В Украине стартовала выдача коммерческими банками земельных кредитов аграриям на покупку сельскохозяйственных земель и под залог земельного пая. Взять займы на землю физические лица могут у отдельных коммерческих банков в рамках государственной программы «5-7-9», правительственной программы государственной гарантии малым фермерам.
AgroPolit.com разбирался, что сегодня происходит с кредитованием агросектора, сколько средств есть в бюджете на кредиты под покупку сельскохозяйственной земли, по каким механизмам фермеру или простому украинцу взять кредит на землю, и какие перспективы земельной ипотеки на следующие два года.
Отметим сразу, что до 1 января 2024 года покупать землю по закону могут только физические лица – граждане Украины в размере до 100 га. В эту категорию входят фермеры.
Премьер-министр Денис Шмыгаль уверял, что льготные условия кредитования будут доступны для аграриев, которые обрабатывают участки земли, не больше 500 га.
Проблема заключалась в том, что механизмы для массового кредитования фермеров не запущены, так как, например, законопроект №3205 «О Фонде частичного гарантирования» депутаты смогут рассмотреть только осенью. Не успели по неизвестным нам причинам. Ну, бывает: слишком расслабились и отложили на более поздний срок, а фермеры пусть подождут. Не депутатам же ждать — и то, правда.
«Украинец, который работал на земле, должен на ней дальше работать. Мы должны предоставить ему финансовые и кредитные инструменты. На период, пока законопроект №3205 «О Фонде частичного гарантирования» будет принят с точки зрения гарантирования кредитов, у нас есть институциональная поддержка со стороны государства и наших европейских коллег. Это займет определенное время, на период полугодового цикла мы расширим программу «5-7-9» на выкуп земли.
«Мы упростим систему требований к малым фермерам в предоставлении возможности выкупить землю под льготную кредитную ставку. В рамках господдержки на 2021 год 1 млрд. грн предусмотрен на компенсацию кредитной ставки для аграриев. Мы эту программу детализируем, чтобы допустить туда малого фермера. Параллельно с НБУ ведем переговоры об изменении подходов по индексу залога и кредитных требований», – заверил еще в начале запуска рынка земли и земельной реформы министр аграрной политики и продовольствия Роман Лещенко.
В правительстве начали реализовывать обещание. Кабмин 14 июля одобрил проект постановления, которым разрешил предоставлять кредиты под государственные гарантии малым фермерам на покупку земли сельскохозяйственного назначения.
Между тем оживление банковского кредитования под землю поможет частично решить и вопрос трудоустройства украинцев. Ведь, по данным Института демографии и социальных исследований им. Птухи НАНУ, за рубежом работает от трех до пяти миллионов украинцев.
AgroPolit.com предлагает вам прогнозы участников рынка по запуску банковского кредитования в Украине.
Банки за полгода (до нового года) разберутся, и уже более осмысленные правила, мы увидим на этом рынке
Александр Корниенко, председатель партии «Слуга народа»
Всемирный банк обещал $800 млн. Есть еще желающие из другой структуры поддержать эту реформу. А механизм — через создание земельного банка. Второе — обеспечение стабильности банковской системы, и банки будут лучше кредитовать. Понятно, что у нас очень высокие ставки.
Но опять-таки, если мы завершим выход из пандемии правильно, у нас начнется экономический рост из квартала в квартал, то мы сможем говорить с Национальным банком, чтобы он снижал учетную ставку, которую он сейчас немного повысил на каких-то инфляционных настроениях. Тогда кредитные средства будут дешевле для банков и для бизнеса. Это не история одного дня, надо доверие выстроить.
Банки в Украине не имеют опыта давать деньги под землю. Банки за полгода (до нового года) разберутся, и уже более осмысленные правила, мы увидим на этом рынке.
Банк не может держать на балансе землю больше, чем 1 год, а под это он должен формировать резервы, а это уменьшает капитал
Роман Шпек, председатель совета Независимой ассоциации банков Украины
Сегодня правила определены не НБУ, а законодательством – банк не может держать на балансе землю больше, чем 1 год, а при этом он должен формировать резервы, а это уменьшает капитал, понимаете. Банк в случае не возврата кредита примет от заемщика заложенную землю на свой баланс и в течение года должен ее продать. Но какова будет цена на этот актив за это время? Она может быть ниже, чем рыночная цена, а на балансе дольше держать нельзя, то есть банк будет осторожным в подходе принятия рисков в вопросах такого кредитования.
Банки готовы рассматривать кредитование бизнеса, который будет вестись на той земле, и какое производство, выращивание, мало ли что там может быть, и, исходя из этого, говорить уже о потребностях. Если будет интересное предложение от собственника земли, то следует смотреть операционный доход, насколько ему хватит денег покрыть те расходы, потому что же вкладывает деньги в землю, а отдача будет в течение лет.
На первом этапе рынка земли выкупить могут 10-20% арендованных аграрными производителями земель
Елена Коробкова, исполнительный директор Независимой ассоциации банков Украины
Учитывая жесткие ограничения, с которыми будет стартовать рынок земли, ажиотажа ждать не приходится. Но спрос на земельную ипотеку будет – в пределах готовности дольщиков-арендодателей продавать свои участки. По разным оценкам, на первом этапе рынка земли выкупить могут 10-20% арендованных аграрными производителями земель. Сейчас банки исследуют этот вопрос: проводят опрос среди клиентов, оценивают правовые и регуляторные аспекты, готовят кредитные продукты.
Что касается портрета заемщика земельной ипотеки, то на ближайшие два с половиной года он «написан» в законе: это гражданин Украины, который имеет в собственности (покупает) не более 100 га. Однако агропроизводители, которые обычно кредитуются в банках, — это преимущественно юридические лица. И если кредитовать покупателя земли – физическое лицо, то при оценке кредитоспособности банк должен принимать во внимание его личные доходы, а не доходы его бизнеса.
С точки зрения регуляторных требований это неординарный кейс – кредитоспособный должник не имеет имущества для залога, а владелец имущества формально не способен вернуть кредит. Выходом может быть кредитование клиентов юридических лиц под имущественное поручительство их владельцев – физических лиц или поручительство юридического лица по кредиту физическому лицу, которое покупает землю. Если провести аналогию с живописью, то портрет заемщика выходит на грани сюрреализма.
С открытием рынка к землям сельскохозяйственного назначения в залоге, согласно постановлению №351, будет применяться коэффициент 0,35. Значит, банк при резервировании будет учитывать лишь треть от рыночной стоимости такой земли.
Критерии для резервирования для банков под покупку земли НБУ зависят от финансового состояния заемщика и предоставленного обеспечения. Все эти критерии подробно изложены в «Положении об определении банками Украины размера кредитного риска по активным банковским операциям», которое банкиры обычно называют постановлением №351. Изюминка в том, что при кредитовании на покупку земли ситуация с заемщиком/поручителем/залогодателем неоднозначная, и в зависимости от комбинации этих составляющих будут разные наборы критериев.
Если же сосредоточиться на земле как залоге, а это лишь один из факторов, то речь идет о коэффициенте ликвидности. С открытием рынка к землям сельскохозяйственного назначения в залоге, согласно постановлению №351, будет применяться коэффициент 0,35. Значит, банк при резервировании будет учитывать лишь треть от рыночной стоимости такой земли. Это не критично для кредитов заемщикам с безупречной кредитоспособностью, а вот кредитовать лиц с неподтвержденными доходами с таким коэффициентом не реально.
Частично компенсировать низкую оценку земли как залога могут частичные кредитные гарантии, которые правительство планирует ввести параллельно с открытием рынка.
Вместе с тем банки в принципе не очень заинтересованы в так называемом «ломбардном» кредитовании, то есть когда основным источником погашения кредита является продажа заложенного имущества. Для банков важно, чтобы заемщик смог погасить кредит за счет своих доходов и мог официально подтвердить эту способность.
Мотивационные критерии для банков, чтобы они вошли в рынок земельной ипотеки.
Лучшим критерием мотивации будет доступ к рынку земли непосредственно аграрных производителей – юридических лиц. Это увеличит ликвидность рынка (то есть возможность быстро и без чрезмерных потерь продать заложенное имущество) и упростит применение регуляторных требований к таким кредитам.
По оживлению на рынке земельной ипотеки в первые два года и потом.
На первом этапе запуска рынка земель сельскохозяйственного назначения земельная ипотека будет развиваться фактически в пилотном режиме. Банки будут выдавать отдельные кредиты, формировать небольшие «тестовые» портфели, чтобы проверить, как все работает, и подготовиться к полноценному открытию рынка в 2024 году, будут помогать с выкупом участков имеющимся клиентам. Реальная активность на рынке аграрной земли, а с ней и объемы кредитования на приобретение и под залог земли, придут после выхода на рынок юридических лиц.
Доля аграрных кредитов в банковском секторе.
По официальным данным НБУ, на 1 марта 2021 года кредиты сельскому хозяйству составляют 8,2% от общего портфеля банковских кредитов предприятиям. Более детальной статистики в разрезе размеров предприятий и целей кредитования, к сожалению, нет.
Более интересным, на мой взгляд, является статистика государственной программы «Доступные кредиты 5-7-9%», которая направлена на кредитование малого и среднего бизнеса и является реальным индикатором интереса банков к различным секторам экономики. Здесь нет крупных государственных корпораций или рыночных монополистов, и значение имеет конкурентоспособность сектора, которая опирается на конкуренцию между большим количеством независимых игроков. Так вот, в рамках этой программы кредиты сельскому хозяйству составляют 54% от общего объема.
Будут доступны альтернативные источники небанковского кредитования, в частности, Р2Р финансирования
Инна Метелева, руководитель проектного офиса Аграрный политический диалог «Аграрный совет»
На начальном этапе банковские учреждения будут осторожны относительно активного участия в кредитовании под залог земельных участков, потому что еще до конца не решены вопросы рыночной стоимости таких залогов и механизмов управления земельными участками в банковских портфелях. Земельное кредитование для физических лиц будет, но при условии дополнительных гарантий или в виде альтернативных твердых залогов или дополнительных финансовых инструментов (например, гарантий или страховых инструментов).
Кроме того, будут доступны альтернативные источники небанковского кредитования, в частности, Р2Р финансирования (управляющая компания для физических лиц, которые хотят финансировать свободные средства) или кредиты физических лиц другим физическим лицам через специализированных посредников или лизинговые инструменты. Стоимость небанковских источников обычно выше.
Еще один из вариантов – это кредитование аграрными компаниями физических лиц, которые являются или потенциально могут быть арендодателями или продать такие земельные активы в будущем для таких компаний.
Для малых заемщиков на один пай (если, конечно, например, их участок не в пределах Киева или Одессы) будут интеграторы или альтернативные предложения по финансированию.
Земельная ипотека в пилотных форматах будет запущена с самого начала. Но активной станет тогда, когда будут отработаны модели рыночной стоимости такого актива, формирование резервов под кредитные операции, работа с земельным залогом, проблемные вопросы обслуживания и отчуждения земельных участков в случаях с должниками.
Особенно – банковскими структурами с иностранными бенефициарами. Земельную ипотеку будут активно развивать банковские учреждения, которые пока имеют в своем портфеле аграрных заемщиков и отдельные структурные единицы, которые уже много лет специализируется на кредитовании агропромышленных проектов.
Но опять же банки будут более заинтересованы в клиентах, которые будут приобретать не 3-5 га, а от 100 га. Поэтому для малых заемщиков на один пай (если, конечно, их участок не в пределах Киева или Одессы, например) будут интеграторы или альтернативные предложения по финансированию.
Кроме того, активно развивается сегмент IT-решений – AgFoodTech. Он возьмет на себя как базовую коммуникацию, проверку, подготовку таких соглашений на уровне продавца и покупателя/заемщика в онлайн готовых продуктах и далее с готовыми документами работу с банковскими учреждениями, так и организацию онлайн земельных маркетплейсов, а также интегрированных решений по оценке земельных активов.
Стоимость сельскохозяйственной земли, выставленной на продажу.
На первом этапе цена будет варьироваться в зависимости от инвестиционной привлекательности региона, качества грунта (песок или черноземы), предложения, конкуренции – в среднем $1,5-3 тыс. за 1 га. На втором этапе будет зависеть от того, будут ли изменены правила игры и допущены крупные игроки. Фермеры будут покупать землю от 50-100 га, физические лица как инвестиции – от 5 га. А рынок покажет сколько.
Правильным и действенным было бы создание сейчас Государственного земельного банка в кооперации с международными финансовыми институтами
Леонид Козаченко, президент Украинской аграрной конфедерации, народный депутат Украины 8-го созыва
Сельское хозяйство требует долгосрочных финансовых ресурсов. Сегодня практически ни один украинский банк не может предоставлять такие ресурсы, потому что речь идет о земельных кредитах сроком на 5-10 лет. В условиях свободного рынка — это тот оптимальный срок, чтобы вернуть средства за покупку земли. Давать такое кредитование мог бы специализированный земельный банк — сроком на более чем 5 лет. Под проекты орошения – на 5-10 лет.
Только 5% аграриев сейчас имеют возможность получить кредиты в иностранных банках. Поэтому создание земельного банка имеет стратегическое значение для Украины. Правильным и действенным было бы создание сейчас Государственного земельного банка в кооперации с международными финансовыми институтами.
Еще 4 года назад на Всемирном экономическом форуме в Швейцарии на круглом столе по земле многие крупные международные финансовые институты были готовы дать Украине деньги под залог государственных земель в рамках такого банка. Передача 5 млн. га государственных земель в залог такому банку привела бы в страну $10 млрд. под 1% годовых.
Сейчас их раздали почти все общинам, но ведь есть еще земля, вот ее и можно дать в уставный фонд такого банка. Я сторонник такой модели, чтобы владельцем Государственного ипотечного земельного банка (мажоритарный пакет) было государство с 51% акций.
В условиях ограниченного доступа к ресурсам сейчас существует угроза, что аграрные холдинги станут основными бенефициарами при открытии рынка земли. Ведь они относятся к тем 5% аграрных субъектов с доступом к иностранному кредитованию. Ни одно малое или среднее сельское хозяйство такие средства получить не сможет.
Автор: Наталья Белоусова
Источник: AgroРolit.com
Перевод: BusinessForecast.by
При использовании любых материалов активная индексируемая гиперссылка на сайт BusinessForecast.by обязательна.