30.09.2019 – Ответственный за создание рынка земли заместитель министра развития экономики Тарас Высоцкий в интервью «БизнесЦензор» ответил на вопрос, почему китайцы не смогут скупить украинскую землю, и зачем вообще агропроизводителям покупать землю?
Новый заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства Тарас Высоцкий был назначен на должность в начале сентября.
До того, как стать заместителем министра Тимофея Милованова, Высоцкий с марта 2019 года работал первым заместителем председателя Черкасской облгосадминистрации.
В июле на должность черкасского губернатора президент Владимир Зеленский назначил Игоря Шевченко, который до того занимался аграрным бизнесом – производил и экспортировал мясо птицы.
До того, как работать в Черкасской ОГА Высоцкий 5 лет возглавлял аграрную ассоциацию «Украинский клуб аграрного бизнеса» (УКАБ).
Среди ее учредителей крупнейшие аграрные корпорации, работающие в Украине AgroGeneration, NCH, Bayer, Monsanto, МХП Юрия Косюка, «Харвест» Рината Ахметова, «Эпицентр К» супругов Герег.
В министерстве Высоцкий будет заниматься аграрным направлением. Его должность – аналог должности министра аграрной политики, которая была ликвидирована в правительстве Алексея Гончарука.
Главное направление деятельности главного аграрного чиновника страны – отмена моратория и запуск рынка сельскохозяйственных земель. Первый проект законодательных изменений относительно оборота земель уже обнародован на сайте министерства и одобрен Кабмином 25 сентября. Основной пакет законопроектов относительно оборота сельхозземель должен быть внесен в Раду профильным парламентским комитетом.
Предполагается, что проект закона об обороте сельскохозяйственных земель должен быть внесен до 1 октября 2019 года. А с 1 октября 2020 года рынок земли должен заработать.
Как сообщал БЦ, основные правила будущего рынка земли на сегодня выглядят так:
Землю может покупать гражданин Украины, или юрлицо – резидент Украины. Учредителем юрлица могут быть иностранные компании и граждане, кроме резидентов Российской Федерации.
Ограничение объема продажи земли одному покупателю устанавливаются на уровне 15% от сельхозземли в одной области и на уровне 0,5% от всей сельхозземли в Украине.
Первоочередное право выкупа земли у владельцев земельных паев будут иметь арендаторы. Стартовая цена продажи — нормативно денежная оценка земли (НДО).
«БизнесЦензор» спросил Тараса Высоцкого о том, какие цели ставит перед собой правительство от рынка земли, как будут защищаться права малых агропроизводителей и какие проблемы мешают отмене земельного моратория».
— Почему, по вашему мнению, за последние годы ничего не было сделано для отмены моратория на продажу земли?
— Ответ очень прост. Те, у кого были полномочия, чтобы его отменить, не были в этом заинтересованы.
— В первую очередь это члены правительства?
— Я бы сказал, что это общая ответственность. Минагрополитики трижды должны были вносить соответствующий законопроект, народные депутаты предлагали свои предложения по обороту земель, но их тоже не рассматривали. Тем не менее, сохранение status quo предопределяет теневую обработку миллионов гектаров земли.
— Вы имеете в виду земли, которые находятся в собственности государства и общин?
— Да, в первую очередь, мы говорим о земле, которая находятся в государственной собственности. Она бесплатно предоставляется в пользование, с нее не уплачиваются налоги.
Это и государственные предприятия, и научно-исследовательские институты. Есть неучтенные нигде земли, которыми может распоряжаться Госгеокадастр.
— Есть мнение, что во все прошлые созывы парламента в Раде было мощное лобби от владельцев агрохолдингов, которое мешало введению рынка земли. В девятом созыве Рады, на ваш взгляд, такое лобби присутствует?
— Сильного лоббизма против рынка земли сегодня нет, поэтому у нас есть реальный шанс наконец изменить эту историю.
— Какую цель правительство видит перед собой в результате реализации земельной реформы?
— Мы говорим о трех сторонах, которые будут бенефициарами этой реформы. Во-первых, это обычные граждане, многие из которых являются владельцами земельных паев. Вторая бенефициар – общины, третья – агропроизводители.
Мы считаем, что оборот земель и рост конкуренции приведет к экономическому росту страны. Международная практика показывает много успешных аналогов.
Как результат, благосостояние граждан улучшится, общины получат больше средств в бюджеты от налогов, а агропроизводители повысят эффективность использования земли.
— Перефразирую вопрос. Я вижу две основных цели, которые исключают друг друга. Первая – это привлечение инвестиций от продажи земли. Вторая – создание мощного фермерского слоя, большого количества людей, которые будут обрабатывать собственную землю.
Но если, доступ к покупке земли на равных с гражданами нашей страны будут иметь иностранные компании и крупные агрохолдинги, у потенциальных фермеров не хватит капитала для того, чтобы конкурировать с ними в цене.
— Во-первых, то, что агрохолдинги доминируют в обработке украинской земли – миф. Они обрабатывают до 6 млн. га с 41,7 млн. га. Это примерно 13%.
— 41,7 млн. га – это все сельскохозяйственные угодья в Украине. Доля агрохолдингов в структуре сельскохозяйственной земли, которая используется, доходит до 30%.
— По официальной статистике 18 млн. га земли, с которой платятся налоги. Если брать в расчет эту площадь, доля агрохолдингов действительно составляет треть. Большинство же земель обрабатывают предприятия, которые имеют 2-5 тыс. га.
Проблема в том, что лишь 18 млн. га обрабатывается, и с них платятся налоги. Несколько млн. га находятся в тени и налоги с них не платятся.
Есть часть земли, которая вообще не обрабатывается. Вместе с теневым рынком, агрохозяйства обрабатывают около 20 млн. га.
Еще есть группа малых фермерских хозяйств с наделами 200-500 га, они, в общем, обрабатывают около 5 млн. га. Их доля сопоставима с долей холдингов.
— Возвращаясь к целям запуска рынка земли. Какую из двух названных целей преследует правительство?
— Я не считаю, что цели, которые вы назвали, взаимоисключающие. В Украине фермер не обрабатывает 5-20 га.
В Украине мы имеем 40 млн. га. В сельской местности живет около 13 млн. граждан. У нас просто нет 20 млн. людей, которые хотят обрабатывать землю.
Есть прослойка фермеров, которые обрабатывают небольшие площади. Имеется доля узкоспециализированных хозяйств с небольшим наделами, например — для садоводства.
На таких площадях уже сейчас можно реализовать большинство инноваций. Единственное, что ограничивает эти мелкие хозяйства, что инновации стоят денег. Для них эти средства дорогие.
Поэтому мы планируем поддерживать фермеров по программе компенсации учетной ставки Нацбанка, которая составляет 16,5%, и сделать кредит на уровне 5-7%, для возможности планировать ведение бизнеса.
— Но реальная процентная ставка по кредиту – около 30%.
— Такая ставка применяется для потребительских кредитов. Реальная ставка для производственных компаний – 20-22%.
За счет компенсации учетной ставки мы выходим на реальную стоимость средств для фермеров на уровне 5%.
Имея такую стоимость ресурса, они смогут внедрять инновации. Поэтому цели привлечь инвестиции и дать возможность фермерам купить землю – не являются взаимоисключающими.
— Сколько всего у нас фермерских хозяйств?
— Около 40 тысяч зарегистрированных сельскохозяйственных предприятий, из них фермерских хозяйств – 32 тысячи.
— А им вообще нужен рынок земли? Они же могут взять несколько паев в аренду и развиваться, не имея права собственности на землю.
— Право собственности на землю нужно тем, кто хочет работать «в длинную». Тем, кто хочет посадить сад, постепенно развивать животноводство, начать семейный бизнес, который будет передаваться потомкам.
Но тем, кто весной посеял подсолнечник, а осенью его собрал, ничего не нужно. Однако это не устраивает государство и наше население, которое заслуживает лучшую жизнь.
Земля является национальным ресурсом и должна использоваться максимально эффективно. С этого ресурса, в том числе, должны справедливо уплачиваться налоги на благо всех украинцев.
Худшее, что противники рынка прикрываются интересами государства и граждан. Говорили бы уже прямо: «Я зарабатываю $300 с гектара ежегодно, хочу зарабатывать дальше и ничего не платить государству».
— Правильно ли я понимаю, что наибольшие потери государство несет из-за того, что земли государственных организаций предоставляются в аренду по теневым схемам?
— Не только. Да, на государственных землях миллиардные потери. Но из-за отсутствия оборота земель теряет не только государство.
Мы имеем средний официальный размер аренды на землях пайщиков — 70 $ за гектар в год (средний показатель 2018 года). Владельцы паев недополучают деньги от аренды, из-за того, что нет инвестиций и ограничена конкуренция.
В то же время, на аукционах аренды сельхозземель, которые проводят некоторые общины, ставка аренды, доходит до $150-$200 за гектар в год. Это означает, что реально аренда земли столько стоит. Потому что никто не арендовал бы ее себе в убыток.
— Считается, что в рыночных условиях объект, предоставляемый в аренду, должен окупиться за 10 лет. Таким образом, рыночная стоимость одного гектара должна составлять $1,5 — $2 тыс.
— Это те показатели цены, на которые мы рассчитываем.
— Предусматривается ли в законе об обороте земель какой-то тестовый период – покупка/продажа ограниченного объема земель?
— Предполагается, что рынок будет запущен с 1 октября 2020 года. Государство не самоустраняется от этого процесса.
Мы несем ответственность за реформу и будем ее сопровождать. Коммуникация происходит уже сейчас. Правительственная бесплатная горячая линия уже запущена — 1545. Она будет работать в дальнейшем.
— Следующий проблемный момент – учет земельных участков в Кадастровой карте Украины. Из-за накладок, иногда сумма площади земельных участков на территории общины больше, чем вся площадь земли общины. Что с этим делать?
— Во-первых, 76% площадей сельхозземель уже внесено в кадастр. Вы визуально можете это увидеть, посмотрев на любое село в Кадастровой карте.
Есть поручение президента до конца 2020 года произвести учет всей земли. И оно будет выполнено. С точки зрения технического наполнения кадастровой карты проблемы нет.
Есть проблема разграничения. Геоданные участков вносились в разные времена. Вначале это делалось вручную: землеустроитель ходил, мерил, составлял акт и выдавал его на руки владельцу пая.
Наибольшие проблемы с накладками там, где участки вносились в кадастр дважды или трижды. Здесь есть единый механизм — суд. Он понятен, хоть и кропотливый.
Мы в таких случаях будем консультировать владельцев паев. Сейчас уже есть бесплатная правовая помощь от Минюста.
Важно, что продавать землю можно только после того, как будут решены спорные вопросы. Невозможно продать один и тот же участок дважды.
— Какой будет стартовая цена земли?
— Стартовая цена будет равна нормативной денежной оценке (НДО), которая осуществляется государственными институтами по определенной методологии. Она была обновлена в 2018 году. НДО станет стартовой ценой на аукционах по продаже земли государственной собственности.
БЦ: Посмотреть НДО своего участка можно на специально созданном сайте. В зависимости от области, в 2019 году НПО сельскохозяйственной земли составляет от 21,4 тыс. грн. за гектар в Житомирской и до 33,6 тыс. грн. в Черкасской области.
Пашня стоит дороже. По состоянию на 2017 год средняя НДО пашни составляла почти 31 тыс. грн. за гектар.
— Сможет ли владелец пая единолично назначить цену своего участка?
— Да, конечно. Владелец пая может продавать землю без аукциона по прямому договору. Но надо помнить, что арендатор имеет первоочередное право на покупку земли.
Процедура проста. Владелец приходит в орган местной власти сам, или через нотариуса, извещает, что намерен продать землю. В течение 30 дней должен быть акцепт предложения от арендатора.
В случае если он не хочет покупать, договор может быть заключен с другим покупателем. Необходимо, чтобы земельный кадастр был публичным.
Все желающие смогут увидеть, кто является владельцем земли. Таким образом, общество будет контролировать соблюдение ограничений, указанных в законе.
— Если участок владельца пая окружен участками, которые арендует, выкупил, например, крупный агрохолдинг. Как будут защищены его права?
— У нас ко всем паям ведут полевые дороги. С точки зрения производства, это может быть не очень логично, но при желании, владелец пая может собственноручно обрабатывать участок.
Предполагается, что к этому участку обязательно должен быть доступ. Кроме того, предусмотрены правила обмена при концентрации земли.
Если большинство площади сконцентрировано у одного собственника/арендатора, то он может обменяться с владельцем маленького пая на другой участок с такой же площадью.
— Предусматривается ли создание отдельного органа для компенсации фермерам процентов по кредитам? Какие будут источники его финансирования?
— Источники финансирования – госбюджет. На 2020 год уже заложено 4,4 млрд. грн. на компенсацию фермерам процентов по кредитам.
Сейчас эта бюджетная программа в распоряжении Министерства развития экономики, торговли и сельского хозяйства. Есть дискуссия, нужно ли создавать отдельное агентство, которое будет администрировать эти деньги, или привлечь к этому процессу банки.
Есть действующая подобная программа по компенсации процентных ставок по кредитам фермерам через банки. В 2019 году по ней предусмотрено 127 млн. грн. Из них 70 млн. грн. уже использовано.
— Предусмотрена ли экспроприация земли в пользу государства в случае, если она не обрабатывается?
— У нас есть действующее законодательство, которое предусматривает целевое использование земель. Полномочия контролировать этот процесс имеют местные органы самоуправления.
За это не предусмотрено изъятие земли, но существуют штрафы. Эта норма останется.
— Ограничение покупки земли иностранцами напрямую выглядит наивно. Ничто не мешает условному офшору из Белиза зарегистрировать юрлицо в Украине и покупать землю. Кто будет заниматься проверкой бенефициаров юрлиц, приобретающих землю?
— Эта проверка должна быть автоматизированной. Прежде всего, нам надо объединить Кадастровый реестр и Реестр имущественных прав.
Будет постоянный мониторинг владельцев земли. Если программное обеспечение, которое по всем реестрам будет проверять покупателя, не покажет «красный свет подозрительному покупателю», то мониторинг должен снять этот вопрос.
Если в рамках мониторинга станет известно, что какой-то россиянин или российская компания стала владельцем украинской земли, участок конфискуют.
— Например, сегодня у условного Олега Бахматюка около 0,5 млн. га земли в аренде. Ограничение рынка позволяют ему купить 0,5% от всего объема земель (42 млн. га), или – 0,2 млн. га. Это – в два раза меньше, чем он обрабатывает.
Что ему помешает создать три, или 20 юрлиц с подставными бенефициарными собственниками, каждый из которых выкупит по 0,5% земли?
— Если такое произойдет, то это будет обнаружено. И в таком случае земли будут экспроприированы. Я бы сейчас не рисовал гипотетические сценарии, а посмотрел бы на реалии.
— Наши самые страшные реалии – отсутствие верховенства права.
— Реалии в том, что не более 7% владельцев паев хотят, и будут продавать землю.
Сценарии, которые вы описали, должны быть предусмотрены. Их будут контролировать Служба финмониторинга, Антимонопольный комитет или другие органы.
Но как свидетельствует международная практика, массового рынка земли не будет.
Прогноз такой, что в первый год будет продано 7-10%, а затем 3-5% каждый год.
— По вашему мнению, агрохолдинги не бросятся сразу скупать землю?
— Нет. Земля для большой компании – это пассив, а не актив. Есть смысл покупать только там, где ты планируешь долгосрочные инвестиции. Где будет орошение, сады или животноводческий комплекс. Но для этого не нужны миллионы гектаров. Достаточно 20-30 га.
— В Украине есть распространенное опасение относительно китайских инвестиций. Например, в Африке китайцы купили много земли. Потом туда приехали китайские рабочие и китайская техника. Выращенная агропродукция экспортируется в Китай.
При этом африканские страны, предоставившие землю, почти ничего не получат, кроме средств за землю, которые украли чиновники-коррупционеры. Есть ли гарантия, что в Украине так не будет?
— Между Африкой и Украиной есть разница. Там, условно, есть 3-5 лидеров, к которым китайцы могут прийти и договориться.
У нас есть почти 7 млн. владельцев паев. С другой стороны, есть тысячи Объединенных территориальных общин (ОТГ), которые распоряжаются землями общины. И в каждом ОТГ решение принимает не председатель, а совет депутатов ОТГ.
Как показывает практика, большинство депутатов в каждом совете ОТГ – это фермеры. Они никогда не проголосуют за то, чтобы продать землю условным китайцам.
Поэтому африканский вариант у нас невозможен. Государство не может сформировать достаточно интересный земельный массив и контролировать этот процесс. Земля уже роздана людям. 3/4 объемов земель находится в собственности пайщиков.
— Как владельцы агрохолдингов относятся к запуску рынка земли?
— Мы на днях (18 сентября) общались с аграрными ассоциациями. Главный вопрос от агропроизводителей, то ли фермеров, то ли крупных холдингов: «смогу ли я, как производитель, купить землю?»
Все боятся, что будет дефицит средств. Что они не смогут выкупить те 7-8%, которые готовы продать владельцы паев.
Поэтому мы еще раз подчеркиваем, что государство поможет финансами через компенсацию процентов по кредитам на уровне учетной ставки Нацбанка. Ресурс будет.
— Мой коллега – владелец пая в Хмельницкой области. Один из крупнейших арендаторов на территории общины – народный депутат Петр Юрчишин.
В этом году Юрчишин сменил название юрлица, с которым у владельцев паев заключены договоры аренды. Таким образом, он заставил дольщиков перезаключить договоры сроком на 10 лет.
Я считаю, что это манипуляция для того, чтобы владельцы паев не смогли их продать, как минимум, ближайшие 10 лет. Хотя рынок земли должен быть запущен уже в следующем году. Как правительство собирается защищать владельцев паев от таких манипуляций?
— Все собственники могут обратиться в правоохранительные органы, и правительство будет способствовать тому, чтобы они эффективно работали.
— Но если пай находится под действием договора аренды на ближайшие 10 лет, его стоимость будет ниже.
— Это в зависимости от того, какая ставка аренды. Если они подписали под 12% от нормативной денежной оценки (НДО), то это нормальная ставка. Если умножить ее на 10 лет, то это будет хорошая цена.
Я уверен, что никто не смог бы заставить владельцев паев подписать договоры аренды под 2% от НДО.
— Вопрос в том, что когда у владельцев агрохолдингов есть финансовые и административные ресурсы, они всегда смогут обмануть простых крестьян, которые не имеют этого. Иногда они не имеют достаточно компетенции, чтобы защитить свои права.
— Опять же, есть бесплатная правовая помощь. Государство готово помочь защитить права граждан. Запущена горячая линия. Если есть вопросы – можно обращаться за разъяснением.
— Кто будет осуществлять контроль над рынком земли? И где будут решаться спорные вопросы? В украинских судах?
— Мониторинг будет осуществлять наше министерство. А споры будут решаться в судах.
— Мы понимаем, что украинские суды ни у кого не вызывают доверия.
— Реформа судебной системы должна идти параллельно с земельной реформой.
С другой стороны, земельное рейдерство, хоть и не ликвидировано полностью, но имеет положительную динамику к снижению. Если мы посмотрим статистику за 2016-2018 годы, количество земельного рейдерства уменьшается.
— Куда пойдут деньги от продажи земли государственными предприятиями Аграрной академии наук, исследовательских институтов и других подобных государственных учреждений?
— Еще нет решения. Дискуссия продолжается. Когда оно появится, то будет вынесено на публичное обсуждение.
— Для примера, один из крупнейших распорядителей государственных земель – Национальная академия аграрных наук Украины (НААН), которая работает с убытком. Как правительство сможет заставить президента НААН Ярослава Гадзало продать землю? Это не в интересах руководства НААН.
— Правительство не будет принимать таких решений. Если парламент примет, то сразу должен быть предусмотрен механизм.
Например, земли НААН могут быть частично распаеванные – и люди будут решать, что с ними делать. Возможно, будет решение передать эти земли другому государственному распорядителю, возможно – передать общинам.
Точно не будет решения, чтобы НААН что-то реализовывала.
— Есть ли прогноз по привлечению средств из-за границы от продажи земли?
— Мы прогнозируем, что в первый период 2/3 — это будут внутренние инвестиции, а 1/3 – внешние.
Автор: Сергей Головнев
Источник: «БизнесЦензор»
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.