10.01.2020 – Рынок земли и земельная реформа – одна из трех ключевых задач правительства, парламента и президента на этот год. Две другие – разрешение конфликта на Донбассе и взаимоотношения с Россией.
Как будет развиваться земельная реформа, примут или нет законопроект 2178-10, вырастет или нет стоимость аренды земли, кто сможет покупать с/х землю, как/кто и под какой процент будет кредитовать аграриев под покупку земли, что будет с Госгеокадастром, продолжат ли земельную децентрализацию, какие конкретно полномочия по управлению и распоряжению землями получат объединенные общины и еще многое другое. Это вопросы, по которым исполнительная и законодательная власть должна показать конкретный результат в новом году.
AgroPolit.com проанализировал все высказывания по земельным вопросам членов правительственной, президентской команды и парламента и предлагает вам их видение земельной реформы на 2020 год.
Алексей Гончарук, премьер-министр Украины
Украинско-немецкий фонд для кредитования агросектора
Президент объявлял, что в следующем году должна начаться программа кредитования малого бизнеса с низкой процентной ставкой. Это означает, что государство должно компенсировать часть этой ставки. Необходимый фонд для этого сейчас сменил модель по решению правительства. Мы готовимся к тому, чтобы на выполнение инициативы президента с 1 февраля в стране заработал инструмент. Чтобы была реальная возможность кредитовать малый бизнес под 5, 7 и 9%.
Роман Лещенко, уполномоченный президента по земельным вопросам
Три условия продажи земли
Если владелец хочет продать свою землю сельскохозяйственного назначения, то сможет это сделать, придерживаясь трех основных моментов:
сделку продажи земли можно будет заключить только нотариально и по всем соответствующим нормам;
землю можно продать только по цене, не меньшей от установленной нормативной денежной оценки на момент продажи;
первоочередное право покупки земли имеет действующий арендатор, если собственник земли и арендатор не смогут договориться о цене, тогда предоставляется право продать землю третьим лицам.
Оплата за покупку земли возможна только в безналичной форме банковским переводом с удержанием всех соответствующих налогов.
Бюджетная господдержка 2020 на приобретение земли
Правительство предусмотрело 4 млрд. грн. на 2020 год, но при условии, что запуск земельной реформы четко предусматривает наполнение Госгеокадастра и обеспечение надлежащими финансовыми инструментами.
Правительство установило цель – полностью наполнить кадастр до 1 августа 2020 года. Это очень амбициозная цель. Если с ней удастся справиться до определенного срока, средств на компенсацию хватит. Если не станет времени и кадастр не успеют наполнить, а есть высокая вероятность такого развития сценария, тогда эти 4 млрд. грн. будут перераспределены на государственные программы поддержки АПК.
Создание 30-километровой зоны из с/х земель по всей границе
По программе «Национальные диалоги» мы с правительством и депутатами из разных фракций за 2 месяца проехали 17 областей Украины, в том числе и прифронтовые. И пришли к соглашению, что должна быть буферная зона 30 км, которая требует особого регулирования. Мы сейчас этот вопрос обсуждаем, выясняем, каким образом его юридически прописать и лучше защитить. К тому же в Луганской и Донецкой областях есть немало фортификационных сооружений, которые расположены на землях местных аграриев.
Люди платят налоги за эту землю, но фактически ее не используют. Нардепы уже наработали некоторые законопроекты в части освобождения аграриев от налогообложения и механизмы компенсации именно по таким видам земель. Это очень важный вопрос, поэтому мы юридически еще нарабатываем механизмы, как и буферную прифронтовую зону, чтобы защитить от таких опасных моментов.
«Предохранители» от разбазаривания земли на аукционах
В рамках системы ProZorro, учитывая предыдущие случаи злоупотреблений во время земельных аукционов, вводится предохранитель с гарантийных платежей на уровне 30% (если игрок сорвал торги, средства не возвращают). Юридическое лицо, что сорвало торги, не допускается к аукциону. Участие в аукционе должны принимать те юрлица, которые работают в соответствующем регионе (сейчас этот вопрос дискутируется).
Иначе говоря, в аукционе принимают участие те компании, которые работают в области и будут торговаться на аукционе, а не какая-то там компания из другой области, которая может манипулировать и сорвать торги. Мы сейчас этот вопрос по участию обсуждаем. Чтобы у компании была привязка к территории. Где работаешь, там и участвуешь в аукционах, а не так – выиграл аукцион, сдал землю в аренду и не имеешь никакого представления о социальной составляющей и развитии той территории, где расположены угодья. Сейчас мы обсуждаем эту норму.
Налогообложение земли для различных групп аграриев
Общины имеют одну большую просьбу – выровнять налогообложение по гектарам, чтобы все платили, и фермеры, и единоличники. Чтобы привязка налогообложения была до 1 га в соответствии с нормативной денежной оценкой (НДО – это, во-первых). А во-вторых, это касается договоров по 1,5–2–3–4% на 49 лет, чтобы предусмотреть в законе нормативную плату на уровне не менее чем 8-12% от НДО. Мы это прописали в изменениях к законопроекту № 2194. Это позволит наполнить местные бюджеты и одновременно исправить ситуацию с арендным налогообложением.
Пусть остаются там люди, которые пользуются этой землей. Мы не пересматриваем их право аренды. Речь лишь о выравнивании ставки аренды. Ведь кто-то на аукционе выиграл под 12%, а кто-то — под 15%, а кто-то до сих пор платит 3%.
О передаче земли на места
ОТГ уже практически обезземелены. Резерв и запас разграблен. Госгеокадастр в областях распоряжается землями органов местного самоуправления вне пределов населенного пункта. Органы местного самоуправления даже не знают, что их земли уже выведены приказами, в которых даже пока нет регистрационного номера… Но земли уже нет…
Мы провели 3 комплексные встречи с общинами, и они говорят, что мы поздно пришли с передачей полномочий. Но у нас еще остаются резервы – земли госпредприятий, которые находятся на территориях ОТГ. Мы из этих ГП планируем распаивать земли для бывших работников предприятий, ветеранов АТО/ООС, которые еще не получили землю и стоят в очереди, а часть земель планируем передать в общины, чтобы у них был резерв.
Денис Башлык, председатель Госгеокадастра
7 шагов реформирования Госгеокадастра
Проверка деятельности территориальных органов, руководителей и набор новых кадров по конкурсу.
Создание департамента по качеству сервисов и ликвидация распорядительных функций Госгеокадастра.
Создание электронного кабинета сертифицированного инженера-землеустроителя.
Открытие доступа для инженеров-землеустроителей до внесения сведений в кадастр.
Приватизация и оптимизация госпредприятий.
Внесение сведений об оценке земель в публичную кадастровую карту.
Открытие ряда данных о земельных участках, в том числе о координатах границ.
Действие моратория на продажу с/х земли
Ежегодное продление моратория не имело юридического смысла, а выполняло, прежде всего, PR-цель для отдельных политических сил. Отсутствие популизма, продемонстрированное парламентом в этом году, никак не повлияет на правила игры на земельном рынке. Поэтому любые панические прогнозы не оговаривают никаких оснований.
Основным условием отмены моратория на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения было вступление в силу закона об обороте земель.
Поскольку принятие закона не произошло, в действие вступили пункты 14 и 15 раздела Х «Переходные положения» Земельного кодекса Украины. Согласно с ними до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2020 года, запрещается внесение права на земельную долю (пай) в уставные капиталы хозяйственных обществ, а также не допускается:
– купля-продажа земельных участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, земель, перешедших в коммунальную собственность согласно пункту 21 настоящего раздела или переданных в коммунальную собственность согласно статье 141 закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков собственникам земельных долей (паев), кроме изъятия (выкупа) их для общественных нужд;
– покупка-продажа или отчуждение иным способом земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства. Земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяйства, а также земельных долей (паев), кроме передачи их в наследство, обмена (мены) согласно части второй статьи 371 настоящего Кодекса земельного участка на другой земельный участок с одинаковой нормативной денежной оценкой.
Или разница между нормативными денежными оценками, которых составляет не более 10% и изъятие (выкуп) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам – участникам соглашений о распределении продукции для осуществления деятельности по таким соглашениям.
Обратите внимание, что принятие и вступление в силу закона Украины об обороте земель сельскохозяйственного назначения является обязательным условием для внедрения рынка земель.
Инвентаризация с/х земель
Культивируют миф, что Госгеокадастр не готов. Нам приводят пример Польши, но она открывала рынок земли, когда кадастр был на бумажных носителях. У нас 73% – состояние наполнения кадастра, поэтому он готов к открытию. Более 1 млн. га инвентаризировано в 2019 году. До 1 августа 2020 года будет инвентаризировано все.
Подразделение сбора жалоб о нарушениях
Если у вас будет какой-то запрос к нам, в территориальные органы Госгеокадастра, вам что-то сделали не так – вы сможете пожаловаться в департамент сервисного контроля. Я обещаю, если это будет объективно реальная отписка, реально вам не помогли, эти люди будут заботиться, чтобы наказать виновных и решить ваш вопрос.
О новой нормативно-денежной оценке
Мы уже начали процесс заказа разработки этой методики, она очень давно нуждается в обновлении. Поступает очень много жалоб от местных властей и бизнеса по коррупционности, коррупционному фактору так называемого коэффициента Кф, с которым можно играться и занижать или завышать определенную нормативно-денежную оценку. Мы имеем цель, ликвидировать эту возможность.
Николай Сольский, председатель парламентского комитета по вопросам аграрной и земельной политики
Мораторий на продажу с/х земли
По состоянию на сегодня мы уже имеем рынок, работающий по серым схемам обхода моратория. Такой серый рынок является искривленным, а это имеет свои последствия. Люди, которые покупают землю по схемам, понимают риски, которые с этим связаны. При необходимости, юристы конкурентов или рейдеров смогут найти массу зацепок, чтобы потрепать нервы такому землевладельцу. И поэтому цена земли по таким схемам не является справедливой. В проигрыше, по сути, остаются две стороны: продавец, который получил заниженную стоимость участка, и покупатель, который не защищен юридически.
Законопроект 2178-10 – два ключевых изменения
По законопроекту № 2178-10 при подготовке ко второму чтению наиболее дискуссионными являются два вопроса. Первый – это участие иностранцев в структуре украинских юридических лиц, которые будут иметь право приобретать землю. По результатам широкой дискуссии президент принял позицию, согласно которой иностранцы будут допущены к участию в украинских юридических лицах, которые смогут покупать землю, только при условии поддержки на референдуме.
Уверен, что фракция «Слуга народа» поддержит такую позицию президента. Указанные правки были внесены в комитет. Второй – это концентрация земель. Существующая норма об ограничении в 0,5% земель страны подвергается справедливой критике. Эта планка будет в разы уменьшена. Так же будут более строгими ограничения по концентрации в пределах области и объединенной территориальной общины. Много правок по этому вопросу также переданы на рассмотрение комитета.
Договоры эмфитевзиса
По данным Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, оформлено 111 620 договоров эмфитевзиса, что равняется около 497,3 тыс. га. На 600 тыс. га заключены договоры долгосрочной аренды. Таким образом, 1,1 млн. га подмораторных земель уже фактически продано.
Структура использования с/х земель Украины
Все действующие предприятия, которые подают отчетность, разделили на три категории:
первая – это предприятия, которые обрабатывают до 1 тыс. га;
вторая – от 1 до 10 тыс. га;
третья – от 10 тыс. га.
На первую группу приходится около 35,6 тыс. хозяйств, которые обрабатывают 23% всех сельскохозяйственных земель, на последнюю группу приходится 182 предприятия, обрабатывающие 21% земель. Наибольшей группой являются средняя – 4720 предприятий, имеющих в обработке 56% земель.
Тимофей Милованов, министр развития экономики, торговли и сельского хозяйства
Два механизма кредитования аграриев для покупки земли
Фермерам важно, чтобы были деньги. Для владельцев до 500 га будет два инструмента страхования кредитов, выданных на землю. Критерии пропишут в ближайшее время.
Первый – страхование кредитов дает возможность банкам без кредитной истории давать кредиты. Второй – компенсация на уровне учетной ставки кредитов. Стоимость кредита будет 3-5%. Будут также другие инструменты финансирования.
Теневой рынок земли
По нашим данным, в конце 1990-х годов, когда ввели мораторий, в подчинении государственных предприятий было только 1,5 млн. га земли. А сейчас, по результатам инвентаризации, мы ожидаем, что будет только 600-700 тыс. га. Это означает, что половина земли из государственных предприятий исчезла. Но она не исчезает, она выделяется в пользование. Делают это в рамках закона, потом меняют целевое назначение, что-то там строят и так далее.
О земельном законе 2178-10
Я не против того, о чем сейчас говорится: об ограничении на уровне 10 тыс. гектаров в одни руки, о не допуске иностранцев, по крайней мере, пока не будет проведен референдум. Пока общество не доверяет государству, даже не правительству, а государству как институту.
По сути, общество говорит: давайте сделаем этап без иностранцев, без большой концентрации угодий, с финансовой поддержкой мелких и средних фермеров, посмотрим, как оно работает, и если работает хорошо, то давайте двигаться вперед к более либерализированному рынку.
Как экономисту мне это немножко больно, потому, что я хотел бы, чтобы более либерализированный рынок пришел быстрее, потому, что это экономический рост, а значит, и налоги, и деньги для людей. Но люди не верят государству, потому что государство 100 или 130 лет обманывало людей, а может, и больше. За исключением одного-двух лет в начале прошлого века, в начале 90-х, был рост во время президентства Кучмы.
Произошла Оранжевая революция, произошла Революция достоинства, но мы еще, ни разу не выходили на тот период, когда десять, пятнадцать, тридцать лет государство функционировало по-честному, искренне для украинцев.
Время на завершение земельной реформы
Если мы запускаем земельный рынок осенью, в октябре 2020 года, то, думаю, полгода — год и можно будет дальше двигаться. Сами фермеры, когда поймут, как оно все работает и убедятся, что нет больших проблем, первыми пойдут и скажут, пустите нам иностранцев.
Условно, я взял сто гектаров или тысячу и хочу теперь не продавать перекупщикам или напрямую в порт, а хочу иметь свою небольшую торговую марку, скажем, какой-то пасты и продавать ее в Польшу, Турцию, Штаты и Китай. Для этого нужно построить переработку. Для этого нужен партнер. Где дешевое кредитование? В Европе. Где чистые и прозрачные бизнесмены? В развитых странах.
Поэтому успешные фермеры сами захотят со временем, чтобы был доступ иностранцев. Но они сначала должны убедиться, что у них не отберут землю. Они не доверяют государству, потому что оно всегда хотело отобрать у украинцев землю.
Что я думаю о политическом процессе? Сейчас под Верховной Радой дерутся не аграрии, и не фермеры. Они были здесь, но сегодня, это не аграрии, началось насилие. Аграрии хотели ограничения иностранцев и ограничения концентрации. Демократия это им дала. Президент это четко сказал, это комитет сказал.
Теперь это не нравится определенной группе людей, которые действительно зарабатывают на «теневом» рынке, у них закончились аргументы и они перешли к насилию. О чем очередные 4000 поправок, о чем драки и захват трибуны в комитете? О том, чтобы не допустить процесса. Но это уже не демократия, так не должно быть.
О мотивах «земельного лобби» в составе «Батькивщины», ОПЗЖ, «Национального корпуса», «Свободы»
Они заинтересованы в том, чтобы был сохранен статус-кво. Часть из этих сил действительно получает финансирование из «теневого» рынка земли – я не могу этого доказать, но я подозреваю и у меня есть определенная информация…
У меня есть информация от спецслужб Украины, и мне очень неприятно смотреть на людей, которые на белое говорят черное, выходят на трибуну, а сами под контролем имеют 50 или 60 тысяч гектаров или в аренде, или просто государственной земли, которую контролируют через руководителей государственных предприятий или местных чиновников.
Они на этой земле зарабатывают и при этом рассказывают, как защищать рядового украинца. Но это доказывает суд, а не я тут в офисе, поэтому я на персоналии не перехожу.
Вторая часть этих групп не зарабатывает на агро. Это уже просто политика, когда люди в оппозиции строят себе политический капитал на идеологической или просто ситуативной основе. И это уже нормальная часть демократии. Единственное, что мне здесь не нравится, – насилие.
Другое дело, если бы они предлагали какую-то альтернативу с реальными расчетами, тогда бы был разговор. Но разговор уже закончился. Партия «Слуга народа» ответила на три главных запроса: ограничение иностранцев, ограничение концентрации угодий и финансирование средних фермеров.
5 шагов преодоления коррупции в Госгеокадастре
Назначение нового руководителя центрального офиса через прозрачный конкурс.
Отстранение всех руководителей и заместителей региональных управлений.
Запуск аудит-проверки в центральном и во всех региональных управлениях.
Открытие конкурсов на руководителей региональных отделений.
Передача права распоряжаться землей местным властям.
Тарас Высоцкий, заместитель министра развития экономики, торговли и сельского хозяйства по вопросам агрополитики
Оформление земельного наследства
Переходный период (на оформление права на земельное наследство или невостребованные земельные паи) до 1 января 2024 года остается неизменным, но это максимальный срок. Сейчас есть возможность оформить ранее, в том числе там, где уже есть зафиксированный обществом факт.
Но в действующих правопреемников есть время до 2024 года для того, чтобы оформить свои права на неистребованный пай или непринятое наследство.
Будет упрощена передача пая по наследству при жизни пайщика. У нас запланирована земельная дерегуляция, и там это будет значительно упрощено.
Налогообложение на 1 га земли
У меня есть хорошая новость для прозрачных аграрных производителей – величина налогообложения не будет меняться. У меня есть плохая новость для теневых фермеров и аграрных производителей, им придется платить налоги.
Поскольку есть информация о 35-40% теневого возделывания земель, появилась идея ввести единую минимальную плату с каждого гектара. Эти деньги стопроцентно пойдут в местные бюджеты, что сделает невозможным уклонение от уплаты налогов.
По расчетам правительства, это должно увеличить поступления в местные бюджеты примерно на 13 млрд. грн. в год. Поэтому налогообложение будет изменено, но прежде всего, будет нацелено на борьбу с теневой экономикой. Для тех производителей, которые исправно платили все налоги, кардинальных изменений не будет. Будет другой подход, но величина налогообложения на гектар не изменится.
5 основных изменений в Земельный кодекс – 2280
зонирование земель в пределах территорий ОТГ и разработка комплексных планов пространственного развития общин;
исчезновение видов использования земельных участков и появление «функционального назначения территорий»;
целевое назначение в пределах вида функционального назначения территории определяется собственником земельного участка самостоятельно и не требует разработки проекта землеустройства;
гражданин, который желает бесплатно приватизировать земельный участок или получить в пользование земельные участки государственной или коммунальной собственности, подает заявку в компетентный орган в электронном виде через публичную кадастровую карту;
до 10 лет могут устанавливаться ограничения и обременения на использование земельных участков, необходимых для размещения объектов и могут принудительно отчуждаться.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.