В Украине официально стартовал свободный оборот земли сельскохозяйственного назначения. Но пока можно говорить только об официальном открытии, ведь пока полного понимания, как должен функционировать рынок, нет ни у аграрной сферы, ни у банковской системы. Так почему земля является ценным залогом для банков, но имеет самый низкий коэффициент ликвидности НБУ? Какая цена на землю сложится на рынке и сколько ее поступит в продажу на первом этапе?
Какие кредитные продукты сейчас предлагаются для земельных сделок, по каким процентам и что нужно, чтобы их уменьшить? И, наконец, как вообще будет выглядеть кредитование аграрных предприятий в будущем?
С этими и другими вопросами Landlord обратился к директору департамента микро-, малого и среднего бизнеса «Ощадбанка» Наталии Бутковой-Витвицкой. Темпы прироста кредитного портфеля сегмента ММСБ (где и концентрированное большинство аграрных хозяйств) здесь пока одни из самых высоких среди всех украинских банков. А в целом «Ощадбанк» уже имеет более 200 000 аграрных клиентов.
О подготовке к открытию рынка земли
В Украине стартовал свободный рынок земли, и пока есть разные оценки количества земли, которая может быть предложена к продаже в течение первого года. В основном все сходятся на том, что в 2021 году истекает срок действия аренды примерно на 6% паев. О каком объеме потребности в кредитных ресурсах может идти речь?
В Украине паи 25,7 млн. га земли – именно для них и открылся рынок. Минимальная цена земли на первом этапе будет на уровне около $1500 за 1 га. И если все 6% владельцев паев изъявят желание паи продать, то общая потребность в финансировании, в любом, не только в банковском кредите, составит примерно $2,3 млрд. Но это простой математический расчет, он не отражает реального состояния рынка.
Далеко не все 6% владельцев паев сразу бросятся продавать землю. Кроме того, деньги от продажи земли будут снова возвращены в экономику. Ведь на первом этапе мы будем иметь дело скорее с вынужденной продажей земли из-за сложных жизненных обстоятельств — полученные средства люди сразу потратят на насущные нужды.
Для других ограничительным фактором станет начальное формирование рыночной цены, а покупателей, реально имеющих накопленные финансовые ресурсы или возможность привлечения значительных средств, будет сдерживать мелкость участков и установленные законодательством ограничения. Приобрести землю могут исключительно физические лица – граждане Украины и не более 100 га в одни руки. При этом если лицо уже имеет в собственности какую-то площадь земли, то предельная концентрация обсчитывается по сумме площади всех участков.
Каким образом собирается действовать банк? Мы, например, уже слышали мнение представителей банковского сектора о том, что до 2024 года они не будут принимать активного участия в рынке земли…
Да, мораторий на куплю-продажу снят только для физических лиц, но мы понимаем, что главными покупателями на рынке будут юридические лица – просто для них эта возможность отсрочена до 2024 года. Они сейчас будут планировать свои будущие приобретения земли и финансовые ресурсы. Уже сегодня мы как надежный финансовый партнер предлагаем рамочный договор, в рамках которого в будущем клиенты смогут получить кредит под уже сложившееся обеспечение.
Формирование положительной кредитной истории сейчас станет преимуществом при получении финансирования при полноценном открытии рынка земли, когда вопрос о достаточной ликвидности банковской системы будет весомым.
Осуществление сегодня инвестиций в производственный процесс в будущем будет способствовать фокусированию средств на приобретение земельного пула. Так, уже сейчас мы предлагаем долгосрочные кредиты на оборотный капитал, чтобы в будущем этот вопрос уже был решен, и не создавал дефицит насущных средств.
Мы рассматриваем разные сценарии предложений относительно того, каким образом нам защитить клиентов – юридических лиц и обезопасить их право на приобретение земли в будущем.
Какие сценарии банк анализировал?
Прежде всего, для себя мы видим направление поддержки для наших аграрных клиентов в виде консультаций и помощи в оформлении надлежащей документальной базы, поскольку заключение договора аренды надлежащим образом будет гарантировать клиенту в будущем первоочередное право выкупа.
Кроме того, есть направление кредитования не напрямую с целью покупки земли, а, скажем, на пополнение оборотных средств. Есть программа компенсации понесенных расходов на капитальные инвестиции в приобретение техники или оборудования. Таким образом, клиент сможет высвободить собственные средства для покупки земли на себя лично и на членов семьи.
На первом этапе ограничительным фактором станет начальное формирование рыночной цены, а покупателей будет сдерживать мелкость участков.
Сейчас непосредственное кредитование юридических лиц на приобретение земли ограничено законодательно. На рынке обсуждаются сомнительные схемы кредитования, которые являются сложными в реализации и могут создать для самих заемщиков финансовые риски. Поэтому призываем быть осторожными в выборе кредитора, в ипотеке которого будет формироваться банк приобретенной земли.
В этом году мы увидим много разных подобных схем, ведь банковская система пока что лишена возможности прозрачного кредитования юридических лиц. Но таково требование закона.
О кредитовании и залоге
А ведь мы понимаем, что пока открылся рынок не «по 100 га», а скорее «очень много по 2 га». Готовы ли вы предложить отдельные продукты для такого рынка, и какой будет в этом случае ставка по кредитам?
Мы предлагаем кредитные линии с разовым представлением документов для принятия кредита. В дальнейшем с приобретением каждого пая заемщик предоставляет его в ипотеку и получает часть кредита (транш) на приобретение следующего. Это дает возможность быстро получать финансирование в том объеме и в сроки, которые нужны, не переплачивая за весь кредит, которым по факту заемщик не пользуется в полном объеме.
Готовясь к открытию рынка земли, мы провели ряд обсуждений с нашими клиентами. В основном земля, находящаяся в обработке, оформлена в аренду на среднесрочный период. Кроме того, все свободные средства работают в обороте, и изымать их на приобретение земли представители МСБ не имеют возможности.
Аграрии, которые являются клиентами «Ощадбанка» рассчитали, что срок окупаемости инвестиций в землю равный минимум 10 годам аренды, а если добавить плату за кредит, то даже больше. Поэтому кредитование под текущие рыночные ставки 12-15% на срок пять лет не является для них комфортным. Поэтому можно сказать, что продукты для кредитования под землю рынок еще будет нарабатывать – у нас есть определенный пакет предложений, но он будет меняться и совершенствоваться.
Какой процент от стоимости земли банк будет готов кредитовать? Какой размер резервирования будет заложен?
Сейчас математику земельного кредитования мы видим следующим образом: 15% от стоимости участка должен уплатить заемщик из собственных средств, 35% кредита будет обеспечиваться непосредственно самим земельным участком в залоге, а 50% – другим имуществом заемщика или государственной гарантией. Примерно так и будет выглядеть кредитная сделка.
Банковская система, в частности «Ощадбанк», уже имеет эффективные продукты для розничного рынка, а покупка земли физическими лицами – это розничный рынок. По аналогии с уже наработанными продуктами, источниками погашения кредита мы можем рассматривать доходы физического лица, заработную плату, доходы от других действующих бизнесов и доход от аренды земли, если участок приобретается с целью передачи его в аренду.
Насколько ликвидной для банка является земля как предмет залога вообще? Ведь вы только что сказали, что только 35% кредита будет обеспечиваться самим участком.
На ваш вопрос невозможно ответить однозначно. Для заемщика это действительно ценный актив, который генерирует его доход. К тому же возможность профинансировать нашего заемщика для выкупа участка – это и предпосылка его дальнейшей стабильной хозяйственной деятельности, и вопрос нашей политики как ориентированного на клиента банка.
Кроме того, наш опыт сотрудничества с аграриями свидетельствует, что у сельхозпроизводителей ограничены возможности по предоставлению в залог другого обеспечения. Недвижимость, расположенная в сельской местности, имеет низкую рыночную стоимость, а большинство техники или оборудования уже в залоге, поскольку их приобретение было профинансировано также с привлечением банковских кредитов.
Да, на сегодня ипотека сельскохозяйственной земли покрывает лишь 35% кредита, при этом следует учитывать и возможность «шахматки» в расположении участков в земельном кластере, что снижает их привлекательность и окупаемость.
Аграрии, которые являются клиентами «Ощадбанка», рассчитали, что срок окупаемости инвестиций в землю равен минимум 10 годам аренды.
Поэтому с одной стороны земля является ликвидным залогом, но с другой – имеет определенные ограничения, чтобы кредитовать только под ипотеку земли. Вот такой парадокс. К счастью, «Ощадбанк» наработал значительное количество инструментов. Например, мы предлагаем ввести дополнительное обеспечение в форме государственной гарантии, что для аграриев является удобным инструментом получения кредитов, в том числе кредита на приобретение земли.
А для самого банка действительно ценным активом является кредит, который возвращается, и по которому уплачиваются проценты. «Ощадбанк» как банковское учреждение работает не с землей, а с финансовыми инструментами для обеспечения функционирования рынка.
Кстати, законом установлено, что банк обязан через два года продать землю, которая перешла к нему в случае непогашения кредита. Как этот фактор влияет на ваше восприятие земли как залога?
Здесь встает много вопросов, ведь банк работает с финансами, земля ему не нужна. Понятно, что риск-менеджмент будет смотреть на этот объект залога более требовательно. Ликвидность имущества в залоге определяется тем, насколько быстро его можно перевести в деньги. Нам всем еще нужно будет научиться правильно ее оценивать, формировать цену, сопровождать такой вид ипотеки, а также при необходимости быстро реализовывать.
Банк будет рассматривать землю, в том числе с привязкой к бизнесу, который на ней работает, и дохода, который она генерирует. Так же как вы смотрите на дом, квартиру в ипотеке или автомобиль. Ведь автомобиль тоже можно отдать в такси и зарабатывать деньги, но мы смотрим на него как на залог, который потом можно будет перепродать. Исходя из этого понятно, на возврат какой суммы можно рассчитывать.
Каким образом могут измениться ставки по кредитам в аграрной сфере вследствие начала работы рынка земли? Ведь 12-15% в год, что о них вы сказали, – это довольно значительный процент для долгосрочного кредитования.
Открытие рынка земли не окажет какого-то чрезвычайного влияния, поскольку на старте все будут действовать осторожно и прицениваться. Прирост кредитного портфеля за счет финансирования на приобретение земли мы пока оцениваем в объеме 10-20%, что является для нас адекватной ситуацией.
Сегодня ипотека сельскохозяйственной земли покрывает лишь 35% кредита, следует учитывать и возможность «шахматки» в расположении участков в кластере.
При этом мы не видим условий для того, чтобы менять ценообразование с привязкой к залогу. Стоимость кредитов зависит от финансового состояния и срока кредитования. Но если запуск земельного кредитования повлечет спрос на ресурсную базу и повысит ее стоимость, конечно, это повлияет на весь банковский рынок. В таком случае важной будет поддержка со стороны правительства, в частности расширение государственной программы «5-7-9%» и на этот сегмент.
О государственной программе «5-7-9%»
Если речь уже идет о программе «Доступные кредиты», то насколько эффективной, на ваш взгляд, она стала для банковской системы?
«5-7-9%» – очень хорошая программа. Меньше кредитная нагрузка на клиента дает ему возможность брать большие займы, что стимулирует экономику. Кроме того, за счет компенсации все банки в рамках программы оперируют одинаковыми процентными ставками, и нам остается конкурировать только эффективностью процессов, качеством сервисов и обслуживания.
Везде условия кредитования примерно одинаковые, разнятся только доступность банковских отделений и люди, сопровождающие клиента. Это стимулирует банки к пересмотру и обновлению собственных процедур.
А сам бизнес за счет снижения процентных ставок и кредитной нагрузки получил мощный стимул к реинвестированию прибыли путем приобретения основных средств – по первому направлению программы «инвестиционные кредиты».
Кроме того, мы наблюдаем повышение качества кредитного портфеля за счет мотивации клиентов, следовать требованиям программы, в частности создавать дополнительные рабочие места и своевременно выполнять кредитные обязательства. Следовательно, программа способствует детенизации бизнеса.
Каким образом это повлияло на динамику кредитного портфеля для МСБ «Ощадбанка», ведь программа была рассчитана, прежде всего, на эту категорию клиентов?
Могу сказать, что рост портфеля произошел, в том числе за счет активного участия «Ощадбанка» в программе «Доступные кредиты 5-7-9%». «Ощадбанк» здесь является одним из безоговорочных лидеров – по состоянию на начало июля мы занимали второе место по количеству заключенных договоров и были №1 среди всех государственных банков по сумме выданных кредитов, а в целом среди всех банков по сумме были третьими.
Банки в рамках программы «5-7-9%» оперируют одинаковыми ставками. Нам остается конкурировать только эффективностью процессов, качеством сервисов и обслуживания.
В начале июня 2021 года кредитный портфель линии бизнеса микро-, малого и среднего бизнеса (ММСБ) «Ощадбанка» достиг 7 млрд. гривен. Только с начала года он вырос на 1,2 млрд. грн. При этом общая сумма новых кредитов, выданных банком, за пять месяцев 2021 года, составляет 2,9 млрд. грн, что на 1,8 млрд. грн (на 152%) больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Но я бы не связывала рост портфеля только с началом действия программы «5-7-9%». Она лишь придала этому процессу дополнительный импульс.
Что вы имеете в виду?
К 2020 году в сегменте ММСБ «Ощадбанк» в среднем рос темпами плюс 2 млрд. грн кредитного портфеля в год. Скажем, в 2018 год мы заходили с 2 млрд. грн кредитов, а завершили с удвоенным показателем – 4 млрд. грн. Следующий год кредитный портфель ММСБ вырос так же – до 6 млрд. грн.
В прошлом году из-за пандемии, карантина и неопределенности банк сознательно «поставил на паузу» рост сегмента ММСБ, который непосредственно понес последствия коронакризиса, – не было понимания, что будет в стране, что будет со всеми нашими клиентами. А в 2021 году, как я уже говорила, мы начали так же агрессивно наращивать кредитование.
Поэтому я не могу однозначно связать рост кредитного портфеля с программой «Доступные кредиты», ответ – и да, и нет.
О кредитном портфеле ММСБ в аграрной сфере
Какое место в кредитном портфеле занимают клиенты из аграрной сферы?
Я отвечаю за работу с микро -, малым и средним бизнесом, поэтому могу говорить именно о нем. Из общей суммы в 7 млрд. грн, которую я указывала, 3 млрд. приходится на сегмент АПК. При этом мы начинаем работать с хозяйством, если его земельный банк составляет от 50 га – то есть среди наших клиентов есть самые мелкие по украинским меркам фермеры. Главная специализация наших аграрных клиентов — растениеводство, переработка занимает не более 10% от указанных 3 млрд. грн.
А общее количество клиентов агросектора составляет более 200 000, в течение года оно выросло почти на 10%.
Аграрный сектор сейчас является драйвером экономики. Каковы планы банка по наращиванию кредитного портфеля для ММСБ в аграрной сфере?
Стратегией «Ощадбанка» предусмотрено формирование универсального банка, а это значит, что мы будем развиваться в разных сегментах, не только в аграрной сфере. По состоянию на май доля сегмента аграрного направления в кредитном портфеле ММСБ составляет почти 45%. Хотя, если взять государственные программы, то показатель другой — доля аграрной промышленности в «5-7-9%» достигает более 58%.
Общее количество клиентов «Ощадбанка» в агросекторе составляет более 200 000, в течение года оно выросло почти на 10%.
При этом «средний чек» для таких клиентов у нас составляет 1,6 млн. грн. Если брать средние суммы кредита по сегментам, то для микробизнеса в аграрном направлении это 500 000 грн, для малых сельскохозяйственных предприятий – в среднем 2,2 млн. грн, для средних хозяйств – 10 млн. грн.
Здесь поясню, что клиенты категории «микро» имеют выручку до 30 млн. грн в год. И таких клиентов в категории ММСБ в аграрном производстве больше всего — 85%. Доля малых хозяйств составляет 11% (выручка за год 30-150 млн. грн), а средних – 6% (выручка за год до 1 млрд. грн).
Наибольшим спросом пользуются кредиты на текущие нужды, их почти половина – 46%. А остальные – инвестиционные кредиты, из которых 30% составляют кредиты по партнерским программам. Хотя партнерскими программами больше всего пользуется микросегмент, поскольку они предусмотрены для небольших сумм кредитов.
О партнерских программах
Вы упомянули о партнерских программах. Сколько их вообще сейчас предлагается в «Ощадбанке»?
С начала 2021 года «Ощадбанк» расширил партнерские программы по направлению кредитования на пополнение оборотных средств: на приобретение средств защиты растений, удобрений и семян. Общее количество партнеров – производителей и дилеров сельскохозяйственной техники, специализированного оборудования, транспортных средств, превысило 230.
Их можно сочетать с программой «5-7-9%», что дает возможность охватить более широкий круг заемщиков и добавить интересные преимущества – например, упрощенные требования к залогу по партнерским программам с продавцами техники или оборудования либо с поставщиками оборотных средств для сельхозпроизводителей (семена, СЗР, ГСМ).
Сочетание с государственными гарантиями расширило доступ к финансированию клиентам ММСБ ввиду распространенной ситуации с недостаточностью залога. «Ощадбанк» является также лидером программы с привлечением государственной гарантии.
Есть ли возможность привлечения в рамках таких программ кредитов без залогов?
Да, вообще мы имеем кредиты без залогов на сумму до 3 млн. грн на пополнение оборотных средств. В частности, «Ощадбанк» предлагает аграриям специальные партнерские программы с компаниями «Укравит Агро», «Сервис-Агроприем», «Кроп Мастер Дистрибьюшн», «Сингента», «Ника-Грейн».
Партнерские программы дают аграрным производителям возможность воспользоваться льготными условиями кредитования на приобретение минеральных удобрений, средств защиты растений и семян с процентной ставкой от 0,01% в течение льготного периода. При этом график погашения адаптирован к сезонности бизнеса с возможностью уплаты всей суммы долга в последний месяц пользования кредитом.
Мы начинаем работать с хозяйством, если его земельный банк составляет от 50 га.
В целом можем сказать, что период турбулентности прошлого года мы прошли успешно и удержали кредитный портфель, как по объему, так и по качеству. Сельскохозяйственная отрасль меньше всего пострадала от воздействия карантинных ограничений.
Наибольшие риски в аграрной сфере сейчас связаны скорее с климатическими изменениями.
Автор: Виктория Гордиенко
Источник: Landlord
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.