24.09.2019 – Сегодня президент Украины Владимир Зеленский в рамках конференции по реформе управления земельными отношениями встретится с фермерами и представит бизнес-омбудсмена по делам земли. По предварительным прогнозам, сам текст законопроекта появится до конца этой недели, а уже с понедельника на заседании Кабмина его должны рассмотреть и согласовать.
На данный момент в Верховной Раде есть два основных рабочих законопроекта относительно открытия рынка земли. Первый – тот, который разрабатывает Всемирный банк с привлечением многих экспертов. Второй готовят депутаты.
Хотя ключевые положения законопроекта уже известны, времени на его описание осталось мало, а вопросов, которые разделяют общество, много. AgroPolit.com проанализировал риски и возможности основных моментов земельного законодательства и выяснил, как нововведения повлияют на аграриев и владельцев земельных паев.
Отметим, что согласно соцопросам, около 50% украинцев считают, что владелец земли должен иметь право ее продать. Остальные 45% граждан допускают возможность продажи земли при определенных условиях: не продавать землю иностранцам (22%), ввести ограничения на величину площади, которая продается одному человеку или одной фирме (12%), законодательно обеспечить достойную цену, ниже, чем которая, земля продаваться не может (11%).
На днях активист земельной реформы Алексей Мушак организовал земельное вече, на котором обсудили ряд важных вопросов. Это кредиты для покупки земли под 3% годовых для фермеров, открытие рынка для иностранцев и граждан России, целесообразность земельной реформы, цена на землю, инвестиции в свободный рынок и судьба Госгеокадастра.
Доступ иностранцев к рынку земли в Украине
Наболевшим вопросом для украинцев в рамках земельной реформы остается открытие рынка для иностранцев. Чиновники уверяют, что согласно с новым законопроектом, который сейчас готовится специалистами, граждане другой страны, как физическое лицо, не смогут купить землю. Однако иностранцев не будут ограничивать выступать соучредителями предприятий, которые могут ее выкупить.
В то же время Владимир Зеленский призывает международный бизнес инвестировать в земельный рынок Украины. Чиновники убеждены, что открытие рынка для иностранцев предоставит привлечения значительных инвестиций и значительно снизит курс доллара.
«Премьер же сказал, что иностранцам просто нужно будет зарегистрироваться как юрлицо и они смогут ее покупать. Соответственно, представьте себе ситуацию, что в страну будет единовременно закачано $15-18 млрд., которые будут обменяны на гривну для сделок по земле. Соответственно, я не удивлюсь тогда курсом в 24 грн., а может, и ниже 20 грн. за один доллар.
Но что будет дальше? Это совсем другой вопрос. Страна не готова сегодня к такой массе валюты. И если ее не реинвестируют в крупные промышленные и инфраструктурные проекты – ее растратят, прогуляют и разворуют», – отмечает международный экономический эксперт, председатель ОО «Национальный интерес Украины» Игорь Гарбарук.
В свою очередь аграрии требуют у Зеленского запретить продажу земли иностранцам. Некоторые из них даже видят в этом угрозу национальной безопасности государства.
«Завладение иностранцами украинскими сельхозземлями может стать вполне реальным, ведь опыт наших соседей – стран Прибалтики – показал: отечественные аграрии просто не смогут конкурировать с иностранным капиталом», – убеждены аграрии.
Фермеры также опасаются, что открытие рынка земли снизит их шансы быть активными участниками рынка.
Председатель комитета Верховной Рады Украины по вопросам аграрной и земельной политики Николай Сольский говорит, что в более чем в 90% договорах аренды есть право на преимущественный выкуп земли для того, кто обрабатывает эту землю. Это право прописано согласно с действующим законодательством, оно действительно, и я практически уверен, что оно будет подтверждено. Возможно, будет обсуждаться вариант развить его в законодательстве, связанном с земельной реформой.
Это право – очень эффективный способ для тех, кто хозяйничает на земле, он сможет выкупать ее. В любом селе люди будут продавать землю, прежде всего тому, кого они знают, с кем они работали раньше. От кого они ежегодно получают арендную плату, где они знают работников, где они часто знают арендаторов», – отметил Сольский.
Также он говорит, что параллельно с законом об обороте земель, готовится законопроект о финансовых инструментах на покупку земли именно для мелких агропроизводителей и фермеров.
Бывшая и.о. министра аграрной политики Ольга Трофимцева убеждена, что открытие рынка для иностранцев значительно повлияет на цену земли.
Если мы ограничим количество желающих или круг желающих за счет иностранных юридических лиц, которые могут покупать землю сельскохозяйственного назначения в Украине – это повлияет на формирование цены. Потому что чем больше конкуренция – тем выше будет, скорее всего, цена, которая будет формироваться на земельный участок. Поэтому здесь тоже нужно считать и смотреть на реакцию рынка», – отметила Трофимцева.
Доступ юридических лиц к рынку земли в Украине
По мнению специалистов, есть несколько рисков открытия рынка земли для юридических лиц, в частности, ее массовая скупка крупными агрохолдингами и падение инвестиционной привлекательности Украины.
Ранее отмечалось, что в рамках реформы землю смогут приобретать юридические и физические лица, право покупки земельных участков сельхозназначения будет предоставлено гражданам Украины, территориальным общинам, государству и юридическим лицам, зарегистрированным в Украине. Сейчас обсуждается вариант открытия рынка для физических лиц и юридических компаний, зарегистрированных в Украине (в том числе с иностранным капиталом), которые работают в Украине 3-5 лет.
Такой сценарий подтвердил Денис Малюська, который ранее занимался земельной темой в команде президента. Это вопрос особых дискуссий: если его не решить – посыплются украинские агрохолдинги, многие из которых уже присутствуют на международных площадках, поэтому это потенциальный удар по инвестиционной репутации страны.
«Все помнят привкус возможного падения агрохолдинга «Мрия»? А здесь речь идет о компании, которые обрабатывают около 6 млн. га земли. По оценкам АМКУ, 20% всех заявок на концентрацию за год – от агробизнеса, а если отсеять из них иностранные, то и все 50%», – сообщалось ранее на AgroPolit.com.
Главный редактор AgroPolit.com Наталья Белоусова предлагает создать государственное ипотечное учреждение для выкупа сельхозземель у граждан (владельцев паев), или у юрлиц в случае их выхода из Украины/бизнеса или банкротства компании.
«Нужно подумать над созданием в Украине ипотечного учреждения для выкупа сельскохозяйственной земли у граждан (владельцев паев), если они не хотят ее продавать действующим арендаторам, общинам. Это учреждение должно также выкупать сельхозземлю у юрлиц, которые брали у иностранных банков кредиты для покупки земли, и они либо выходят из украинского бизнеса, или компания (владелец земли) стала банкротом. Каков механизм выкупа этих земель – пока вопрос открытый.
А это вопиюще. Напомню, что в подготовленном аграрным комитетом законопроекте покупать украинскую землю параллельно с физическими лицами гражданами Украины смогут юрлица-резиденты Украины (зарегистрированные в соответствии с действующим законодательством), то есть, в том числе те, которые будут выступать соучредителями агропредприятий. Инвестфонды и пенсионные фонды смогут также жить в такой модели рынка, если станут соучредителями украинских предприятий», – подчеркнула редактор.
«Быстрый старт» или поэтапное открытие рынка земли
Ранее в офисе президента сообщали, что переходный период условно продлится до августа-сентября 2020 года.
А потом Владимир Зеленский заявил, что земельная реформа будет реализована в середине следующего года, а закон об обороте сельскохозяйственных земель и отмены моратория должны подать в Раду до 1 октября.
С одной стороны вопрос земельной реформы висел в воздухе много лет, поэтому спешка чиновников понятна. Особенно, если учитывать то, что около 1,2 млн. га сельхозземель в Украине продано в обход моратория, что подтверждает теневой рынок земли и ее значительное обесценивание.
И с другой стороны, стоит ли спешить, когда речь идет о такой важной реформе? Большинство специалистов продолжает настаивать на поэтапном открытии рынка, поскольку в Украине до сих пор отсутствует аудит земельных участков и соответствующая инфраструктура, а также, что не менее важно, большинство земель до сих пор не инвентаризовано.
«Моя позиция заключается в том, что это должен быть поэтапный процесс, на начальном этапе, как минимум, должны быть определенные ограничения и установлены предохранители. Если в течение следующего полгода мы не отработаем действенные инструменты, чтобы украинский фермер имел доступ к длинному и дешевому кредитованию на уровне европейской фирмы, которая захочет купить здесь земли – мы не можем говорить о равных конкурентных условиях. И это один из самых болезненных вопросов, который мы постоянно обсуждали с нашими мелкими фермерами», – отметила Ольга Трофимцева.
Финансовый момент
Премьер-министр Украины Алексей Гончарук сообщил, что рынок земли не откроют, пока на законодательном уровне не будет определена пониженная кредитная ставка для украинцев, которые желают приобрести земельный участок. Этот шаг делается для того, чтобы украинцы могли конкурировать с иностранными гражданами, сказал он.
То же самое недавно в интервью для AgroPolit.com подтвердил глава аграрного комитета Николай Сольский.
«У малых производителей проблема с тем, что очень часто у них нет кредитной истории, они неинтересны банкам. А это десятки тысяч фермеров. Вот на них и будет сконцентрировано особое внимание правительства и парламента.
Параллельно с законом об обороте земель готовится (мы еще его обсуждаем только на начальном этапе, но он будет представлен одновременно или раньше на обсуждение в общество) законопроект о финансовых инструментах на покупку земли именно для мелких агропроизводителей и фермеров. Эти механизмы будут понятными, четкими и простыми. Это не будет 30 страниц текста с 10 усложняющими вещами.
Кроме того, часть господдержки из бюджета (а это миллиарды гривен) с нового года пойдут на обеспечение различных финансовых инструментов, направленных на выкуп земли, прежде всего, небольшими хозяйствами. Это уже согласовано с Минэкономики», – сообщал ранее Сольский.
Недавно появилась информация, что для поддержки запуска земельной реформы в бюджете на 2020 год предусмотрено 4,4 млрд. грн. В Минфине даже анонсировали создание инструмента, который позволит малым и средним сельскохозяйственным товаропроизводителям получить кредиты на покупку земли.
В свою очередь директор Независимой ассоциации банков Украины Елена Коробкова отмечает, что сейчас украинские банки готовы выдавать кредиты для фермеров под покупку земли под 12-15%.
«Для украинских банковских систем сейчас реально предложить кредитную ставку фермерам под 12-15%. Но для этого необходимо провести правительству ряд реформ, повысить финансовую осведомленность производителей. По условиям государственной поддержки дополнительно можем снизить ставку на 5-8%. Но обещать 3% рано», – отметила эксперт.
Инициатива неплохая, вроде и о мелких агропроизводителях не забыли, но будет ли работать это наверняка? Да и о выделении дотаций нам хорошо известно. Важным остается и вопрос, сможет ли государство предоставить выгодные условия кредитования?
Эмфитевзис и долгосрочная аренда земли
Не менее важный вопрос земельной реформы – это договоры эмфитевзиса и долгосрочной аренды земли. Как быть с ними? Как мы уже сообщали, таких документов заключено на 1,1-1,2 млн. га сельхозземли с 28 млн. всей подмораторной сельхозземли земли в Украине.
Глава аграрного комитета Николай Сольский считает, что чем больше у людей и на рынке инструментов, тем лучше.
«Эмфитевзис – договор, который придуман не нами, действует энное количество веков, или тысячелетий. Он действовал в различных формах и отраслях законодательства. Кроме эмфитевзиса есть много других вещей, которых пока не имеет Украина, и которые, наверняка, со временем появятся. Мы не можем ограничивать возможности для рынка – это первый момент. Второй – нельзя ликвидировать то, что уже было ранее заключено. Это был бы неправильный посыл для рынка», – отметил Сольский.
Однако с этим не соглашаются эксперты. Кандидат наук по государственному управлению Роман Головин убежден, открывателям так называемого рынка земель необходимо законодательно создать опцию рынка – предоставить собственнику земли право в одностороннем порядке прекращать договоры пользования землей. Иначе задумка свободной распродажи земель не сработает и не даст никакого эффекта, как с точки зрения ростовщического заработка, так и с точки зрения мнимого экономического роста.
«Я не думаю, что открыватели рынка так ограничены в понимании ситуации, что без такой функции, как «прекращение договоров аренды земли по желанию владельцев» выпустят законодательные изменения о так называемом рынке земель. Иначе они легализуют прошлые черно-серые сделки латифундистов и арендаторов-фермеров с выкупом земель у обедневших крестьян и заранее узаконят рейдерство с «отжатием» земель у крестьян-собственников земли, которые еще не склонись к продаже или против ее продажи», — написал в своем блоге Головин.
«Если так хочется либерализации продажи земли, то необходимо начать с самого необходимого для этого – предоставить право собственнику земли в одностороннем порядке разрывать договоры пользования (аренды) землей», – добавил он.
Цена земли – как ее считать
Чиновники отмечают, что после открытия рынка земли ее стоимость будет зависеть от нормативной денежной оценки. Интересно, ведь половина сельхозземель осталась без нормативной денежной оценки. Из этого следует, что понимание, какой будет общая и региональная стоимость земли и как изменится аренда сельскохозяйственных земель, у парламентариев пока нет.
Рейтинг областей Украины по нормативной денежной оценке и арендной ставке сельхоз земель смотрите по ссылке.
«Объективной информации относительно цен на сельскохозяйственные земли сегодня ни у кого нет. Как, кстати, и на другие участки, которые не ограничены мораторием в обращении. К сожалению, ни Минюст, ни другие государственные органы их не собирают и не публикуют. Хотя рынок аграрных земель, несмотря на действие моратория, имеется в двух основных вариантах.
Первый – продажа корпоративных прав предприятий с заключенными договорами аренды паевых земель (как правило, 7-10-летняя аренда). Второй касается земли, которая не подпадает под действие моратория, так называемое ЛКХ (личное крестьянское хозяйство), фермерское хозяйство, садоводство и тому подобное. Они продаются и покупаются без лишних юридических схем, оформленных официально у нотариуса.
Данных относительно цен здесь тоже нет. Кстати, даже если будут публиковаться цены сделок, они могут не полностью соответствовать действительности, потому, что часто продавцы и покупатели занижают цены в договорах, чтобы платить меньше налогов», – объясняет AgroPolit.com президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль.
Отмечается, что на рынке сейчас есть две цены: предложения (за которую хотят продать владельцы) и реальных сделок. Желание потенциальных продавцов и готовность покупателей платить – величины из разных галактик.
«Они существенно отличаются. Первая на сельхозземли под мораторием достигает $20 тыс. за 1 га – столько в среднем просят владельцы паев. Эта, к сведению, дороже, чем в Польше и других странах Восточной Европы и не слишком интересна для бизнеса. В реальных сделках подмораторные земли меняют владельцев за $2,5-5 тыс. за 1 га.
Разница между ценами спроса и предложения может достигать 10-кратной разницы и больше. По схеме корпоративных прав покупают сельскохозяйственные предприятия с «подмораторной» землей. Кроме входного билета на эти наделы, зона лесостепи – $300-400, в зоне черноземов (Винницкая, Полтавская, Черкасская, частично – Днепропетровская обл. до $1600-1800)» – говорит Кошиль.
Активист земельной реформы, народный депутат VIII созыва Алексей Мушак считает, что после открытия рынка земли в Украине 1 га обойдется в $2 тыс./га.
«Время дешевой земли истекло. В последние 18 лет мораторий позволял дешево использовать украинскую землю и не доплачивать земельную аренду. Этот период исчерпал свой потенциал. Сейчас украинская земля, которая считается лучшей в мире, стоит дорого. Агробизнес должен по-другому строить свою схему, понимая, что украинская земля перестала быть дешевой», – сказал Алексей Мушак.
Электронные аукционы
Электронные аукционы после открытия рынка станут инструментом продажи земли. Отмечается, что эта процедура будет обязательной, когда речь пойдет о государственных землях и землях сельсоветов. Для владельцев паев – это один из вариантов.
«Еще один удачный опыт, который критически нуждается в помощи для дальнейшего развития. Хотя уже в начале 2019 года площадь земель, права на аренду, которых были проданы, составляла 42,5 тыс. га, а средняя цена составила 18% от нормативной оценки, но до сих пор есть вопрос, это законно ли. Несоответствие Земельному кодексу, постановление, которое предусматривает проведение электронных аукционов только для государственных земель (не затрагивая коммунальные), все это требует изменений.
Здоровая конкуренция и рост ставок укрепляют веру в то, что аграрная сфера Украины развивается, она теперь еще популярнее и прибыльнее. Но больше всего радует то, что молодежь охотно занимается аграрным бизнесом, видя здесь большие перспективы. Однако конкуренция должна быть не только между участниками торгов, но и среди исполнителей – уже сейчас наблюдается монополизация данного направления, ГП «СЕТАМ», которое успешно сотрудничает с Госгеокадастром.
«Почему ГП «Прозорро» обделено такой возможностью, хотя признана во всем мире как надежная электронная площадка», – пишет в блоге на AgroPolit.com председатель союза «Центр развития земельных правоотношений» Леонид Корейба.
Также участники электронных земельных аукционов неоднократно намекали на коррупционный фактор в борьбе за государственные земли. Что будет после открытия рынка, остается только догадываться.
Земли общинам
В рамках нового земельного законопроекта, государственные земли сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов передадут объединенным общинам и сельсоветам. Полномочия от Госгеокадастра по распоряжению землями, которые за пределами населенных пунктов, должны отойти местным общинам.
«Условно есть село, у которого 3 тыс. гектаров и 200 га земель запаса. Сельсовет или община ОТГ сама решает, что сделать с 200 га земли: продать, сдать в аренду, разбить на лоты (часть продает, часть сдает в аренду). Но это должно делаться в публичной сфере через площадку ProZorro», – отметил в интервью для AgroPolit.com председатель аграрного комитета Николай Сольский.
И все бы ничего, но 90% населенных пунктов Украины не имеют официально установленных границ. Об этом свидетельствуют результаты проверки Госгеокадастра.
Таким образом, децентрализация в Украине еще не завершена. Уже сейчас мы видим, что, несмотря на разговоры о передаче ОТГ 1,5 млн. га государственных земель, правительство фактически передало (не на бумаге) только половину из них. Общее же количество земель – 10,5 млн. га. Поэтому логично было бы закрыть вопрос их образования, передать землю, а потом позволять что-то продавать.
Вопросы предохранителей от спекуляций на перепродаже земли дискутируются, и какого-то единого знаменателя пока нет.
Есть еще моменты, на которые советуют обратить внимание представители ОТГ и местных советов.
Первый заместитель руководителя Всеукраинской ассоциации сельских и поселковых советов Иван Фурсенко назвал 6 задач, как безопасно переставить на рельсы свободного рынка местное самоуправление.
«Уже сейчас необходимо начать собирать и анализировать информацию о своих территориях. Совместно с жителями и бизнесом разработать схемы перспективного использования земельных ресурсов, внедрять новейшие геоинформационные технологии и подбирать квалифицированный персонал. Местным органам следует выяснить, какие земельные участки используются, а какие – нет, кем они обрабатываются, какие леса имеются и оформлены ли они. Отдельная тема – свалки, запасы боеприпасов и прочее.
Все это нужно перевести в электронный вид, чтобы их видели местное сообщество и бизнес. Это своеобразная инвентаризация, но гораздо быстрее, эффективнее и значительно дешевле, чем та, которую проводит Госгеокадастр. Почему это важно? Сейчас есть 2,5 млн. га бесхозных земель запаса сельскохозяйственного назначения, которые выпали из легального поля. Их нужно вовлечь в хозяйственную деятельность через аукционы аренды или передачу в собственность», – говорит он.
Также, по его мнению, следует составить схему перспективного использования земельных ресурсов (генплан или план пространственного использования).
«На данный момент площадь средней общины составляет 28 тыс. га. Чтобы успешно развивались общества, они должны видеть вектор своего развития и конечный результат. Для этого следует понять, какие предприятия они видят на территории своей общины (малые, средние или большие). Выработав это видение, следует вынести его на общественные слушания и обсуждения, принять – и потом увидим излишки земли. Вот их и можно продать или сдать в аренду, или же отдать под социальную сферу», – объясняет он. Остальные 4 задачи для органов власти смотрите здесь.
Референдум о снятии моратория на продажу земли
В Украине активно обсуждают возможность проведения земельного референдума относительно открытия рынка земли в Украине, в Раде даже зарегистрировали соответствующий законопроект.
Также был возобновлен общегосударственный опрос среди местных советов о необходимости снятия моратория на продажу земель сельскохозяйственного назначения. Об этом сообщил инициатор опроса председатель ОО «Крипак», владелец Dengoff AgroFamily Богдан Балагура.
Он напомнил, что земельный мини-референдум проводится в рамках проекта «Земля: голос общин» совместно с AgroPolit.com. «Крипак» разослал запросы в местные советы (разных уровней – сельские, городские, районные и поселковые), чтобы выяснить их отношение к мораторию. В частности, им предлагалось определиться и дать один из 4-х вариантов ответа (против открытия рынка, рассматриваем этот вопрос, не хотим рассматривать и за снятие моратория).
«Сейчас мы возобновили данный проект и уже разослали всего 4 тыс. запросов, получили 3,5 тыс. писем от местных советов… Что мы увидели? 1200 советов разных уровней говорят, что не определились относительно снятия моратория. Большие города вообще говорят, что их эти вопросы не касаются, потому, что не имеют такой земли. И только 10 советов из всех опрошенных в Украине выступили за снятие моратория.
Эта статистика, которая не обязывает оставлять мораторий, но она очень показательна. Она говорит о том, что правительству, в первую очередь, следует идти на места и говорить с людьми о земельной реформе, потому что завтра эти же советы получат еще 9 млн. га государственной земли. Им необходимо показать варианты поведения с этой землей в условиях рынка», – говорит Балагура.
Инициатива проведения всеукраинского референдума на первый взгляд кажется честной, по крайней мере, украинцы сами решат, нужен ли им рынок. Но с другой стороны, собственники паев жалуются, как те граждане, у кого нет земли, могут решать их судьбу. Также есть проблемы и на законодательном уровне.
«Выносить этот вопрос на референдум пока не считаю целесообразным, ведь нет самого законодательства относительно референдумов, другой нюанс – вопрос рынка земли нужно еще обсудить и согласовать», – сообщил, председатель ВРУ Дмитрий Разумков.
Относительно некомпетентности населения высказал мнение доктор экономический наук, эксперт по земельным вопросам Грузия/Украина Кахабер Карели:
«Конечно, принимая различного рода жизненно важные для государства решения, правительство вправе спросить мнение у собственных граждан, это общепринятый и демократический процесс. Но позвольте: когда правительство проводило приватизацию жилого фонда страны, кто-то спросил мнение у пайщиков?
Возникает чисто человеческий вопрос: вправе ли житель приватизированной квартиры в Киеве, с видом на памятник св. Михаила, решить судьбу долевого участка в селе Доброводы Уманского района? Такая формулировка вопроса, кроме аморальности, еще и опасна, потому что правительство, прикрывая собственное неумение/нежелание в решении многолетней проблемы с мораторием, может спровоцировать противостояние 17% и 60% собственного населения».
Автор: Илона Олексюк
Источник: AgroPolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.