Какие перспективы будет иметь украинский рынок земли в следующем десятилетии.
Украине 30 лет. Для любого человека это возраст серьезных решений. Когда юношеский максимализм уже выветрился, а молодежная эмоциональность немного улеглась, наступает осознание ограниченности собственных физических возможностей и способность оценивать долговременные последствия своих действий. Человек становится готовым делать сознательный выбор и самостоятельно направлять собственную жизнь.
У кого-то этот этап наступает значительно раньше, у других — несколько позже, но, видимо, для многих примерно в это время в жизни происходит переломный момент.
Очень символично, что именно в этом «возрасте» независимой Украины у нас заработал рынок земли. Наша страна сделала свой выбор. Она очень долго взвешивала, откладывала это решение, скитаясь в темных комнатах страхов и предубеждений, но все-таки сделала этот шаг. И сейчас, всего в течение нескольких недель после запуска рынка земли, мы уже фактически живем в новой реальности, хотя до сих пор еще до конца не понимаем, какая она.
Как и в каждом подобном случае, реальность – это суммарный результат действий миллионов людей. Поэтому она будет такой, какой мы с вами ее сделаем. Определяющими в ней будут наши интересы, склонности и ограничения. Они уже сейчас формируют фундаментальные тенденции, в последствиях которых можно разглядеть контуры будущего украинского рынка земли.
Глобальная среда
Главная мировая тенденция, которая будет определять развитие рынка земли в Украине, — увеличение численности населения Земли. Ежегодно количество жителей нашей планеты растет более чем на 80 млн. человек или на чуть более чем 1%. На этот темп прироста не слишком повлияла даже пандемия коронавируса.
Сейчас в медиа можно часто услышать, мол, численность населения планеты будет расти, а поскольку все хотят поесть, то и продовольствие будет дорожать, и земля как основной ресурс для его производства будет становиться все дефицитнее, а значит, и дороже. И да, и нет. Чтобы продовольствие росло в цене, надо, чтобы рос именно платежеспособный спрос на него.
Бедные люди и страны не начнут потреблять больше, пока не будут иметь, чем заплатить за дополнительную еду. Именно поэтому в 1990-х годах цены на продовольствие падали, хотя ежегодный прирост населения Земли был даже выше, чем сейчас. И поэтому за последние 20 лет цены на продовольствие удвоились, поскольку очень много стран, осуществивших заметный экономический скачок, и начали выводить свое население из бедности, что, прежде всего, проявилось в росте качества и количества потребляемой пищи.
По состоянию на сегодня большинство стран Юго-Восточной Азии, прежде всего Китай, финансово способны удовлетворять львиную долю внутренних потребностей в продовольствии. И хотя их экономики продолжают расти самыми высокими темпами в мире, от них сложно ожидать значительного дополнительного спроса на еду.
Поэтому в течение ближайших 10 лет цена продовольствия, а, следовательно, и земли будет зависеть не от них. А от того, смогут ли пока еще бедные страны – прежде всего Индия, Пакистан, Бангладеш, большинство стран Африки, суммарное население которых превышает 2,5 млрд. человек, – развить свои экономики настолько, чтобы те обеспечили собственных жителей покупательной способностью для приобретения достаточного количества пищи. Это нетривиальный вопрос.
Ведь хотя для этого есть немалые шансы – у многих из этих стран темпы роста ВВП достаточно высокие, – сейчас потенциал их экономик выглядит довольно ограниченным, поэтому высокие темпы роста в будущем им не гарантированы.
Впрочем, эксперты в украинских медиа часто только слышали звон, но не знают, где он. Они в унисон ретранслируют простую для восприятия идею, что земля будет только дорожать, потому что население Земли растет.
И этого достаточно, чтобы украинцы сформировали в своем сознании образ земли как долгосрочно привлекательного актива, цена на который будет только расти. Это, пожалуй, главная, хотя пока в основном психологическая потенциальная причина повышенного спроса на украинскую землю в течение следующего десятилетия, которая в итоге действительно может толкать цену на нее вверх и привлекать на этот рынок людей, абсолютно далеких от земли.
По логике «мне не нужно, но, может, будет надо в будущем». Вот принцип, которым под влиянием медиа будут руководствоваться те, кто имеет деньги и не знает, куда их вложить.
Технологический контраргумент
Как известно из физики, на каждое действие существует противодействие. На сегодня человечество в режиме реального времени наблюдает за бурным развитием технологий, благодаря которому с нуля возникают целые новые отрасли экономики. Вполне вероятно, что стремительный технологический прогресс заметно трансформирует и сельское хозяйство.
Израиль практически не имеет плодородной земли. Кто был в этой стране, тот видел, что тамошний грунт – это пустынная смесь чего-то вроде песка и глины. Впрочем, благодаря передовым технологиям эта страна — мощный экспортер пищи, часть вывезенного ею продовольствия попадает даже в Украину, например финики и авокадо. Возможно, по их моделям функционирования сельского хозяйства и будет будущее.
Во всяком случае, мы сейчас наблюдаем тенденцию бурного развития разного рода технологических способов в производстве продуктов питания. От полностью автоматизированных теплиц, работающих привычным образом на земле, до вертикального растениеводства, искусственного мяса, теплиц в заброшенных станциях метрополитена Лондона и многое другое.
Какими темпами в мире будет развиваться урбанизация, и расти доля жителей городов, такими и будет увеличиваться спрос на землю не как на почву для растениеводства, а как на территорию, желательно расположенную неподалеку от мегаполиса или в его сердце, где будут строить вертикальные агрокомплексы, которые будут выращивать пищу без горстки земли.
На сегодня жители крупных городов уже приучены к полуштучной пище. Речь идет о далеких от натурального вкуса продуктах питания, которые можно встретить во многих мегаполисах мира. Чем развитее страна, тем справедливее для нее это утверждение.
Украина также движется в этом направлении, потому что, например, на киевском рынке в широком перечне овощей и фруктов доминируют экземпляры с довольно отдаленным от природных вкусом, цветом, запахом. Эта тенденция распространится и на другие города. Это создаст предпосылки для устойчивого спроса на технологическое аграрное производство, которому не нужно так много земли.
Некоторые страны научились выращивать продовольствие в крайне неблагоприятных климатических условиях. Существуют хрестоматийные примеры того, как выращивают пищу на Аляске или в Аравийской пустыне. Возможно, эта тенденция тоже будет распространяться, особенно учитывая то, что в процессе технологического прогресса затраты на производство будут снижаться, а деструктивные изменения климата будут делать подобные проекты не исключениями, а базовыми моделями аграрного производства.
Во всяком случае, на сегодня существует очень много примеров того, что производство продовольствия все более уменьшает свою зависимость от количества и качества земли. Сложно оценить скорость этих процессов, но вполне может случиться так, что через десять лет в глобальном масштабе украинская земля уже не будет таким критичным ресурсом, как она выглядит сегодня.
Понятно, что это может подорвать ее привлекательность как долговременного инвестиционного актива. Пока что такое предположение может восприниматься как элемент неудачного, притянутого за уши футуризма. Но разве в наше время даже менее вероятные события не превращаются в ежедневную реальность?
Структурные изменения
Впрочем, влияние технологического развития аграрного производства на рынок земли не совсем однозначное. Еще классики мировой экономической мысли писали, что стоимость конкретного земельного участка формируется арендной платой (тесно связанной с рентой) и процентом (стоимостью капитала). Первая зарождается в сельском хозяйстве, вторая – в финансовом секторе транзитом через всю экономику.
Сегодня украинская земля приносит своим владельцам очень невысокую арендную плату – в среднем примерно $150 с гектара. Это результат отсталых традиций ведения сельского хозяйства практически по всей территории страны и доминирования крупных аграрных холдингов, бизнес-модель которых сводится к выращиванию зерновых и технических культур с акцентом на эффекте масштаба.
За период независимости возделывание земли масштабируемым аграрным бизнесом — это было лучше, чем ничего, потому что он принес в Украину тракторы с GPS-навигаторами, высокие урожайности, определенный порядок в землепользовании и много чего еще. Но на сегодня его потенциал практически исчерпан, крупные аграрные компании в своей массе уже не способны дать Украине чего-то большего.
Поэтому если их контроль над украинской землей сохранится в дальнейшем (а за последние годы они приобрели немалое политическое влияние, которое могут попытаться использовать в таких целях), то значительного роста арендной платы с нынешних уровней может не произойти. И это будет ограничивать привлекательность украинской земли и темпы роста ее рыночной цены.
Вот вам пример: как-то у меня возникла жаркая дискуссия с одним работником крупного аграрного холдинга о том, выгодно ли Украине запускать рынок земли. Тот с пеной на губах доказывал, что в нашей стране не может расти арендная плата за землю, потому что максимально возможная EBITDA (прибыль до вычета процентов, налогов и амортизации) с гектара у нас составляет $200.
На что я ему ответил, что как же тогда так случилось, что в Нидерландах и Дании средняя арендная плата составляет 500 евро с гектара? Просто там доминируют другие бизнес-модели и культура сельского хозяйства, и они обеспечивают принципиально иной уровень отдачи от земли и поступлений ее владельцам. Если аграрные холдинги объявят священную войну технологическому и нишевому сельскому хозяйству, Украина может потерять от этого очень много. И земли тоже.
Но есть и альтернативный сценарий. Если развитие сельского хозяйства будет происходить технологическим или нишевым путем, с ростом добавленной стоимости, то будет расти и рента, и инвестиционная привлекательность украинских земель.
Парадокс такого развития аграрного бизнеса заключается в том, что благодаря нему продовольствие само по себе может дешеветь, становиться доступнее, но в то же время обеспечивать владельцам земли более высокие ренты. Для этого нужно, чтобы сельское хозяйство в стране развивалось быстрее и разнообразнее, чем в среднем в мире. Это будет создавать разность потенциалов, которая и будет формировать повышенную ренту.
Если Украина пойдет таким путем, то бурное развитие аграрных технологий пойдет на пользу рынку земли и украинским землевладельцам. Для этого есть определенные предпосылки: например за последние 10 лет валовая добавленная стоимость сельского хозяйства Украины выросла почти на 27%, в то же время ВВП снизился более чем на 4% (из-за войны и пандемии).
Аграрный бизнес в Украине может развиваться опережающими темпами, но для этого нужно, чтобы в нем постоянно появлялись новые (технологические и нишевые) бизнес-модели, а пока что остро не хватает и их самих, и их адептов в лице предприимчивых украинцев. И крупный аграрный бизнес вполне может препятствовать их появлению на национальном уровне.
И второй фактор формирования стоимости земли – процентная ставка. Чем богаче и устойчивее экономика, тем больше в ней сбережений и ниже процентная ставка. Здесь Украина сделала заметный шаг вперед, даже если сравнивать с тем, что было лишь 10 лет назад.
Но если сравнить с нашими западными соседями, то есть еще куда двигаться. Если в Украине учетная ставка составляет 8,0%, то в Польше – 0,1%, Чехии – 0,5%, Венгрии – 0,9%, Румынии – 1,25%; если десятилетние суверенные еврооблигации Украины торгуются с доходностью к погашению около 6,5%, то в Польше – 1,5%, Чехии – 1,8%, Венгрии – 2,8%, Румынии – 3,7%.
Экономическое развитие предполагает значительные структурные изменения в экономике, но в целом они неотвратимы. Вопрос только в том, какими будут их темпы (здесь я весьма пессимистический). Поэтому в долговременном периоде процентная ставка в Украине будет снижаться. В итоге это будет формировать рост спроса и цены на все активы, в том числе и на землю.
Миграция и евроинтеграция
В ближайшем десятилетии развитие рынка земли Украины будут определять еще две фундаментальные тенденции – миграция и евроинтеграция. Первая из них имеет двоякое влияние. С одной стороны, чем больше людей выезжает за границу на заработки или просто переезжает туда жить, тем меньше их остается здесь, чтобы обрабатывать землю. Это может стать фактором консервирования того способа возделывания земли крупными аграрными холдингами, что доминирует сегодня. В таком случае ни рынок земли, ни динамика цен на нее не будут развиваться стремительно.
С другой стороны, сейчас можно наблюдать, как те, кто ездил на заработки за границу и работал в сельском хозяйстве, переняли там прогрессивные аграрные технологии и возвращаются, чтобы теперь организовать нечто подобное на своей земле. Пока нельзя сказать, что это массовая тенденция, но если так будет делать даже один на 10 или 20 тех, кто ездили на заработки, то благодаря этому украинские село и сельское хозяйство могут измениться.
И тогда можно будет утверждать, что влияние трудовой миграции на развитие украинского агросектора и рынка земли оказалось вполне положительным. Пока трудно однозначно спрогнозировать, какой из названных векторов влияния миграции возьмет верх в итоге, но нет сомнений в том, что эта тенденция – одна из определяющих.
И второй тренд – евроинтеграция. Сейчас мало кто забегает настолько наперед, но в пределах 10 лет закончатся все переходные периоды, указанные в Соглашении об ассоциации Украины с ЕС. Как раз сельское хозяйство — одна из отраслей с самыми длинными переходными периодами и наибольшим количеством временных ограничений. Спустя десятилетия с сегодняшнего дня практически все они не будут существовать. Это не просто развяжет руки украинскому аграрному бизнесу в его работе на объединенном рынке Евросоюза.
Очень вероятно, что на тот момент уровень интеграции между Украиной и ЕС будет столь глубоким, что европейские фермеры массово будут приезжать сюда, привозить технологии и производить такую привычную для граждан Европы продукцию продовольственных групп, снабжая ее прямо на еврорынок.
Поскольку в соответствии с законодательством вопрос продажи земли иностранцам может быть решен только путем проведения соответствующего референдума, к которому украинцы, очевидно, будут готовы нескоро, то речь идет о том, что европейцы будут создавать что-то вроде совместных предприятий. И тем самым могут дать заметный толчок для развития украинскому сельскому хозяйству в целом.
Для рынка земли и ее цены это был бы очень благоприятный фактор развития. Тогда речь шла бы об обратной миграции, очень продуктивной по своей сути. Сегодня это выглядит невозможным, но в долгосрочной перспективе нет ничего невозможного.
Фактор государства
В зависимости от того, какой будет государственная политика в сельском хозяйстве, последнее может либо получить весомый толчок для развития, либо оказаться в репрессивной или даже депрессивной ситуации. Многие говорят о том, что чтобы конкурировать с европейскими фермерами на объединенном рынке, украинские агропроизводители должны получать дотации такого же размера. Это довольно сомнительное утверждение.
Если совместить украинские зарплаты с мировыми технологиями и европейскими ценами на продукцию, то можно зарабатывать очень неплохие деньги даже по европейским меркам. Это доказывают немало украинских фермеров, которые купили себе автомобили премиум класса и учат детей за границей. И немало украинских сел, которые благодаря местному аграрному бизнесу и толковым руководителям местной власти выстроили довольно комфортные условия для жизни своих жителей.
Сейчас украинским фермерам нужны не столько финансовые льготы от государства, как точки роста и развития, появление которых оно может стимулировать. Во многих случаях достаточно лишь обучения, постоянного доступа к технологическим консультациям, в крайнем случае – к льготному финансированию инвестиционных проектов, хотя с запуском рынка земли доступ к финансированию должен появиться.
Таким образом, государство может дать новый толчок к развитию украинского аграрного бизнеса, которого уже сейчас не хватает. Тогда довольно небольшие, точечные, но правильные финансовые вливания от государства могут в итоге обусловить оживленное развитие рынка земли и рост ее стоимости.
Впрочем, все мы знаем, каким было Украинское государство в период независимости, поэтому мало кто ожидает от него хоть какой-то поддержки аграрного бизнеса, не говоря уже о том, чтобы поддержка была конструктивной, эффективной и не сводилась к очередному способу траты средств налогоплательщиков.
Создается впечатление, что в восприятии сельского хозяйства каждое новое правительство имеет намыленный взгляд, смещенный чрезмерным влиянием аграрных холдингов. Если бы в формировании государственной аграрной политики чиновники руководствовались только беспристрастным анализом с фокусом на возможностях развития, сегодня мы имели бы принципиально другую политику поддержки аграрного производства.
Самоорганизация и предпринимательская инициатива
Очень часто украинцы долго запрягают, но быстро погоняют. Еще 5-10 лет назад перспективы стремительного диверсифицированного развития сельского хозяйства Украины выглядели довольно мрачными. Помню, как в разговоре с одним «традиционным» фермером я убеждал его в выгодности выращивания малины или других ягодных культур.
На что его жена ответила, мол, а куда это все сбывать? В самом деле, тогда во многих регионах, чтобы посадить сад и зарабатывать на нем, нужно было где-то найти саженцы, технологию, и сбыт, то есть самостоятельно пройти всю цепочку от поля до приемного пункта перерабатывающего завода.
В большинстве случаев для одного человека это был непреодолимый путь. Но сейчас все коренным образом изменилось. Украина заполнена высококачественными семенами из Нидерландов, применяемой европейской техникой, сюда регулярно привозят добротные саженцы из Польши или даже из более удаленных стран и приезжают люди, которые знают, что и как делать в каждой нише.
Наконец, на большинстве базарах в районных центрах появилось по несколько торговцев, которые в сезон покупают нишевые культуры – орехи, фасоль, семена тыквы и еще много чего. Вся эта отраслевая инфраструктура практически создана. Она пока неидеальна, но позволяет войти в дело без чрезмерных усилий. Это может указывать на то, что в течение ближайших 10 лет рынок нишевых продуктов (овощей, фруктов, ягод, орехов) радикально возрастет.
Если такое производство станет массовым, оно будет выигрывать конкуренцию в борьбе за землю, определять цены аренды на нее и толкать рынок земли вперед. Для этого на сегодня есть все предпосылки.
Украине очень не хватает предпринимательской инициативы, сказывается советское наследство. Сельское хозяйство — не исключение. Возможно, не стоит ожидать, что десятки людей в каждой деревне внезапно начнут брать на себя риск входа в новую отрасль. Поэтому возникают альтернативы.
Сейчас в интернете и социальных сетях можно наткнуться на рекламу с предложениями доли в компаниях. Они либо сами занимаются производством молока, мяса, лекарственных трав, цветов, органических продуктов и многого другого. Или предоставляют все технологии для того, чтобы любой человек мог заняться этим сам. Это некие кооперативы национального масштаба, которые позволяют существенно уменьшить риски на одного человека.
И могут «выстрелить» только украинцы, распробовав такую форму ведения аграрного бизнеса, их склонность к самоорганизации поведет их в правильном направлении. Вполне вероятно, что в итоге и это станет весомым фактором развития рынка земли.
Неприкрытый тыл
Новый этап своей жизни — существование рынка земли — Украина начинает не в своей лучшей форме. В системе социально-экономических отношений, сложившихся в нашей стране сейчас есть ряд пороков, которые могут иметь существенное негативное влияние, как на сам рынок земли, так и на его перспективы в будущем.
Слабая судебная система может стать причиной расцвета земельного рейдерства. Мощное социальное и материальное положение государственного класса паразитов вроде налоговиков, таможенников, судей, силовиков может вызвать постепенный переход контроля над этим ресурсом до них, а эти люди обычно далеки от идей развития.
Огромное политическое влияние аграрных холдингов может привести к торможению разнообразных развивающих инициатив – от деградации государственной политики в сфере сельского хозяйства к установлению традиции решения земельных споров в пользу крупных аграрных холдингов и концентрации земли в их руках.
В конце концов, именно благодаря ним, качество почвы и ее плодородие постепенно снижается, поэтому, когда этот процесс дойдет до определенного естественного предела, его влияние на рынок и на стоимость земли может стать определяющим и крайне негативным.
Существует еще много других рисков, которые будут выявлены в процессе становления земельных отношений в новой реальности, многие проблемы развития, которые раз за разом будут возникать в будущем.
Конечно, они могут сдерживать прогресс в большей или меньшей степени. Но поскольку сейчас мы находимся в точке А, для которой характерно неразвитое сельское хозяйство и низкая стоимость земли, и так или иначе направляемся в точку Б, в которой развитие аграрного бизнеса будет по крайней мере на уровне среднего в мире (у нас есть все предпосылки, чтобы оно было выше), а цены на землю будут отвечать адекватным аналогам в мире, то направление движения очевидно.
Слишком уж велика пропасть между этими двумя точками. Вопрос только в том, как быстро произойдет переход.
Автор: Любомир Шавалюк
Источник: Тиждень
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.