Консультант Всемирного банка Денис Низалов: Если сейчас цена гектара пашни – $1,5 тысяч, то после открытия рынка она возрастет до $3,5 тысяч

09.07.2018 – Село умирает. Там нет рабочих мест. Примерно 1,4 млн. собственников земли умерли в период действия моратория. В наследство землю взяли примерно 800 тыс. лиц. Остальное — это земля без определенного статуса, поскольку на нее нет наследника.

Читайте также: Как работает кэшбэк (возврат денег) при покупке товаров и услуг

В Украине любой может купить землю сельскохозяйственного назначения. Мораторий? Забудьте. Пока политики/кандидаты в президенты на телеканалах олигархов «переживают за село», там, в полную силу развивается рынок земли. Теневой рынок.

Спросите у юристов – они подскажут легальные схемы.

Владельцы паев продают гектары фермерам и агрохолдингам за $1-2 тыс., чтобы купить китайский трактор, или добавить детям на квартиру.

Местные чиновники, в свою очередь, нарезают на несуществующих участников АТО по два гектара с целевым назначением «для ведения личного крестьянского хозяйства», чтобы перепродать.

Параллельно агрохолдинги, арендовав за пару десятков долларов паи, истощают их, засевая по очереди подсолнечником и кукурузой.

Шел 17-й год действия моратория на продажу земли сельскохозяйственного назначения.

В 90-х годах, в результате расформирования советских колхозов и совхозов, семь миллионов украинцев стали владельцами земли сельскохозяйственного назначения. В 2001 году в Украине был введен мораторий на продажу этой земли.

Тогда мораторий ввели, чтобы защитить самих владельцев паев от дельцов, которые могли бы за бесценок скупить землю.

Прошло 17 лет и действие моратория на продажу до сих пор обосновывают желанием защитить. Тем временем 1,4 млн. собственников земли уже умерли, не воспользовавшись правом свободно распоряжаться своим имуществом.

Денис Низалов, консультант Всемирного Банка по земельным вопросам, рассказал БЦ, кому выгодный мораторий, как владельцы паев недополучают сотни долларов, субсидируя агрохолдинги и зачем вводить ограничения на продажу земли иностранцам.

В Украине есть золотые проекты в сельском хозяйстве. Например, орошение – золотая жила. Мы нашли два проекта в Херсонской области, вкладываем по тысяче долларов на гектар в орошение,  ведь должны быть полностью контролируемый климат, хорошие почвы, и получаем прибыли больше, чем от марихуаны.

— Директор Всемирного банка по делам Беларуси, Молдовы и Украины Сату Кахконен заявила, что, несмотря на легендарное плодородие украинских земель, страна собирает все меньше урожая с гектара пашни. Почему? У нас же недорогая рабочая сила и необязательность уплаты налогов.

— Производительность сельского хозяйства зависит от инвестиций и технологий. В условиях действия моратория на продажу земли у фермеров есть неопределенность: «что будет с землей после открытия рынка?».

Производителей и инвесторов беспокоит, будут ли они иметь доступ к землям, на которых сейчас работают? В то же время собственники земли, в ожидании открытия рынка, не хотят сдавать землю в официальную долгосрочную аренду. Тем более все говорят, что цены на аренду после снятия моратория вырастут.

«Я не хочу сейчас заключать контракт на 10-15 лет, потому что через пару лет цены вырастут», или «Я не хочу сдавать в долгосрочную аренду, потому что захочу через пару лет продать, или докупить и самому обрабатывать».

Неопределенность правил игры в агросекторе создает неопределенность в инвестиционном климате. Если производитель не уверен, что он будет иметь доступ к земле, то он и не будет инвестировать в нее, вносить качественные удобрения в необходимом количестве и соблюдать севооборот, чтобы сохранить должный уровень плодородия земли.

Из-за неопределенности с доступом к земле производители пока не вкладывают в проекты с большей добавленной стоимость, которые имеют длительный цикл окупаемости.

С сырьевыми однолетними культурами все понятно: посеял, собрал, продал. А чего инвестору от фруктовых садов ожидать в течение трех-пяти-десяти лет, когда он использует арендованную землю?

Месяц назад общался с одним инвестиционным банкиром. Он говорит: «В Украине есть золотые проекты в сельском хозяйстве. Например, орошение – золотая жила. Мы нашли два проекта в Херсонской области, вкладываем по тысяче долларов на гектар в орошение, должны быть полностью контролируемый климат, хорошие почвы, и получаем прибыли больше, чем от марихуаны».

Это шутка конечно, но его кейс – сверхприбыльный. Они уже и местных партнеров нашли – две агрофирмы, но когда начали анализировать их земельный банк, то оказалось, что это сито. Одни дырки. Где земля обрабатывается полулегально, где закончилось действие договоров аренды, а где-то владельцы умерли и земля висит в воздухе.

Вот это является ответом, почему у нас такая низкая производительность сельского хозяйства. Инвестиции не идут туда, где нет стабильности и четких правил игры.

Второй момент. За счет того, что предпочтение отдается однолетним и сырьевым культурам, у нас деформированная структура сельского хозяйства. У нас глубинная переработка культур значительно менее развита, чем в других странах именно из-за этой нестабильности.

Хотя именно производство органической продукции, ягод, переработка мяса, производство сыров и вина дает высокую добавленную стоимость и создает новые рабочие места на селе.

— Но это все у нас слабо развивается, потому что действует мораторий на продажу земли. Какие еще последствия моратория вы можете назвать?

— Деревня умирает. Там нет рабочих мест. Все направления хозяйства с высокой добавленной стоимостью требуют рабочих рук. А сырьевые культуры – наоборот. Флот корпораций техники движется с юга на север по своему земельному банку и собирает урожай. То есть техника агрохолдинга проедет селом три раза в год. Вот это и все их участие в жизни села.

Одновременно владельцу орехового сада, производителю сыров, фермеру-ягоднику нужны рабочие руки. Агрохолдингу – они не нужны.

— Сколько рабочих рук нужно на 100 гектаров пшеницы, а сколько на 100 гектаров овощей, сада?

По данным государственной статистики, хозяйства, занимающиеся производством преимущественно зерновых и зернобобовых, в среднем нанимали 4-5 работников на 100 га. В то время как хозяйства, что выращивают преимущественно овощи, нанимают в среднем 200-250 работников на 100 га, производители фруктов – 30-50 работников на 100 га. Теперь сами посчитайте, что значит для села инвестиции в овощеводство или ягодоводство. Для выращивания этих культур наоборот рабочих рук не хватает.

 Все, кто имеет свободные деньги, хотели бы вкладывать в активы, которые быстро растут, чтобы продать на пике цены. Это один из объективных рисков, который связан с открытием рынка.

— Как мораторий влияет на плодородие почв? Мне кажется, что арендаторы не заинтересованы инвестировать в сохранение плодородия почв, ведь завтра эту землю может обрабатывать его конкурент.

— Лучший инструмент защиты плодородия почв – частная собственность. Если земля, которую я обрабатываю, мне принадлежит, то у меня есть интерес заботиться о ней и защищать от эрозии, вносить удобрения и поддерживать почву в плодородном состоянии.

Если я просто арендую землю на период 2-3 года, то у меня и мотивации нет инвестировать в нее.

— А какова сейчас ситуация с плодородием почв в Украине? Мораторий действует 17 лет, и никто в течение этого времени особо не думал о плодородии. 

— Состояние черноземов определяет содержание органики (гумуса) в них. В течение 20 лет, в среднем по Украине содержание гумуса уменьшилось на 0,22%. А в абсолютных величинах — с 3,36 до 3,14%. Это значительное отклонение, поскольку для его увеличения в почве на 0,1%, в природных условиях необходимо 25-30 лет.

При этом земли с 2,4% гумуса черноземами не считаются. По оценкам экспертов, деградации (а это подтопления, загрязнения, повреждения эрозией и тому подобное) в Украине подвержено от 20 до 40% сельхозземель.

По официальным данным, сельхозземель, которые подверглись воздействию водной эрозии, — 13,3 млн. га, в т.ч. 10,6 млн. га пахотных земель; ветровой эрозии систематически подвергается более 6 млн. га, а 68 тыс. га полностью потеряли гумусовый горизонт.

Собственно деградированных, малопродуктивных и  загрязненных земель техногенным способом, подлежащих консервации, в Украине уже насчитывается более 1,1 млн. га.

— Основной аргумент противников рынка земли – паи скупят коррупционеры и олигархи и люди останутся ни с чем. Имеют ли эти слова под собой основание? 

— Это реальный и объективный риск. С открытием рынка ожидается достаточно быстрый рост цены на землю. Если сейчас цена за гектар на теневом рынке – $1,5 тыс., то после открытия рынка цена может в течение трех лет вырасти до $3,5 тыс. и больше.

В таких условиях все, кто имеет свободные деньги, хотели бы вкладывать в активы, которые быстро растут, чтобы продать на пике цены. Это один из объективных рисков, который связан с открытием рынка.

Именно поэтому обсуждаются условия обращения земли, что открытие рынка земли не может происходить абсолютно без каких-либо ограничений. Конечно, что для развитых рынков, чем меньше ограничений, тем лучше. Но для рынка, который только открывается, нужно учитывать особенности переходного периода, необходимые дополнительные предохранители, поскольку у нас в стране существует неодинаковый доступ к финансам и накопленным за годы моратория избыточным предложением земли. Но чем больше мы откладываем с открытием рынка, тем больше ситуация ухудшается.

Например, политики, коррумпированные чиновники, будут иметь больше свободных денег для скупки земли, чем фермеры. И для того, чтобы не произошла спекулятивная скупка земли на старте реформы и нужны предохранители. Это и ограничение максимального количества земли в одних руках, установление минимальной цены и установление налога на перепродажу.

Ограничения нужны, чтобы выгода от открытия рынка была более-менее, одинаково распределена между собственниками и сельхоз производителями, чтобы выгодно было покупать землю именно для использования в сельскохозяйственном производстве.

Потому что если открыть рынок без предохранителей, то все преимущества от снятия моратория получают не фермеры, а люди, которые имеют доступ к финансовым ресурсам.

— А как нейтрализовать момент, когда земля может быть расписана на подставных лиц? Сейчас это активно практикуется.

— Сколько заборов не ставь, их можно перепрыгнуть, или обойти, подкопать. Ограничения делают процесс спекуляции тяжелее, но полностью предотвратить не реально. Через два-три года после открытия рынка спекулятивные риски исчезнут сами по себе, когда цена выйдет на экономически обоснованный уровень. Вот как раз на этот период перехода и нужны предохранители, чтобы не создавать в Украине латифундий.

— Размер разрешенного объема концентрации гектаров в одни руки – принципиальный процесс? 100-200 или 1000 гектаров в одни руки?

— Нет, абсолютно не принципиальный. Главное, чтобы человек за одну транзакцию не мог купить себе 10 тыс. гектаров или больше. Главное, чтобы процесс концентрации был замедленный во времени.

Политические партии используют вопросы сохранения моратория как инструмент политической борьбы. Если у людей есть определенные страхи, то такие политики-популисты эти страхи разгоняют, чтобы нарастить себе политические рейтинги и подвинуть оппонентов.

— Вы же общаетесь с политиками и чиновниками. Как они в неформальных беседах объясняют отсутствие движений в направлении снятия моратория? 

— Давайте разделим людей на несколько групп. Первая группа – это лоббисты определенных бизнес — интересов. О них позже.

Вторая — политические партии, которые используют вопросы сохранения моратория как инструмент политической борьбы. Если у людей есть определенные страхи, то такие политики-популисты эти страхи разгоняют, чтобы нарастить себе политические рейтинги и подвинуть оппонентов.

Третья группа и самая большая — это все остальные политики. Они, как и все политики, хотят нравиться избирателям. То есть никто не хочет поддерживать то, что не поддерживают его избиратели. Поэтому для большинства тема земельной реформы зависит от общественного мнения. Фактически эта самая большая группа политиков, которая движется по общественному мнению избирателей, ее последние годы формировали первые две группы политиков – лоббисты и популисты.

Что к лоббированию бизнес — интересов. В течение 17 лет мораторий на продажу земли рассматривался как неформальная субсидия агросектора. Только не за счет государства, а за счет собственников земли.

Объясняю. Из-за действия моратория на продажу земли у нас занижена цена аренды земли сельскохозяйственного назначения. А аренда – расходы для агрария. Мораторий позволяет агропромышленному предприятию снизить себестоимость продукции. При этом цены на агропродукцию привязаны к международным рынкам. Поэтому, имея заниженную цену аренды на землю и международную цену на свою продукцию, украинские аграрии имеют большую маржу, чем конкуренты из других стран.

— Объясните, почему цены занижены? Какая тут связь с мораторием?

— Когда собственники земли не имеют возможности свободно ею распоряжаться — продать, взять кредит и самому что-то выращивать – они могут лишь сдать ее в аренду, или ничего не делать. При этом они могут сдать в аренду ограниченному кругу фермеров.

Если существует возможность продать землю, то при низкой арендной ставке, владелец может искать покупателя. А для фермера, который обрабатывает эту землю, это означает возможность потери земли. В таких условиях фермеры вынуждены будут поощрять владельцев большей арендной платой.

Значит, когда есть выбор, то собственник земли имеет больше возможности отстаивать более, паритетную цену аренды.

Как правило, в мире паритет цены аренды составляют 50 на 50. Распределение добавленной стоимости с гектара земли между владельцем и фермером распределяется в пропорции 50/50. Если сейчас в Украине добавленная стоимость на один га составляет порядка $400, то паритет должен быть около $200 (минус налоги и расходы на обслуживание договоров аренды). В тоже время сейчас владелец земли получает лишь $50.

Вот эта разница и является той субсидией, которую получает фермер в условиях действия моратория за счет собственников земли. Поэтому лоббистские движения против снятия моратория отстаивают для себя вот эту субсидию.

Хотя ситуация за два-три года изменилась. Во-первых, в ожидании снятия моратория, начали расти цены на аренду. Во-вторых, большое количество производителей достигли той точки, когда не могут расти за счет горизонтальной интеграции – увеличивать земельный банк, выращивать однолетние культуры и продавать сырье. Они понимают, что им нужны инвестиции в вертикальную интеграцию – создание мощностей по переработке продукции, хранению.

— Снятие моратория поддерживают большие, или малые предприятия?

— Больше всего против реформы выступают именно средние предприятия. Большие и малые наоборот больше за рынок земли. Для больших предприятий, например, это возможности для инвестиций, а для малых это доступ к финансированию.

Сейчас мелкие фермеры не рассматриваются банками как клиенты, поскольку у них нет надежных активов. Кстати многие фермеры уже имеют землю в собственности. В начале 90-х годов фермеры могли получить в постоянное пользование 50 гектаров земли, а затем приватизировать ее. И сейчас у таких фермеров есть достаточно много земли в частной собственности. Речь идет о 1,5 млн. га. И когда рынок откроется, то эта земля станет активом, под который можно будет привлекать оборотные средства и долгосрочные кредиты.

Примерно 1,4 млн. собственников земли умерли за период действия моратория. В наследство землю взяло примерно 800 тыс. лиц. Остальные — это земля без определенного статуса, поскольку на нее нет наследника, или наследник живет далеко и не заинтересован за 50 долларов   аренды в год, приезжать, и переоформлять ее на себя. 

— Сейчас в Украине развивается теневой рынок земли. Насколько он масштабный? Какие основные схемы получения земли в собственность?

— Этот рынок действительно масштабный, но он очень не однородный. Его можно разделить на теневой оборот и серый рынок. Первое – это нелегальное использование земли. У нас есть определенные земли, которые не имеют юридического статуса. Или это государственные земли, которые обрабатываются без заключения договоров.

Есть земли бывшей коллективной собственности, полевые дороги, невостребованные паи. Это все тоже кем-то обрабатывается. Такая же ситуация с наследством, когда собственники земли умерли и ее некому передать, а фермеры продолжают ее обрабатывать. Это нелегальная или полулегальная обработка.

Непосредственно транзакции по купле-продаже земли. Через судебные решения, через договор эмфитевзиса «на 100 лет». Когда нет возможности открыто осуществлять продажу, то люди всегда ищут возможности как такие ограничения обойти. В такой ситуации продавец не может получить нормальной цены, а покупатель рискует потерять такую землю в будущем, потому что это неполноценная транзакция.

— Есть ли примерная статистика, сколько за время моратория умерло владельцев паев, которые не имели наследников?

— Точной статистики нет. Примерно 1,4 млн. собственников земли умерли за период действия моратория. В наследство землю взяло примерно 800 тыс. лиц. Остальное — это земля без определенного статуса, поскольку на нее нет наследника, или наследник живет далеко и не заинтересован за 50 долларов,  от аренды в год приезжать, и переоформлять ее на себя. В некоторых случаях ему билет будет стоить в разы больше.

Когда земля будет стоить от $3 тыс. за гектар, то владельцы, наследники будут заинтересованы, нормально оформить право собственности на нее, оформлять аренду или продать эту землю.

— Внедрение рынка земли – непростое дело и его стоит начинать поэтапно. С чего стоит начать?

— За несколько лет активной дискуссии в стране многое изменилось к лучшему в этом вопросе. Поэтому я не думаю, что нужны какие-то новые этапы. Нормально работает кадастр и реестр прав. Есть еще определенные трудности, но таких проблем, которые были в 2015 году уже нет. Для частной собственности уровень наполненности очень высокий. Большинство паев, где-то 85%, находится в кадастре. Это больше, чем во многих странах мира, где рынок земли давно работает.

Во-вторых, много лет в кадастре работали над исправлением ошибок. В-третьих, ни одна транзакция уже не может состояться без нормальной регистрации. Если я захочу продать землю, а участок не зарегистрирован, то это будет невозможно без того чтобы эту землю сначала зарегистрировать.

Значит, не наполненность кадастра, реестра прав не является причиной того, что рынок не должен быть открыт. Более того, рынок будет стимулировать владельцев регистрировать землю.

Подчеркну, что сейчас Украина готова открыть рынок для земель частной, государственной и коммунальной собственности. Вопрос лишь в том, что на время переходного периода необходимы определенные предохранители.

Добавлю, что открытие продаж сначала земель государственной собственности, а только потом для частной, не решает вопросы защиты прав человека. Для владельцев паев в таких условиях мораторий будет действовать дальше со всеми негативными последствиями, о которых мы уже упоминали. Это не открытие рынка земли.

Если мы ограничимся только продажей государственной земли, то это не приведет к увеличению инвестиций потому останется неопределенность с частными землями и использовать эти земли как предмет залога будет невозможно. Денег здесь не появится.

Только от открытия рынка земли рост ВВП может составить 1-1,5% в год. Может быть и 3%.

— Дискуссионный вопрос, стоит ли продавать землю иностранным гражданам? Аргумент «за» — стоит, чтобы в страну пришли крупные инвестиции. Если землю разрешат продавать только гражданам Украины, то, как это повлияет на приход иностранных инвесторов? 

— На этом вопросе многие спекулируют. Это страшилка, которую используют популисты. Для устойчивого рынка, чем больше покупателей – тем лучше. Но сейчас мы говорим о переходном периоде.

Мы боимся, что придет спекулятивный капитал и земля может оказаться у спекулянтов. И на время переходного периода иностранцы – еще одна категория потенциальных спекулянтов. Поэтому выгоду от открытия рынка лучше оставить внутренним игрокам.

Потом, когда рынок стабилизируется и цена выровняется, то проблем с иностранцами не будет. Чем больше конкуренция, тем лучше.

Но также стоит отметить, что иностранные инвестиции, это не только покупка земли. В условиях стабильного рынка земли и защищенных прав инвестора и производителя, иностранные инвестиции могут привлекаться в переработку, хранение, орошение, новую технику, сады, и прочее.

Таким образом, открытие рынка земли является одним из наиболее мощных источников для дополнительного экономического роста, особенно в сельской местности не зависимо от того, смогут ли иностранцы покупать землю или нет.

— На сколько процентов может быть такой рост? 

— Наши консервативные расчеты показывают, что только от открытия рынка земли рост ВВП может составить 1 — 1,5% в год. Может быть и 3%.

— Во многих странах запрещено продавать землю нерезидентам?

— Почти во всех странах, где проходил процесс открытия рынка земли, эта норма была. Со временем это ограничение было снято, поскольку государство получает выгоду от того, что увеличивается конкуренция на рынке, растет объем инвестиций и генерируется добавленная стоимость.

— На сколько, росла цена на землю в странах, где открывался рынок? 

— В среднем на 15%-25% росла стоимость земли в течение первых двух-трех лет. Затем рост происходил более медленными темпами.

Ситуация в Украине отличается от того, что было в других странах. Там, когда формировались рынки, это была общая реформа разгосударствления собственности.

У нас за 17 лет действия моратория создалось накопленное предложение. Значит, если в рыночных условиях в обращении находится до 1,5%-3% земли в год (смена собственников). У нас, когда люди получали землю, то почти все они были среднего возраста. За 17 лет они состарились и сегодня для многих из них эта земля не нужна. Поэтому сейчас 7-11% владельцев земли рассматривают возможность продажи земли.

С другой стороны сейчас цены на землю занижены. И когда ограничения будут сняты, то у нас рост цены будет идти большими темпами, чем в других странах.

По разным сценариям, мы выйдем на уровень средней цены в $3,5-4 тыс. за гектар за два-три года. Вот поэтому этот рынок интересует спекулянтов. Соответственно вырастет и цена аренды. За эти два-три года мы должны выйти на паритетный уровень цены аренды – $150-250 за гектар в год.

Потом рост будет продолжаться, но там будет другой источник – инвестиции, которые должны прийти в агросектор для создания глубинной переработки продукции. То есть источником ростом цены станет рост производительности и добавленной стоимости. По условиям привлечения инвестиций и современных технологий Украине нужно будет еще 5-7 лет, чтобы догнать соседние страны.

— Сколько теряет государственный бюджет от моратория?

— Ежегодно бюджет теряет около 1 млрд. грн. вследствие заниженной арендной платы за сельскохозяйственные земли государственной и коммунальной собственности.

Государство является собственником земли, которую оно так же сдает в аренду. Второе – коррупция, которая порождается неэффективным управлением государственными землями. То, что государство использует неэффективно как собственник, должно быть продано. Согласитесь, что 10 млн. гектаров земли в государственной собственности – многовато. Вот на этой собственности и генерируется теневой доход чиновников, которые распоряжаются землей.

Кроме того, рынок земли делает ее активом, который растет в цене. В таком случае государство может продать какие-то определенные участки земли по более высоким ценам, привлекать под них кредиты.

Третье – налоги. Чем выше стоимость земли, тем больше налогов получат бюджеты. Что станет источником финансирования медицины, образования, местной инфраструктуры, и тому подобное. И чем больше мы откладываем эту реформу, тем дольше мы растягиваем то время, когда владельцы одних из самых плодородных земель в мире остаются едва ли не самым бедным слоем населения Украины, чьи конституционные права продолжают ограничивать.

Надеюсь, что у народных избранников еще этого созыва хватит мужества положить конец этой позорной дискриминации.

Автор: Юрий Винничук

Источник: БизнесЦензор

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Читайте по теме:

Комментарии

  • 10 июля 2018, 13:07 Валентин

    Отличная статья!

Оставить комментарий