форма законопроекта немного «теряет» свою инвестиционную привлекательность, ведь является крайне ограниченной. Особенно, если сравнить с той версией, которую парламентарии предлагали с самого начала.
Украина имеет безумный потенциал с 41 млн. га земель сельскохозяйственного назначения, подпадающими под продажу. Это не Польша, не Германия или Франция, где этих самых земель в разы меньше. А если говорить о плодородных черноземах, то даже сравнивать не с чем. Впрочем, мифические призраки тотальной оккупации украинской земли иностранцами довольно эффективно прокачали оппозиционеры в массы.
И, как мы видим, довольно продуктивно – потому что они смогли добиться значительных ограничений законопроекта. Прежде всего, это 20-разовое уменьшение концентрации сельхозземель в одни руки – с 200 000 га до 10 000 га и «утилизация» сильного конкурента – иностранного капитала, который ранее имел возможность покупать паи при соблюдении определенных условий.
Таким образом, оппозиционные силы фактически оправдали «возложенные на них высокие надежды». И если агрохолдинги, где совладельцами являются иностранные компании, смогут продать часть активов своим украинским партнерам, то, что делать тем ребятам, которые приехали в Украину и не один год вкладывали кровные в агробизнес? Их фактически ставят перед выбором: либо продавай, либо отдавай.
Еще одной хайповой темой стало участие в земельных операциях банковских учреждений. Народ пугали тем, что банки смогут покупать и продавать землю на тех же условиях, что и юридические лица, при этом имея куда более мощные финансовые возможности. Однако нет.
Хейтерам утерли нос: банкам разрешается кредитовать фермеров под залог земли. Поэтому в случае неуплаты кредита банк будет иметь полное право отобрать землю. И будет находиться земельный надел в его собственности не более двух лет, за которые финансовое учреждение может продать ее на открытых торгах. Если же такая процедура не была выполнена, вступает в силу специальная процедура изъятия земельного участка государством.
В общем, то, что было, и то, что перед вторым чтением, – две абсолютные разные вещи. Греет душу лишь то, что законопроект допустили ко второму чтению, и он хоть и ограничен, но жив.
Что будет с рынком?
Нынешний законопроект в той модели, которая сейчас официально признана рабочей, существенно повлияет на рынок. Фактически аграриев разделят на две группы: кто сможет покупать землю, и кто нет. Большинство тех, кто попадет под запрет, – это отечественные компании, которые некогда привлекли иностранные средства. Отдельная история с «чистыми» иностранцами, которые уже работают в Украине и которые, скорее всего, будут уходить с рынка.
Достаточно противоречивым является положение о запрете покупки земли иностранцами в 50-километровой зоне у границ страны. Появление такого требования вполне понятно ввиду текущей ситуации в отношениях с Российской Федерацией. Уже понятно, что зона у восточной границы Украины становится проблемной на долгие годы, если не десятилетие.
Эксперты предупреждают, что эти территории постепенно будут переходить в разряд депрессивных – ведь учитывая события, произошедшие в 2014 году в Крыму и на Донбассе, когда люди теряли бизнесы, на ветер шли инвестиции в производство, предприниматели будут избегать этих регионов. Желаний вкладывать деньги в развитие территорий не будет.
Стоит ли ограничивать возможность привлечения инвестиций в их развитие? Очевидно, более разумным компромиссом было бы, наоборот, открыть для иностранцев именно эти территории и позволить там покупать землю и развивать хозяйства. Вся остальная территория – табу до референдума, а в приграничной «полосе» – жесткий контроль над происхождением капитала и составом конечных бенефициаров.
Преимущества для государства двойные – кроме привлечения средств в развитие проблемных территорий Украина может получить дополнительный «пояс безопасности», который обеспечит присутствие иностранного капитала в определенных местностях.
Но даже и те, кто получат возможность покупать и продавать, будут ограничиваться максимальным размером в 10 000 га. С помощью родственных связей и знакомых аграрии, которые сегодня обрабатывают 20 000 — 70 000 га, смогут попробовать удержать бизнес.
Кроме этого, есть еще один нюанс. Запуск рынка земли в нынешнем виде – это отличная возможность для «земельных рейдеров». Представим холдинг, который физически не может выкупить всю обрабатываемую им на условиях аренды землю. Достаточно провести сделки по земле в десятке ключевых точек, чтобы разбалансировать эту сложную машину.
По оптимистическому сценарию, которым, скорее всего, и руководствуются реформаторы земельного законопроекта, рынок полноценно заработает в октябре текущего года. Но готовиться к этому знаменательному событию аграрии будут сразу, же после принятия закона. Впрочем, на практике, по крайней мере, на данном этапе, это будет иметь крайне негативное последствие для иностранных инвесторов, которые фактически окажутся, в «клетке».
Также придется преобразовываться агрохолдингам, в руках, которых сосредоточено гораздо больше, чем 10 000 га, и удовлетворять пайщиков мизерными арендными платами уже не получится. Существует большая вероятность сокращения посевов, особенно озимых культур. Собственно, сейчас вырисовывается крайне опасный сценарий для всей страны ввиду того, что более 40% экспорта приходится именно на АПК.
Однако украинцы всегда славились тем, что находили выход даже из самых сложных ситуаций. Бесспорно, на рынке понадобится время для перестройки, но само по себе снятие моратория – это положительный знак. Пусть даже в очень ограниченном варианте, однако, он сможет жить полноценной жизнью, а люди, наконец-то, станут полноценными хозяевами на своей земле.
Вместо послесловия
Как мы видим, вариант закона, который прошел через согласование всех правок, не является идеальным и даже удачным. К нему уже существует ряд замечаний и претензий, и, скорее всего, в последующие годы будет меняться, а его положение переписываться.
Но Landlord в очередной раз хочет подчеркнуть, что даже неудачный закон лучше, чем его отсутствие. Даже в урезанном виде документ сохранил главные положения – Украина получит открытый с ограничениями рынок земли сельскохозяйственного назначения. Авторам удалось заложить в текст документа механизмы для того, чтобы рынок был прозрачным и понятным для всех игроков.
Не надо думать, что после голосования рынок начнет работать – на очереди ряд законопроектов, а базовый документ потребует разработки и утверждения разветвленной нормативной базы.
Но аграрный рынок, сельскохозяйственные предприятия получили четкие ориентиры и могут планировать свою инвестиционную деятельность и разрабатывать стратегические планы по производству, экспорту и переработке продукции.
Банковские учреждения получили четкие данные для внедрения кредитных механизмов, в которых будет нуждаться открытие свободного оборота сельскохозяйственных земель.
Правительство и Министерство финансов получили четкую информацию для расчета размера необходимого размера бюджетных компенсаторов ставок по кредитам, что потребует аграрный сектор при запуске рынка земли.
Автор: Роман Кириенко
Источник: Landlord
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.