Геннадий Балашов: Самую дорогую недвижимость у меня покупала Раиса Богатырева

30.03.2018 – Бизнесмен Геннадий Балашов давно имеет политические амбиции: бороться за власть начал еще в 90-х, живя в Днепропетровске. Он даже избирался народным депутатом в Верховную Раду (III созыва) и входил в состав совета экспертов по вопросам внутренней политики при президенте Украины.

Биография Балашова в сети пестрит откровенными выдумками, которые порой трудно отличить от вполне достоверной информации. И надо признать, что бизнесмен и сам активно всеми возможными способами подогревает интерес к себе и своему политическому проекту – партии «5.10» с нетипичной для украинцев идеологией либертарианства.

Начав проект «5.10», бизнесмен активно продвигает идею отмены большинства налогов в Украине: вместо существующей фискальной системы предлагает оставить только два налога: «5% с продаж, который платит покупатель, и 10% – социального налога, который отчисляется с зарплаты».

Правда, рейтинги у этой политической силы достаточно скромные.

«Главком» встретился с Геннадием Балашовым, чтобы поговорить о бизнесе, который у него идет успешно. В узких кругах Геннадий более известен тем, что сдает в аренду офисы и торгует недвижимостью в центре столицы. Офис бизнесмена находится в правительственном квартале. Рядом с ним на улице стоит разноцветная скульптура коровы – символ политического движения. Недавно ее пришлось менять, потому что предыдущую скульптуру, по версии Балашова, разбили вдребезги националисты якобы из-за того, что к партии присоединился нардеп — беглец Онищенко, который подозревается в организации преступной схемы хищения средств ПАО «Укргаздобыча».

Предприниматель оценил текущую ситуацию на украинском рынке недвижимости, рассказал, как ему удалось завладеть целыми домами в самом центре столицы, кому из парламентариев он продавал недвижимость и дал советы обычным гражданам, которые мечтают хорошо заработать. К слову, если вам интересно, куда вы можете инвестировать деньги в 2018 году, то об этом можно прочитать тут.  

Который год подряд эксперты констатируют падение цен на недвижимость. Действительно ли сейчас строительные компании продают квадратные метры практически по себестоимости?

Почти по себестоимости строительства…

По вашим оценкам, это уже ценовое дно или еще есть куда падать?

Нет больших продаж, однако появился рынок дешевой недвижимости. Если мы рассматриваем Киев или любой город, который растет, любую страну, которая развивается, там есть спрос на недвижимость.

Что касается коммерческой недвижимости?

Коммерческая недвижимость дает слишком маленький процент прибыли. Очень редко бывает, чтобы объект аренды давал 10%. Он дает 3-4% прибыли, не больше. Просто с этими цифрами надо смириться. Также значительно возросли расходы на недвижимость. Если ранее недвижимость была дешевая, тарифы на коммунальные услуги были низкие, то сегодня они выросли и начинают влиять на желание людей иметь недвижимость.

Сколько сейчас стоит квадратный метр элитной недвижимости в самых престижных районах столицы?

В нашем районе (Печерск, Липки) где-то от $2,5 тысячи, а дальше рынка нет…

Я в недвижимости с 2002 года, недвижимость тогда стоила от $750 за квадратный метр. Затем пошла вверх. Сегодня она не движется – $2-2,5… Это говорит о том, что рынка нет и что-то должно случиться в стране.

В 2005 году начали давать массово кредиты под ипотеку, и начался рост рынка. Поэтому, пока не будет кредитования, роста не будет. Второе, что сейчас влияет на рынок — у населения просто нет денег. Их негде зарабатывать. Ко мне сейчас приходят и спрашивают, где можно заработать. Сейчас нет такого бизнеса, где есть прибыль. Можете только украсть, обмануть и все. Хотя нам со стороны может казаться, что вокруг нас успешный бизнес.

Кажется, хороший ресторан работает, люди ходят. Однако, как правило, у этого ресторана есть спонсор, который теряет деньги, либо получает сумму прибыли с этого ресторана, не ту, которую он должен получать по сравнению со стоимостью недвижимости.

Почему тогда столько строительства по всему Киеву?

Это вложения ворованных денег. Когда вы мэр города, когда у вас соучастники занимаются строительством, вы можете строить бесконечное количество объектов, превращая кирпичи в доллары. Пусть не на сегодня, а на будущее. Потому что сегодня, сидя на бешеных потоках, люди получают огромные наличные и безналичные доходы. Короче, доходы у них сумасшедшие, но они из государственного сектора. А куда их девать? Западные банки не принимают, везде под микроскопом рассматривают. Поэтому эти потоки начинают переходить на рынок недвижимости, обрушивая тем самым его.

Для этих людей получение прибыли не является важным, для них важным является сохранить эти капиталы. Лучше всего хранить в кирпиче, поэтому и такое огромное количество застроек.

Есть ли вообще спрос на недвижимость по Украине?

В основной массе городов — нет. В Киеве есть, но только на дешевую недвижимость. Появились эмиссары из зарубежных стран, которые приезжают со стандартным вопросом: «Мы хотим купить недвижимость, которая стабильно будет давать 10%». Такая ситуация, потому что западные банки дают на депозиты 0,5%, а то и вообще ничего не платят. Поэтому в мире сейчас все ищут, куда вложить деньги безопасно и получать хотя бы 10%.

Посоветуйте, как обычному человеку выгодно купить жилье?

Искать. Если у человека есть деньги, надо определяться. Я сторонник недвижимости на вторичном рынке, покупать надо в центральных районах. Старые дома отлично работают. Не «хрущевки», а именно старые дома. Они высокие, объемные. Там можно сделать ремонт и получить какой-то профит.

Когда был самый благоприятный период, чтобы заниматься недвижимостью?

Первый подъем стоимости недвижимости, здесь, на Липках, был, когда расселяли многоквартирные квартиры, то есть коммуналки. Это было до 2002 года. Брокеры зарабатывали на расселении коммуналок. Искали квартиру, расселяли людей, эти квартиры дорожали. Следующим периодом было превращение этой старой недвижимости, этих расселенных квартир в офисные помещения, потому что офисы и магазины давали большую прибыль.

Какой сейчас период? Мне кажется, должны появиться маленькие магазинчики на первых этажах, какая-то сфера обслуживания, которые в состоянии платить высокую аренду.

Кто-то из депутатов покупал в последнее время у вас недвижимость?

Новые, которые пришли в парламент, еще столько не заработали. Машину купил, жене шубу купил, а на недвижимость у него мозгов не хватает заработать.

Должны появиться «новые украинцы» с новыми деньгами, как когда-то появились «новые русские» в постсоветском пространстве.

Какова сейчас арендная ставка в ваших офисах, которые вы сдаете?

$15-20 за квадратный метр. Считаю, что это ненормально, потому что в 2004-2005 годах было по $25-30. Сейчас мы вернулись на тот базовый уровень, с которого начинали. И стоимость недвижимости, и доходность упали втрое.

Расскажите, как возник ваш бизнес? С чего начинали? Почему решили вкладывать деньги в недвижимость?

Я считал, что если вкладываешь деньги в недвижимость и получаешь арендную плату, то ты политически неуязвим, поэтому я закрыл все предприятия, которые у меня были в Днепропетровске, приехал сюда с миллионом. Продал в Днепре кинотеатр и поехал в Киев с этими деньгами. У меня сразу была задача вложить этот миллион в недвижимость. Сейчас я считаю, что мне в то время очень повезло. Эти деньги дали возможность купить какой-то набор недвижимости, а потом уже эту недвижимость прокручивать, что-то продавая, что-то сдавая в аренду. Сначала тоже ошибки допускал.

Сначала с точки зрения маститых бизнесменов это выглядело так: «Ну что он там делает? Покупает квартиру, ремонтирует и сдает в аренду». Потом, когда квадратный метр стал стоить $4 тыс., $6 тыс., $10 тыс. все побежали покупать. Но пришел кризис…

Сколько вам удалось скупить квартир, домов?

Сколько-то удалось, пока держусь.

Оценить весь свой портфель вы не хотите. Секрет?

Это не секрет, но зачем это читателю? Какое-то количество есть. Я подошел к этому комплексно. Во-первых, было открыто агентство недвижимости. Оно работает, занимается сдачей в аренду и моих, и чужих объектов, также продает их. Оно хорошо работает, когда есть массовые продажи. Но вот уже восемь лет еле-еле все это работает.

Однако работа агентства «Липки» — это особый случай. Речь же идет об элитном сегменте и районе?

Да. У нас база хорошая, поэтому мы выдержали кризис.

Кстати, когда я, только, пришел в этот бизнес и начал интересоваться недвижимостью, я зашел в несколько агентств, которые работали здесь очень успешно. Они занимались расселением квартир. Однако на тот момент они начали закрываться. В одном мне сказали: «Здесь делать нечего, чего ты сюда пришел? Поздно пришел, потому, что расселять уже некого. Мы уже всех расселили, все заработали и идем отсюда». Это были 2002-2003 годы. Вы представляете, как они ошиблись? Потому что все только начиналось. Думаю, будет еще одна волна на рынке. Я ожидал ее в 2017 году… Возможно, позже.

«Идеальный арендатор — тот, который делает прекрасный ремонт. Потому что потом он не может съехать»

За годы, которые занимаетесь недвижимостью, имели ли конфликты с властью, с другими бизнесменами?

Наверняка были какие-то вопросы, но решались. Мы же занимались рейдерством своего времени… У меня тут магазин на углу, дорогой такой, там раньше была парикмахерская. Вот в эту парикмахерскую я зашел подстричься, а вышел оттуда ее владельцем. Человек, который меня стриг, исполнял обязанности директора этой парикмахерской, он начал жаловаться, что у них конфликт, никто ничего не хочет делать. Я спросил у него: «Какие проблемы?». Он говорит: «У нас предприятие. У многих есть акции, но мы никак не можем договориться». Я сказал ему, что он может продать свои акции мне.

Конечно, парикмахерскую потом убрали оттуда, а потом пришли арендаторы, сделали хороший ремонт. Идеальный арендатор — тот, который делает прекрасный ремонт, потому что потом он не может оттуда съехать.

Неужели никто не мешал? Здесь, наверное, могли все поделить и без вас…

Этот рынок государство не регулировало, оно и сейчас его не регулирует. В Киеве насчитывалось 5 тысяч риэлторов, лицензия не была нужна, обучение тоже. Было БТИ, с которым надо было решать вопросы, иногда еще с ЖЭК. Мне как предпринимателю всегда было легче работать там, где нет чиновников. Например, в 1989 году чиновников, которые контролировали переходы или кооперативную торговлю, не было. Они начали появляться приблизительно через два года, когда Компартия была распущена.

Важно то, что на рынке недвижимости не было чиновников, и сейчас нет. Здесь все свободно. Это единственный по-настоящему свободный бизнес в Украине. Раньше были 1-2% налога на продажу (1% платил покупатель, 1% — продавец), все пытались продавать по полной стоимости, показывать. Сейчас, к сожалению, уже 8% всех налогов.

Где, кроме Киева, имеете недвижимость?

Вопрос: а куда прибывает население? Вы же в курсе, что из всех городов население выезжает. И едет оно… Поэтому делайте выводы.

Я вообще думаю, что Киев имеет очень большую перспективу. Киев «втягивает» в свою воронку всю Украину. Даже с Донбасса, Луганска, где война, люди бегут в Киев. Из Крыма тоже в Киев бегут, из Харькова в Киев бегут. Вот недавно человек, который занимался в Харькове недвижимостью, перебрался в Киев и уже занимается недвижимостью здесь. Говорит, что в Харькове ловить нечего.

«Раньше у нас был богатый клиент, сейчас — это очень бедные «депутаты»

Как изменился портрет арендатора за последние годы?

Мы же сдаем, в основном, людям, которые связаны с парламентом. Они стали откровенно беднее. Если раньше у нас был богатый клиент, то сейчас — это очень бедные «депутаты». У них едва хватает денег на аренду.

Торгуются?

Со мной нет, а с агентством — да. Я сторонник того, чтобы держать до конца ту цену, которую выставил. Все эти торги — полная чушь. Есть цена на рынке. Есть, как иногда кажется, цена необоснованная, но качественный офис. У меня, например, все сдано. Даже во время кризиса все было сдано. Мы сильно упали в цене, но самое главное, чтобы недвижимость не простаивала.

Кстати, некоторые из ваших арендаторов жаловались «Главкому», что вы не хотели ни в коем случае снижать стоимость аренды. Собственно, именно поэтому им пришлось съехать…

Может быть. Если у человека нет денег, платить, то зачем он будет «протирать» мебель? Мы все равно охотимся за состоятельным клиентом. Худший клиент — бедный клиент. Почему я и говорю: «Мы не должны ходить дальше улицы Шелковичной». То есть на расстоянии пяти минут от этого офиса — это наш район. Все остальное — нет. Сначала мы пытались заниматься и левым берегом и правым. Мороки много, заработка нет.

Сейчас, кроме аренды, покупаете, продаете недвижимость?

Сейчас никто не хочет покупать. Мы продаем ее, конечно, и даже за биткоины продаем. Я выставил всю недвижимость в биткоинах на продажу. Один клиент был, поторговался и исчез.

У вас нет ощущения, что криптовалюта — это мыльный пузырь, который в один день лопнет?

Нет. Если глубоко вникнуть, проанализировать, понять, то такого ощущения нет. Это инструмент, который очень необходим в мире. Много сделок можно проводить мимо банков, мимо государственной системы. Для этого и существует криптовалюта. Я думаю, что в будущем все деньги превратятся в криптовалюту, а потребность в бумажных деньгах вообще отпадет.

Вы сами, сколько денег вложили в биткоины?

Не могу сказать. Мне посоветовали никому не рассказывать, сколько у меня биткоинов.

Почему?

Могут бандиты прийти. Похитят, в подвал посадят и скажут: «Говори пароли».

То же самое может быть со счетами в банке …

Когда я покупал биткоины за наличные, я вышел после сделки, чувствуя себя безопаснее с биткоинами, чем с наличными. Вас не могут ограбить на улице, если вы имеете биткоины.

Кому бы вы посоветовали вкладывать в криптовалюты?

Я рекомендую людям, у которых есть небольшие деньги, смотреть на, те отрасли, где очень высокая прибыль. Здесь очень высокая капитализация.

Биткоин создал огромное количество миллионеров. Мальчики, которые в свое время намайнили 100-200 биткоинов, сегодня являются настоящими миллионерами.

Биткоин существует уже 10 лет. Можно к этому как угодно относиться — как к мыльному пузырю… Но, ребята, это – шанс. Один психолог сказал: «Вы все равно купите биткоины, но вы купите их по другой цене».
 
Другие криптовалюты покупаете?

Нет. Я пока еще только наблюдаю за тем, что происходит с биткоином. Сейчас уже третья волна заработка на нем идет. Майнеры, которые добывали его, хорошо зарабатывали, потом были спекулянты — трейдеры… Я хочу стать пользователем, важно найти нишу, как продавать биткоины, как пользоваться этим инструментом.

Что отпугнуло того вашего покупателя, который исчез?

Не знаю … Я хорошо уступил. На то время биткоин стоил $8 тыс. я даже предлагал покупателю продать недвижимость по курсу $10 тыс. за биткоин. Я ночь не спал, думал, что я дешево продаю, однако он передумал.

Проблема Украины в том, что у нас много говорят о биткоине и криптовалюте, но когда ты спрашиваешь, есть ли у человека биткоины и сколько, то выясняется, что у людей, максимум 1 биткоин…

В любом случае, это шанс человеку без отрыва от работы, домохозяйке без отрыва от дома, все-таки иметь надежду, что заработаешь много.

Кроме недвижимости владеете каким-то бизнесом?

Сейчас? Ну, вот кафе «5.10». Строительство домов. Я мечтаю избавиться от этого всего, потому что оно мне мешает заниматься партией.

Если имеешь бизнес и занимаешься политикой, то приходит прокуратура и что-то из активов арестовывает.

Это вы из собственного опыта?

У меня был такой случай общения с прокуратурой. Когда-нибудь расскажу.

А сейчас?

Сейчас неинтересно. Дело не завершено.

«Сверхбольшие доходы можно заработать в госсекторе, в прокуратуре, выйти удачно замуж. Все другие отрасли поделены»

Вы неоднократно заявляли, что против налогов как таковых. Как вы относитесь к налогу на роскошь?

Как к идиотизму. Понятие «роскошь» размытое, как определить, что такое роскошь? С какой стати человек должен платить налог на роскошь? Ну, он тратит на роскошь, это его право. Человек имеет право наслаждаться своими деньгами. Если государство, потакая политикам, которые хотят нравиться населению, начинает кричать о налоге на роскошь, то это обман населения.

Главное, кто кричит о налоге на роскошь? Проповедником налога на роскошь в свое время был Сергей Тигипко. Это человек, у которого спрятана куча денег заграницей, он купается в роскоши… Если вы заметили олигархические каналы, они проповедуют налоги, национализацию, НДС … Потому что олигархи на этом зарабатывают.

Я возмущен больше даже не правительством, а населением. Люди не интересуются тем, что с них дерут в магазине больше 50% налога.

Назовите политиков, которые покупали у вас недвижимость?

Кто покупал с прошлого созыва, я не помню уже. Раиса Богатырева покупала. Это была самая дорогая покупка за все время.

Сколько заплатила?

Очень много. Во всяком случае этот офис (офис Балашова находится в центре правительственного квартала, на улице Шелковичной) я купил за те деньги. Вы себе даже не представляете, сколько у них (политиков) было и есть денег. Это за гранью понимания. То, что она купила, копейки для нее, для нас – это огромные деньги. Я торговался с ней и довольно настойчиво. Я объяснял, что мне надо купить этот офис, другой офис. Мне было обидно, когда она сказала: «Вечно у вас бизнесменов нет денег». Так говорил человек, который всю жизнь был на государственных должностях, но богаче предпринимателей в сотни раз. Это говорит о том, что предпринимательский класс в Украине не востребован.

Уже после Революции достоинства вам приходилось иметь дело с экс — регионалами? Хотели приобрести у вас недвижимость?

Нет, они больше не приходили. Они перестали покупать.

Кроме недвижимости, во что посоветуете вкладывать деньги?

Если вы имеете техническое образование, то можете работать на западные компании и высушивать мозги. Если мы говорим о сверхбольших доходах, то сейчас можно заработать в госсекторе, в прокуратуре, выйти удачно замуж. Все другие отрасли поделены.

Почему во время перестройки так все легко получалось? Потому что много недвижимости находилось в свободном доступе. Переход занимали, потому что он никому не нужен был, стоял арестованный. Ты приходил к чиновнику, а он даже не знал, как сдавать его в аренду. Сейчас так уже не получится. Сейчас даже торговые центры почти все убыточные. Теперь думаешь, где следующий бесплатный ресурс? Наверное, он будет уже нематериальным.

Говорят, что есть перспективы Украины в агробизнесе …

У кого перспективы? У Порошенко да. У его соратников тоже. Он контролирует большую часть посевных в Винницкой области.

Вы почти не рассказываете о своих близких. Чем занимается ваша семья?

Мой сын учится в США на финансиста, старшая дочь имеет маленький бизнес, торгует вещами в интернете, младшая учится в школе.

Представьте, второй тур будущих президентских выборов, остаются Петр Порошенко и Юлия Тимошенко. За кого отдали бы свой голос?

За Порошенко. По моему мнению, Тимошенко – самый опасный вариант для Украины. Но вы сейчас задаете вопрос, в котором один вариант хуже другого. Пока я надеюсь на лучшее.

Автор: Юлия Туник

Источник: Главком

Перевод: BusinessForecast.by

При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.

Оставить коментарий