Инициированная президентом Владимиром Зеленским программа «Доступная ипотека 7%» работает уже две недели. Журналисты ЭП попыталась выяснить, отличаются ли условия выдачи кредитов, анонсированные правительством, и с какими проблемами могут столкнуться будущие заемщики.
«1 марта государство по инициативе президента Украины и Министерства финансов запустило программу «Доступная ипотека под 7%». Возможность получить кредиты имеют все граждане без ограничений», – говорил министр финансов Сергей Марченко.
Для многих украинцев такая программа — едва ли не единственная возможность приобрести желанное жилье. Рассчитаться за квартиру сразу или десятилетиями платить банкам 14-17% годовых могут далеко не все. Прежде всего, заемщики столкнулись с дефицитом недвижимости, которая бы соответствовала требованиям программы Зеленского. Даже в Киеве существует не больше чем два десятка комплексов, введенных в эксплуатацию после 2018 года с квартирами стоимостью до 2,5 млн. грн. В других городах таких объектов вообще единицы.
Однако люди не теряют надежду найти хороший вариант. В профильных группах соцсетей – десятки объявлений о поиске квартир в трехлетних домах площадью до 50 кв. м «под ипотеку в 7%».
Редакция ЭП решила на собственном примере исследовать, как работает программа президента. Журналисты обращались в уполномоченные банки для получения ипотеки под 7%. Удалось ли кому-то из них получить кредит? Как банки трактуют требования правительства к программе «Доступная ипотека под 7%», и к каким дополнительным расходам должны готовиться потенциальные заемщики?
Общие условия государственной программы «Доступная ипотека под 7%»
Минимальный взнос – 15% от стоимости недвижимости. Максимальная стоимость недвижимости – 2,5 млн. грн. Кредитование возможно на сумму до 2 млн. грн. Максимальный срок выдачи кредита – 20 лет.
Процентная ставка по кредиту – 7% годовых. Программа предусматривает компенсацию банкам процентов свыше 7%.
Предметами ипотеки могут быть квартиры, имущественные права на них, жилые дома с земельным участком и объекты незавершенного строительства.
Площадь квартиры из расчета на одного человека или семью из двух человек не должна превышать 50 кв. метров. На каждого следующего члена семьи размер площади можно увеличить на 20 кв. метров. Общая площадь может быть на 20% больше, но платить проценты за дополнительные метры заемщик должен не по льготным 7%, а на общих установленных условиях банка.
Возраст недвижимости — три года, то есть объект должен быть введен в эксплуатацию не ранее 2018 года.
Заемщиком может быть только гражданин Украины в возрасте до 50 лет, который не имеет в собственности жилья площадью более 50 кв. м, с максимальным доходом в размере десяти средних зарплат в регионе, где расположен предмет ипотеки (для Киева – 218,12 тыс. грн. в месяц).
Подробно о программе ипотечного кредитования под 7% и рисками для заемщиков ЭП рассказывала в начале марта. Кредиты выдают только банки-партнеры Фонда развития предпринимательства. До 15 марта соглашения с фондом заключили «Приватбанк», «Укргазбанк», «Ощадбанк», «ОТП банк», «Глобус», «Мегабанк» и «Кредобанк».
Государственные банки
«Ощадбанк»
Журналист ЭП заполнил форму на официальном сайте государственного «Ощадбанка» и оставил контактные данные. Информация об условиях участия в президентской программе на сайте банка отсутствует. С условиями предоставления ипотеки удалось ознакомиться только на следующий день. Звонила менеджер из отделения в одном из столичных ТРЦ.
Уточнив информацию о типе занятости потенциального заемщика, менеджер поставила стандартный и, как окажется через минуту, роковой для журналиста ЭП вопрос о наличии в собственности недвижимости. Информация, которую озвучили в банке после ответа, что в собственности есть доля (около 20 квадратных метров) в приватизированной квартире, сильно удивила.
«Если в вашей собственности есть недвижимость, ее площадь необходимо вычесть из «льготных» 50 квадратных метров. В вашем случае от 50 метров отнимается доля приватизированной квартиры в размере 20 квадратных метров. Таким образом, ипотеку под 7% вы можете получить лишь на 30 квадратных метров. Остальная площадь будет оплачиваться по ставке банка, которая на текущий момент достигает почти 13%», — пояснила менеджер.
Пока журналист ЭП мысленно сравнивал правительственные условия с услышанным, менеджер механически уточнила его семейный статус. Услышав, что у жены тоже есть доля в приватизированной квартире, менеджер добавила: «Тогда необходимо приплюсовать к вашим квадратным метрам квадратные метры жены». Общая площадь долей в двух квартирах семьи журналиста ЭП составляет около 45 кв. м, поэтому льготную ставку 7% годовых можно получить лишь на 5 кв. м.
«Укргазбанк»
Заявку на получение ипотеки под 7% журналист оставил и на сайте «Укргазбанка», где на главной странице красуется реклама президентской программы. Через час перезвонила менеджер. Журналист озвучил намерения приобрести в столице квартиру на первичном рынке, а собеседница рассказала о застройщиках, аккредитованных в банке. Это «Ковальская недвижимость», «Интергал-строй», «Киевгорстрой», ZIM Group и «Лико-холдинг».
Требования к заемщику стандартные: отсутствие жилой недвижимости свыше 50 кв. м, официальное трудоустройство, зарплата для покрытия прожиточного минимума – «где-то 3 тысячи гривен». Главное – чтобы доходы были достаточными для обслуживания кредита, добавляет менеджер. Для осуществления выплат по кредиту в размере 1 млн. грн. человек должен получать 23 тыс. грн. в месяц.
Если журналист официально работает и получает дополнительные доходы как ФЛП, то суммируются ли они, чтобы дотянуть до необходимой суммы? Для получения ответа на этот вопрос менеджер советует обратиться в отделение. Там подтвердили, что такой обсчет возможен, если предоставить соответствующие справки.
Другие условия в «Укргазбанке» стандартные: срок кредитования – до 20 лет, максимальная сумма кредита – 2 млн. грн., первоначальный взнос – 15% от стоимости квартиры. Правда, в банке предупредили о наличии таких дополнительных расходов, которые придется оплатить при оформлении сделки.
Единовременная комиссия — 0,5% от суммы кредита.
Сбор в Пенсионный фонд — 1% от стоимости квартиры.
Услуги оценщика — около 1 900 грн.
Ежегодное страхование квартиры – 0,26% от ее стоимости.
Услуги нотариуса при оформлении сделки — 10,27 тыс. грн.
Государственная регистрация — 3 086 грн.
Долго ли надо ждать согласования кредита?
«Обычно два-три дня, но сейчас из-за ажиотажа может быть неделя», — сообщила менеджер. По ее словам, в этом отделении еще ни одна заявка не получила согласования, хотя запрос на ипотеку под 7% оформили уже «многие люди».
«Приватбанк»
Едва ли не каждый из 22 млн. клиентов «Приватбанка» знает, как выглядит очередь к специалисту банка. Понимая, что ждать надо долго, журналист обратился к директору отделения банка на Подоле. Легенда такая: семья из трех человек хочет купить под Киевом двухкомнатную квартиру площадью 49 кв. м, стоимость которой 1,7 млн. грн. Застройщик – физическое лицо.
Первый момент — первоначальный взнос больше, чем предусматривает правительственное постановление. «Это в постановлении 15%, а в банке – от 25%», – предупредила собеседница и сообщила о дополнительных комиссиях. Единовременная комиссия за выдачу кредита – 0,5% от суммы. На страхование квартиры и жизни заемщика ежегодно надо тратить по 0,5% от стоимости квартиры и остатка по кредиту соответственно.
К стандартным единовременным платежам (1% госпошлины и 1% сбора в Пенсионный фонд) необходимо добавить еще один налог. Если физическое лицо (застройщик) в течение года заключало более одного договора купли-продажи недвижимости, то дополнительно необходимо уплатить 5% налога с доходов физических лиц. На практике его уплата ложится на плечи покупателя.
Кредит под 7% можно получить, если в собственности есть небольшая доля в приватизированной квартире или если человек ранее владел квартирой. «Главное – чтобы на момент оформления документов вы не владели недвижимостью более 50 квадратных метров», – сообщает собеседница.
Подтверждением этого станет выписка из реестра об имущественном состоянии, который вместе с пакетом документов подается в банк. Директор предложила на месте подать заявку, чтобы узнать о шансах журналиста на получение кредита. На это ушло до пяти минут. Менее чем через час по телефону сообщили радостную новость: кредит согласован.
Коммерческие банки
«Кредобанк»
Далее журналист посетил отделение украинской «дочки» польского «Кредобанка» в центре Киева. Профильный специалист в первую очередь поинтересовалась официальным размером зарплаты каждого члена супругов. Следующий вопрос касался квартиры, которую планируется приобрести в кредит. Забыв заранее придумать эту часть легенды, журналист попросил озвучить предложения банка. «Вы можете приобрести жилье только на вторичном рынке. Дом должен быть построен после 2018 года и введен в эксплуатацию», – отрезала представительница банка.
По словам одного из владельцев крупной девелоперской компании, с которым накануне общался журналист, под требования программы «Доступная ипотека 7%» попадает ничтожно малое количество квартир. «Такое впечатление, что программа прописана для сбыта неликвида. У нормальных застройщиков квартиры распродаются еще на этапе строительства», – заявил собеседник.
По данным портала Lun.ua, в Киеве насчитывается 19 жилых комплексов, дома у которых возведены после 2018 года и имеют свободные квартиры стоимостью до 2,5 млн. грн. В основном это малоизвестные застройщики. Наибольшее представительство в этом перечне имеет компания KSM-GROUP — три комплекса. Интересно, что именно этот застройщик бесплатно предоставил 12 квартир в ЖК «Кришталевы джерела» пострадавшим от взрыва панельной многоэтажки на Позняках в июне 2020 года.
Мечты журналиста о будущем дизайне потенциальной «неликвидной» квартиры прервал роковой вопрос о наличии в собственности недвижимости. В ответ о доле 20 кв. м в приватизированной квартире он получил отказ в получении кредита. «Вы не имеете права на ипотеку!»– заявила специалист. Она показала презентацию «Кредобанка» по льготной ипотеке, где черным по серому написано: «Не имеют права на ипотечный кредит лица, владеющие недвижимым имуществом».
Попытка объяснить, что постановление правительства не позволяет становиться участником программы собственнику жилья площадью более 50 кв. м, ничего не дали. В банке отказались рассмотреть вариант получения льготного кредита на 30 кв. м. По словам собеседницы, правила предоставления ипотеки в разных банках могут отличаться. Отличаются условия банка и относительно минимального первого взноса: от 20% вместо 15%. По другим пунктам программы «Доступная ипотека под 7%» условия в «Кредобанке» ничем не отличаются от правительственных.
«Глобус»
Реклама на главной странице банка «Глобус» сообщает посетителям, благодаря кому граждане могут получить ипотеку под 7%: «При поддержке президента и правительства Украины. Доступна ипотека под 7%». По ссылке открывается калькулятор для расчета займа. Здесь в зависимости от суммы кредита и первого взноса (от 15%) можно вычислить все будущие платежи на 20 лет вперед.
Специалист на горячей линии банка сообщил, что в столице по программе «Доступная ипотека под 7%» работают компании «Интергал-буд», Perfect Group KSM-GROUP, «ДСК-жилбуд», «Фундамент» и «Геос». Условия стандартные: отсутствие у заемщика жилой недвижимости свыше 50 кв. м, официальное трудоустройство, зарплата от 23 тыс. грн.», — сообщила собеседница банка, не уточнив, на какую сумму будет оформляться кредит.
Совмещать работу и трудоустройство как ФЛП можно, следует лишь предоставить документы. Дополнительные расходы в банке таковы.
Услуги нотариуса — 5-8 тыс. грн.
Ежегодное страхование квартиры – 1,3% от ее стоимости.
Ежегодное страхование от несчастного случая – 1,3% от остатка по кредиту.
Услуги оценщика — около 1 тыс. грн.
Сбор в Пенсионный фонд — 1% от стоимости жилья.
Административный сбор — 227 грн.
Есть ли спрос на ипотеку под 7%? «Выдали пять кредитов», – ответил специалист на горячей линии банка «Глобус».
«ОТП банк»
В отделении венгерского «ОТП банка» сообщили, что ключевое требование к заемщику – высокий официальный доход. Поскольку в Украине каждый пятый гражданин работает неофициально, стало понятно, почему в момент визита журналист был единственным посетителем банка. После выяснения информации о семейном положении заемщика, стоимости квартиры (1,7 млн. грн.) и сроке кредитования (20 лет) специалист назвал уровень официальных доходов, достаточный для согласования заявки кредитным комитетом. «Сумма должна составлять 58 тысяч гривен в месяц», – сообщил работник.
Попытки уменьшить эту цифру путем увеличения первоначального взноса с 15% до 20% хоть, и дали результат, однако сумма 52 тыс. грн. все равно выглядела великоватой. Даже меньшая по сравнению с другими банками стоимость страхования жилья (0,2%) не компенсировала требований «ОТП Банка» к официальным доходам.
За время работы программы «Доступная ипотека под 7%» в отделении «ОТП банка», где побывал журналист, кредитный комитет согласовал лишь одну заявку на получение льготного кредита. Чтобы не терять клиента, специалист банка предложил попробовать взять кредит наличными под 27% годовых. Однако государство не компенсирует переплату 20%, даже если эти деньги пойдут на покупку жилья.
«Мегабанк»
В материале Liga.net о получение ипотеки под 7% физическими лицами-предпринимателями отмечалось, что «в Мегабанке не владеют информацией об условиях выдачи кредитов». Не изменилась ситуация и в день визита в банк журналиста ЭП. По телефону там озвучили лишь общие условия. Первый взнос – 15%, срок – 20 лет, жилье должно быть возведено после 2018 года. Подробную информацию пообещали предоставить в отделении. Однако и там смогли ответить не на все вопросы.
Оказалось, что журналист ЭП был первым, кто пришел в столичное отделение за получением ипотеки по президентской программе. «Условия — те, что прописаны в постановлении правительства. В нашу систему эта информация еще не занесена», – ответили в отделении и пообещали связаться с журналистом в течение нескольких недель.
Вместо заключения
Реализация программы президента Владимира Зеленского «Доступная ипотека под 7%», о которой громко рассказывают чиновники, далека от идеала. Она была введена впопыхах и не учитывает особенностей страхования рисков банками. Последние кое-где по своему усмотрению устанавливают требования, отличные от тех условий, что обещают президент и правительство.
Кроме того, остаются вопросы относительно требований к недвижимости, которую могут покупать украинцы по этой программе. Несмотря на высокую заинтересованность граждан в покупке жилья, программой воспользовались лишь единицы. Надеясь на помощь государства, гражданам следует учесть дополнительные расходы, которые они будут иметь в течение 20 лет. Ключевой риск – средства на компенсацию процентов по ипотеке, власти должны закладывать каждый бюджетный год.
Авторы: Александр Колесниченко, Николай Максимчук, Илья Колдомасов
Источник: ЭП
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.